Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021039810 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mohamed Ragragui met als adres Kroonstraat 9 bus B2 te 2140 Antwerpen en de heer Mohammed Bouchara met als adres Turnhoutsebaan_BO 94 bus 201 te 2140 Antwerpen |
Ligging van het project: | Turnhoutsebaan 91 te 2140 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 25 sectie A nrs. 0 en 818F |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de gelijkvloerse functie naar kantoor met gevelwijziging |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 12/10/2016: proces-verbaal van vaststelling met inbreuk (11002_2016_2370) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;
- 16/02/1982: vergunning (179#11485) voor het plaatsen van een lichtreclame;
- 02/06/1969: vergunning (180#2581)voor voorgevelveranderingswerken;
- 17/02/1969: vergunning (180#2630) voor verbouwingswerken;
- 22/05/1923: toelating (1399#7569) voor vergrotings- en veranderingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: gelijkvloers reca;
- bouwvolume: de open koer werd dicht gebouwd;
- gevelafwerking:
- vaststellingen proces-verbaal: het aantal woongelegenheden werd gewijzigd van 1 naar 4 kamerwoningen.
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gelijkvloerse gevelafwerking: wit PVC buitenschrijnwerk met wit geschilderde houten kolommen.
Inhoud van de aanvraag
- het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar kantoor;
- het voorzien van een koer;
- het wijzigen van de gelijkvloerse voorgevelafwerking;
- het voorzien van een rechtstreekse/extra toegangsdeur tot het kantoor en het supprimeren van de interne doorgang naar de bovenliggende woning.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 7 april 2021 | 12 mei 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 7 april 2021 | 12 april 2021 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 7 april 2021 | 9 april 2021 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 7 april 2021 | 13 april 2021 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 7 april 2021 | 9 april 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
De ‘bak’ voor de zaak-gebonden publiciteit kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de constructie.
Het is onduidelijk of de zaak-gebonden publiciteit bestaat uit losse letters en op welke wijze deze eventueel verlicht worden.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De detailhandel wordt omgevormd tot kantoor. Een kantoorfunctie van voorliggende oppervlakte is inpasbaar in de omgeving van het kernwinkelgebied van de Turnhoutsebaan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het gelijkvloerse bouwvolume wordt achteraan tegen de linker perceelgrens deels ontpit om open ruimte te creëren. De oppervlakte van deze buitenruimte bedraagt slechts 16% van de totale perceeloppervlakte op het maaiveld, net zoals in de laatst vergunde toestand. Gezien het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en de vergunde oppervlakte voor open buitenruimte behouden blijft, is een afwijking op de minimum vereiste oppervlakte qua schaal en ruimtegebruik aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De blauwe houten bekleding op de gelijkvloerse gevel wordt wit geschilderd en het grijs PVC buitenschrijnwerk wordt vervangen door wit PVC schrijnwerk. Een lichte kleurstelling is kenmerkend in de onmiddellijke omgeving en bijgevolg aanvaardbaar.
Daarnaast wordt er een afzonderlijke toegangsdeur en een grote raampartij voorzien voor de achterliggende kantoorfunctie. De wijzigingen zijn visueel aanvaardbaar met uitsluiting van de ‘bak’ voor de zaak-gebonden publiciteit.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De open koer is niet langer toegankelijk voor de woonfunctie. Dit heeft een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woning en is ruimtelijk niet aanvaardbaar. Bijgevolg zal worden opgelegd de doorgang tussen de functie niet te supprimeren.
De nieuwe toegang voldoet niet aan de verordening toegankelijkheid. Zo werd er volgens de huidige indeling geen correcte draairuimte voorzien, geen helling of lift voorzien om het niveauverschil op te vangen en onvoldoende doorgangsbreedte voor de toegangsdeur voorzien. Dit is ruimtelijk niet aanvaardbaar uitgezonderd het niet voorzien van een helling of een lift daar deze werken niet in verhouding staan met het aangevraagde.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar kantoor. 64m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0.6 /100m² : 64m² x 0,6/100m² = 0,4 afgerond 0
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. vrije en vlakke draairuimte bovenaan het trapje voor de nieuwe toegangsdeur tot het kantoor te voorzien conform artikel 12 van de verordening toegankelijkheid;
3. de toegangen en deuropening te voorzien conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
4. opstelruimte te voorzien conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;
5. een fietsstalplaats te voorzien voor de kantoorfunctie;
6. de zaak-gebonden publiciteit te voorzien in losse letters;
7. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
1. het supprimeren van de doorgang tussen de woongelegenheid en de kantoorfunctie.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 9 maart 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 7 april 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 juni 2021 |
Verslag GOA | 19 mei 2021 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. vrije en vlakke draairuimte bovenaan het trapje voor de nieuwe toegangsdeur tot het kantoor te voorzien conform artikel 12 van de verordening toegankelijkheid;
3. de toegangen en deuropening te voorzien conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
4. opstelruimte te voorzien conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;
5. een fietsstalplaats te voorzien voor de kantoorfunctie;
6. de zaak-gebonden publiciteit te voorzien in losse letters;
7. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Uitsluitingen
1. het supprimeren van de doorgang tussen de woongelegenheid en de kantoorfunctie.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.