2021_CBS_04182 - Omgevingsvergunning - OMV_2021026433. Quellinstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis
Quellinstraat 1:

-          30/01/2015: vergunning (3582#6575) voor het plaatsen van lichtreclame;

-          24/01/2014: vergunning (3562#5984) voor de renovatie van de voorgevel van een bankagentschap;

-          03/03/2006: vergunning (545#1141) voor het regulariseren van het verbouwen van een bestaand bioscoopcomplex;

-          21/08/2002: vergunning (86#8720838) voor het verbouwen van een bestaand bioscoopcomplex tot kantoren;

De Keyserlei 22:

-          04/12/2020: vergunning (20203224) voor het wijzigen van de toegang en vervanging van zaakgebonden reclame;

-          25/05/2018: vergunning (2018931) voor het vernieuwen van lichtreclames en toevoegen banieren;

-          24/01/2014: vergunning (3562#5984) voor de renovatie van de voorgevel van een bankagentschap;

-          17/06/2005: vergunning (2005904) voor het wijzigen van functie: verbouwen van burelen naar handel en uitbreiden van een bestaand handelspand;

-          07/08/1989: vergunning (1989747) voor het verbouwen winkel tot restaurant Quick, gesloten terras.
 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• Quellinstraat 1:

-          detailhandel op het gelijkvloers vooraan;

-          kantoorfunctie op de gelijkvloerse, 1^ste en 2^de verdieping;

• De Keyserlei 22:

-          reca op de gelijkvloerse verdieping;

-          kantoorfunctie op de 1^ste, 2^de en 3^de verdieping;

-          bouwvolume:

• Quellinstraat 1: 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• De Keyserlei 22: hoekpand van 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking:

• Quellinstraat 1:

-          onderste gedeelte van de voorgevel in blauwe hardsteen met daarboven een gevelafwerking in pleisterwerk;

-          buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium en vaste panelen in een oranje kleur;

-          zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevel;

• De Keyserlei 22:

-          gelijkvloerse voorgevel in blauwe hardsteen en delen in lichtgrijs geschilderde sierpleister;

-          buitenschrijnwerk in aluminium;

-          zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevels.
 

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand behalve de bijkomende zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevel van Quellinstraat 1.
 

Gewenste toestand
functie:

• Quellinstraat 1:

-          detailhandel op het volledige gelijkvloers;

-          kantoorfunctie op de 1^ste en 2^de verdieping;

• De Keyserlei 22:

-          reca op de gelijkvloerse verdieping;

-          kantoorfunctie op de 1^ste, 2^de en 3^de verdieping;

-          bouwvolume:

• overeenkomstig vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• Quellinstraat 1:

-          onderste gedeelte van de voorgevel in blauwe hardsteen met daarboven een gevelafwerking in lichtgrijs pleisterwerk;

-          buitenschrijnwerk in donkergrijze aluminium;

-          nieuwe toegangsdeur in de voorgevel;

-          geen zaakgebonden publiciteit;

• De Keyserlei 22:

-          overeenkomstig vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie kantoor naar detailhandel op het gelijkvloers van Quellinstraat 1;

-          voorgevelwijzigingen aan het pand in de Quellinstraat 1.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: het niveauverschil tussen het voetpad en de vloerpas binnen bedraagt 5cm ter hoogte van de nieuwe toegangsdeur en wordt niet overbrugd met een helling.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

de nieuwe handelsruimte wordt niet voorzien van een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een handelsruimte met een oppervlakte kleiner dan 400 m² is functioneel inpasbaar in de omgeving van De Keyserlei en Quellinstraat, die bestaat uit een mix van commerciële functies en wonen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het bouwvolume.

De gelijkvloerse ruimte wordt volledig omgevormd naar detailhandel.

De bovenliggende kantoren blijven bereikbaar via de centrale circulatiezone.
Het voorstel is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De beperkte gevelwijziging aan het schrijnwerk is niet storend in het straatbeeld en de gevelgevelgeleding van het gebouw. Het voorstel is aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het pasverschil tussen het voetpad en de binnenpas bedraagt meer dan 2 cm.

Dit is in strijd met de voorschriften van de verordening toegankelijkheid.

Het aanpassen van dit pasverschil staat echter niet in verhouding tot de werken die worden aangevraagd. Op basis van de afwijkingsbepalingen van de betreffende verordening wordt een afwijking op de voorschriften toegestaan.

In voorwaarden zal wel worden opgenomen dat er een afgesloten afvalberging moet worden voorzien voor de handelsruimte conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De stedelijke dienst Mobiliteit stelt dat voor deze handelszaak in het centrum geen eigen parkeerplaatsen moeten worden voorzien. De parkeerparagraaf is bijgevolg niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Het laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Dit zal worden opgenomen in voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^ste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afgesloten afvalberging te voorzien voor de handelsruimte, conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode;

3.      het laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.