2021_CBS_04199 - Omgevingsvergunning - OMV_2021043846. Prinshoeveweg 176 . District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/01/2021: proces-verbaal (11002_2021_13546_VPV) voor het uitvoeren van niet-vrijgestelde werken, in strijd met de vergunning met nummer: 20191498;

-          26/07/2019: voorwaardelijke vergunning (20191498) voor het uitbreiden van een eengezinswoning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van één bouwlaag onder een hellend dak. Achteraan en in de zijtuinstrook links is een perceelsbrede en gelijkvloerse achter-/aanbouw voorzien tot een bouwdiepte van 19,15 m;
• hellend dak met kenmerkende dakkapel vooraan en achteraan een dakkapel, even breed als het hoofdgebouw, afgewerkt met steenstrips;
• het hoofdvolume heeft een kroonlijsthoogte van 4,40 m en een nokhoogte van 8,46 m. Achteraan heeft de dakkapel een kroonlijsthoogte van 6,66 m.
• de achterbouw heeft een kroonlijsthoogte van 3,59 m;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is afgewerkt met rode steenstrips, voorzien van een gevelplint in donkerrode steenstrips en is ingevuld met zwart buitenschrijnwerk in aluminium;
• zijgevels en gelijkvloerse achtergevel afgewerkt met witte bepleistering;
• dak afgewerkt met rode pannen;

-          inrichting:

• te behouden kenmerkende steunbeer op de linkerhoek van de voorgevel;

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, uitgezonderd:

• dat de dakkapel achteraan werd afgewerkt in pleisterwerk in plaats van in steenstrips;
• dat de gelijkvloerse uitbouw achteraan en in de zijtuinstrook in maatvoering werd verhoogd naar 3,92 m;
• dat de te behouden steunbeer werd verwijderd.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand, waarvan de gehele regularisatie wordt beoogd.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van wederrechtelijk uitgevoerde werken, waaronder:

• verhoging van achter- en zijbouw naar een hoogte van nagenoeg 4 m;
• verwijdering raam in dakkapel achterzijde en aangepast raam in zijgevel;
• afwerking van dakkapel achteraan in pleisterwerk;
• verwijdering steunbeer op de hoek links vooraan het gebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Openbaar onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van de bevraging 2 bezwaarschriften ingediend, 1 digitaal en 1 schriftelijk, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Onaanvaardbare bouwhoogte: na de eerder afgeleverde vergunning werd het bouwvolume tijdens de uitvoering van de werken alsnog zo’n 80 cm hoger uitgevoerd, met een totale bouwhoogte van nagenoeg 5 m tot gevolg (gelet op het lager gesitueerde maaiveld aan de achterzijde van de woningen), hetgeen in strijd is met het referentiebeeld van gelijkaardige bebouwing in de onmiddellijke omgeving.

Beoordeling:

In tegenstelling tot de vergunde toestand is de uiteindelijke bouwhoogte van het gelijkvloers achteraan effectief opgetrokken tot zo’n 3,92 m (een verhoging met zo’n 30 cm) – in de lager gelegen tuin gaat deze maatvoering visueel zelfs nog hoger. De doorgaans gehanteerde richtlijn en referentie voor dit soort van bouwwerken is echter beperkt tot 3 à 3,50 m, een maatvoering die hier dus ruim overschreden wordt en niet in overeenstemming is met het referentiebeeld.

Het bezwaar is gegrond.

1. Wegname licht: door de verhoging van vermeld volume wordt er op ontoelaatbare manier lichtinval weggenomen van de aanpalende panden, dit aangezien er (met vermelde bouwdiepte) nagenoeg sprake is van anderhalve bouwlaag in hoogte en dat hier bovenop nog een zone voorzien is voor het plaatsen van zonnepanelen en airco-toestellen (± 1 m extra)j met bijkomende schaduwwerking tot gevolg.

Beoordeling;

Door de verhoging van de achterbouw tot 4 à 5 m hoogte (afhankelijk van het niveau van het aangrenzende maaiveld) is er effectief sprake van een schending van de principes inzake bezonning en zal er wel degelijk nadelige impact te verwachten zijn ten opzichte van de aanpalende percelen. Het feit dat de nieuwe achterbouw een stuk hoger uitvalt (± 1,00 m) van het bijgebouw op het aanpalende perceel is hiervan voldoende bewijs.

Het bezwaar is gegrond.

1. Doorgeschoven kosten: de factuur van de afwerking van de nieuwe muur zou moeten worden betaald door de buureigenaar, hetgeen onaanvaardbaar is.

Beoordeling:

Betreffende aspect is niet van ruimtelijke aard en maakt dan ook geen onderwerp uit van een stedenbouwkundige beoordeling binnen de lopende procedure maar is zonder meer van burgerrechterlijke aard.

Het bezwaar is ongegrond.

1. Niet uitgevoerde werken: door de stillegging, ten gevolge van de bouwovertreding, werd de tuinafsluiting nog niet teruggeplaatst, hetgeen inkijk en een onveilige situatie creëert. Ook is de tuin deels gevuld met afbraakmateriaal, waaronder asbestplaten, hetgeen eveneens voor een onveilige situatie zorgt. Bovendien staat de tuinmuur niet meer vermeld op de plannen waardoor er bijkomend strijdigheid is met de principes inzake privacy.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient louter een ruimtelijk oordeel te vormen op basis van de aangeleverde plannen en dient geen rekening te houden met de tijdelijkheid van sommige onderbrekingen, zoals het terugplaatsen van een tuinafsluiting of de opruim van afbraakmateriaal, ook indien deze gevaarlijk van aard zouden zijn – er is in deze geen sprake van een ruimtelijk effect. Bijkomend is er voor het al dan niet plaatsen van dergelijke tuinafsluiting bovendien sprake van een vrijstelling tot een hoogte van 2 m. De plaatsing kan dus gewoonweg gebeuren zonder rekening te houden met de lopende procedure.

Het bezwaar is ongegrond.

1. Reliëfwijziging: door de verhoging van de tuin van het buurpand is er sprake van een ontregelde afwatering naar het naburige perceel. Bijkomend is er door de verhoging van de zijtuinstrook/oprit een verminderde bruikbaarheid van de oprit van het buurpand, dit aangezien een autodeur niet meer op een degelijke wijze geopend kan worden.

Beoordeling:

Reliëfwijzigingen tot 50 cm zijn vrijgesteld van vergunning en er kan aan de hand van de aangeleverde informatie niet eenduidig worden geoordeeld of er sprake zou zijn van een ruimere maatvoering maar los daarvan dient de afwatering van regenwater zonder meer op eigen terrein te worden voorzien en in deze blijken er hiervoor onvoldoende maatregelen genomen te zijn. Aanvullend dient de voortuinstrook voldoende breed te zijn om op een degelijke wijze met een wagen naar de achteraan gelegen garage te rijden; hetgeen hier het geval is met een breedte van ruim 2,70 m; het al dan niet te smal zijn om aan de buurzijde uit te stappen levert geen rechten om de zone van het buurpand hiervoor aan te wenden. 

Het bezwaar is ten dele gegrond.

1. Minderwaardig materiaal: de afwerking van de scheidsmuur wordt voorzien in zwarte doeken, hetgeen bezwaarlijk als duurzaam kan worden beoordeeld.

Beoordeling:

De afwerking van scheidsmuren is in se vrijgesteld van vergunning en de keuze inzake materialisatie en/of isolatie is een zaak tussen burgers onderling en dus van burgerrechterlijke aard; betreffende is niet onderworpen aan een ruimtelijke beoordeling in het kader van de lopende procedure.

Het bezwaar is ongegrond.

1. Foutieve informatie: de plannen voorzien onvoldoende breedtematen en vermelden ook onvoldoende de verschillen met de afgeleverde vergunning, waardoor er eenduidig sprake is van de intentie tot misleiding.

Beoordeling: 

Het is de taak van de vergunningverlenende overheid het dossier te beoordelen aan de hand van de aangeleverde informatie en of, in dit specifieke geval, de verschillen met de vergunde toestand niet eenduidig worden aangegeven, is in deze niet van tel – de bevoegde dienst dient het uiteindelijke eindresultaat af te wegen op basis van een ruimtelijke beschouwing van de aangeleverde tekeningen “nieuwe toestand”.

Het bezwaar is ongegrond.

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht: uit de foto’s blijkt dat de aanwezige steunbeer ter hoogte van de linker hoek van de voorgevel reeds afgebroken is. Deze is daarnaast niet ingetekend op de gevelaanzichten. Aangezien de woning een nagenoeg exacte kopie in spiegelbeeld van de aanpalende woning betreft en dat zo goed als alle woningen in deze bouwrij over precies hetzelfde uitzicht aan de voorzijde beschikken, dient deze kenmerkende steunbeer behouden of opnieuw voorzien te worden in functie van een harmonieus uitzicht;
• artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de nieuwe aanbouw heeft een kroonlijsthoogte van 3,92 m. Deze bouwhoogte is te hoog binnen de ruimtelijke context;
• artikel 11 – Afwerken van gevels en materiaalgebruik: het materiaalgebruik van alle onderdelen van het gebouw moet kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. De afwerking van de scheidsmuren met waterdichte doeken is niet aanvaardbaar en is daarnaast ook strijdig met artikel 34 van de bouwcode;
• artikel 15 – In- en uitsprongen aan daken: de uitsprong in het dak achteraan wordt niet uitgevoerd in een typerend dakmateriaal maar in pleisterwerk;
• artikel 19  – Tuinafsluitingen: het is onduidelijk of de voortuin wordt afgesloten door middel van een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langsheen de openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling;
• artikel 27 – Open ruimte: het is onduidelijk welke delen van de voortuin al dan niet verhard worden;

• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van de platte daken van de erker achteraan, de gelijkvloerse aanbouw en de garage bezitten geen van allen een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

• artikels 40 en 41 – Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is onduidelijk of het gebouw voorzien wordt van een gescheiden rioolstelsel, conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt louter de regularisatie van een aantal reeds uitgevoerde wijzigingen aan een vergunde eengezinswoning en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde nieuwe volumetrie is grotendeels aangepast aan de gebouwde omgeving maar slechts deels ruimtelijk aanvaardbaar. Zo is er geen wijziging van de reeds vergunde bouwdiepte voor het gelijkvloers (van 19,15 m), aanvaardbaar omwille van de aanwezigheid van 3 volwaardige gevels. Echter is in tegenstelling tot in het vorige aanvraagdossier de uiteindelijke totaalhoogte van dit gebouwdeel opgetrokken tot 3,92 meter (op het zijaanzicht benoemd als 3,40 m maar hier is de verhoging van het maaiveld in de zijtuinstrook, zo’n 50 cm, niet mee in rekening genomen), hetgeen ruimtelijk niet aanvaardbaar is. 

Er wordt voor een gelijkvloerse bouwlaag doorgaans een maximale hoogte van 3 à 3,50 m toegestaan – er treedt hier een verhoging met nog een extra halve meter op (een supplement van ± 15 %), waardoor er in feite sprake is van nagenoeg anderhalve bouwlaag en waarbij de principes inzake bezonning, nadelige impact en de algemene richtlijnen inzake bouwhoogte niet gerespecteerd worden. Zo is betreffende gebouwdeel ruim hoger dan het wel ruimtelijk ingepaste bijgebouw op het aanpalende perceel – namelijk 1,00 m hoger.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg eenduidig ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie van rode steenstrips, rode dakpannen, witbeige bepleistering en zwart schrijnwerk, wordt veelvuldig gebruikt voor dit type van bebouwing en is deels ook voorkomend in de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. 

De woning in kwestie werd echter als een nagenoeg exacte kopie van zijn buurpand opgetrokken, maar dan als spiegelbeeld. Bovendien maakt zij visueel eenduidig deel uit van een rij quasi identieke gespiegelde woningen, van huisnummers 168 tot en met 190, waarbij vermelde gespiegelde opbouw en het gabarit van 1 bouwlaag onder hellend dak met dakkapel aan de voorzijde zeer typerend en steeds terugkomend is. Door hier bijvoorbeeld de steunbeer aan de voorste linkse hoek van de woning te verwijderen, een zeer typerend element voor de nummers 176 en 178, wordt afbreuk gedaan aan de visuele eenheid in dit tweeluik. Aangezien er hierdoor geen sprake meer is van harmonie in het straatbeeld, wordt voor dit deelaspect van de aanvraag gunstig advies verleend voor louter het materiaalgebruik maar wordt geadviseerd om het verwijderen van de steunbeer uit de vergunning uit te sluiten.

Voorts worden de in eerdere aanvraag vermelde voorwaarden aangaande de dakkapel achteraan, namelijk dat in navolging van die van het aanpalende pand, omwille van een harmonieuze inpassing, dient gekozen te worden als afwerking voor de steenstrips die eveneens aan de voorzijde werden voorzien.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook voorwaardelijk gunstig

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van:

-          onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften;

-          een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten