2020_CBS_06947 - Omgevingsvergunning - OMV_2019065003. Bleekhofstraat 13-15. District Antwerpen - Goedkeuring

Stedenbouwkundige last

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij omgevingsvergunningen kan opleggen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

In het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bepaalde het college de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten. Op basis hiervan is de maximale norm voor het bepalen van de financiële last voor dit project geraamd op 376.250,00 euro.

Het project omvat hoofdzakelijk een nieuwe woonfunctie. Vandaag is er reeds een tekort aan voorzieningen voor buurtsportterrein en woonbuurtgroen. Door het verhogen van het aantal woonentiteiten zal deze nood vergroot worden.

Een stedenbouwkundige last onder de vorm van een financiële bijdrage van 200.000 EUR is verantwoord voor de vernieuwing van het bestaande sport- en speelterrein in de Bloemenstraat. De aanleg van het sport- en speelterrein zal een meerwaarde betekenen voor de omwonenden in de onmiddellijke omgeving.

Verder is een stedenbouwkundige last onder de vorm van een financiële bijdrage van 176.250 EUR verantwoord voor de heraanleg van het nabijgelegen stadspark. De afstand van het project naar het stadspark bedraagt 680 meter in vogelvlucht, dit komt overeen met minder dan 1.000 meter werkelijke afstand of maximaal 10 minuten wandelen. Hierdoor is het stadspark een wijkvoorziening voor het project en een eerste uitvalsbasis naar ruimer groen in de omgeving.

De financiële bijdrage zal bij voorkeur worden uitgegeven voor het deelproject verlichting en aanvullend naar de heraanleg van het speelterrein.

Beide bijdragen zullen tegemoet komen aan de hoger vermelde noden in de wijk.

Algemene financiële opmerkingen 

De inning van de stedenbouwkundige ontwikkelingskost verloopt via een verkoopfactuur. Deze wordt verstuurd binnen de zes maanden na de start der werken.

De ontvangst wordt bij het eerstvolgende budgetproces ingeschreven op doelstelling 2WNS030105A00000. Deze middelen zullen aangewend worden binnen het beleidsdomein 06: wonen en ruimtelijke ordening en beleidsdomein 07: Cultuur en vrije tijd in de wijk ANT03. Het budgetverbruik wordt opgevolgd via de subsidiefiche AN03_SOK_DESCO.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-     Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.

Het volume van blok A, C en D overschrijdt het maximaal aanvaardbare volume. De typologie en de gevel van blok A zijn niet afgestemd op de context van bebouwing in binnengebied. De gevel van blok C en D mist een verticale geleding waardoor deze niet aansluit op de kenmerkende korrelmaat in de straat. 

-     Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Het volume van blok A, C en D overschrijdt het maximaal aanvaardbare volume. Blok A bevindt zich te dicht tegen de achterste perceelsgrens van de bebouwing in eerste orde. Door deze beperkte afstand en de grote hoogte van het volume, wordt de bezonning en daglichttoetreding van de bestaande gebouwen en van de nieuwe appartementen te veel gehinderd. 

-     artikel 12: Levendige plint:
Het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. 

De straatgevel van blok C en D bevat geen levendige functies, met uitzondering van twee slaapkamers.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29 december 2019.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. Verschillende panden bevatten op de gelijkvloerse verdieping handelsruimtes. In de binnengebieden bevinden zich grotere magazijnen en ambachten. Er wordt een monofunctioneel woonprogramma voorzien, bestaande uit 54 appartementen en 10 grondgebonden. Hoewel de aanwezigheid van complementaire functies aan de woonfunctie, de levendigheid van het project en de buurt ten goede zou komen is het voorgestelde programma functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Bleekhofstraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen, met een variërende perceelsbreedte tussen 5 m en 12 m en van drie tot vier bouwlagen hoog, al dan niet met een hellend dak. Dit programma wordt in de binnengebieden aangevuld met magazijnen en werkplaatsen met een grotere korrel en met een bouwhoogte van 1 tot 3 bouwlagen.

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich in de huidige toestand, vooraan een parking van de groothandel aan de overzijde en dieper in het bouwblok verschillende magazijnen en loodsen van 1 bouwlaag met zadeldak tot 3 bouwlagen met plaatselijk een verhoging tot 4 bouwlagen met plat dak.

De aanvraag voorziet in de sloop van deze bestaande gebouwen en in de ontwikkeling van een cluster van vier gebouwen met ondergrondse parking. Hierbij sluiten twee gebouwen, blok C en D, aan op de bestaande gevellijn in de Bleekhofstraat. De twee resterende gebouwen, blok A en B, planten zich achteraan het perceel in en worden ontsloten via het binnengebied.

Blok C en blok D, gelegen aan de straatzijde, bestaan telkens uit vijf bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag als teruggetrokken daklaag wordt voorzien.

De bouwhoogte van de beide gebouwen bedraagt ruim 17 m met een kroonlijsthoogte van ruim 14m. Deze kroonlijsthoogte sluit aan op de kroonlijsthoogte van nummer 27 maar vormt een grote schaalsprong met de kroonlijsthoogtes van de andere aanpalende panden. Zo wordt er geen harmonische aansluiting gezocht met de kroonlijsthoogte van het pand op nummer 29 dat slechts een kroonlijsthoogte heeft van 8 m en een nokhoogte van 11,5 m. Ook ten opzichte van huisnummers 11 en 37 wordt niet aangesloten op de bouwhoogte van de buren die respectievelijk 11,2 m en 10 m bedragen. Ten opzichte van huisnummers 11, 29 en 37 is er een schaalsprong van 1,5 tot 3 bouwlagen.

Er wordt geoordeeld dat de bouwhoogte van blok C en D niet in harmonie is met de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving en bijgevolg strijdig is met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Het merendeel van de ingediende bezwaarschriften stellen dit eveneens. Om het project in aanmerking te kunnen laten komen voor een vergunning, moet er één volwaardige bouwlaag minder worden gerealiseerd en moet de daklaag uitgevoerd worden als zadeldak of mansardedak, overeenkomstig de kenmerkende daklagen.

Het gelijkvloerse niveau van blok D heeft een bouwdiepte van 26 meter. De bovenliggende verdiepingen en het volledige blok C hebben een bouwdiepte van 16 m. Deze bouwdiepte sluit niet aan op de bouwdiepte van de aanpalende panden (nummer 11 en 37) en de twee panden die door de nieuwe ontwikkeling worden ingesloten (nummer 27 en 29). De bouwdiepte wordt met minstens drie meter overschreden. Deze diepte is nodig om zowel de fietsenberging van het woonproject als de parkeerbehoefte van de groothandel aan de overzijde te kunnen herbergen. Dit is echter geen argument om dergelijke diepte te motiveren. Overigens wordt in het mobiliteitsadvies vastgesteld dat de fietsenberging te klein is voor de gegenereerde parkeerbehoefte. Er dient hiervoor een oplossing gezocht te worden op eigen terrein. De parking is gekoppeld aan de exploitatie van de groothandel aan de overzijde. Indien deze groothandel wordt stopgezet, dient ook de parking te worden omgevormd en dit tot een levendige functie. Mocht een vergunning verleend worden, dient dit als voorwaarde te worden opgenomen.

In het binnengebied worden 2 volumes voorzien: links blok A en rechts blok B.

Blok B bestaat uit 10 aaneengesloten grondgebonden woningen van twee bouwlagen over een totale lengte van 57,5 m. Deze zijn in een getrapte formatie voorzien. Iedere woning is 6m breed en 13 m diep. De achterliggende tuinzone voorziet in private tuinen waarbij de diepte varieert tussen de 5 à 7 m. De bouwhoogte van 6,8 m is aanvaardbaar als tweedelijnsbebouwing.
De voorgestelde woningtypologie en bijhorend bouwvolume integreert zich op een correcte manier als tweedelijnsbebouwing in het binnengebied. De eengezinswoningen zijn in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Blok A bevat vier bouwlagen waarbij de bovenste bouwlaag aan de noord-, zuid- en westkant teruggetrokken is ten opzichte van de gevellijn.

Blok A heeft een lengte van 51,7 m en een diepte van 15,2 m. De afstand tot de westelijke perceelgrens bedraagt 4 m en tot de noordelijke perceelgrens tussen 3,8 m en 1,6 m. De bouwhoogte bedraagt ca. 12,60 m. De bovenste, vierde bouwlaag, wordt aan de zijde van het binnengebied 3 m teruggetrokken. Aan de zijde van de bestaande, bebouwde percelen is er geen terugsprong voorzien.

Alle ontvangen bezwaarschriften wijzen op de overschrijding van de aanvaardbare bouwhoogte van dit gebouw in binnengebied. Ook stellen de bezwaarschriften dat de afstand tussen het gebouw en de achterste perceelsgrenzen onaanvaardbaar klein is. Deze bezwaarschriften worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt gegrond bevonden. Door de bouwhoogte en de inplanting van dit blok wordt de draagkracht van het bouwblok overschreden. Het volume is onverenigbaar met een goede ruimtelijke ordening en met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Geadviseerd wordt om blok A uit te sluiten van vergunning.

Een volume dat lager is, meer afstand houdt tot de perceelsgrenzen (ca. 20 m) en een aangepaste woningtypologie voorziet, verenigbaar met wonen in binnengebied, kan onderzocht worden. Blok B kan hierbij als referentie gebruikt worden. 

Het project bevat in totaal 64 woningen. Er wordt een mix aan woningen voorzien, van studio tot drieslaapkamerappartement. De gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 80 m². Dit gevarieerde aanbod kan dan ook gunstig beoordeeld worden. Op basis van bovenstaande beoordeling moet echter geconcludeerd worden dat het aantal woningen de draagkracht van het perceel overschrijdt. Daarenboven is de voorgestelde woningtypologie van blok A niet afgestemd op de specifieke locatie. Het blok is vormgegeven als een eerder klassiek appartementsgebouw, dat men verwacht aan de straatzijde. Wonen in binnengebied vraagt een ander woningtypologie, zoals grondgebonden woningen, atelierwoningen,… Zulke woningen treden in een directe dialoog met het binnengebied en trachten zo min mogelijk hinder te genereren voor de aanpalende percelen.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 30 november 2018 en 4 januari 2019 en werd onder voorwaarden gunstig geadviseerd. Het ingediend ontwerp komt grotendeels tegemoet aan de geformuleerde aandachtspunten. Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt slechts gedeeltelijk bijgetreden.

De beoogde afwerking van de nieuwbouwvolumes in de Bleekhofstraat zijn sober en hedendaags. De gevelafwerking wordt voorzien in gevelmetselwerk in een lichte tint (de specifieke kleur wordt niet vermeld) waarbij een spel tussen een horizontaal en een verticaal metselverband voor afwisseling zorgt. Het schrijnwerk, het hekwerk en de sectionaalpoort worden voorzien in aluminium in een lichte kleurtint (de specifieke kleur wordt niet vermeld). De gelijkvloerse plint wordt in een donkerder, grijs, architectonisch beton uitgewerkt dat ook terugkomt als materiaal voor de sierlijsten onder elke verdieping. Er wordt geoordeeld dat de materialisatie van de gevels aanvaardbaar is en zich op een voldoende manier inpast in het straatbeeld.

De gevel is opmerkelijk breder dan de kenmerkende perceelsbreedte van de omgeving. Eerder dan een verticale geleding in het gevelontwerp te brengen, zodat meer aangesloten wordt met de smallere percelering in de straat, wordt onder meer door de sierlijsten en de repetitiviteit van de gevelopbouw met inpandige terrassen, de horizontaliteit van het volume benadrukt. Hierdoor past de gevel zich te weinig in het straatbeeld in. Het versterkt eerder het overmaatse volume dan dat het zich tracht aan te passen aan de kenmerkende korrelgrootte uit de buurt. Dit wordt ook in de bezwaarschriften meerdere keren aangehaald. Doordat de gevel niet in harmonie is met het referentie, is deze strijdig is met artikel 6 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
 

De eengezinswoningen in blok B worden gematerialiseerd in een versoberde versie van blok C en D. De vertrapte inplanting van de woningen in combinatie met een geveldetail in claustraverband maakt de woningen tot een dynamisch maar sober geheel. De materialisatie is duurzaam, hedendaags en ruimtelijk aanvaardbaar.
 

De gevel langs het binnengebied van blok A wordt uitgewerkt in lichtgrijs architectonisch beton. De balustrades van de terrassen worden in glas uitgevoerd. De andere gevels van het gebouw worden uitgevoerd in grijs metselwerk (de specifieke kleur wordt niet vermeld). De noordgevel wordt hierbij voorzien als een volledig gesloten gevelvlak. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium in een lichte kleur.
De materialisatie van het gebouw is hedendaags en duurzaam maar de opbouw van de gevel is zeer stedelijk en uitgewerkt als een straatgevel. Met het strenge, anonieme en repetitieve karakter van de gevel verwacht men deze echter niet in een binnengebied. Het is aan te bevelen om een meer ingetoge gevel te ontwerpen die in dialoog treedt met het binnengebied en met het andere binnenblok (blok B).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gevel langs de straatzijde (ca. 31 m en ca. 14 m) voorziet niet in een levendige plint, wat strijdig is met artikel 12 van de bouwcode. De plint wordt ingevuld door parkeerplaatsen, inkomhallen, een toegang tot de ondergrondse parking, een toegang tot de achtergelegen binnentuin en twee slaapkamers. Het doorzicht naar het binnengebied biedt enige openheid en levendigheid maar is onvoldoende om de levendigheid, veiligheid en daarmee ook de verblijfskwaliteit van de Bleekhofstraat te garanderen. De afwezigheid van een levendige plint heeft eerder een negatief effect op deze nagestreefde kwaliteiten.

Naast het ontbreken van een levendige plint wordt geoordeeld dat de inplanting van blok A een sterke vermindering van de woonkwaliteit van de aanpalende gebouwen met zich meebrengt. De bouwhoogte van het gebouw in combinatie met de raamopeningen aan de westgevel over de volledige vier bouwlagen, zorgt voor inkijk in de tuinen en achtergevels van de percelen in de Provinciestraat. De blinde gevel aan de noordkant komt op zeer korte afstand van de terrassen en aansluitende leefzones van Borgerhoutsestraat wat de woonkwaliteit van deze panden schaadt. De bouwhoogte en de typologie van dit gebouw wordt in de meeste ingediende bezwaarschriften aangeklaagd. Dit bezwaar wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gegrond bevonden. Ook omwille van deze argumenten wordt geadviseerd om blok A niet in aanmerking te laten komen van vergunning.

In het kader van de aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst archeologie. Het voorwaardelijk gunstige advies laat zich als volgt lezen:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. De aanvrager is niet publiekrechtelijk. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (4 765 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 1.000  m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door VEC op 13/12/2020 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 29/12/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een archeologisch vervolgonderzoek met ingreep in de bodem, dit proefsleuvenonderzoek dient voorafgaand aan de geplande werken te worden uitgevoerd (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13344). Nadien wordt er een nota opgesteld door de erkende archeoloog met een eventueel nieuw programma van maatregelen.

Voorwaarden:

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen voortvloeiend uit de archeologienota uit (ID 13344, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13344), nl. een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem in de vorm van proefsleuven, voorafgaand aan de graafwerken. Nadien wordt er een nieuwe nota met bijhorend programma van maatregelen opgemaakt, 

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be),

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

 
Indien een vergunning verleend zou worden, dienen deze voorwaarden integraal te worden overgenomen als voorwaarden bij de vergunning. 

Er wordt een ondergrondse parking voorzien van 1 bouwlaag. De grootte van de parking staat dan wel in verhouding tot de parkeerbehoefte die de 64 woningen genereert, maar door deze slechts over 1 bouwlaag te voorzien staat deze niet in verhouding tot de overgebleven, niet-onderkelderde open ruimte. In navolging van de bezwaarschriften wordt opgemerkt dat meer dan 75% van het perceel wordt onderkelderd. In functie van een veerkrachtige en leefbare stad is het echter belangrijk dat open ruimte ook ondergronds niet bebouwd wordt.

Ook de stedelijke groendienst merkt dit in haar advies op. “Hoewel hoogstammig groen in delen van de gemeenschappelijke tuin (naast de kelder) mogelijk zijn”, stelt de groendienst in haar advies, “wordt opgemerkt dat het bloemenveld, zoals in de visualisaties voorgesteld, naar uitvoering niet haalbaar is omwille van de beperkte dekkingsgraad van de aarde boven de ondergrondse parking.”

Daarom wordt geadviseerd om de footprint van de parking compacter te maken. Dit is mogelijk door deze over 2 bouwlagen te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Bleekhofstraat. De inrit naar de ondergrondse parking is te smal om auto’s te laten kruisen.

Er moet een verkeerslicht geplaatst worden zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de verschillende wooneenheden moeten 177 fietsenstallingen voorzien worden:

-     33 appartementen met 1 slaapkamer : 33 x 2 = 66

-     13 appartementen met 2 slaapkamers : 13 x 3 = 39

-     18 appartementen met 3 slaapkamers : 18 x 4 = 72

Er worden verschillende ruime fietsenbergingen ingericht op het gelijkvloers die bereikbaar zijn via het binnengebied. 128 van de fietsenstallingen zijn een dubbel systeem. Dit is teveel. Minimum de helft van de fietsenstallingen moeten een gewoon enkel systeem zijn. Alle fietsenstallingen moeten overdekt en afgesloten zijn. Dit is een voorwaarde om in aanmerking te komen van vergunning.

Conclusie

Omdat geoordeeld wordt dat de volumes van blok A, C en D niet in harmonie zijn met het referentiebeeld en deze de draagkracht van het perceel, het bouwblok en de omgeving overschrijden; de woningtypologie en de gevels van blok A niet zijn afgestemd op de specifieke context van bebouwing in binnengebied; het woonprogramma te aanzienlijk is in verhouding tot het perceel; de ondergrond te ruim wordt onderkelderd; er geen levendige plint wordt voorzien; een groot aantal buurpercelen wordt gehinderd in hun privacy en licht en zontoetreding; het eenzijdige programma; en de vele, gegronde bezwaarschriften die bijgedragen hebben tot deze beoordeling, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, wordt vanuit milieutechnisch oogpunt positief advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar concludeert dat de volumes van blok A, C en D niet in harmonie zijn met het referentiebeeld en dat deze de draagkracht van het perceel, het bouwblok en de omgeving overschrijden. 

De woningtypologie en de gevels van blok A zouden niet zijn afgestemd op de specifieke context van bebouwing in binnengebied. Het woonprogramma is te aanzienlijk in verhouding tot het perceel; de ondergrond wordt te ruim onderkelderd; er wordt geen levendige plint voorzien; een groot aantal buurpercelen wordt gehinderd in hun privacy en licht- en zontoetreding; er wordt een te eenzijdig programma voorzien. Op basis van deze elementen en de gegronde bezwaarschriften adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar om voorliggende vergunningsaanvraag te weigeren.

Voor wat betreft blok C en blok D oordeelt de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat de bouwhoogte niet in harmonie is met de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving. De volumes zijn opgebouwd uit 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag, waarbij de kroonlijsthoogte respectievelijk 14,35 meter en 14,85 meter bedraagt en aansluit op de kroonlijsthoogte van nummer 27. De totale bouwhoogte, met teruggetrokken bouwlaag, bedraagt ca. 17 meter. Om het project in aanmerking te kunnen laten komen voor een vergunning, zou er één volwaardige bouwlaag minder moeten worden gerealiseerd en zou de daklaag uitgevoerd moeten worden als zadeldak of mansardedak, overeenkomstig de kenmerkende daklagen. 

De nabije (en ruimere) omgeving rond de site kenmerkt zich door panden met verschillende bouwlagen en –hoogtes. Zo zijn er in dit gedeelte van de Bleekhofstraat panden van twee bouwlagen onder dak, tot panden met 5 volwaardige bouwlagen met een bouwhoogte van ca. 17 meter. In tegenstelling tot de beoordeling van de gemeentelijke omgevingsambtenaar meent het college dan ook dat bezwaarlijk gesteld kan worden dat de bouwhoogte van blok C en blok D niet in harmonie zou zijn met de omgeving. Het college meent bijgevolg dat aan de straatzijde een kroonlijsthoogte van ca. 14,50 meter, evenals de totale bouwhoogte van 17 meter, aanvaardbaar is. Aangezien meerdere panden in de nabije omgeving voorzien zijn van een plat dak, volgt het college evenmin de redenering dat de daklaag uitgevoerd zou moeten worden als zadeldak of mansardedak, welke beschouwd zouden moeten worden als de kenmerkende daklagen.

Inzake de bouwdiepte van deze volumes stelt de gemeentelijke omgevingsambtenaar vast dat de bouwdiepte niet aansluit op de bouwdiepte van de aanpalende panden (nummer 11 en 37) en de twee panden die door de nieuwe ontwikkeling worden ingesloten (nummer 27 en 29). Onder meer door het ontbreken van een (semi-)gelijke, kenmerkende bouwdiepte aan deze zijde van het bouwblok, meent het college dat in deze context het afstemmen van de bouwdiepte van de bebouwing aan de straatzijde op de aanwezige bouwdiepte van de aanpalende percelen geen vereiste kan zijn. Deze buurpercelen zijn allen, op een van elkaar verschillende wijze en op variërende bouwlagen, (quasi) volledig dichtgebouwd. Deze nieuwe ontwikkeling, die zich midden in deze zijde van het bouwblok situeert, zet daarentegen een heldere lijn uit qua bouwdiepte. De diepte van het perceel laat de gekozen bouwdiepte ook toe. Bovendien kunnen nieuwe, toekomstige ontwikkelingen op de buurpercelen hierop afgestemd worden, waarbij deze percelen genoeg diepte bevatten om achter een bouwdiepte van ca. 16 meter voldoende open ruimte te voorzien.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt dat de gelijkvloerse bouwdiepte van blok D 26 meter bedraagt. Dit is correct wanneer de fietsenstalling achteraan het volume meegerekend wordt. Uit de plannen is op te maken dat deze fietsenstalling in een eerder gesloten constructie wordt voorzien, waardoor deze inderdaad onderdeel lijkt uit te maken van het gehele volume. De Antwerpse bouwcode vraagt slechts dat dergelijke fietsstalplaatsen overdekt en afsluitbaar zijn. Door te kiezen voor een lichtere, meer ‘open’ constructie, die weliswaar aansluit bij het hoofdvolume maar er zich tegelijk van onderscheidt, zou duidelijker zijn dat deze stalling niet als volwaardig deel van het hoofdvolume beschouwd moet worden. Het vaste hoofdvolume zou in dat geval een bouwdiepte van ca. 19,8 meter hebben. Aangezien dit deel zich vrij centraal in het perceel en in de bouwblokzijde bevindt, is het niet onlogisch dat net hier voor een iets diepere bouwdiepte wordt geopteerd. Mits de fietsenstalling in een voldoende luchtige constructie wordt voorzien, acht het college de bouwdiepte hier dan ook aanvaardbaar.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt verder op dat de plint aan de straatzijde niet in overeenstemming is met artikel 12 van de Antwerpse bouwcode inzake de levendige plint. Het klopt dat de gelijkvloerse verdiepingen aan de straatzijde niet direct voorzien zijn van levendige functies. Enkel op de bovengelegen verdiepingen zijn de leefruimtes van de woongelegenheden aan de straatzijde gesitueerd, waardoor er vanuit deze woningen een goed contact is met de straat. De gelijkvloerse woningen hebben slaapkamers aan de straatzijde. De interne planschikking maakt deze indeling evenwel logisch, waardoor het niet wenselijk is de slaap- en leefruimtes van plaats te wisselen. Verder kan gesteld worden dat enerzijds de aanwezigheid van de parkeergelegenheid van de bezoekers voor de groothandel aan de overzijde van de straat, anderzijds het voorziene programma op de site, er voor zullen zorgen dat de ontwikkeling voor voldoende levendigheid in de straat zal zorgen. In die zin is een afwijking op artikel 12 dan ook aanvaardbaar.

Wat betreft de visueel-vormelijke elementen werd het project voorgelegd aan de welstandscommissie op 30 november 2018 en 4 januari 2019, waarbij er gunstig onder voorwaarden werd geadviseerd. Het ingediend ontwerp komt grotendeels tegemoet aan de geformuleerde aandachtspunten. Het college is dan ook van mening dat inzake dit aspect het project gunstig beoordeeld kan worden.

Voor wat betreft blok A, zijnde de meergezinswoning in binnengebied, kan het college de beoordeling van de gemeentelijke omgevingsambtenaar wel volgen. Het huidige voorstel is op dit punt onvoldoende afgestemd op de schaal van het perceel en de omgeving. Door de bouwhoogte en de inplanting van dit blok, wordt de draagkracht van het bouwblok overschreden. Een volume dat lager is, voldoende afstand houdt tot de perceelsgrenzen en een aangepaste woningtypologie voorziet die verenigbaar is met wonen in binnengebied, dient onderzocht te worden. Om deze redenen wordt dit onderdeel dan ook van de vergunning uitgesloten.

Blokken B, C en D beantwoorden integraal aan de beleidsmatig gewenste ontwikkeling inzake woninggrootte, woningmix en bescherming van eengezinswoningen. Ook met de uitsluiting van blok A beschikt het project over een gemiddelde woningoppervlakte van ca. 84,5 m², zodat een goede mix aan woninggroottes aanwezig is.

Enkel het gelijkvloerse éénslaapkamerappartement van blok C beschikt over een oppervlakte van 56 m², daar waar de BGO Wonen voor éénslaapkamerappartementen een minimum van 60 m² vraagt. Evenwel beschikt dit appartement over een private buitenruimte van 56,8 m² en zorgt een logische planschikking ervoor dat in er in alle redelijkheid geoordeeld kan worden dat dit appartement als éénslaapkamerappartement over voldoende leef- en woonkwaliteit beschikt. In die zin acht het college dan ook voor deze woongelegenheid een afwijking aanvaardbaar.

Het college merkt verder op dat de stedelijke dienst mobiliteit een aangepast advies aanleverde, waarmee nog geen rekening werd gehouden in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Dit aangepaste advies heeft betrekking op de voorziene parkeerplaatsen op de maaiveldparking. De parkeerplaatsen op het maaiveld doen dienst als parkeerplaatsen in functie van de groothandel aan de overzijde van de straat. In tegenstelling tot het eerder verleende advies, vraagt de stedelijke dienst mobiliteit om, in geval de groothandel in de toekomst zou verdwijnen, deze parkeerplaatsen niet te supprimeren, maar voor te behouden als parkeerplaatsen voor bezoekers van de site. In die zin wordt de parkeerparagraaf bijgesteld en wordt een voorwaarde opgelegd.

De aangepaste parkeerparagraaf luidt als volgt:

Voor wat betreft de ondergrondse garage meent het college dat er nog steeds voldoende ruimte beschikbaar voor hoogstammig groen. Het percentage aan onderkelderde ruimte kan bijgevolg aanvaardbaar worden geacht. Gelet op de uitsluiting van blok A vermindert evenwel ook de parkeerbehoefte. Ook indien een nieuwe invulling voor dit gedeelte wordt uitgewerkt, kan aangenomen worden dat dit leidt tot een verminderde parkeerbehoefte voor de site, en dus aanleiding geeft om de footprint van de ondergrondse parkeergarage (enigszins) in te perken. Conform artikel 30, §3, 2°, van de Antwerpse bouwcode is een parkeergarage onder de open ruimte mogelijk indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter wordt voorzien en er nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen. Dit laatste wordt mee opgenomen in de voorwaarden.

Mits uitsluiting van blok A en het opleggen van stedenbouwkundige voorwaarden is het college dan ook van oordeel dat de vergunning kan worden verleend.