2021_CBS_03365 - Omgevingsvergunning - OMV_2021003272. Oever 16, Scheldeken, Steegsken . District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend. De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. De uitkragende balkons aan de achtergevel van Steegsken 5 geven inkijk in onze ramen.
   Beoordeling:

De afgeschuinde balkons achteraan de 2de, 3de en 4de verdieping zijn op +/- 1 m van de perceelsgrens geplaatst en geven daardoor inkijk in de ramen van het pand Scheldeken 3. Om de privacy te vrijwaren wordt opgelegd dat de balkons worden verkleind tot op een afstand van 1,90 m van de perceelsgrens. De afstand tot de ramen van de buren wordt daardoor 4,30 m.

1. De extra verdieping op het gebouw Scheldeken geeft een verhoging van de scheimuur van 10,20 m naar 13,68 m. Dit neemt licht weg van onze lichtkoker.
   Beoordeling:

Door de ophoging van het gebouw aan Scheldeken wordt de scheimuur met 3,35 m verhoogd over een lengte van 2,15 m. Hierdoor wordt geen zonlicht weggenomen, de muur staat aan de noordzijde van de lichtkoker, maar dit zal wel een invloed hebben op de inval van daglicht. Er komt wel nog daglicht (en beperkt zonlicht) via de oostelijke perceelsgrens richting Steegsken 5. Het verlies van daglicht kan worden gecompenseerd door de scheimuren af te werken met een lichte kleur. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd.

1. De bestaande (lagere) muur tussen het koertje en de binnenplaats mag niet verhoogd worden.
   Beoordeling:

Voor zover uit de plannen kan worden afgeleid, is er geen verhoging van de oostelijke scheimuur tussen de lichtkoker en de binnenplaats (richting balkons Steegsken 5). Dit zal nog als expliciete voorwaarde worden opgenomen.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/06/2020: voorwaardelijk gunstige beoordeling van de Integrale Kwaliteitskamer  (KK/2020/1663) voor een herbestemming en de verbouwing van bestaande panden;

-          Oever 16: 30/10/2002: vergunning (86#8724532) voor het verbouwen van een magazijn tot studentenkamers (vervallen);

-          Steegsken 5: 31/03/1926: toelating (1926#23450) voor het bouwen van een huis en goot;

-          Scheldeken 3-5-7: 10/02/1932: toelating (1932#41084) voor het bouwen van een magazijn.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• Oever: eengezinswoning;
• Steegsken: 6 woningen.

Huidige toestand

-          functie:

• Oever 16: eengezinswoning met een handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• Steegsken 5: meergezinswoning van 4 bouwlagen met 3 wooneenheden, 5 traveeën onder een plat dak, met een doorgang op de gelijkvloerse verdieping;
• Scheldeken 3-5-7: gebouw van drie bouwlagen onder een plat dak opgevat als een stapelplaats met magazijn op de verdiepingen; het gebouw loopt verder in binnengebied langs de linker perceelgrens en bestaat uit nog een achterliggende stapelplaats.

Gewenste toestand

-          gebouwencomplex van drie gebouwen bestaande uit 15 wooneenheden en een handelsfunctie (Oever 16):

• de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 85 m²;

-          functie:

• Oever 16: meergezinswoning met een handelsgelijkvloers en 4 wooneenheden:

met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          op de gelijkvloerse verdieping (OE 0.01) bevindt zich een handelsfunctie met een netto-vloeroppervlakte van circa 249 m²;

-          een twee-slaapkamerappartement (OE 1.01) op de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 108 m² en een private buitenruimte van 25 m²;

-          een twee-slaapkamerappartement (OE 2.01) op de tweede verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 99 m² en een private buitenruimte van 7,5 m²;

-          een twee-slaapkamerappartement (OE 3.01) op de derde verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 99 m² en een private buitenruimte van 7,5 m²;

-          een twee-slaapkamerappartement (OE 4.01) op de dakverdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 95 m² en een private buitenruimte van 10 m²;

• Steegsken: meergezinswoning met 4 wooneenheden:

met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een inrit tot een autolift en links een doorgang naar het binnengebied;

-          een twee-slaapkamerappartement (ST 1.01, ST 2.01, ST 3.01, ST 4.01) (één slaapkamer + bureau van 9 m²) op de eerste, tweede, derde en dakverdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 68 m² en telkens een private buitenruimte van respectievelijk 13, 9, 9 en 9 m²;

• Scheldeken: meergezinswoning met 7 wooneenheden:

met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          een twee-slaapkamerappartement (SC 0.01) op de gelijkvloerse verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 83m² en een gemeenschappelijke buitenruimte;

-          in het binnengebied bevindt zich een een-slaapkamerappartement (SC 0.02) op de gelijkvloerse verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 72 m² zonder private buitenruimte, maar grenzend aan de gemeenschappelijke buitenruimte;

-          een twee-slaapkamerappartement (SC 1.01) op de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 100 m² en een private buitenruimte van 8 m²;

-          in het binnengebied bevindt zich een twee-slaapkamerappartement (SC 1.02) op de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 87 m² en een private buitenruimte van 13 m²;

-          een twee-slaapkamerappartement (SC 2.01) op de tweede verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 100 m² en een private buitenruimte van 8 m²;

-          een een-slaapkamerappartement (SC 2.02) op de tweede verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 73 m² en een private buitenruimte van 13 m²;

-          een drie-slaapkamerappartement (SC 3.01) op de derde verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 109 m² en een private buitenruimte van 28 m² en 3 m²;

-          bouwvolume:

• Oever 16: meergezinswoning met vier bouwlagen en vier traveeën onder een pseudo-mansardedak;
• Steegsken: optopping met een mansardedak in gepatineerd zink en twee dakkapellen;
• Scheldeken: de meergezinswoning bestaat uit 3 bouwlagen en één nieuwe daklaag met een dakterras aan de voorgevel recht op de gevel;

-          inrichting:

• het perceel heeft een oppervlakte van circa 793 m² en er wordt een oppervlakte van circa 50 m² ontpit zodat een buitenruimte van circa 122 m² ontstaat;
• er wordt een septische put voorzien van 7.500 liter onder het maaiveld aan de zijde van het perceel Scheldeken;
• er wordt een septische put voorzien van 12.000 liter aan de zijde Oever;
• er wordt een regenwaterput voorzien van 10.000 liter aan de zijde Oever;
• er wordt een septische put voorzien van 3.000 liter aan de zijde van Steegsken;

-          gevelafwerking:

• Oever 16:

-          de nieuwe voorgevel wordt voorzien van wit pleisterwerk met op de gelijkvloerse verdieping groen geglazuurde tegels;

-          het schrijnwerk bestaat uit messing op de gelijkvloerse verdieping en hout wit geschilderd op de verdiepingen;

-          de ramen op de verdiepingen zijn voorzien van valbeveiliging, daklaag in zink;

• Steegsken:

-          rode gevelsteen en plint in blauwe steen (bestaand, te behouden);

-          staal zwart gelakt op de gelijkvloerse verdieping en houten voordeur;

-          zwart geschilderde houten ramen op de verdiepingen met valbeveiliging voor de ramen (nieuw);

-          het schrijnwerk centraal in de gevel wordt vervangen;

• Scheldeken:

-          rode gevelsteen met gecementeerde banden en een plint in blauwe steen (bestaand, te behouden);

-          zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van een projectgebied (Oever 16, Scheldeken, Steegsken 5) tot een woonproject en een handelsfunctie;

-          vermeerderen van het totaal aantal wooneenheden van 7 naar 15;

-          afbreken van een eengezinswoning aan Oever 16;

-          bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers aan Oever 16;

-          renoveren en uitbreiden van de bestaande gebouwen aan Scheldeken en Steegsken met een bijkomende daklaag (met woonentiteit).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  3:   zone voor wonen - (wo3).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

in CHE-gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het pand Oever 16 wordt volledig gesloopt en er wordt een nieuwbouw voorzien. Steegsken en Scheldeken worden voorzien van een extra daklaag;

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

dakkapellen zijn mogelijk indien zij in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. De nieuwe dakkapel van het gebouw gelegen aan Steegsken 5 bevindt zich op slechts 0,50 m van het midden van de scheidsmuren met links en rechts waar dit minimaal 0,75 m moet zijn. Bovendien mogen ze slechts 1,50 m breed zijn waar beide hier 3,40 m breed zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte van de handelsruimte én wooneenheden mogen slechts 2 cm bedragen. Het niveauverschil bedraagt 3 cm;

• artikel 21 Verticale plateauliften:

een lift met één ingang heeft minimale buitenafmetingen/ruwbouw schacht van 1,65 m x 1,80 m. De lift die voorzien wordt in Scheldeken heeft een breedte van slechts 1,60 m. De lift te Oever 16 en Steegsken is slechts 1,57 m breed.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

in CHE-gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het pand Oever 16 wordt volledig gesloopt en er wordt een nieuwbouw voorzien. Steegsken en Scheldeken worden voorzien van een extra daklaag;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de nieuwe daklagen van Steegsken en Scheldeken dienen voorzien te worden van een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 38 Groendaken:

de nieuwe daklaag aan Steegsken heeft een oppervlakte van meer dan 20 m² en moet bijgevolg aangelegd worden als groendak (Doorsnede AA). Op het grondplan P_N_05 is het dak wel voorzien als groendak;

de nieuwe daklaag aan Oever 16 heeft een oppervlakte van meer dan 20 m² en moet bijgevolg aangelegd worden als groendak (Doorsnede EE). Op het grondplan P_N_05 is het dak wel voorzien als groendak;

de nieuwe daklaag aan Scheldeken heeft een oppervlakte van meer dan 20 m² en moet bijgevolg aangelegd worden als groendak (Doorsnede DD). Op het grondplan P_N_05 is het dak wel voorzien als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 02/12/2020.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar. Het verweven van handel met woningen voorzien van ruime private en collectieve buitenruimte is een stedenbouwkundige meerwaarde voor de binnenstad.

Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie met betrekking tot de sloop en herbouw van het bestaande handelspand is gunstig:

“Gunstig advies voor het slopen van een bestaand handelsgelijkvloers met bovenliggende woonruimte aan Oever 16 en het bouwen van een nieuwbouw op hetzelfde adres met opnieuw gelijkvloers een commerciële ruimte (bestemming handel) en bovenliggend woonruimte. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen/Zuid in de zone B2. Op deze locaties is het behoud van handelsruimte gunstig te beoordelen gelet op het principe van de clustering van commerciële functies in kernwinkelgebieden. Gelet op de schaal van de handelsruimte (< 400 m² netto) is er geen bijkomende aanvraag voor kleinhandelsactiviteiten nodig.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat de afbraak en herbouw van een handelspand aan de Oever, het renoveren van twee pakhuizen in Steegsken en Scheldeken met een extra mansardeverdieping en het ontpitten van het binnengebied tussen deze drie gebouwen.

Het globale project omvat 15 woonunits van verschillende grootte, met elk een grote buitenruimte rond een gemeenschappelijke binnentuin. Door het verwijderen van enkele overbodige gebouwen wordt de binnenplaats vergroot tot +/- 125 m². Op deze manier wordt licht, groen en zuurstof in het bouwblok gebracht. De 15 woningen zijn evenwichtig gespreid over de drie gebouwen op het terrein.

Aan de Oever wordt een nieuwbouw opgericht die met vier bouwlagen + mansardeverdieping aansluit met de bouwhoogte van het nieuw te bouwen hotel rechts ervan. De oude pakhuizen in Steegsken en Scheldeken worden uitgebreid met resp. een 5de en een 4de bouwlaag, en harmoniëren zo met de aanpalende gebouwen in de straat, die vergelijkbare hoogtes hebben.

Volgens artikel 2.1.9 van RUP Binnenstad (dakvormen en dakkapellen) mogen dakkapellen max. 1,50 m breed zijn en moeten ze op 75 cm van de aslijn van de scheimuren geplaatst worden. De dakverdieping aan Steegsken heeft twee dakkapellen van 3,40 m breed, geplaatst op 50 cm van de perceelsgrenzen. De dakkapellen met telkens twee verticale ramen werden uitgelijnd op de geleding van de onderliggende gevel en vormen zo een gebalanceerde bekroning van de gevel. Deze afwijking is stedenbouwkundig en architecturaal verantwoord en kan op basis van artikel 4.4.1 van de VCRO worden toegestaan.

Woninggrootte en -mix

Het project omvat 11 twee-slaapkamerappartementen waarvan 5 een oppervlakte hebben van 100 m² of groter, en 2 drie-slaapkamerappartementen waarvan 1 van   109 m² met een terras van 29 m² en 1 groter is dan 130 m² na samenvoeging van 2 appartementen tot een duplex-appartement SC 0.02, zoals aangegeven op de plannen 2162-BA02-Niv00 en 2162-BA02-Niv01. 

4 twee-slaapkamerappartementen aan Steegsken werden ingetekend als een-slaapkamerappartement met een afzonderlijk bureau van 9m². Deze appartementen hebben een totale oppervlakte van 68 m². Deze appartementen zijn luchtig en licht genoeg en hebben elk een redelijk groot terras van +/-9 m² (zelfs na verkleinen omwille van de privacy).

Alle appartementen zijn voldoende groot in verhouding tot het aantal slaapkamers en hebben ruime en lichte verblijfsruimten en grote terrassen. De gelijkvloerse appartementen hebben rechtstreeks toegang tot de binnentuin.

De gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt meer dan 80 m². Er is een voldoende mix van verschillende types appartementen aanwezig.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig:

“In een vroegere fase van het project was er een plaatsbezoek en werd een CHE-rapport opgesteld. De cultuurhistorische waarde van het complex is sterk verstoord door verbouwingen doorheen de jaren waardoor er geen zichtbare samenhang of continuïteit meer is tussen de nog aanwezige fragmenten. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar bij het voorliggende ontwerp.”

Dit advies wordt bijgetreden. De nieuwbouw aan de Oever volgt de karakteristieke geleding, materialisatie en raamindeling van het af te breken gebouw en van de typische bebouwing in de binnenstad. De twee pakhuizen behouden hun industriële kenmerken en krijgen een mansardeverdieping. De opbouw van de gevels wordt gerespecteerd en de verhoudingen blijven in balans. Hoewel artikel 2.1.1 van RUP Binnenstad en artikel 5 van de bouwcode uitgaan van het behoud van bestaande gebouwen, is deze ingreep stedenbouwkundig verantwoord.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een projectgebied met oppervlakte groter dan 300 m² (778 m²) en met een vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. 677 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 02/12/2020. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van enkele proefputten (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/16676). Nadien wordt een nieuwe nota uitgewerkt, met een bijhorend nieuw programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen met mogelijk vervolgonderzoek dient verplicht te worden uitgevoerd.

Op vraag van de stedelijke dienst Archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer is verplicht om het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputten, horende bij de archeologienota uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/16676). Ook de daaruit voortvloeiend nota met bijhorend programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag moet voldoen aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, meer bepaald artikels 18 en 21. Dit wordt in de voorwaarden opgelegd.

Om te voldoen aan de bouwcode worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuwe daklagen van Steegsken en Scheldeken dienen voorzien te worden van een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

-          artikel 38 Groendaken: alle platte daken moeten worden aangelegd als groendaken.

De uitkragende balkons aan de achtergevel van het gebouw aan Steegsken zijn te dicht bij de open ruimte van het perceel Scheldeken 3 geplaatst. Hierdoor ontstaat rechtstreekse inkijk in de ramen van het buurpand. Om voldoende privacy te garanderen moeten deze balkons op 1,90 m van de perceelsgrens worden geplaatst. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

In de zijgevel van de commerciële ruimte is een raam dat uitkijkt op de binnentuin van het naastgelegen recent vergunde hotel, zonder dat er een fysieke verbinding wordt gemaakt. Een akkoord hierover van de bouwheer van het hotel werd bij de aanvraag gevoegd. Dit raam bevordert het contact met en de levendigheid van de binnentuin van het hotel, en zorgt voor voldoende lichtinval in de handelsruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 14 appartementen moeten er 43 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 = 2

-          11 appartementen met 2 slaapkamers = 11 x 3 = 33

-         2 appartementen met 3 slaapkamers = 2 x 4 = 8.

Voor de handelszaak van +/- 250 m² moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60 ppl / 100 m²).

Er worden in de kelder 55 fietsstalplaatsen voorzien. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

De fietsenberging is te bereiken via de autolift en 2 aparte fietsliften.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      2 appartementen in het binnengebied van Scheldeken zijn samengevoegd tot een duplex-appartement SC 0.02, zoals aangegeven op de plannen 2162-BA02-Niv00 en 2162-BA02-Niv01;

3.      het niveauverschil tussen de binnen- en buitenruimte van de handelsruimte én wooneenheden mag slechts 2 cm bedragen conform artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid;

4.      een lift met één ingang te voorzien met minimale buitenafmetingen/ruwbouw van de schacht van 1,65 m x 1,80 m conform artikel 21 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid;

5.      conform artikel 34 van de bouwcode zijn de nieuwe daklagen van Steegsken en Scheldeken te voorzien van een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

6.      conform artikel 38 van de bouwcode zijn alle platte daken waar geen terras voorzien wordt, aan te leggen als groendaken;

7.      de balkons op de 2de, 3de en 4de verdieping aan de achtergevel van Steegsken 5 moeten worden verkleind zodat de afstand tot de perceelsgrens met Scheldeken 3 minimum 1,90 m bedraagt;

8.      de oostelijke scheimuur van de lichtkoker van Scheldeken 3 (richting balkons Steegsken 5) mag niet verhoogd worden;

9.      de verhoogde noordelijke scheimuur tussen Scheldeken 3 en de meergezinswoning aan Scheldeken moet in overleg met de buren aan de zijde van Scheldeken 3 in een lichte kleur worden afgewerkt;

10.      achter elke fiets in de fietsstalplaatsen moet een vrije ruimte van 1,70 m conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode, beschikbaar zijn;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

12.  volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:
- de bouwheer is verplicht om het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputten, horende bij de archeologienota uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/16676). Ook de daaruit voortvloeiend nota met bijhorend programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd;
- de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@stad.antwerpen.be);
- de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.