2021_CBS_03359 - Omgevingsvergunning - OMV_2020145204. Groenenborgerlaan 149. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/07/2020: integrale kwaliteitskamer;

-          28/02/1966: vergunning (18#82257) voor het bouwen van een seminarie, kapel en aanhorigheden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          complex van het theologisch en pastoraal centrum met studenten/professorenwoonblokken, studiecomplex en kerk;

-          vrijstaande volumes, divers uitgewerkt in hoogte en grondplan. Gaande van één tot vier bouwlagen onder platte daken;

-          gevelafwerking in zichtbeton en betonnen gevelplaten. Houten schrijnwerk in donkerbruine kleur;

-          inrichting: middenplein, verharde paden en parking. Alles omringend met groene tuin.

Huidige toestand

-          bescherming (ID: 5578) van Theologisch en pastoraal centrum als monument;

-          120 studentenkamers in gebouwen A-D. Gebouwen voorzien van brandtrap;

-          auto- en fietsenstalling in beton met beige coating (gebouw F);

-          extra verharding door onder andere extra parkeerplaatsen.

Gewenste toestand

-          studentenhuisvestingscomplex met 203 studentenkamers en 2 logeerkamers;

-          gebouwen A-C:

• telkens 5 extra studentenkamers op het gelijkvloers. Het totaal aantal studentenkamers komt zo op 35 per blok;

• de restauratie van gevels in beton met houten schrijnwerk in donkerbruine kleur;

-          gebouw D:

• 4 extra studentenkamers op het gelijkvloers. Het totaal aantal studentenkamers komt zo op 34;
• 2 logeerkamers op het gelijkvloers;
• de restauratie van gevels in beton met houten schrijnwerk in donkerbruine kleur;

-          gebouw E:

• een vrijstaand nieuwbouwvolume met 36 studentenkamers en fietsenstalling;
• 3 bouwlagen onder plat dak;
• de gevel in hout met lichtgrijze kleur en aluminium schrijnwerk in rode kleur;
• buitentrap met lift in beton met stalen balustrade;
• de fietsenstalling in staal met lichtgrijze kleur;

-          gebouw F:

• een vrijstaand nieuwbouwvolume met 28 studentenkamers boven een bestaand garagegebouw en verbouwing van een bestaand garagegebouw;
• 5 bouwlagen onder plat dak;
• de gevel in zichtbeton en hout met lichtgrijze kleur. Garagepoorten in hout met grijze kleur. Aluminium schrijnwerk in rode kleur. Buitentrap met lift in beton met stalen balustrade;

-          gebouw R:

• het verlagen van ramen en wijzigen deuren op het gelijkvloers;
• de omvorming van de refterruimte op het gelijkvloers tot gemeenschappelijke leefruimte met keuken;
• het inrichten van de 1ste verdieping tot een polyvalente ruimte;
• terraszone;

-          luifel:

• luifel in staalstructuur ten behoeve van een fietsenstalling aan de Beukenlaan;

-          inrichting:

• het regulariseren en herschikken van verharding (autostaanplaatsen en fiets- en voetpaden);
• het vellen van bomen;
• het voorzien van wadi’s en tuinaanleg.

Inhoud van de aanvraag

-          Het restaureren en uitbreiden van een studentenhuisvestingsproject op de beschermde site ‘Theologisch en pastoraal centrum’:

• het vermeerderen van het aantal studentenkamers van 120 naar 205;
• het restaureren van de studentenpaviljoenen (gebouwen A, B, C en D);
• het voorzien van 2 nieuwbouwvolumes (gebouwen E en F) en luifels;
• het regulariseren van autostaanplaatsen en garages;
• het vellen van bomen;
• het uitvoeren van terreinaanlegwerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening. (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24 Toegangen: vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. In Blok A en B kan er niet voor alle kamers een draaicirkel van minimum 150 cm gemaakt worden;
• artikel 25 Deuropeningen en deuren: bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. In blok A en B hebben niet alle kamers aan de zijde van de klink een vrije wandruimte van minimum 50 cm;
• artikel 27 Autoparkeerplaatsen: bij dwarsparkeren bedraagt de breedte van de aangepaste parkeerplaats minstens 3,5 m. De voorziene parkeerplaatsen hebben een breedte van circa 3 m;
• artikel 29/2 Toiletten: bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. In blok A en B wordt er geen aangepast toilet voorzien op het gelijkvloers.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

-     De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In functie van de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid vroeg de bouwheer voorafgaandelijk aan het indienen van de omgevingsaanvraag advies aan Inter. Dit advies was ongunstig. Voorliggend ontwerp werd in functie hiervan aangepast rekening houdend met de beschermde status van de gebouwen, maximaal voldaan moeten worden aan de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid. Blok A en B is er echter nog niet in overeenstemming met artikel 29, en de parkeerplaatsen zijn niet in overeenstemming met artikel 27. Er zal in voorwaarden opgenomen worden om in Blok A en B een aangepast toilet te voorzien op het gelijkvloers en de nodige aangepaste parkeerplaatsen uit te voeren met een breedte van 3,5 m.

In gebouw E voorziet men 18 trio flat kamers (= 6 units met telkens 3 kamers van 12 m² met aansluitend een gemeenschappelijke leefruimte, keuken en sanitaire voorziening). De oppervlakte van de gemeenschappelijke delen (exclusief circulatie, technische ruimte en sanitair) bedraagt per trio flat circa 30 m².

Door alle voorzieningen (leefruimte, keuken en badkamer) telkens aansluitend aan slechts 3 kamers te voorzien, creëert men een gemeenschappelijke ruimte die gemiddeld groter is dan de gemiddelde oppervlakte bij een klassieke kameropstelling. Daarmee wordt er in geen geval ingeboet op gebruikskwaliteit. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het voorstel.

De bouwheer motiveert dit samengevat als volgt:

“Hierbij geldt dus dat de netto vloeroppervlakte van een kamer niet inferieur mag zijn aan 14m², 

daar waar in onderhavig project wij een 18?tal units (6x trioflat) voorstellen waarbij strikt 

genomen deze oppervlakte 12m² bedraagt, echter in een volledig andere setting. In het kader van een diversificatie van het aanbod van huisvesting tracht LIFE een voorloper te 

zijn in innovatieve woonvormen die inspelen op de diversiteit van de uiteindelijke eindgebruiker, ook voor studentenhuisvesting en campusontwikkeling. Wij geloven niet in de legbatterijen 

van kamertjes, wij zoeken concreet naar een gevarieerde typologie met verschillende gradaties inde verhouding gemeenschappelijke vs privatieve oppervlakte, optimaal inspelend op de 

verschillende identiteit en karakter van de studenten.  

Wij  zijn  ervan  overtuigd  met  bovenstaande  analyse  te  hebben  aangetoond  dat  de  afwijking  wel  degelijk veroorloofd  is  en  dat  er  sterker  nog  een  hogere  kwaliteit  wordt gerealiseerd  ten opzichte van een traditionele studentenhuisvesting. Uiteraard zal de verplichting opgenomen worden dat deze typologie enkel aan studenten kunnen verhuurd worden zodat er nooit een herkwalificatie naar appartement zou gebeuren.” 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij deze benadering, waardoor er kan gesteld worden dat de kamers voldoen aan de beleidsmatig gewenste ontwikkeling.

In blok D worden er 2 logeerkamers voorzien met een oppervlakte van telkens 9 m². In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgenomen om deze kamers niet als studentenkamer in te richten en te gebruiken.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is volgens het gewestplan gelegen in gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.

In de gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, kunnen volgens artikel 4.4.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde worden toegelaten, ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk.

Als handelingen van algemeen belang, zoals bedoeld in artikel 4.1.1, 5°, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden de werken, handelingen en wijzigingen beschouwd die betrekking hebben op:

7° de gebouwen en constructies opgericht voor het gebruik of de uitbating door de overheid of in opdracht ervan. De PPS-projecten, zoals bedoeld in het decreet van 18 juli 2003 betreffende publiek-private samenwerking;

10° scholenbouwprojecten en de bouw van universitaire instellingen, met inbegrip van internaten en studentenkamerwoningen.

Het gaat hier over de renovatie van reeds bestaande gebouwen met studentenkamers en een uitbreiding met 2 nieuwe gebouwen met studentenkamers. Bovendien grenst de site aan de Universiteit Campus Groenenborger. Hierdoor kan er gesteld worden dat de functionele inpasbaarheid te verantwoorden is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van de studentenhuisvesting met 2 nieuwe paviljoenen wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De twee nieuwe gebouwen passen zich qua volume en verschijningsvorm in op de site en interageren met de reeds bestaande paviljoenen op de site.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Het project betreft de restauratie van de studentenhuisvesting van de theologiecampus gelegen op de site aan de Beukenlaan – Groenenborgerlaan. De vier vrijstaande paviljoenen, zaal R (voormalige refter), nieuwe volume E en F en toekomstige dwarsverbindingen tot de universiteit worden voorgesteld. Ook de oorspronkelijke landschapselementen en omgevingsaanleg worden opnieuw hersteld. De buitengevels van de paviljoenen worden in oorspronkelijke staat hersteld (betonbekisting). Eveneens zijn op alle verdiepingen voldoende collectieve ruimtes voorzien.

Het nieuwe volume E (studentenhuisvesting) bestaat uit 3 lagen en verwijst naar de historische

gebouwen door het toevoegen van banden en accenten in beton samen met prefab bekleding en

buitenschrijnwerk in hout. Hierdoor ontstaat als het ware een omkering van de historische

materialisatie. Uitpandig worden trappen en gaanderijen voorzien.

Gebouw F bestaat uit 5 bouwlagen met dragende plint in beton, lichte ritmische structuur in staal voor de bovenbouw en houten buitenschrijnwerk. De garages zijn hierdoor geïntegreerd en overbouwd in de plint. Eveneens zijn hier uitpandige gaanderijen en trappen voorzien.

De kwaliteitskamer apprecieert de zorgvuldige behandeling en de gelaagdheid van het onderzoek.

Wat betreft de omkering van de architectonische principes en het extraverte karakter van de nieuwe volumes vraagt de kwaliteitskamer meer duiding over het verband tussen beide volumes en de integratie op nu introverte site.

De kwaliteitskamer vraagt om voldoende aandacht te hebben voor de keuze en (na)behandeling van het hout in functie van de kleurstelling en duurzame vergrijzing.”

De zaak-gebonden publiciteit wordt voorzien op de kopse gevel aan gebouw R gericht naar de agora. De visueel vormelijke elementen worden gerespecteerd.

Cultuurhistorische aspecten

Het Theologisch en Pastoraal Centrum op de Groenenborgerlaan werd bij ministerieel besluit van 10 januari 2011 beschermd als monument op basis van de socio-culturele, artistieke en architecturale waarde. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het aanvraagdossier is zeer volledig en bevat duidelijke informatie om de impact van de voorgenomen ingrepen op de beschermde site te kunnen afwegen.

Het project werd zowel met het agentschap Onroerend Erfgoed als met de stedelijke dienst monumentenzorg uitvoerig besproken.

Voor de site werd een beheersplan opgemaakt. De visie zet in op het bewaken van de ensemblewaarde van de site door de nadruk te leggen op de algehele logica en systematiek van het architectuurontwerp, zonder adaptaties en wijzigingen uit te sluiten die een actueel gebruik van het monument mogelijk maken. De voorliggende aanvraag houdt rekening met de doelstellingen die in het beheersplan geformuleerd worden. Deze omvatten in de eerste plaats het behoud van de aanwezige erfgoedwaarden en dat binnen een kader van vernieuwing. Als nevendoelstelling worden nieuwe ingrepen in functie van duurzaamheid en normering naar voor geschoven. De meest urgente beheersmaatregelen zijn de betonrestauratie, het oplossen van vochtproblematiek, restauratie/vernieuwing van het schrijnwerk en het aanpakken van de versleten interieurafwerking.

De site is gelegen op de hoek van de Groenenborgerlaan en de Beukenlaan in Wilrijk, met in de rug het Middelheimpark en de Universiteitscampus Groenenborger. Het complex bestaat uit 9 gebouwen die gekenmerkt worden door een zeer bijzondere en uitgesproken brutalistische architectuur van de hand van de modernistische architect Paul Felix. De site wordt gekenmerkt door een bijzonder uitgekiende configuratie van gebouwen ten opzichte van elkaar en zijn omgeving, en zijn zeer heldere geometrie en sober materiaalgebruik. Met zijn vroege werk leverde architect Paul Felix een belangrijke bijdrage aan de intrede van het Modernisme in België. Met zijn latere ontwerpen behoort hij eveneens, samen met onder andere Marc Dessauvage, Juliaan Lampens en Jacques Depuis, tot de beperkte reeks van brutalistische architecten in Vlaanderen. Het volledige gebouwencomplex werd gerealiseerd in een korte periode van 1968 tot 1970.

De voorliggende aanvraag omvat volgende ingrepen:

- Toevoeging van 2 nieuwe volumes voor studentenhuisvesting. Het nieuwe volume aan de straatzijde maakt gebruik van de bestaande garage en overbouwt deze zodat de oorspronkelijke structuur bewaard blijft. Het meer centraal gelegen volume integreert zich in het door Paul Felix gehanteerde campusmodel voor de site.

- Toevoeging van fietsenstallingen bij de bestaande huisvestingsblokken, geïntegreerd in de nieuwe volumes en langsheen de Beukenlaan.

- Herwaardering van de groenaanleg op de site waarvoor een aantal bomen dienen geveld te worden. Nieuwe ingrepen in de tuin gebeuren met respect voor het originele concept van de architect.

- Restauratie en adaptatie van de drie bestaande blokken met studentenhuisvesting. Daarbij wordt de interne ruimtelijke structuur van publieke ruimte, semipublieke ruimte, private ruimte, circulatieruimte, en functionele ruimte integraal bewaard. Ook de kamerstructuur blijft ongewijzigd. Zo worden de nieuwe badkamers die in elke kamer worden voorzien, geïntegreerd binnen de wandstructuur van de bestaande kamer, en blijven de collectieve leefruimten bewaard in die functie. Enkel op het gelijkvloers vindt een wijziging plaats: de gemeenschappelijke lokalen die daar origineel gevestigd waren, worden nu ingericht tot ruimere studentenkamers. Dit heeft geen wijzigingen in de interne structuur of de gevels tot gevolg.

- Aanpassing van de refter om een betere relatie met buiten te creëren, waar een nieuw terras wordt aangelegd. Omwille van de gewenste verlevendiging van de site in het algemeen en de Agora in het bijzonder wordt ervoor gekozen om bijkomende gemeenschappelijke functies te concentreren in de Refter en het Leercentrum. Daar vormen ze - ook in relatie tot de nieuwe gebouwen E en F een collectieve centraliteit op de site, geheel samenvallend met de oorspronkelijke intenties van Paul Felix. Op de kop van de refter wordt het originele bandraam doorbroken naar een opengaande en volledig beglaasde pui.

De geplande ingrepen op de bestaande gebouwen werden zorgvuldig onderzocht en zijn in de begeleidende nota bij de aanvraag uitvoerig beschreven en geduid. De aanpak van de beschermde gebouwen kan positief geadviseerd worden. Voor de architecturale uitwerking van de nieuwbouw delen sluit de dienst monumentenzorg zich aan bij het advies van de kwaliteitskamer.”

Er werd advies gevraagd aan Het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het advies is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden worden opgenomen bij deze omgevingsvergunning:

“Deze bescherming betreft het gehele complex met gebouwen, middenplein, verharde paden en

omringend beboomd en met gras begroeid terrein. In overleg met onze diensten werd een beheersplan voor de site opgemaakt, waarin ook de cultuurgoederen gespecifieerd worden. De site heeft een grote sociaal culturele waarde, naast een artistieke en architectuurhistorische waarde. De voorliggende aanvraag kent een lange geschiedenis van voorbereiding en overleg met onze diensten. Naast de restauratie van de studentengebouwen voorziet het project ook de aanpak van de andere gebouwen en twee vrijstaande nieuwbouwcomplexen.

Wat de restauratie van de vier paviljoenen studentenhuisvesting betreft, werd met Ministerieel Besluit van 20 oktober 2020 een restauratiepremie toegekend door het agentschap Onroerend Erfgoed, deze werkzaamheden werden dus al inhoudelijk door onze diensten goedgekeurd. 

Wat de nieuwbouw volumes E en F betreft: hiervoor werd door algemene architect HUB-architects in samenwerking met restauratiearchitecten Callebaut Architecten een nauwgezet en boeiend voorstel uitgewerkt dat zich op intelligente wijze integreert in de bestaande site. Daarbij werd een weloverwogen inplanting van de nieuwbouwvolumes beoogd: achteraan, als rugdekking op de site zodat ze de bestaande architecturale opzet niet verstoren. De nieuwe volumes worden zowel in het interieur als bij het exterieur afgewerkt op een wijze die mooi interageert met de bestaande architectuur. Zo blijft de uniformiteit van het ensemble maximaal bewaard en wordt de site als het ware opnieuw opgeladen.

Dit project blijkt ook opportuniteiten te geven om de andere bestaande paviljoenen en de

omgevingsaanleg op te waarderen. Voor dit laatste betrok men ook de landschapsarchitect Paul

Deroose, deze boeiende link met het oorspronkelijke ontwerpteam was zeker een meerwaarde voor het uiteindelijke ontwerp.

Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

- Verder detailleringen in uitvoering zullen in overleg met onze diensten besproken worden, voor

zover ze in dit dossier niet gespecifieerd zijn of niet gevat zijn door de werken die onder de

restauratiepremie vallen, indien noodzakelijk kunnen daarvoor bijkomende toelatingen

aangevraagd worden.

In ons advies voor vergunning plichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (art.35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuw plat dak van gebouw F wordt voorzien van zonnepanelen. Artikel 38 van de bouwcode stelt dat indien op het dak energieopwekkende systemen, zoals zonnepanelen of -collectoren, geplaatst worden, de verplichting om een groendak te plaatsen vervalt voor de oppervlakte die deze voorzieningen innemen op het dak. Energieopwekkende systemen zijn echter perfect te combineren met een groendak. Deze combinatie zorgt evenwel voor een dubbele investering (zowel de aanleg van het groendak als de aankoop van het energiesysteem). Omwille van deze financiële gevolgen neemt de bouwcode deze uitzondering op de verplichting van een groendak op. Uiteraard is het steeds aan te bevelen om ook in deze gevallen een groendak te voorzien.

Er werd advies gevraagd aan de Stedelijke Dienst Milieuvergunningen. Het advies is voorwaardelijk gunstig en maakt integraal deel uit van deze vergunning:

“De renovatie (herstel) van de bestaande gebouwen van het voormalig parochiaal centrum (van Paul Felix) brengt op het vlak van ingedeelde activiteiten geen veranderingen teweeg. De inrichting van een polyvalente ruimte in gebouw R lijkt me niet van aard dat dit als polyvalent (luide muziek) moet worden aanzien zoals gedefinieerd in het Vlarem.

Verder zijn de nieuwe gebouwen niet voorzien van ondergrondse verdiepingen dus is een bemaling niet nodig. Moest dit toch het geval zijn moet hiervoor uiteraard voorafgaand  aan de werken een vergunning worden aangevraagd.

Het is raadzaam dat de bouwheer/exploitant na het beëindigen van de bouwwerken nagaat of de gekozen en te installeren technieken vallen onder ingedeelde activiteiten zoals vastgelegd in de rubriekenlijst van het Vlarem titel II, bijlage 1. In voorkomend geval moet er dan een vergunningsinitiatief genomen worden.”

AG VESPA en Vastgoed geven voorwaardelijk gunstig advies op deze omgevingsvergunning. “Het Middelheimmuseum wenst de doorwaadbaarheid en toegangen tot het museum te herbekijken en op te waarderen.

Het ontwerpend team dient contact op te nemen met het Middelheimmuseum om de in de plannen voorziene toegang tot het museum te bespreken.”

Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen geeft voorwaardelijk gunstig advies. 

“De volgende bomen worden gerooid en vervangen.

Bolacacia: 49 bomen, gem. dia. 20 cm , gem. leeftijd: 50 jaar

Beverboom: 2 bomen, gem. dia. 10 cm , gem. leeftijd: 40 jaar

Eik: 2 bomen, gem. dia. 15 cm , gem. leeftijd: 5 jaar

Witte esdoorn: 29 bomen, gem. dia. 20 cm , gem. leeftijd: 50 jaar

Leylandcipres: 1 bomen, gem. dia. 30 cm , gem. leeftijd: 40 jaar

Appel: 13 bomen, gem. dia. 20 cm , gem. leeftijd: 20 jaar

Spar: 6 bomen, gem. dia. 30 cm , gem. leeftijd: 40 jaar

Den: 6 bomen, gem. dia. 30 cm , gem. leeftijd: 40 jaar

Het ontwerp bevat geen soortenkeuze van bomen. Het verwijderde groenvolume moet lokaal worden gecompenseerd.

Volgens ontwerper zou een deel van de Wilde Esdoorns aan de Beukenlaan worden geveld om de Beuken in de Beukenlaan beter te doen uitkomen, echter zijn deze Esdoorns enkel een visuele beperking vanop de site. Het verwijderen van deze Esdoorns heeft weinig voordeel ten op zichtte van de Beuken, deze bomengroep kan dan ook beter worden behouden en indien na sterfte lokaal worden verplaatst.”

Zij stellen het volgende voor:

- Er wordt gekozen voor zoveel mogelijk inheemse bomen van klasse 1. Met een groot formaat aan soorten, dit zal de biodiversiteit van de site vergroten.

- Bomen in grindverharding drogen sneller uit indien de infiltratie onvoldoende wordt bekeken, de ontwerpers kunnen beter verschillende soorten halfverhardingen opnemen in hun ontwerp ten behoeve van de bomen.

- De strakke lijnen in grasbeheer extensief en intensief zijn moeilijk haalbaar op termijn, de extensieve zone langsheen de beukenlaan kan worden uitgebreid.

- Hemelwater van paden wordt maximaal lokaal geïnfiltreerd.

- De te behouden bomen moeten tijdens de werken voldoende worden beschermd.

Deze laatste suggestie zal ook als voorwaarde opgenomen worden.

De voorwaarden van Vlaamse Waterweg en Fluvius worden integraal als voorwaarden opgenomen in de omgevingsvergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De grote parking is bereikbaar langs de Beukenlaan. De kleine parking langs de Groenenborgerlaan.

De parkeerplaatsen voor mindervaliden moeten 3m50 breed zijn.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 85 bijkomende studentenkamers moeten er 85 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden in het totaal 212 fietsstalplaatsen voorzien. In blok F zijn de fietsstalplaatsen overdekt en afsluitbaar maar de fietsenberging van blok E en de grote fietsenberging aan de parking van de Beukenlaan zijn niet afsluitbaar.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Alle fietsstalplaatsen moeten afsluitbaar zijn.
• De parkeerplaatsen voor mindervaliden moeten 3m50 breed zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      de aandacht van de initiatiefnemer wordt er op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …)

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling

-          invloedstraal van de bemaling (op plan)

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlakte water 2. Hemelwaterafvoer,…)

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u

4.      de bouwheer/exploitant onderzoekt, na het beëindigen van de bouwwerken, of de gekozen en te installeren technieken vallen onder ingedeelde activiteiten zoals vastgelegd in de rubriekenlijst van het Vlarem titel II, bijlage 1. In voorkomend geval moet er dan een vergunningsinitiatief genomen worden;

5.      de voorwaarden uit het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed dienen te worden nageleefd;

6.      het ontwerpend team dient contact op te nemen met het Middelheimmuseum om de in de plannen voorziene toegang tot het museum te bespreken;

7.      de voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Waterweg met betrekking tot de aansluiting van de hemelwaterput dienen te worden nageleefd;

8.      de voorwaarden uit het advies van Fluvius dienen te worden nageleefd;

9.      de voorwaarden uit het advies van Proximus dienen te worden nageleefd;

10.  alle fietsstalplaatsen moeten afsluitbaar zijn;

11.  de 2 logeerkamers in blok D mogen niet ingericht en gebruikt worden als studentenkamer;

12.  de trioflats mogen niet als afzonderlijke woonunit ingericht of gebruikt worden;

13.  er dient een aangepast toilet te worden voorzien op het gelijkvloers in Blok A en Blok B conform artikel 30 van de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid;

14.  de parkeerplaatsen voor mindervaliden moeten 3m50 breed zijn conform artikel 27 van de Gewestelijke Verordening Toegankelijkheid;

15.  de te behouden bomen moeten tijdens de werken voldoende worden beschermd.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

Het college beslist op 30 april 2021 dat voor het project ‘Groenenborgerlaan 149, district Antwerpen’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.