2021_CBS_04177 - Omgevingsvergunning - OMV_2020154331. Lange Scholiersstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/10/2016: proces-verbaal van vaststelling met inbreuk voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en uitvoeren van werken in strijd met de op 7 augustus 1959 verleende stedenbouwkundige vergunning;

-          07/08/1959: toelating (18#39744) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 zelfstandige woongelegenheden;

• voorbouw: telkens 1 woonentiteit op de begane  grond, 1^ste verdieping en 2^de verdieping;
• achterbouw: 1 duplexwoning op de 1^ste en 2^de verdieping;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking: geglazuurde witte gevelsteen,  blauwe  mozaïeksteen met wit aluminium buitenschrijnwerk;

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 zelfstandige woongelegenheden;

• voorbouw: telkens 1 woonentiteit op de begane  grond, 1^ste verdieping , 2^de verdieping en dakverdieping;
• achterbouw: 1 duplexwoning op de 1^ste en 2^de verdieping;

-          bouwvolume:

• het zadeldak werd aan de voor- en achterzijde voorzien van een dakkapel;

-          gevelafwerking: geglazuurde witte gevelsteen,  blauwe  mozaïeksteen met wit aluminium buitenschrijnwerk;

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 zelfstandige woongelegenheden;

• voorbouw: telkens 1 woonentiteit op de begane  grond, 1^ste verdieping , 2^de verdieping en dakverdieping;
• achterbouw: 1 duplexwoning op de 1^ste en 2^de verdieping;

-          de woonentiteit op de gelijkvloerse verdieping wordt heringericht;

-          ter hoogte van de gelijkvloerse koer wordt een fietsenberging ingericht;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m²;

-          bouwvolume: dakkapellen conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van de bestaande toestand:

• het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 5;
• het plaatsen van dakkapellen;

-          het herinrichten van de gelijkvloerse woonentiteit;

-          het inrichten van een fietsenberging ter hoogte van de koer op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De slaapkamer (voormalige keuken) van het gelijkvloerse appartement heeft een verlaagd plafond met een vrije hoogte van slechts 2,54 meter;
  De leefruimten in het duplex-appartement in de achterbouw hebben een vrije hoogte van minder dan 2,6 meter;
  De achterste kamers van de zolderverdieping hebben een vrije hoogte van slechts 2,5 meter en waren voorheen nog niet vergund als verblijfsruimten;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er dient opgemerkt dat een openbaar onderzoek werd georganiseerd in functie van een mogelijke strijdigheid met artikel 1.9.2 van Het Ruimtelijk uitvoeringsplan van het Rup 2060. Zo was het niet duidelijk op te maken in voorliggende aanvraag of de bestaande toestand met betrekking tot het wonen in de achterbouw op 1^ste en 2^de verdieping vergund is.

Na onderzoek werd door de dienst Vermoeden van Vergunning een gunstig advies verleend voor de woning in de achterbouw waardoor de aanvraag in overeenstemming is met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘2060’ en aldus geen afwijking wordt aangevraagd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

De werken beperken zich, buiten de dakkapellen, binnen het bestaande en vergunde volume waarbij de schaal gerespecteerd blijft.

De dakkapellen ter hoogte van de voor- en achtergevel, passen zich in in de omgeving

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de woongelegenheid onder het dak, waardoor deze woonentiteit onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen waarbij de oppervlakte van de 2^de slaapkamer bij de leefruimte dient gevoegd te worden.

Gezien deze vaststelling én de strijdigheid met de geldende voorschriften van de bouwcode, voldoet de woongelegenheid onder het dak niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. Deze functiewijziging onder het dak wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt. Bovendien zijn gebouwen met een grotere vrije hoogte meer flexibel naar toekomstige aanpassing, hergebruik of functiewijziging. De functionele levensduur van gebouwen met hoge verdiepingen is langer en daarom is het duurzaam om zo te bouwen. De slaapkamer op de begane grond beschikt niet over een vrije hoogte van minimum 2,60 meter. In voorwaarde wordt opgelegd een vrije hoogte van minimum 2.60 m te voorzien voor de gelijkvloerse slaapkamer.

Het inrichten van een fietsenberging op de gelijkvloerse koer zorgt voor onaanvaardbare privacy-overlast voor de gelijkvloerse woonentiteit. Daarenboven moet een fietsenberging overdekt zijn.

Deze fietsenberging wordt bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Gezien de bijkomende woongelegenheid onder het dak wordt uitgesloten is er ook geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden en moeten geen fietsenstallingen worden voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een vrije hoogte van minimum 2.60 m te voorzien voor de gelijkvloerse slaapkamer;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

4.      de functiewijziging onder het dak;

5.      de fietsenberging ter hoogte van de gelijkvloerse koer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld, zodat geen toepassing kan gemaakt worden van artikel 4.4.1, 4.4.3, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.9/1, 4.4.16 t.e.m. 4.4.23 of 4.4.26, §2 van de VCRO.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de afwijking automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de afwijking niet vergund kan worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten