2021_CBS_03977 - Omgevingsvergunning - OMV_2021039903. Grotesteenweg 173. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/08/2019: proces-verbaal (11002_2019_10070_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          08/07/2011: vergunning (20112193) voor het afbreken van een bestaande woning en het bouwen van een meergezinswoning. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: een meergezinswoning met 4 entiteiten;

• 3 appartementen en 1 duplexappartement;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• de bouwdiepte is 15 meter over alle bouwlagen, de  4^de verdieping is teruggetrokken vooraan;
• een gelijkvloerse buitenruimte van 7,15 meter over de volledige perceel breedte;
• uitkragende achtergevelterrassen tegen de rechter perceelgrens op verdiepingen 1, 2 en 3;

-          gevelafwerking:

• de voor- en achtergevel in een lichtkleurige bepleistering;
• het buitenschrijnwerk in donkerkleurig aluminium;
• de gelijkvloerse gevelpui in donkerkleurige natuursteen. 

Huidige toestand

-          functie: een meergezinswoning met 5 entiteiten;

• het duplexappartement werd opgesplitst in twee eenslaapkamerappartementen;
• een fietsenberging in de kelder;

-          bouwvolume en interne organisatie:

• de verticale circulatie is gewijzigd, er werd een liftkoker voorzien;
• de appartementen werden kleiner uitgevoerd dan voorzien, door wijziging in de verticale circulatie;
• de kelder werd dieper en groter uitgevoerd dan vergund;
• de uitkragende terrassen aan de achterzijde werden niet voorzien; 

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn opgetrokken in donkerkleurige baksteen.  

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 entiteiten;

• het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5;
• met betrekking tot de 5 gewijzigde wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 verkleinde eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 51,5 m² en twee van 57 m²;
  • door opsplitsing duplex, 2 nieuwe eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlaktes van circa 57 m² en 48 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 54,5m²;

-          bouwvolume en interne organisatie:

• het vergroten van het volume en diepte van de kelder;
• het toevoegen van terrassen conform vergund in 2011; 
• het wijzigen van de verticale circulatie en het toevoegen van een lift;

-          gevelafwerking: een zwart grijze gevelsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5 door opsplitsing van het duplexappartement;

-          het vergroten en verdiepen van de kelder;

-          het toevoegen van een lift;

-          het regulariseren van de wijzigingen aan de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: in een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De kenmerken van de omgeving worden bepaald door het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt met de buitenruimte en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. De gevel is uitgevoerd in een zwart grijze gevelsteen;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet bovendien de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden. De gevel is vergund als lichtkleurige bepleisterde gevel en is uitgevoerd in een zwart grijze gevelsteen;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimte: bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,20 meter.  De ruimte in de kelder waar dat de fietsenberging wordt ingericht is 1,90 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling: meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben. Er is geen afvalberging voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 6, 11, 21, 26, 29 en 30 van de bouwcode. Dit wordt in de beoordeling hieronder verder gemotiveerd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5. Dit gebeurt binnen het bestaande vergunde volume waardoor schaal en ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

Volgens de vergunde toestand (20112193) is de voorgevel afgewerkt met een lichtkleurige bepleistering, donkerkleurige aluminium schrijnwerk en een gelijkvloerse plint in donkerkleurige natuursteen. In de bestaande en nieuwe toestand is de gevel uitgevoerd in een zwart grijze gevelsteen. Dit is echter niet in harmonie met het referentiebeeld en is daarmee strijdig met artikel 6 en 11 van de bouwcode dat het volgende stelt:

In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De kenmerken van de omgeving worden bepaald door het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt met de buitenruimte en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet bovendien de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden.

De visueel-vormelijke elementen worden niet gerespecteerd. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat de fietsenberging die ingericht wordt in de kelder onvoldoende vrije hoogte heeft. De vrije hoogte bedraagt hier 1,90 meter waar dat dit volgens artikel 21 van de bouwcode 2,20 meter moet zijn.

Bovendien wordt er geen gemeenschappelijk afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien wat strijdig is met artikel 26 van de bouwcode.

In de bestaande/vergunde toestand hebben de 1 slaapkamerappartementen op het gelijkvloers, de 1^ste en 2^de verdieping reeds een geringe oppervlakte (= < 60 m²). In de nieuwe toestand wordt het duplexappartement op de 3^de en 4^de verdieping opgesplitst en wordt er een lift voorzien. Hierdoor verkleinen én de bestaande appartementen én wordt er een extra 5^de woonentiteit gecreëerd met eveneens een geringe oppervlakte (48 m²). Hierdoor ontstaan er 5 1-slaapkamerappartementen met een gemiddelde oppervlakte van 54,5 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Zo is er in de leefruimtes onvoldoende ruimte om een eettafel en meubels te plaatsen. Door het verkleinen van de bestaande appartementen, is bovendien ook de slaapkamer op nivo 0 verkleind, waardoor er onvoldoende ruimte en doorgang is om meubilair (kast, ..) te plaatsen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 5 eenslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Er kan geconcludeerd worden dat de draagkracht op het perceel overschreden wordt. De omgevingsaanvraag dient te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: De fietskelder dient toegankelijk gemaakt te worden voor fietsers, ofwel door een trap met fietsgoot ofwel door een voldoende ruime lift.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 2 extra overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Een fietsberging werd voorzien in de kelder. Deze is echter niet toegankelijk. Er werd geen trap met fietsgoot voorzien en de afmetingen van de lift zijn niet geschikt om fietsen mee te vervoeren. Er dient extra aandacht te komen voor een goede fietsbereikbaarheid van de fietskelder.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De fietskelder dient toegankelijk gemaakt te worden voor fietsers:
  • Ofwel door een trap met fietsgoot
  • Ofwel door een voldoende ruime lift naar de kelder.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij dit advies.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.