2021_CBS_03964 - Omgevingsvergunning - OMV_2020104123. Lange Leemstraat 17. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/08/2015: weigering (20151264) voor de renovatie van een bestaande winkel en 3 appartementen tot 10 studentenkamers;

-          02/08/1957: toelating (18#37145) voor veranderingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand met 3 wooneenheden;

-          4 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw van 2 bouwlagen met plat dak;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: ca. 24 m;
• 1^ste verdieping: ca. 23 m aan de linker perceelsgrens en ca. 13 m aan de rechter perceelsgrens;
• 2^de en 3^de verdieping ca. 16,60 m aan de linker perceelsgrens en ca. 13 m aan de rechter perceelsgrens;

-          bijgebouw van 2 bouwlagen met plat dak achteraan het perceel;

-          voorgevel is afgewerkt met gele verglaasde tegels als gelijkvloerse plint, gele gevelsteen op de verdiepingen, dakpannen, arduinen dorpels en houten bakgoot.

Huidige toestand

-          handelspand met 3 wooneenheden;

-          4 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw van 2 bouwlagen met plat dak;

-          bouwdiepte conform vergunde toestand;

-          voorgevel conform vergunde toestand met uitzondering van wit buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 wooneenheden:

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 87 m², met een gedeelte op de 1ste verdieping;
• 1 tweeslaapkamerduplexappartement (4^de en dakverdieping) met een netto vloeroppervlakte van ca. 83 m²;
• 3 studio’s met een netto vloeroppervlakte van ca. 41 m²;
• gemiddelde netto vloeroppervlakte: 58,60 m²;

-          5 bouwlagen met zadeldak in gesloten bebouwing;

-          aanbouw van 2 bouwlagen met plat dak;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: ca. 23,10 m;
• 1^ste verdieping: ca. 23,20 m;
• 2^de en 3^de verdieping ca. 16,80 m aan de linker perceelsgrens en ca. 13 m aan de rechter perceelsgrens;

-          bijgebouw van 2 bouwlagen met plat dak achteraan het perceel;

-          voorgevel is afgewerkt met natuursteen travertijn als gelijkvloerse plint, lichtbeige crepi op de verdiepingen, zinken dak, grijsbeige balustrades in staal en champagnekleurig buitenschrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke sloop van een pand van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          bouw van een pand van 5 bouwlagen onder hellend dak;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 5;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          omvormen van het bijgebouw tot fietsenberging en berging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

De beige gevelkleur en de afwezigheid van een duidelijke kroonlijst is niet in harmonie met de omgeving.

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
Het vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 5 overschrijdt de draagkracht van het gebouw;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de studio’s hebben geen buitenruimte;
• Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging in het gebouw voldoet niet aan de inrichtingsprincipes;
• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: het afvoerkanaal op het dak in de achtergevel bevindt zich onder een dakraam.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

De aanvraag voorziet een functiewijziging van het handelsgelijkvloers naar wonen waardoor het gehele gebouw wordt ingevuld door woningen.

De stedelijke dienst voor ondernemen adviseert de functiewijziging van (voormalige) handel naar wonen gunstig. Het pand is immers gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering van handel in afgebakende kernen, is behoud van een commerciële ruimte op deze locaties niet noodzakelijk.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – woninggrootte

De aanvraag wordt beschreven als een renovatie. De vloerplaten worden echter allemaal verwijderd en de nieuwe vloerplassen verlaagd waardoor er een extra bouwlaag kan gerealiseerd worden met behoud van de kroonlijsthoogte. Ook de gevel wijzigt grondig. De aanvraag wordt bijgevolg beoordeeld als een nieuwbouw.

In de vergunde toestand bevat het gebouw een handelsgelijkvloers en 3 bovenliggende appartementen zonder buitenruimte. De bijkomende vloeroppervlakte die ontstaat door het creëren van extra bouwlagen en het supprimeren van het handelsgelijkvloers wordt gebruikt om nog 2 extra woningen te  voorzien. Bij een dergelijke grondige structurele aanpak van een gebouw en waarbij het aantal woningen vermeerderd, dienen alle woningen te voldoen aan alle basale woonkwaliteiten. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De 3 studio’s hebben geen buitenruimte, wat strijdig is met artikel 28 van de bouwcode. De aanvraag moet om die reden geweigerd worden.

Er kan geen rekening worden gehouden met het feit dat de 3 studio’s, die sterk gelijken op deze uit de vergunde toestand, toen ook geen buitenruimte hadden. De extra vloeroppervlakte die gecreëerd wordt dient in de eerste plaats ingezet te worden om het bestaande aantal woningen in voldoende woonkwaliteit te voorzien. Pas dan kan overwogen worden om het aantal woningen uit te breiden. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk om een goede mix aan woningtypes en –groottes te voorzien. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 58,60 m². Het voorzien van 2 tweeslaapkamerappartementen biedt onvoldoende tegenwicht aan de 3 studio’s van ca. 41m². Hierdoor worden er teveel woningen ondergebracht in verhouding tot de beschikbare vloeroppervlakte van het gebouw waardoor geoordeeld wordt dat de draagkracht van het gebouw wordt overschreden (bouwcode, artikel 6).

Ook omwille hiervan dient de aanvraag geweigerd te worden.

Het voorgestelde volume kan gunstig beoordeeld worden.

De aanvraag bevindt zich in een omgeving gekenmerkt door bebouwing met 3 tot 5 bouwlagen en hellende daken op het hoofdvolume. Het pand uit de aanvraag heeft in de bestaande situatie een plat dak. In de nieuwe situatie wordt een hellend dak toegevoegd. Ten opzichte van het rechteraanpalende pand is dit hellend dak overweldigend. De nieuwe dakvorm wordt echter gunstig beoordeeld omdat het de vorm volgt van de hellende daken die twee panden verder in het straatbeeld voorkomen.

De hoofdvolumes van de bebouwing in de omgeving zijn overwegend uitgebreid met een aanbouw, al dan niet getand. De bestaande vergunde footprint van het hoofdgebouw blijft behouden en de bouwdiepte van de aanbouw is afgestemd op die van een aanpalende panden. Het gebouw uit de aanvraag heeft een aanbouw op het gelijkvloers over de volledige perceelsbreedte. Op de verdiepingen vormt de aanbouw een getande uitbouw. In de aanvraag wordt de 1^ste verdieping ook perceelsbreed voorzien. Deze ingreep kan gunstig beoordeeld worden omdat zowel het linker- als het rechteraanpalende pand ook op de 1^ste verdiepingen uitgebouwd zijn over de (zo goed als) volledige perceelsbreedte. Hierop wordt quasi aangesloten. Op de hoger gelegen verdiepingen blijft het vergunde bouwvolume ongewijzigd.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse plint wordt bekleed met travertijn. De voorgevel wordt ter hoogte van de verdiepingen afgewerkt met een isolerende crepi in een beige kleur. Het schrijnwerk en het spijlenwerk wordt voorzien in champagnekleurig aluminium.

Dit gevelmateriaal is kenmerkend en kan bijgevolg positief geadviseerd worden.

De kleurstelling daarentegen vormt dan wel een harmonisch totaalbeeld op zich maar is niet kenmerkend in de ruimere omgeving. Er wordt aanbevolen om bij een eventuele toekomstige aanvraag de kleurstelling van de gevelmaterialen meer af te stemmen op de kenmerkende lichte kleurstelling uit de omgeving (bouwcode, artikel 6).

Brede kroonlijsten zijn typerend voor de straat en de ruimere omgeving. Een dergelijke geprononceerde kroonlijst wordt niet voorzien. Aangezien er een hellend dak wordt toegevoegd aan het volume, dient er met een overstekende kroonlijst gewerkt te worden (bouwcode, artikel 6).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Voor de bijkomende appartementen moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 bijkomende woningen met 2 slaapkamers : 2 x 3 = 6

Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling ingericht voor 9 fietsen. Deze berging is te klein voor 9 fietsen.

De extra fietsenberging in het achterhuis is enkel bereikbaar via het gelijkvloerse appartement en kan bijgevolg niet gebruikt worden voor de overige woningen.

Om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning dient er een fietsenberging voorzien te worden conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Aangepaste projectinhoudversie.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten