Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021022053 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA ICO projects met als contactadres Uitbreidingstraat 304 te 2600 Antwerpen |
Ligging van het project: | Diksmuidelaan 47-49 te 2600 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 22 sectie A nrs. 0, 93K3, 93L3 en 93H3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | oprichten van een meergezinswoning met 8 appartementen na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/05/2019: weigering (20182585) voor het bouwen van 9 appartementen en opdelen bestaande woonst tot 3 appartementen;
- 17/06/2014: proces verbaal (BE/2014/VPV/0374) voor het niet naleven van de voorwaarden gesteld bij de stedenbouwkundige vergunning 20131304;
- 31/05/2013: vergunning (20131304) voor het regulariseren van een gevelwijziging en opsplitsing van een handelsgelijkvloers in twee commerciële ruimtes;
- 24/07/1963: vergunning (957#1093) voor een voorgevelverandering.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- pand van 1 (vooraan) tot 2 (achteraan) bouwlagen in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse carwash en pizzeria en een vergund geachte woonentiteit op de verdieping achteraan;
- volledig bebouwd perceel.
Huidige toestand
- leegstaand pand van 1 tot 2 bouwlagen in gesloten bebouwing.
Gewenste toestand
- sloop van de loods aan de straatkant;
- nieuwbouw van 5 bouwlagen onder plat dak aan de straatkant, ingericht met 8 appartementen;
- behoud van het volume achteraan met inrichting van een gelijkvloerse fiets- en autoberging;
- ontpitte tuinzone tussen beide volumes.
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de loods aan de straatkant en oprichten van een volume van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- inrichten van 8 wooneenheden waarvan:
- gelijkvloerse doorrit naar het volume achteraan waar een gelijkvloerse parking wordt voorzien (de verdieping achteraan maakt geen deel uit van de aanvraag);
- tussen beide volumes wordt een fietsenberging en tuinzone ingericht;
- de tuinmuur langs huisnummer 45 wordt verlaagd;
- de voorgevel bestaat uit licht beige gevelmetselwerk en zwart, aluminium buitenschrijnwerk.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 11 maart 2021 | 29 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 11 maart 2021 | 23 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 11 maart 2021 | 22 maart 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 11 maart 2021 | 22 maart 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 11 maart 2021 | 16 maart 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 11 maart 2021 | 25 maart 2021 |
Stadsontwikkeling/ Team Stadsbouwmeester | 11 maart 2021 | 2 april 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag betreft vooraan een appartementsgebouw over 5 bouwlagen. Achteraan blijft de grote wooneenheid ter hoogte van de eerste verdieping ongewijzigd behouden. De ruimte onder de wooneenheid wordt als garage horend bij het hoofdgebouw ingericht.
Wonen is principieel niet uitgesloten en inpasbaar in de omgeving.
Het hoofdvolume wordt over 4 bouwlagen voorzien tot een bouwdiepte van 17 meter. De gevellijn van de achtergevel komt circa 5 meter dieper dan het aangrenzende bouwvolume van het links aanpalende appartementsgebouw en circa 3 meter dieper dan de verdiepingen van het rechts aanpalende appartementsgebouw. Hierdoor ontstaat langs beide perceelgrenzen een zeer hoge blinde gevel. Het bouwvolume sluit onvoldoende aan op het gabarit van de aanpalende woningen en is niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.
De perceelbrede bouwdiepte tot 17 meter over 4 bouwlagen (met bijkomend uitpandige terrassen) hindert de ideale daglichttoetreding van de eigen woonentiteiten alsook de ideale daglichttoetreding van de leefruimtes achteraan de aanpalende appartementsgebouwen.
Bijkomend wordt vastgesteld dat de geleding van de voorgevel met 5 bouwlagen niet aansluit op de kenmerkende geleding in het straatbeeld en de geleding van de linker buur (met 3 hoge bouwlagen met bijkomend een mansardedak). Omwille van de kenmerken van de omgeving dient de kroonlijsthoogte maximaal aan te sluiten bij de kroonlijst van de aanpalende meergezinswoning. De vijfde bouwlaag dient niet enkel achteraan, maar ook vooraan voldoende terug te springen ten opzichte van het gevelvlak van een aanvaardbaar basisvolume van de ondergelegen bouwlagen.
Bovenop de vijfde bouwlaag wordt een beperkte technische laag met een oppervlakte van circa 9 m² voorzien (tot een kroonlijsthoogte van 16,6 meter). Dergelijke technische lagen dienen maximaal centraal in het midden van het dak voorzien te worden.
Niet enkel de bouwdiepte, maar ook de indeling komt de eigen daglichttoetreding niet ten goede.
In functie van een betere planvorming is het wenselijk de positie van de trap en de lift verder te onderzoeken en de kern dieper te plaatsen in functie van een betere maatvoering van de ruimtes ter hoogte van de voorgevel. Dit komt de ideale daglichttoetreding en de levendigheid van de voorgevel ten goede. Ook is het wenselijk bij een hoge bouwdiepte de centrale zone compacter te voorzien, zodat de mogelijkheid tot een doorzontypologie ontstaat.
Wat betreft het gelijkvloers wordt er gewezen op de nood aan regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat. Het huidige voorstel betreft enkel een garagepoort en 2 kleine (en verhoogde) slaapkamerramen. Dit betreft een onvoldoende kwalitatieve uitwerking. Dit is niet aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt voorzien in baksteen met 2 erkers. Het gebruik van een polychrome baksteenarchitectuur wordt niet weerhouden, maar de erkers zijn op vlak van visuele uitwerking en schaal onvoldoende afgestemd op de schaal van de kleinere uitsprongen in de omgeving. Dergelijke erkers dienen een bijkomende woonkwaliteit te genereren en dienen niet enkel voorzien te worden om net de minimale netto-vloeroppervlakte te behalen. Dit is niet aanvaardbaar.
Omwille van de impact van het project op het straatbeeld werd ook het advies van kwaliteitskamer architectuur gevraagd. Hieruit volgde een ongunstig advies. De kwaliteitskamer verwijst hierbij onder andere naar de ongunstige hoge bouwdiepte van 17 meter, de beperkte daglichttoetreding, de voorgevel over 5 bouwlagen en de specifieke uitwerking van de voorgevel. De kwaliteitskamer suggereert een vlakke gevel zonder erkers (binnen de huidige context). De kwaliteitskamer suggereert hierbij per appartement drie verticale raamopeningen met royale breedte te voorzien in functie van een rustiger gevelbeeld. Voor het ritme van de raamopeningen wordt verwezen naar de geleding en regelmaat in de voorgevel van het links aanpalende appartementsgebouw.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 8 wooneenheden. 7 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 : 7 x 1.2 = 8,4 1 appartement > 90m² met parkeernorm 1.35 : 3 x 1.35 = 1,35 De werkelijke parkeerbehoefte is 10.
|
De plannen voorzien in 10 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden 12 plaatsen ingetekend. Deze voldoen echter niet aan de vereisten zoals opgenomen in de bouwcode. Meerdere plaatsen zijn slechts 2,2m breed in plaats van de vereiste 2,5m (of 2,8m voor hoekplaatsen). Er kunnen dus slechts 10 plaatsen als volwaardige autostaanplaatsen aanvaard worden.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 10.
Dit is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen: Er dienen voor deze ontwikkeling 25 (=(7*(2+1))+(1*(3+1))) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden voorzien op het gelijkvloers. Er worden echter enkel fietsstalplaatsen voorzien voor standaardfietsen. Men dient ook fietsstalplaatsen te voorzien voor buitenmaatse fietsen zoals cargofietsen, bakfietsen. Bovendien dienen de fietsstalplaatsen te voldoen aan de inrichtingsprincipes.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van de gegronde bezwaren en de onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 10 februari 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 11 maart 2021 |
Start openbaar onderzoek | 23 maart 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 21 april 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 24 juni 2021 |
Verslag GOA | 3 juni 2021 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
23 maart 2021 | 21 april 2021 | 2 | 0 | 0 | 2 |
Bespreking van de bezwaren
Beoordeling: De foto’s die aangeleverd werden bij dit bezwaar tonen inderdaad dat het bouwvolume van het appartementsgebouw te Diksmuidelaan 45 achteraan in werkelijkheid veel kleiner is. De achtergevel van de 1ste en 2de verdieping zijn in werkelijkheid circa 4 meter minder diep dan op de plannen weergegeven wordt. Op de grondplannen van de verdiepingen werd dit wel correct weergegeven. Het bezwaar is gegrond. Bij beoordeling van het project wordt rekening gehouden met de werkelijke toestand van de omgeving en niet de foutieve terreinprofiel en inplantingsplan.
Beoordeling: Het is inderdaad zo dat niet elke afmeting op ieder plan gezet werd. Het plan werd echter wel correct op schaal getekend en de meest cruciale maten werden weergegeven. Het bezwaar is ongegrond, het project is voldoende beoordeelbaar.
Beoordeling: Het bouwvolume sluit achteraan inderdaad onvoldoende aan bij het gabarit van de aanpalende meergezinswoningen. Het bezwaar is gegrond. Het bouwvolume is achteraan niet in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.
Beoordeling: Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt over alle verdiepingen perceelsbreed tot een bouwdiepte van circa 17 meter voorzien. Dit is ter hoogte van de verdiepingen circa 3 meter dieper dan het rechts aanpalende appartementsgebouw. Dit schaadt de ideale daglichttoetreding van de verblijfruimtes achteraan het aanpalende appartementsgebouw. Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt over alle verdiepingen perceelsbreed tot een bouwdiepte van circa 17 meter voorzien. Dit schaadt de ideale daglichttoetreding van de verblijfruimtes achteraan de aanpalende appartementsgebouwen. Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling: De bezorgdheid omtrent economische schade is gebaseerd op vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en bijgevolg ongegrond.
Beoordeling: Het beroepsdossier uit 2019 staat los van de huidige aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling: De plafondhoogte bedraagt meer dan 2,6 meter, dit is voldoende. De bouwdiepte tot 17 meter beperkt de ideale daglichttoetreding van de eigen woonentiteiten. Bijkomend wordt de daglichttoetreding achteraan bijkomend gehinderd door de overhangende terrassen. Het bezwaar is deels gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.