2021_CBS_03551 - Omgevingsvergunning - OMV_2021009720. Vrijheidstraat 68. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/10/2020: opname in het vergunningenregister (2020146) van twee woonentiteiten, met uitsluiting van wonen op de gelijkvloerse verdieping en de dakverdieping alsook de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping.

-          03/12/2019: proces-verbaal (11002_2019_11824) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden;

-          03/12/1965: vergunning (18#80899) voor het verbouwen van een voorgevel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

• 2 woonentiteiten op de 1ste en 2de verdieping (geacht vergunde toestand);

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met buitenschrijnwerk in hout (T-verdeling)
• gelijkvloerse pui met gevelafwerking in hout (afzelia) en een gevelplint in Noorse leisteen;
• buitenschrijnwerk gelijkvloerse verdieping in aluminium. 

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping;

• 3 woonentiteiten op de 1ste, 2de en zolderverdieping;

-          de gelijkvloerse pui werd gewijzigd (raam en deuropeningen + afwerking).

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw:

• kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 studio op verdieping 1;
• 1 eenslaapkamerduplexappartement op verdiepingen 2 en 3; 

-          bouwvolume: overeenkomstig vergund;

-          gevelafwerking gelijkvloerse pui:

• witte bepleistering met nieuwe gevelornamentiek overeenkomstig bovenliggende verdiepingen;
• twee verticale guillotine-ramen in hout; 
• verhoogde inkomdeur naar 19de-eeuws principe;
• gevelplint in arduin.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar kantoor;

-          inrichten van wonen op de bovenste verdieping onder het dak (toevoegen van zolder bij de entiteit 2);

-          toevoegen van dakramen aan de voor- en achterzijde;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

de dakramen aan de voor- en achterzijde bevinden zich op minder dan 60cm van de perceelsgrens.  

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te worden voorzien. Het perceel is volledig bebouwd. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een meergezinsgebouw waarbij er twee wooneenheden vergund geacht worden. De gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar een kantoorfunctie.

Het aantal wooneenheden wordt niet gewijzigd en de voorgestelde functies zijn inpasbaar in de omgeving;

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Brandweer bracht een ongunstig advies uit voor de voorliggende aanvraag waardoor deze geweigerd moet worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat een rijwoning met drie bouwlagen onder zadeldak. De bouwdiepte is beperkt aangezien het terrein een beperkte perceeloppervlakte heeft. Omdat de aanvraag voorziet in een functiewijziging moet minimaal 20 procent van de perceeloppervlakte op het niveau van het maaiveld open ruimte zijn, conform artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag voorziet hierin niet. Het gelijkvloers blijft volledig bebouwd. Een afwijking op dit artikel kan niet worden toegestaan omdat het dossier geweigerd moet worden.

De dakramen aan de voor- en achterzijde bevinden zich op minder dan 60cm van de perceelgrenzen. Dit is strijdig met artikel 15 van de bouwcode. Een afwijking op dit artikel is niet motiveerbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gelijkvloerse pui krijgt een aanpassing naar een verticale geleding. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.

Men wenst het pand om te vormen tot een gelijkvloerse kantoorruimte met bovengelegen studio en appartement. De structuur van het pand blijft behouden, net zoals het volume.

De gelijkvloerse gevel wordt aangepast. De atypische lage gevelopeningen worden vervangen door een deur met twee gevelopeningen links ervan op een blauwe hardstenen plint. De 19e eeuwse gevelgeleding  met hoge gelijkvloerse gevelopeningen wordt op die manier hersteld zodat de verhoudingen tussen plint en bovengevel opnieuw verbeteren. Men wenst de zone tussen de nieuwe openingen en deur af te werken met gelijkaardige panelen in lijstwerk zoals de bovenverdieping. Deze afwerking is echter niet kenmerkend voor een gelijkvloerse verdieping. Kenmerkend voor deze 19e eeuwse gevels is een pleisterafwerking in bossagewerk. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden het voorstel van bepleistering voor de gelijkvloerse gevel voor te leggen voor verder advies.

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden.  De aanpassing aan de gevelpui wordt geapprecieerd. De verhouding van de gelijkvloerse gevel met de bovengevel verbetert en de gevel sluit zo beter aan bij de rijwoningen in de omgeving. De afwerking van de pui verdient bijkomende aandacht.

Om de aanvraag in aanmerking te laten komen van vergunning dient de gelijkvloerse gevel voorzien te worden van een afwerking in pleisterwerking, kenmerkend voor dergelijke 19de –eeuwse gevels. De aanvrager kan zich hierover laten adviseren door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.