2021_CBS_04165 - Omgevingsvergunning - OMV_2021044876. De Keyserlei 43, Breydelstraat 30-32. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     03/02/2017: vergunning (20162319) voor het verbouwen van een hotel naar gemengd gebouw;

-     13/05/2016: weigering (2016251) voor het verbouwen van een commercieel gelijkvloers met bovenliggende appartementen;

-     06/09/2013: vergunning (20133431) voor het verbouwen van 2 woongebouwen met restaurant tot hotel met restaurant op gelijkvloers.

Vergunde toestand

-     functie en bouwvolume:

• hoofdgebouw is gelegen aan de hoek De Keyserlei en Breydelstraat;
• hoekgebouw van vier bouwlagen onder mansardedak, het naastliggende gebouw in de Breydelstraat bestaat uit 4 bouwlagen onder puntdak;
• een handelsgelijkvloers met 8 bovenliggende appartementen;

-     de appartementen beschikken telkens over 1 à 2 slaapkamers. 

-     op het dak van het handelsgelijkvloers worden 2 terrassen in de luchtkoker voorzien, functioneel voor de appartementen op verdieping 1;

-     6 woongelegenheden op de verdiepingen, waaronder 2 duplexen;

-     er werd een lift voorzien voor de appartementen;

• het dak van de achterbouw wordt verhoogd tot ongeveer 4,30 m;
• aan de achtergevel werden brandladders voorzien en wijzigt de raamindeling;
• er werd een dakkapel voorzien langs de achtergevel;
• er werden 2 dakterrassen voorzien op de eerste verdieping;

-     gevelafwerking:

• de gevels werden op de verdiepingen herschilderd in het wit en voorzien van zwart aluminium schrijnwerk met glazen borstweringen;
• er werd een historiserende façade in de stijl van de commerciële keten “patissier Paul” geplaatst. Deze klassieke stijl heeft aansluiting bij de klassieke gevelgeleding van de 2 panden;

• het dak van het pand te Breydelstraat kreeg 2 dakkapellen in plaats van de 2 dakvlakvensters, die aansluiten bij de dakkapellen op het pand met adres De Keyserlei.

-     in de kelder werd een afvalberging in functie van de commerciële ruimte voorzien.

Huidige toestand

-     reca op het gelijkvloers in plaats van detailhandel;

-     er werd driemaal zaakgebonden reclame aangebracht in losse letters ‘wasbar’ op het naambord van de winkelpui met 2 verlichte borden als haakse reclame.

Gewenste toestand

-     reca op het gelijkvloers;

-     reclame in losse letters en haakse lichtbakken op de gevels van De Keyserlei en Breydelstraat;

-     een zonnetent op de gevel aan De Keyserlei met een uitval van 2,10 m en een minimale hoogte van 2,10 m;

-     witte gevelpui op het gelijkvloers;

-     de wooneenheden op de eerste, tweede, derde en dakverdieping maken geen deel uit van deze aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-     functiewijziging op het gelijkvloers van handel naar reca;

-     wijzigingen van de gelijkvloerse gevelpui;

-     plaatsen van zaakgebonden publiciteit;

-     plaatsen van een zonneluifel. 

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een wasbar.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  de haakse lichtbakken zijn 80 cm hoog en steken 100 cm uit de gevel. Dit is hoger dan de voorgeschreven 60 cm en meer dan de maximale uitsteek van 60 cm;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  het is niet duidelijk in de aanvraag of er afvoerkanalen worden voorzien voor de recafunctie;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Deze werd niet voorzien.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand ligt in het afgebakend hoofdkernwinkelgebied en in de strategische horecakern Centraal Station. Functiewijzigingen tussen diverse commerciële functies (handel, reca, diensten) zijn mogelijk in deze gebieden, gelet op het behoud van de brede commerciële mix in deze kernen. Het voorzien van een combinatie van recafunctie en dienstverlening is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het bouwvolume.

De interne indeling van het gelijkvloers is functioneel.

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de bovenliggende appartementen.

Eventuele wijzigingen ten opzichte van de laatst verleende vergunning zullen worden uitgesloten uit deze vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De zaak-gebonden publiciteit voorziet enerzijds intern verlichte losse letters, anderzijds haakse lichtbakken op de hoek van het gebouw. Deze lichtbakken voldoen niet aan de bepalingen van artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit van de bouwcode. Om een uniform straatbeeld te garanderen is het van belang de vooropgestelde afmetingen te respecteren. In voorwaarden zal worden opgelegd dat de lichtbakken maximaal 60 cm hoog mogen zijn en maximaal 60 cm uit de gevel mogen steken. De losse letters passen zich in in het gevelbeeld evenals het schilderen van de gelijkvloerse gevelpui.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De zonneluifel die wordt voorzien langs De Keyserlei steekt 2,10 m uit de gevel en komt op zijn laagste punt 2,10 m boven het voetpad. Deze luifel wordt voorzien ter hoogte van een mogelijke terraszone op het openbaar domein. Artikel 16 van het Politiereglement inzake open horecaterrassen legt op dat onder een zonnetent een obstakelvrije hoogte moet worden voorzien van 2,20 m. De terraszone langs de gevels is beperkt tot een diepte van 2 m. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de luifel maximaal 2 m uit de gevel mag steken en dat de hoogte onder de zonnetent steeds minstens 2,20 m moet zijn.

Er werd geen terrastoelating verleend voor een gevelterras. Deze zal apart moeten worden aangevraagd.

Het is niet duidelijk in de aanvraag waar er afvoerkanalen worden voorzien voor de recafunctie.

Om hinder voor de omgeving te beperken zal in voorwaarden worden opgenomen dat afvoerkanalen moeten voldoen aan de bepalingen van artikel 35 van de bouwcode.

Conform artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders van de bouwcode zal in voorwaarden worden opgelegd dat het afvalwater geloosd moet worden via een vetafscheider als er warme maaltijden worden bereid of voedsel wordt verwerkt in de recafunctie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Het advies van de dienst Mobiliteit kan als volgt worden samengevat:

“Het concept van de zaak is vooral gericht op personen uit de omgeving die hun was komen doen (studenten + omwonenden), en / of iets consumeren. Er worden geen personen verwacht die specifiek met de wagen naar deze functie komen op deze locatie. Daarom is er geen parkeerbehoefte.

Fietsvoorzieningen:

Er werden geen fietsvoorzieningen voorzien op het eigen terrein, net zoals in de huidige vergunde toestand. Er is een vélo station en voldoende fietsenstalling in de omgeving om de huidige fietsparkeerbehoefte op te vangen. De voorzieningen op het openbaar domein die momenteel in gebruik zijn door de huidige functie zijn voldoende om de toekomstige fietsparkeerbehoefte op te vangen.”

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   de lichtbakken maximaal 60 cm hoog te voorzien en maximaal 60 cm uit de gevel te laten  steken conform artikel 33 van de bouwcode;

3.   onder de zonneluifel minstens een obstakelvrije hoogte te voorzien van 2,20 m;

4.   de zonneluifel maximaal 2 m uit de gevel te laten steken;

5.   indien van toepassing een terrastoelating te verkrijgen voor een gevelterras langs De Keyserlei;

6.   afvoerkanalen voor de recafunctie te voorzien volgens de bepalingen van artikel 35 van de bouwcode;

7.   het afvalwater conform artikel 44 van de bouwcode te lozen via een vetafscheider als in de recafunctie warme maaltijden worden bereid of voedsel wordt verwerkt.

Uitsluitingen

8.   eventuele wijzigingen op de verdiepingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.