2021_CBS_04181 - Omgevingsvergunning - OMV_2021030014. Provinciestraat 222-224. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/05/2016: vergunning (20153021) voor het verbouwen van een handelshuis met een woongelegenheid naar een met twee woongelegenheden – vergunning vervallen;

-          27/05/1977: vergunning (18#58831) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          benedenverdieping ingericht als handelsruimte, bovenliggende bouwlagen ingericht als autonoom functionerende wooneenheid;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder hellend dak;
• kroonlijsthoogte circa 11,15 m, variërende nokhoogte;
• het volledige perceel werd dicht gebouwd met uitzondering van de open koer rechts achteraan het perceel;

-          gevelafwerking:

• gevel in ruwe bruine plaketten;
• posten en panelen in bruine tegels;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• dorpels en plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 2 zelfstandige wooneenheden:

• 1 drieslaapkamerappartement (triplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 119,80 m² en een buitenruimte van 16,35 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 71,25 m² en een buitenruimte van 7,50 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder hellend dak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 14,00 en 16,15 m;
• bouwdiepte variërend van circa 8,00 m (linkerzijde perceel) tot 5,85 m (rechterzijde perceel);

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in witte kleur, materiaal niet gekend;
• dorpels en plint in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 2 wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De plafondhoogte van de slaapkamer op de 4de verdieping is onvoldoende hoog om als verblijfsruimte gebruikt te worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  De verticale hemelwaterafvoeren tegen de voorgevel worden aan de buitenzijde van het gebouw voorzien. Er werd echter onvoldoende informatie aangeleverd om na te gaan of deze voldoen aan de voorwaarden opgelegd in § 3 van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Provinciestraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinsgebouwen met vaak een handels- of dienstenfunctie op het gelijkvloers. De voorgestelde meergezinswoning bestaande uit twee woonentiteiten, waarvan één met gelijkvloerse nevenfunctie, is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande pand wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwvolume van vier bouwlagen met een hellend dak. Zowel het volume als het programma is qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid aanvaardbaar en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats:

-          volume:

• de bouwhoogte is iets forser dan de naastgelegen panden. Dit kan gemotiveerd worden door de recente verbreding van de Provinciestraat ter hoogte van dit perceel;
• de bouwdiepte (ca. 8 m links en ca. 6 m rechts) sluit aan op de omliggende bebouwing;

-          programma: Er worden 2 woonentiteiten voorzien met een aparte toegang op het gelijkvloers. De grootste woning (linker toegang) strekt zich uit van het gelijkvloers tot de 2^de verdieping en heeft een oppervlakte van ca. 120 m² 3 slaapkamers en een gelijkvloerse bureauruimte en buitenruimte. De andere woning is een duplexappartement van ca. 71 m² met leefruimtes op de 3^de verdieping en 2 slaapkamers en een terras op de 4^de verdieping. 

Deze oppervlakte is te klein voor een tweeslaapkamerappartement. Geadviseerd wordt om dit appartement in te richten als een eenslaapkamerappartement. Dit wordt ook verder in het verslag (zie “Hinderaspecten”) gemotiveerd. De 2^de slaapkamer heeft immers een te lage plafondhoogte om gebruikt te kunnen worden als verblijfsruimte. Het inrichten van deze ruimte als berging of dressing zorgt voor een betere verhouding van de verschillende ruimten, de totale vloeroppervlakte en het aantal mogelijke bewoners.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel past zich op een hedendaagse manier in het straatbeeld in en kan bijgevolg positief geadviseerd worden. Het metselwerk in rode baksteen wordt doorspekt met horizontale lijsten in blauwe steen. Onderaan wordt een fijne plint voorzien in blauwe steen naar analogie met de linker buur. De verticale gevelopeningen vormen een hedendaagse verderzetting van de kenmerkende geleding van de historische herenwoningen in de Provinciestraat. Het schijnwerk wordt voorzien in witte kleur. De aanvraag was niet duidelijk over het materiaal ervan. Uit telefonisch contact met de architect blijkt dit pvc te zijn.
De achtergevel wordt afgewerkt in grijs pleisterwerk en voorzien van hetzelfde type schrijnwerk als de voorgevel. Deze materialisatie is kenmerkend voor achtergevels in de omgeving en kan bijgevolg ook aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 21 van de bouwcode. De kleine slaapkamer op de 4^de verdieping heeft een te beperkte vrije hoogte om als verblijfsruimte te kunnen functioneren. Onder schuine daken dient de helft van de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte, te meten vanaf 1,80 m, een hoogte te hebben van minstens 2,60 m. De maximale vrije hoogte van de kamer bedraagt slechts 2,50 m waardoor het gebruik van de kamer als verblijfsruimte dient uitgesloten te worden uit de vergunning. De kamer kan bijgevolg hooguit dienst doen als bergruimte of dressing.

Verder is er wat betreft de aansluitingen van de hemelwaterafvoeren onduidelijkheid. De aanvraag geeft onvoldoende informatie over de correcte aansluiting op het openbaar rioolstelsel. Bijgevolg wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen dat de aansluitingen conform artikel 41 van de bouwcode moet gebeuren.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 appartementen moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 = 4

-          1 appartement met 1 slaapkamer (1 slaapkamer wordt uitgesloten van vergunning) = 1 x 2 = 2

Op het gelijkvloers is ruimte voorzien om 6 fietsen te stallen. Dit aantal is voldoende.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1ste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      de aansluiting op het openbaar rioolstelsel moeten uitgevoerd worden, conform artikel 41 van de bouwcode;

4.      de kamer rechts vooraan op de 4de verdieping, aangeduid als slaapkamer, niet te gebruiken als verblijfsruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten