2021_CBS_04328 - Omgevingsvergunning - OMV_2021034576. Boekstraat 92. District Wilrijk - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Boekstraat 86:

-          05/04/2013: vergunning (2013130) voor het slopen van een woning en het bouwen van studentenkamers.

Boekstraat 92:

-          24/01/2020: vergunning (20193142) voor het bouwen van 3 studio’s en 22 studentenkamers, een bijgebouw met 2 multifunctionele ruimtes en een bijgebouw met 6 garages en een fietsenberging.

Vergunde toestand

Boekstraat 86:

-          studentenwoning van 3 bouwlagen onder een plat dak in halfopen bebouwing;

-          schuur in de tuinzone met 1 bouwlaag en zadeldak, in gebruik als fietsenstalling.

Boekstraat 92:

-          meergezinswoning (3 studio’s en 22 studentenkamers) van 3 bouwlagen onder een zadeldak in halfopen bebouwing;

-          garages achteraan het terrein met 1 bouwlaag onder plat dak;

-          bijgebouw in de tuinzone met 1 bouwlaag en zadeldak;

Huidige toestand

Boekstraat 86:

-          conform de vergunde toestand;

Boekstraat 92:

-          conform de vergunde toestand;

-          de glazen balustrade is vervangen door een balustrade in metselwerk;

-          het bijgebouw in de tuinzone van nummer 92 is niet uitgevoerd.

Gewenste toestand

Boekstraat 86:

-          de bestaande fietsenstalling in de tuinzone om te vormen tot een gemeenschappelijke ruimte.

Boekstraat 92:

-          regularisatie van de gewijzigde balustrade in gevelsteen aan de achtergevel;

-          bouwen van gesloten garages voor 6 auto’s op de plaats van het vergunde bijgebouw in de tuinzone van nummer 92;

• de garage heeft een breedte van 20,10 meter, een diepte van 7,50 meter en een hoogte van 3 meter.

-          bijbouwen van een bijgebouw naast de 3 bestaande garages voor een parkeerplaats, een tuinberging, een afvalberging en een fietsenstalling voor 54 fietsen;

• het bijgebouw2 heeft een breedte 20,97 meter, een diepte van 7,30 meter en een hoogte van 3 meter.

Inhoud van de aanvraag 

Boekstraat 86:

-          omvormen van de bestaande fietsenberging tot een gemeenschappelijke ruimte.

Boekstraat 92:

-          regulariseren van de balustrade in gevelsteen aan de achtergevel;

-          bouwen van bijgebouw centraal in de tuinzone;

-          bijbouwen van een bijgebouw naast de 3 bestaande garages.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie van studentenkamers, studio’s en achterliggende parkeerplaatsen blijft behouden. Gezien de ligging van het project, de kenmerken in de omgeving en de aanpalende meergezinswoning met achterliggende garageboxen is deze functie inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde bijgebouw van een bouwlaag en een zadeldak ten behoefte van de studenten wordt niet uitgevoerd. Op deze locatie worden 6 inpandige parkeerplaatsen voorzien. Een gemeenschappelijke ruimte met terras voor de studenten wordt voorzien in het bijgebouw achter de studentenwoning met huisnummer 86. De fietsenberging die hierdoor verdwijnt, wordt voorzien in het nieuwe volume achteraan het perceel. Hier blijven de 3 bestaande garageboxen behouden en wordt er een parkeerplaats, tuinberging, afvalberging en fietsenstalling aangebouwd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de volumes zoals voorgesteld. De voorgestelde bijgebouwen komen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Door de gewijzigde plannen verdwijnen de parkeerplaatsen in open lucht, maar blijft de voorziene verharding wel behouden. Hierdoor is er een hele grote oppervlakte nutteloze verharding die groen kan ingericht worden. Bij en eventuele vergunning zal in voorwaarde opgenomen worden deze zone (vergunde parkeerplaats 1 tot en met 5) te ontharden en vergroenen met uitzondering van een toegang tot de fietsenstalling, de school (erfdienstbaarheid) en bijgebouw 3.

Visueel-vormelijke elementen

Met deze aanvraag wenst men de gewijzigde balustrade aan de achtergevel van het hoofdgebouw op huisnummer 92 te regulariseren. Deze is voorzien in gevelsteen zoals dit ook aan de voorzijde van het gebouw is. Deze materialisatie is aanvaardbaar.

De nieuwe bijgebouwen worden voorzien in prefab betonpanelen, waar dit in de vergunde toestand van 24/01/2020 nog voorzien was in een gelijkaardige gevelsteen als het hoofdgebouw. In deze laatste vergunning is er geoordeeld dat het voorzien van hetzelfde materiaal ervoor zorgt dat het volledige project een geheel vormt en alle voorziene volumes kwalitatief worden afgewerkt. Ook nu dient deze kwaliteit voorzien te worden. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om de nieuwe volumes af te werken met een gevelsteen die gelijk is aan het hoofdgebouw.

De nieuwe tuinberging en afvalberging worden afgesloten met een garagepoort. Om te vermijden dat deze ruimtes gebruikt worden voor het stallen van voertuigen zal in voorwaarde opgenomen worden om hier een zelfde gevelopening en afsluiting te voorzien als bij de fietsenstalling.

Om te garanderen dat parkeerplaatsen effectief gebruikt worden voor het parkeren en/of stallen van wagens worden garageboxen niet toegelaten in collectieve parkeervoorzieningen (bijvoorbeeld parking onder een appartementsgebouw, kantoorgebouw,…). In de praktijk worden garageboxen vaak gebruikt als bergplaats in plaats van een parkeerplaats voor de wagen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot op voorwaarde dat de voorwaarden uit vorige vergunning nageleefd worden en op voorwaarden dat de warmtepompen aan de rechthoek van het gebouw worden voorzien in plaats van aan de perceelsgrens links in functie van mogelijke overlast van deze installatie naar de aanpalende te vermijden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag geen betrekking heeft op een uitbreiding en de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Het ruime project heeft een fietsparkeerbehoefte van 50 fietsen. Het pand op nummer 86 heeft 22 studentenkamers (22 fietsen), het pand op nummer 92 heeft 22 studentenkamers (22 fietsen) en 3 studio’s (6 fietsen). Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 54 fietsen. Het voorstel is bekeken door de stedelijke dienst mobiliteit die volgende opmerking heeft over de fietsenstalling: ‘er worden er nu in nieuwe toestand 54 voorzien, maar met onvoldoende tussenafstand. De plaatsen zijn 1 laag - 1 niveau ingetekend, met slechts 37,5cm tussenafstand. Bij 1 laag - 1 niveau moet de tussenafstand 60 cm zijn. Bij 1 laag, hoog-laag niveau is de tussenafstand minimaal 40 cm hart-op-hart. De tussenafstand moet vergroten. (die zal misschien leiden tot 2 à 4 fietsen minder die voorzien kunnen worden).  De afstand achter de fietsen is wel voldoende.’ De inrichting van de fietsenstalling kan dus conform de voorschriften van artikel 29 voorzien worden voor 50 fietsen. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de zone ter hoogte van de vergunde parkeerplaatsen 1 tot en met 5 in vergunning 20193142 te ontharden en vergroenen met uitzondering van een toegang tot de fietsenstalling, de school (erfdienstbaarheid) en bijgebouw 3;

3.      de bijgebouwen te voorzien van een gevelsteen gelijk aan het hoofdgebouw;

4.      de tuin- en afvalberging te voorzien van een zelfde gevelopening en afsluiting als de fietsenstalling;

5.      parkeerplaats 7 te voorzien zonder poort;

6.      de mezzanine’s niet te voorzien als verblijfsruimte;

7.      de keuken in studio 1 niet te voorzien;

8.      de fietsenstalling te voorzien voor 50 fietsen waarbij de tussenafstanden uit artikel 29 van de bouwcode gerespecteerd worden;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

10.   de warmtepompen aan de rechthoek van het gebouw te voorzien in plaats van aan de perceelsgrens links.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.