2021_CBS_03957 - Omgevingsvergunning - OMV_2020155741. Frankrijklei 12, Kipdorpvest 9. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/08/1968: vergunning (18#51529) voor flatgebouw;

-          02/04/2021: bespreking Kwaliteitskamer Architectuur.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelspand met commerciële ruimte op gelijkvloers en mezzanine;
• meergezinswoning op bovenliggende verdiepingen met 5 woongelegenheden;
• 3 twee-slaapkamerappartementen op 2^de, 3^de en 4^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 121 m²;
• 1 duplex twee-slaapkamerappartement op de 5^de en 6^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 159 m²;
• 1 triplex twee-slaapkamerappartement op de 7^de, 8^ste en 9^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 210 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing tussen de Frankrijklei en Kipdorpvest;
• 8 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag langs de zijde van de Frankrijklei;
• 4 bouwlagen langs de zijde van de Kipdorpvest;
• platte daken;
• bouwdiepte van circa 26,15 m van gelijkvloers t.e.m. 3d^e verdieping;
• bouwdiepte van circa 18,15 m van 4^de t.e.m. 7^de verdieping;
• maximale bouwhoogte van circa 30,15 m;

-          gevelafwerking: witte betonplaten;

-          inrichting:

• volledig bebouwd en onderkelderd perceel;
• op het gelijkvloers is een gedeeltelijke mezzanine voorzien.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met vergunde toestand, afgezien van:

-          gevelafwerking Frankrijklei:

• commerciële plint in donkerkleurige aluminium gevelpanelen;
• bovenbouw uit grijze natuursteen;
• natuurkleurig aluminium buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• reca op gelijkvloers en mezzanine;
• meergezinswoning op bovenliggende verdiepingen met 6 woongelegenheden;
• 3 twee-slaapkamerappartementen op 2^de, 3^de en 4^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 114 m²;
• 1 duplex drie-slaapkamerappartement op de 5^de en 6^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 153 m²;
• 1 een-slaapkamerappartement op de 7^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 76 m²;
• 1 duplex drie-slaapkamerappartement op de 8^ste en 9^de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 133 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing tussen de Frankrijklei en Kipdorpvest;
• 8 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag langs de zijde van de Frankrijklei;
• 4 bouwlagen langs de zijde van de Kipdorpvest;
• platte daken;
• bouwdiepte van circa 26,15 m van gelijkvloers t.e.m. 3^de verdieping;
• bouwdiepte van circa 18,15 m van 4^de t.e.m. 7^de verdieping;
• maximale bouwhoogte van circa 30,15 m;

-          gevelafwerking:

• straatgevels bekleed met kalksteen:

-          gefrijnd met verticale lijn ter hoogte van de plint;

-          geschuurd op de verdiepingen;

• glazen balustrades ter hoogte van de terrassen;
• achtergevel Frankrijklei in sierpleister (zandkleur);
• bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• inrichting: volledig bebouwd en onderkelderd perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van commerciële ruimte naar reca;

-          wijzigen van aantal woongelegenheden van 5 naar 6 (opsplitsen triplex);

-          structurele ingrepen:

• vergroten liftschacht;
• wijzigen van privatieve trappen (duplexen);

-          herinrichten en renoveren van woongelegenheden;

-          herinrichten van (dak)terrassen;

-          gevelwijzigingen;

-          aanbrengen van nieuwe gevelafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 6.1 Bestemming:
reca is op 1 bouwlaag toegelaten, terwijl de aanvraag ook reca voorziet op de mezzanine.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  zowel de meergezinswoning als de reca-functie beschikken niet over een afgescheiden ruimte voor afvalberging;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen parkeerplaats op eigen terrein voorzien voor de bijkomende woongelegenheid;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het gebouw is geheel onderkelderd en het rioolstelsel wordt aangepast, het afvalwater en regenwater worden niet gescheiden aangeboden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van reca op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Aangezien de mezzanine integraal deel uitmaakt van het gelijkvloers, kan de reca-functie ook op deze mezzanine worden voorzien conform de voorschriften van het RUP.

Het advies van de dienst Ondernemen en Stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“Gelet op de locatie binnen het afgebakende hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen en het afgebakende horecagebied Centraal Station, is een levendige invulling – in dit geval met reca – positief te beoordelen. Op deze manier wordt leegstand vermeden. Door de kenmerken van het Operaplein is na de heraanleg de locatie zeer geschikt voor de functie reca en omgekeerd geeft de functie reca dynamiek en levendigheid aan het Operaplein en haar gebruikers.”

De woonfunctie op de verdiepingen blijft behouden en opgewaardeerd door het verbouwen van de appartementen.

Woninggrootte

Bij het opdelen van de bestaande triplex worden voldoende ruime appartementen voorzien die qua indeling voldoen aan de vereisten voor een hedendaagse woning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen van het bouwvolume, noch van de scheimuren.

De interne aanpassingen voorzien voldoende ruime terrassen voor alle appartementen met zicht op het Operaplein. Het vergroten van de lift komt de woonkwaliteit ten goede.

Visueel-vormelijke elementen

De straatgevels worden geïsoleerd en afgewerkt met kalksteen panelen en nieuw buitenschijnwerk en balustrades. De afwerking op het gelijkvloers verschilt van deze op de verdiepingen waardoor de gevels visueel voorzien worden van een sokkel. De kleur van het pleisterwerk op de  achtergevel van de Frankrijklei sluit aan bij deze van de natuursteen waardoor het gebouw als 1 geheel wordt ervaren.

Zowel de voorgestelde gevelmaterialen als de geleding van de gevelopeningen en de terugspringende terrassen voldoen grotendeels aan de opmerkingen van de Kwaliteitskamer Architectuur van 02/04/2021. Het voorstel past in de gevelwand langs het Operaplein waar recent enkele nieuwbouwprojecten werden vergund.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

Met betrekking tot de reca-functie op het gelijkvloers worden door de dienst Milieu volgende bezorgdheden geuit:

“Er is geen fundamenteel bezwaar, wel wordt er enig voorbehoud gemaakt ten opzichte van mogelijke geluidsoverlast en geurhinder. De reca-zaak strekt zich uit over drie niveaus (kelder, gelijkvloers en 1e verdieping). Wanneer de zaak onvoldoende akoestisch is geïsoleerd is geluidsoverlast niet uit te sluiten, de gehanteerde geluidsniveau's van elektronisch versterkte muziek moeten hieraan worden aangepast en dus eerder bescheiden moeten blijven.

Op basis van de plannen is het niet duidelijk hoe de luchtafvoer van de keuken zal worden georganiseerd (de afvoerschachten bevinden zich niet in de nabijheid van de keuken. De inrichting moet zodanig gebeuren dat er geen geurhinder kan ontstaan voor bewoners van de bovenliggende appartementen, het gebruik van keldergaten als "luchtafvoer" is uitgesloten.”

In een bijkomende nota verklaart de aanvrager dat er een akoestische studie in opmaak is en dat het plafond en de scheimuren zullen worden voorzien van akoestische isolatie conform de noden van deze studie. De horecakeuken zal voorzien worden van een dampkap met filter waardoor er geen afvoeren naar buiten noodzakelijk zijn. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de nodige maatregelen moeten worden genomen om lawaaihinder en geurhinder voor de appartementen te beperken.

Bij het heraanleggen van het rioleringsstelsel, moet deze volledig gescheiden worden aangelegd tot aan de rooilijn conform de bepalingen van artikel 40 van de bouwcode.

Zowel de meergezinswoning als de reca-functie moeten conform artikel 26 van de bouwcode beschikken over een afgescheiden ruimte voor afvalberging. Deze kunnen worden voorzien in de kelder.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Ook voor het personeel van de reca op het gelijkvloers moet 1 fietsenstalling voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 12 fietsen. Deze is bereikbaar via een ruime lift.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de riolering gescheiden aan te leggen tot aan de rooilijn conform de bepalingen van artikel 40 van de bouwcode;

3.      zowel voor de appartementen als de reca een aparte afgescheiden afvalberging te voorzien conform de voorschriften van artikel 26 van de bouwcode;

4.      de nodige maatregelen te nemen om lawaaihinder en geurhinder voor de appartementen te beperken;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het 1^ste openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1. Inpasbaarheid in de omgeving: de bezwaarindiener merkt op dat het voorzien van  een reca functie niet functioneel inpasbaar is in de omgeving omdat zowel langs de Frankrijklei als in de Kipdorpvest geen reca voorkomt.

Beoordeling:

Het klopt dat in de onmiddellijke omgeving meer winkelruimten voorkomen dan reca.

Zoals gesteld in het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing is het pand echter gelegen zowel binnen het afgebakende hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen en het afgebakende horecagebied Centraal Station. Een invulling met reca is dan ook positief te beoordelen. Op deze manier wordt leegstand rond het nieuwe Operaplein vermeden. Door de kenmerken van het nieuwe Operaplein is de locatie zeer geschikt voor de functie reca en omgekeerd geeft de functie reca dynamiek en levendigheid aan het Operaplein en haar gebruikers. De bestemmingsvoorschriften laten ook reca toe op het perceel.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Weigerig gelijkaardige aanvraag op het aanpalend perceel: de bezwaarindiener merkt dat in 2006 een gelijkaardige aanvraag op het aanpalende perceel werd geweigerd omdat deze niet inpasbaar was in de gewijzigde ruimtelijke context.

Beoordeling:

De aanvraag op het aanpalende perceel betrof een sloop en nieuwbouw van een appartementsgebouw met commerciële plint. De aanvraag werd voornamelijk geweigerd omdat het nieuwe gebouw niet voldeed aan de verwachtingen naar welstand in de toekomstvisie langs de Leien en een ongunstig advies van de brandweer.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Hinder: de bezwaarindiener merkt op dat een reca-functie voor verschillende vormen van overlast zal zorgen voor de bovenliggende woningen en de omgeving.

Beoordeling:

Het klopt dat een reca functie mogelijk geurhinder en lawaai kan veroorzaken voor de bovenliggende appartementen. Zoals in het advies van de dienst Milieu wordt vermeld is het noodzakelijk de reca-functie voldoende akoestisch te isoleren naar de bovenliggende woonfunctie. De luchtafvoer van de horecakeuken moet zo gebeuren dat er geen geurhinder ontstaat voor de appartementen. Zowel in artikel 16 als artikel 35 van de bouwcode werden hierover bepalingen opgenomen. In een bijkomende nota verklaart de aanvrager dat er een akoestische studie in opmaak is en dat het plafond en de scheimuren zullen worden voorzien van akoestische isolatie conform de noden van deze studie. De horecakeuken zal voorzien worden  van een dampkap met filter waardoor er geen afvoeren naar buiten noodzakelijk zijn.

Mits de nodige ingrepen kan de hinder voor de woonfunctie worden vermeden.

Het bezwaar is deels gegrond.

4. De aanvraag is onontvankelijk: de bezwaarindiener merkt op dat in het voorwerp van de aanvraag niet alle vergunningsplichtige handelingen worden vermeld die onderdeel uitmaken van de aanvraag. De aanvraag is volgens de bezwaarindiener dan ook onontvankelijk.

Beoordeling:

Het klopt dat niet alle vergunningsplichtige werken worden vermeld in het onderwerp van de aanvraag. De beschrijvende nota bevat echter bijkomende informatie en de wijzigingen zijn duidelijk op de plannen. De vergunningverlenende overheid kan enkel een beoordeling maken over de handelingen die voldoende duidelijk blijken uit de aanvraag. Andere handelingen zullen worden uitgesloten uit een vergunning.

Het bezwaar is deels gegrond.

5. Rechtsmisbruik: de bezwaarindiener merkt op dat de eigenaar de vergunningsaanvraag niet indient om verbouwingswerken te kunnen uitvoeren, maar om de huurders uit de appartementen te krijgen zodat het goed vrij van bewoning kan worden verkocht.

Beoordeling:

Dit bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.