2021_CBS_03579 - Omgevingsvergunning - OMV_2020178124. Zwaantjesstraat 3, De Bruynlaan 181-183. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/09/2020: proces-verbaal (11002_2020_12953_APO) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en deels wijzigen van de hoofdfunctie;

-          08/05/1978: vergunning (19786029) voor het verbouwen van 2 bestaande woningen tot een winkel en magazijn.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          winkel en magazijn in gesloten bebouwing op adressen Zwaantjesstraat 3 en De Bruynlaan 181-183;

-          panden in gesloten bebouwing met tussen de 1 en 3 bouwlagen.

Huidige toestand

-          af te breken panden.

Gewenste toestand

-          functie:

• nieuwbouw meergezinswoning met 15 appartementen, handelsgelijkvloers en ondergrondse garage.
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 120 m²;
  • 7 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 80, 88 of 93 m²;
  • 6 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60 of 70 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 82,5 m²

-          bouwvolume:

• 6 bouwenlagen in gesloten bebouwing onder plat dak langs De Bruynlaan;
• 3 tot 6 bouwenlagen in gesloten bebouwing onder plat dak langs Zwaantjesstraat;
• perceel volledig dichtgebouwd;
• appartementen voorzien van uitstekende terrassen aan de voorgevels;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse voorgevels afgewerkt met beton in grijze kleur;
• bovenliggende verdiepen afgewerkt met roodbruine baksteen;
• schrijnwerk in aluminium met natuurkleur.

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken bestaande bebouwing;

-          nieuwbouw meergezinswoning met 15 appartementen, handelsgelijkvloers en ondergrondse garage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt een afwijking gevraagd voor infiltratie. Ter vervanging wordt een bufferput met vertraagde afvoer voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 algemene bepaling:

het niveauverschil tussen straat en inkom mag niet meer bedragen dan 2 cm. Dit is van straat naar winkel momenteel 3 cm;

• artikel 22 Algemene bepalingen:

de ruwbouwmaten van deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. Dit is niet het geval voor de deuropeningen naar de meters in de kleder;

• artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

bij manueel te bedienen deuren moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de trekzijde van de deur, het draaivlak van de deur raken en moet de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte aan de duwzijde van de deur, het gesloten deurvlak raken.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het hoofdgebouw en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. 6 bouwlagen is niet kenmerkend;

• artikel 27 Open ruimte

bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. Er is geen open ruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

zie advies mobiliteit;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

zie advies mobiliteit;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe plat dak moet voorzien worden als groendak;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is in strijd met de verordening toegankelijkheid, hemelwaterverordening en de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode.

Verordening toegankelijkheid:

-          De aanvraag is strijdig met artikels 18, 22 en 25 van de verordening toegankelijkheid. Er is geen aanleiding beargumenteerd af te wijken van deze geldende voorschriften.

Hemelwaterverordening:

-          In deze aanvraag wordt er een afwijking gevraagd van de bepalingen van de Hemelwaterverordening. Er wordt een afwijking aangevraagd omtrent de infiltratie. Ter vervanging hiervan wordt een bufferput met vertraagde afvoer voorzien. Dit werd ter advies voorgelegd aan Aquafin:

• ”Er wordt akkoord gegaan met de aangeleverde motivatie dat er een buffervoorziening moet worden voorzien in plaats van een infiltratievoorziening”.

De voorgestelde voorwaarden van Aquafin moeten mee worden opgenomen als voorwaarde, bij het afleveren van een vergunning.

Bouwcode:

Artikel 27 open ruimte:

-          Bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het perceel wordt in deze aanvraag volledig bebouwd. Het perceel is zowel gelegen langs Zwaantjesstraat als aan De Bruynlaan, waardoor het perceel 2 voorgevels heeft. De totale perceelsdiepte varieert van 13,45 meter tot circa 28 meter. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens (de perceelsgrens met de grootste bouwdiepte), staat een scheidingsmuur met een hoogte van 10,35 meter. Hierdoor zal natuurlijke lichtinval in het centrum van het gelijkvloers zeer beperkt blijven. In de aanvraag wordt er een handel voorzien op het gelijkvloers, waarvoor ontpitting slechts een beperkte meerwaarde kan betekenen. Gelet op bovenstaande argumentatie kan er geoordeeld worden dat op basis van artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan kan worden op artikel 27.

Artikel 38 groendaken:

-          Het nieuwe dak wordt niet aangelegd met een groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Er is geen aanleiding om deze afwijking gunstig te beoordelen.

Er is verder geen aanleiding om voor de overige artikels beargumenteerd af te wijken gunstig te beoordelen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van een meergezinswoning met handelsruimte

Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie:

“De aanvraag omvat het vervangen van bestaande bebouwing incl. een vergunde handelsruimte gelijkvloers met een nieuwbouw die gelijkvloers een handelsfunctie van 232m² netto omvat. Het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling; de beleidsnota detailhandel zegt dat op locaties waar een bestaande vergunde handelsruimte is deze functie kan behouden blijven. De focus ligt op buurt ondersteunde en kleinschalige functies. Aangezien de oppervlakte kleiner is dan 400m² netto, is er geen bijkomend advies nodig omtrent kleinhandelsactiviteiten.”

Het gegeven gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel heeft zowel een voorgevel aan De Bruynlaan als aan de zwaantjesstraat, wat twee straten zijn met verschillende straatprofielen zijn.

-          De Bruynlaan ligt in het verlengde van de Sint-Bernardsesteenweg en Antwerpsesteenweg. Deze straten zijn van grotere orde waardoor deze een hogere volume aankunnen. Dit op voorwaarde van de draagkracht op het perceel niet wordt overschreden.

-          Aan de andere zijde van het perceel bevindt zich de Zwaantjesstraat, die gekenmerkt wordt door bebouwing met 2 tot 3 bouwlagen. De 2 uitzonderingen in deze straat zijn de twee hoekpanden die gericht zijn naar De Sint-Bernardsesteenweg, Antwerpsesteenweg en de Bruynlaan. Deze hoekpercelen kunnen door hun specifieke ligging op de hoek van het bouwblok aan een groot kruispunt ook een ander volume verdragen. Het aanpalend hoekperceel heeft evenwel slechts 4 bouwlagen. Deze aanvraag sluit niet aan bij dit bouwvolume maar verhoogt dit bijkomend met 2 bouwlagen en bouwt dit enkel halverwege de Zwaantjesstraat af naar 3 bouwlagen. Hierdoor wijkt het bouwvolume sterk af van de kenmerkend bouwvolumes. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Het volume werd ook ongunstig beoordeeld door de kwaliteitskamer:

“ De kwaliteitskamer is van oordeel dat het project in alle opzichten de draagkracht van de omgeving overschrijdt. Zowel naar volume, naar bouwhoogte, naar aansluiting op de buren als naar densiteit wordt dit projectvoorstel ongunstig geadviseerd.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het gegeven ongunstig advies. Het project overschrijdt de draagkracht van het perceel en wordt hierdoor ongunstig geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig. Dit advies wordt integraal mee overgenomen, waardoor deze aanvraag dient geweigerd worden.

Het voorgestelde project werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Proximus en het agentschap wegen en verkeer. De voorgestelde voorwaarden moeten mee opgenomen als voorwaarde van vergunning bij het afleveren van een vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt onderstaande opmerking tegen de aanvraag voor het slopen en bouwen meergezinswoning van 15 appartementen met handelsruimte.

“De reductie van het aantal te voorziene parkeerplaatsen van 22 naar 9, mag niet leiden tot een grote parkeerdruk in de omliggende straten. Een (te) grote parkeerdruk leidt immers tot meer foutief parkeergedrag.”

Fietsvoorzieningen:

“De fietsparkeerbehoefte voor dit project is:

• 2 x 3 slaapkamerappartement = 2 x (3+1) = 8
• 7 x 2 slaapkamerappartement = 7 x (2+1) = 21
• 6 x 1 slaapkamerappartement = 6 x (1+1) = 12
• 281,78m² handelsruimte = 281,78m²/100m² x 0,6 = 1,69 voor personeel
• 281,78m² handelsruimte = 281,78m²/100m² x 2 = 5,64 voor bezoekers

In totaal 43 inpandig voor bewoners en personeel en 6 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.

De fietsenberging wordt op het gelijkvloers voorzien wat positief is, maar de inrichting is ontoereikend.

Er worden 42 fietsplaatsen in een dubbeldekssysteem voorzien. Omdat er altijd afwijkende maten van fietsen zijn en niet alle fietstypes in een dergelijk stallingssysteem passen kan maar maximaal de helft van de benodigde stallingen in een dubbeldekssysteem voorzien worden. De andere helft van het aantal fietsen moet gewoon enkellaags plaats krijgen.

Bovendien wordt er voor het dubbeldekssysteem een hart-op-hart tussenafstand gevraagd van 50 cm. Hier is maar slechts 37,5 cm voorzien tussen de plaatsen. Dit leidt tot een inefficiënt gebruik van de stallingen (plaatsen tussen zijn onbruikbaar) en dus een lagere effectieve capaciteit.

De fietsenstalling moet uitgebreid worden. Max 22 plaatsen kunnen in een hang- of dubbeldekssysteem voorzien worden. 21 plaatsen moeten gewoon in een enkellaagssysteem geplaatst kunnen worden.”

Het advies van de stedelijke dienst mobiliteit en de lokale verkeerspolitie wordt bijgetreden. De aanvraag heeft een onaanvaardbare mobiliteitsimpact, waardoor de aanvraag dient geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en een ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de vergunningsprocedure werd 1 bezwaarschrift ingediend die zich als volgt laten samenvatten:

1. Contractuele verplichtingen: Het bezwaar dat er niet voldaan wordt aan contractuele bepalingen vastgelegd op dit pand;

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

1. Vermoeden van een fictieve karakter van de vergunningsaanvraag: Het bezwaar dat de vergunningsaanvraag werd ingediend om administratieve en strafrechtelijke aspecten te vermijden:

 Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.