2021_CBS_03950 - Omgevingsvergunning - OMV_2021036871. Gasthuishoevestraat 35. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/04/2018: vergunning (20173448) regulariseren van verbouwing aan 2 aanpalende woningen;

-          24/03/2017: vergunning (20162665) afbreken van een bestaande en bouwen van een nieuwe bedrijfshal;

-          14/12/1995: vergunning (1974#899) voor het uitbreiden van een bedrijfsgebouw;

-          22/12/1994: vergunning (1974#757 en 1974#8889) voor het aanbouwen van een luifel;

-          3/10/1988: vergunning (1974#2839) voor 2 magazijnen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          bedrijventerrein gelegen tussen Carrettestraat en Gasthuishoevestraat;

-          Carrettestraat 12:

• gelijkvloers bureau;
• op verdiepingen duplexappartement;

-          Carrettestraat 14:

• functie kantoor met garage.

Huidige toestand

-          bedrijventerrein met magazijnen;

-          Carettestraat 12-14 (blok A):

• bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• halfopen bebouwing;
• rode baksteen en zwart schrijnwerk;
• functie niet gekend.

Gewenste toestand

-          3 nieuwe gebouwen (blokken B, C en D) voor kmo;

-          2 inritten: een aan zijde Carrettestraat en een aan Gasthuishoevestraat;

-          groenzone rond blok A;

-          gebouw B:

• gelegen in bocht aan Carrettestraat;
• 2 bouwlagen onder plat/licht hellend dak;
• opgesplitst in 5 units op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 kantoren met omliggende daktuinen op eerste verdieping;
• gevelbekleding in betonpanelen, donkere sandwichpanelen en polycarbonaatpanelen;
• schrijnwerk in zwart aluminium;
• per unit hoge sectionaalpoort in donkergrijze kleur;

-          gebouw C:

• volledig in binnengebied;
• 1 dubbelhoge bouwlaag onder plat/licht hellend dak;
• opgesplitst in 3 units voor productie of opslag;
• gevelbekleding in donkere sandwichpanelen boven betonnen sokkel;

-          gebouw D:

• gelegen aan Gasthuishoevestraat;
• 1 en 2 bouwlagen onder plat/licht hellend dak;
• opgesplitst in 3 units voor productie of opslag en een duplexkantoor aan de straatkant;
• vooraan verharding met parkeerplaatsen en groenzone;
• gevelbekleding in donkere sandwichpanelen boven betonnen sokkel;
• schrijnwerk in zwart aluminium;

-          fietsenstalling in hout en hoogspanningscabine in baksteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande industriegebouw in het binnengebied;

-          verwijderen van verharding;

-          bouwen van 3 nieuwe units voor kmo;

-          bouwen van een hoogspanningscabine en fietsenstalling;

-          aanleggen van groenzones en parkeerplaatsen op het terrein.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van een olie-gebaseerde hoogspanningstransformator.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied.Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten.Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.(Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• hemelwaterputten met totale inhoud van 20.000 liter in plaats van de voorgeschreven 10.000 liter.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

er is naast de krukzijde van de inkom naar blok B en kantoor 2 van blok B geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuinen moeten afgesloten worden door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van 3 gebouwen voor in totaal 11 kmo-units. Op blok B worden er ook 2 kantoorunits voorzien die gekoppeld zijn aan kmo-units.

De site is gelegen in industriegebied Kanaalkant Noord zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie. Daarnaast ligt het ook binnen de contour van het masterplan Kanaalkant van de provincie. De voorgestelde ontwikkeling past binnen beide beleidsdocumenten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid. De vormgeving van de gebouwen biedt een aanvaardbare overgang qua volume tussen enerzijds de industriezone en anderzijds de woon/recreatiezone.

De aanvraag bevindt zich volgens het gewestplan in industriegebied en ligt tegen het woongebied. De Gasthuishoevestraat vormt de grens tussen het industriële karakter en het woonkarakter. De omgeving is gekenmerkt door woningen en bedrijven met hun magazijnen. In de nabijheid bevindt zich ook nog een voetbalveld.

Aan de Carrettestraat wordt blok B ingepland als een vrijstaand volume waarlangs gecirculeerd kan worden. Het volume sluit aan op het/de industriële karakter/bebouwing van de omgeving. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Aan de rechterzijde op het perceel wordt blok C ingepland tegen reeds bestaande loodsen van de buren. Het volume sluit hierop aan waardoor de ruimtelijke impact beperkt blijft. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Aan de zijde Gasthuishoevestraat wordt de straatwand dicht gebouwd met een volume – blok D. Het gebouw van blok D vormt met zijn volume een fysieke grens tussen de industrie en de Gasthuishoevestraat, de toekomstige woonstraat. Dit is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Als voorwaarde wordt opgenomen de voortuin – zijde Gasthuishoevestraat – af te sluiten door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximaal 1 meter, conform artikel 19 van de bouwcode. Zo wordt er aangesloten op het toekomstig karakter van de woonstraat.

Als voorwaarde wordt opgenomen de hoogspanningscabine – zijde Carrettestraat – in dezelfde lijn te leggen als de autostaanplaatsen. Zo wordt er voldoende afstand genomen van de bestaande bebouwing (kantoren met woning op het perceel) aan de rechterzijde.

Verder wordt het perceel – de grond – optimaal benut door de verharding te beperken tot het strikt noodzakelijke. Het perceel wordt zoveel mogelijk vergroend of aangelegd in waterdoorlatende verharding. Langsheen de Carrettestraat worden verschillende bomen ingepland.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de aanvraag passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De gevels van gebouw B worden afgewerkt in betonpanelen, donkere sandwichpanelen en polycarbonaatpanelen. Het buitenschrijnwerk bestaat uit zwart aluminium.

De gevels van gebouw C en D worden afgewerkt met donkere sandwichpanelen boven een betonnen sokkel. Het buitenschrijnwerk bestaat uit zwart aluminium. De hoogspanningscabine wordt opgetrokken in baksteen.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3.000 m² (circa 7.651 m²) en ingreep in de bodem boven 5.000 m² (gelijk aan projectgebied). De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd opgemaakt door Jeroen Verrijckt waarvan akte werd genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 21 oktober 2020 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16274). Het programma van maatregelen beval een uitgesteld vervolgonderzoek in de vorm van een boorcampagne, al dan niet gevolgd door een proefsleuvenonderzoek. Ook het programma van maatregelen uit de daaruit vloeiende nota dient verplicht uitgevoerd te worden.

Bodemreliëf

Hemelwaterputten met een totale inhoud van 20.000 liter plaatsen in plaats van de vereiste 10.000 liter is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Vlaamse Waterweg nv. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Voor de omgevingsvergunningsaanvraag voor de afbraak van gebouw + wegenis en het bouwen van kmo-units en aanleg wegenis/verharding aan de Carrettestraat in Merksem verleent De Vlaamse Waterweg nv een gunstig watertoetsadvies onder voorwaarden.

De Vlaamse Waterweg nv heeft volgende opmerkingen:

- De afwatering van groendak en terrassen moet worden aangesloten op de infiltratievoorziening, niet op de hemelwaterput.

- Voor gebouw D ontbreekt er een overloop van de hemelwaterput.

- De aanvrager moet verduidelijken welke oppervlakte van gebouw D wordt aangesloten op de hemelwaterput, dit is momenteel niet duidelijk.

- Een deel van de waterdoorlatende klinkerverharding helt af richting de betonverharding en watert dus ook deels af richting de infiltratievoorziening. Deze moet dus voor de helft worden meegerekend als verharding binnen de hemelwaterverordening.”

De 3 eerste voorwaarden – geformuleerd in dit advies – zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Echter wordt de laatste voorwaarde niet meegenomen. De verharding is aangepast, er is meer groen en waterdoorlatende verharding voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Als voorwaarde wordt opgenomen een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur aan de inkom naar blok B en kantoor 2 van blok B te voorzien, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Water-link/Aquafin. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Het dossier wordt positief geëvalueerd en kan aanvaard worden. Onderstaande opmerkingen verdienen de aandacht:

-          Er zijn geen resultaten teruggevonden in de nieuw aangeleverde documenten in verband met eventueel uitgevoerde infiltratieproeven. Hierdoor is niet geweten of de ondergrond compact en moeilijk infiltreerbaar is en de voorziene infiltratie kan werken.

Opmerkingen die blijven gelden:

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Voor de Carrettestraat is een project gedefinieerd onder projectnaam RI3M059 dat vermoedelijk van start zal gaan in mei 2022. Hierbij zal er in de straat een gescheiden stelsel aangelegd worden. De verantwoordelijke projectmanager is De Landsheer Tanja. Indien de bouw van de kmo-units eerder gebeurt dan het aanleggen van het gescheiden stelsel, dienen de DWA en RWA aan de perceelsgrens samen genomen te worden om zo aan te sluiten op de riolering. Na het aanleggen van het gescheiden stelsel kunnen DWA en RWA apart aangesloten worden.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijvoorbeeld klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau ter hoogte van de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de nutsmaatschappij Proximus. Zij adviseren voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

-          Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-          Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-          Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor winddicht dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com. https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf 

-          De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan. 

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com. 

Na de werken kunnen de bedrijven eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.” 

De voorwaarden geformuleerd in dit advies zullen als voorwaarden bij de omgevingsvergunning worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Er zijn 2 kleine parkings te bereiken via Carrettestraat en Gasthuishoevestraat en de grote parking is te bereiken via de Carrettestraat.

Fietsvoorzieningen

Voor het bedrijfsverzamelgebouw van 5.101 m² moeten er 31 fietsstalplaatsen voorzien worden (0.60/100 m²).

Er wordt op de parking een fietsenberging voorzien voor 12 fietsen. Daarnaast worden er in elke unit nog aparte fietsstalplaatsen voorzien. In totaal zijn er 49 fietsstalplaatsen aanwezig.

Laden en lossen

Naar voorwaarden wordt meegenomen om aan de zijde van de Carrettestraat maar één inrit te voorzien en maar één uitrit. Zo kan er voorwaarts worden ingereden en voorwaarts worden uitgereden.

De Gasthuishoevestraat zal deze legislatuur worden heraangelegd als een gewone woonstraat. Het is niet wenselijk dat er langs hier vrachtwagens in- of uitrijden.

De zone aan blok B zit tussen 2 volumes die aansluiten aan het voetpad dus het zicht om uit te rijden is beperkt, bovendien zit je in de bocht wat het alleen nog maar moeilijker maakt. De Carettestraat heeft een snelheidslimiet van 50 km/u en hier zit wel wat verkeer op, ook vrachtverkeer want in de buurt zijn wel een aantal bedrijven aanwezig. Laden en lossen kan hier enkel gebeuren als een vrachtwagen voorwaarts inrijdt en ook voorwaarts terug uitrijdt. Dit geldt ook voor de andere in/uitrit in de Carrettestraat.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur aan de inkom naar blok B en kantoor 2 van blok B is te voorzien conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

3.      de voortuin – zijde Gasthuishoevestraat – is af te sluiten door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximaal 1 meter, conform artikel 19 van de bouwcode;

4.      de hoogspanningscabine moet geplaatst worden zoals in rood aangeduid op plan: Kopie van BA_KMOpark_I_N_00_inplanting site_aanpassing;

5.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een boorcampagne, al dan niet gevolgd door een proefsleuvenonderzoek, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16274). Ook de daaruit voortvloeiende nota met bijhorend programma van maatregelen dient verplicht uitgevoerd te worden voor aanvang van de bouwwerken;

6.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

7.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

8.      de voorwaarden van de Vlaamse Waterweg nv strikt na te leven:

-          de afwatering van een groendak en de terrassen moet worden aangesloten op de infiltratievoorziening, niet op de hemelwaterput;

-          een overloop van de hemelwaterput voorzien voor gebouw D;

-          verduidelijken welke oppervlakte van gebouw D wordt aangesloten op de hemelwaterput;

9.      de voorwaarden van Water-link/Aquafin strikt na te leven:

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Voor de Carrettestraat is een project gedefinieerd onder projectnaam RI3M059 dat vermoedelijk van start zal gaan in mei 2022. Hierbij zal er in de straat een gescheiden stelsel aangelegd worden. De verantwoordelijke projectmanager is De Landsheer Tanja. Indien de bouw van de kmo-units eerder gebeurt dan het aanleggen van het gescheiden stelsel, dienen de DWA en RWA aan de perceelsgrens samen genomen te worden om zo aan te sluiten op de riolering. Na het aanleggen van het gescheiden stelsel kunnen DWA en RWA apart aangesloten worden.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijvoorbeeld klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau ter hoogte van de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.

10.  uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager;

11.  van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor winddicht dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier (zie onderstaande URL) ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com; https://www.proximus.be/dam/jcr:ffc363f8-2d58-4d85-9df7-fbda9694f859/cdn/sites/iportal/documents/pdfs/res/PXM-10916-PACK-Aanvraag-vooraanleg~2019-01-25-15-33-13~cache.pdf

12.  de Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan;

13.  Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com;

14.  aan de zijde van de Carrettestraat moet één in/uitrit aangelegd worden als een inrit en de andere in/uitrit als een uitrit. Zo kan er voorwaarts worden ingereden en voorwaarts worden uitgereden; 

15.  in elke unit twee autostal- en autoparkeerplaatsen te voorzien.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt geadviseerd de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Asbest: De bezwaarindiener maakt zich zorgen over de afbraak van de oude magazijnen – zijde Carrettestraat – omdat de daken bestaan uit asbestplaten.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Risicohoudende handelingen bij de ontmanteling of afbraak van een gebouw – waaronder de dakbedekking van het magazijn – zijn duidelijk geïnventariseerd in het sloopopvolgingsplan. De asbestgolfplaten van de dakbedekking dienen met de nodige voorzorgen en volgens de geldende voorschriften (KB 16-03-2006) verwijderd te worden.

2. Hoogte gebouwen, schaduwhinder: Volgens de bezwaarindiener komt er een gebouw met een hoogte van 8 meter. Dit gebouw komt tegen de achterste perceelsgrens te liggen. Deze hoogte van het gebouw zal voor schaduwhinder zorgen in de tuin en de woning. De bezwaarindiener vraagt zich ook af of deze hoogte echt noodzakelijk is.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het klopt dat er inderdaad een gebouw van 8 m wordt opgericht. Het betreft blok C. Echter is dit gebouw ten noorden van de tuin georiënteerd dus er kan geen schaduwhinder veroorzaakt worden naar de tuin en naar de woning. De tuin zal eerder schaduwhinder ondervinden van de woning zelf. De hoogte is noodzakelijk om het magazijn zo functioneel en flexibel mogelijk in te richten.

3. Brandgang, servitudeweg: Volgens de bezwaarindiener is er een brandgang tussen het terrein en de scheidingsmuur van zijn huis en die van de buren. Het is niet duidelijk wat er mee gebeurt.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezwaarindiener haalt niet aan waar de brandgang of servitudeweg gelegen is. Deze brandgang staat ook niet op het inplantingsplan vermeld. Het is bijgevolg voor de dienst Vergunningen niet duidelijk waar deze zich situeert tegenover de aanvraag.

Echter is dit bezwaar een burgerrechtelijk aspect en geen stedenbouwkundig aspect. Het omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat een omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en verleend wordt onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten. Indien de burgerlijke rechten niet behouden kunnen blijven, zijn de werken ook niet realiseerbaar en kan de vergunning ook niet worden uitgevoerd.

4. Bomen: Volgens de bezwaarindiener zijn niet alle bomen op plan opgetekend. Hij wil deze ook behouden.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er mogen enkel bomen worden gerooid als deze op het perceel staan en zich in de bouwzone van het project bevinden. Echter haalt de bezwaarindiener niet aan over welke bomen het concreet gaan. Het is dus niet duidelijk of deze bomen op het perceel van de aanvraag zelf of op zijn eigendom staan.