2021_CBS_03557 - Omgevingsvergunning - OMV_2021027907. Grotesteenweg 400. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/04/2021: weigering (2021167) voor omvormen van een doorrit naar een handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          22/10/1975: vergunning (961#10378) voor binnenverbouwingswerken;

-          04/09/1973: vergunning (961#3540) voor verbouwingswerken;

-          01/04/1953: toelating (957#3078) voor het bouwen van een garage;

-          10/12/1952: toelating (957#2966) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met drie bouwlagen onder een plat dak;
• vijf wooneenheden, waarvan 1 verbonden met handelsruimte:
  • 1 twee-slaapkamerappartement met vooraan handel op de gelijkvloerse verdieping, enkel toegankelijk via de handelsruimte;
  • 4 twee-slaapkamerappartementen met private buitenruimte, telkens 2 per verdieping;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen;
• witte metalen balustrade ter hoogte van de ramen en balkons;
• vitrineraam op de gelijkvloers verdieping aan de linkerzijde van het perceel met toegangsdeur tot de handelsruimte;

-          inrichting:

• in binnengebied zijn 5 overdekte parkeerplaatsen voorzien, toegankelijk via een doorrit. De parkeerplaatsen houden een afstand van 1,1m ten opzichte van de linker perceelsgrens.

Huidige toestand

-          functie

• conform de laatst vergunde toestand (1973) uitgezonderd de gelijkvloerse woongelegenheid welke werd omgevormd tot ruimten horend bij de handelsfunctie (in tegenstelling tot de huidige toestand meegegeven in dossier 2021167);
• de vergunning uit 2021 (2021167) werd geweigerd gedurende de doorlooptijd van voorliggende aanvraag;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen met witte metalen balustrade ter hoogte van de ramen en balkons;
• wit PVC schrijnwerk en zwart pvc schrijnwerk voor de raam en deur van de bakkerij;
• wit bekleden van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping;
• witte garagepoort met toegangsdeur aan de rechterzijde;

-          inrichting:

• de overdekte parkeerplaatsen werden afgebroken;
• in binnengebied zijn nieuw gebouwde voorraadruimtes voorzien (op basis van aangeleverde foto is te zien dat dit nieuw gebouwd werd en dus de garages werden gesloopt) (op basis van luchtfoto’s is te zien dat deze werden gebouwd tot tegen de linker perceelgrens).

Gewenste toestand

-          functie:

• zes wooneenheden;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar: twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 75 m²;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• nieuwe daklaag in donkergrijze gevelbeplating met alu donkergrijs buitenschrijnwerk;
• bestaande verdiepingen conform bestaande toestand;
• gevelreclame conform bestaande toestand;

-          inrichting:

• regulariseren de afgebroken parkeerplaatsen;
• regulariseren van de nieuwe garageconstructies;
• regulariseren van de nieuwe inrichting op het gelijkvloers in functie van het supprimeren van de gelijkvloers wooneenheid.

Inhoud van de aanvraag

-          het toevoegen van een bijkomende bouwlaag met twee wooneenheden;

-          het supprimeren van de wooneenheid op het gelijkvloers;

-          regulariseren van de sloop van 5 garages in binnengebied;

-          regulariseren van de bouw van 5 nieuwe garages;

-          regulariseren van de voorgevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Niveauverschillen:
  er is geen lift aanwezig;
• artikel 20 Trappen:
  §3 alle treden moeten over een zo gelijkvormig mogelijke op- en aantrede beschikken.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid te blijven. De verdiepingshoge gevelplint wordt geschilderd;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de gewijzigde ruimtes in de kelder beschikken niet over voldoende vrije hoogte;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1 de lichtdoorlatende oppervlakte van de 2de slaapkamers van de bijkomende appartementen bedraagt minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte;
  §2 de ramen van nieuwe appartementen staan niet opgetekend als te openen;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §1, §3 er wordt geen specifieke ruimte voorzien voor afvalverzameling;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen nuttige bijkomende fietsstalplaatsen gecreëerd;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

§1 er worden geen bijkomende autostalplaatsen voorzien;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  onvoldoende informatie (materiaalgebruik, verlichting, ..) om te kunnen beoordelen;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  de bestaande afvoerkanalen werden niet op de plannen opgetekend, onvoldoende informatie beschikbaar om te kunnen beoordelen;
• artikel 38 Groendaken:
  niet alle gewijzigde platte daken (groter dan 20 m²) worden als groendak voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het toevoegen van twee appartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 75 m² bovenop de vier reeds bestaande appartementen met eenzelfde grootte.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Het toevoegen van twee kleine appartementen bovenop de reeds bestaande kleine appartementen vormt geen aanvaardbare mix.

Een aanvaardbare mix zou zijn dat wanneer een project verder wordt verbouwd of uitgebreid, de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen van de uitbreiding minimaal 80 m² bedraagt. Dit is niet in voorliggende project het geval.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m² netto vloeroppervlakte) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen.

De beperkte oppervlakte van de nieuwe entiteiten én het omvormen van de oorspronkelijk één-slaapkamerappartementen naar twee- slaapkamerappartementen is bijgevolg onaanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpalende woningen betreffen 3 bouwlagen, de aanvraag betreft het toevoegen van een bijkomende volwaardige verdieping (tot 4 bouwlagen). Hiertegen is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar, op voorwaarde dat aan de minimale kwaliteitseisen voor de nieuwe woonentiteiten voldaan wordt.

De vergunde garages in de tuinzone werden afgebroken. De vermindering van de bebouwing in binnengebied wordt positief geadviseerd, op voorwaarde dat de parkeerplaatsen elders op eigen terrein voorzien worden. Dit is niet het geval.

De bestaande berging-volumes in de tuinzone zijn nieuwbouwvolumes. Deze werden tot op de perceelgrenzen voorzien. Het uitbreiden van het vergunde volume of het voorzien van een nieuwbouwvolume, zoals voorgesteld, is gelet op de context van de tuinzone niet aanvaardbaar, daarenboven zijn de wijzigingen aan de tuinmuren/scheidingsmuren onduidelijk.

Er dient een duidelijk en ondubbelzinnig ontwerp op gemaakt te worden van het gelijkvloers in functie van de eventuele functiewijziging op het gelijkvloers waarbij de behoeften van de bestaande woongelegenheden én de bijkomende op een aanvaardbare manier worden opgelost. Dit is niet in voorliggende project het geval.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe daklaag wordt voorzien in donkergrijze gevelbeplating. Deze materialisatie wordt verder niet verduidelijkt.

Het gelijkvloers werd bijna volledig wit geschilderd. Dit betreft een verarming van het materiaalgebruik van de voorgevel. Dit is niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen 6 (=2*(2+1)) extra overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 3 plaatsen ingetekend in de kelder. Deze zijn echter niet bruikbaar vermits het een wenteltrap betreft en er geen lift voorzien is en vermits de vrije hoogte in de kelder slechts 2,1 meter betreft.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Vrees voor schade: Het bezwaar tegen mogelijke schade aan het dak door uitvoering van de werken en schade na uitvoering (waterschade bij regen en steenval);

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de beoordeling van de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

2. Draagkracht bestaande muur: Het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuur onvoldoende draagkrachtig is om een bijkomende bouwlaag te kunnen dragen;

Beoordeling: Het bezwaar betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de beoordeling van de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is ongegrond;

3. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten;

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.