2021_CBS_04592 - Omgevingsvergunning - OMV_2020162678. De Keyserlei 1-9 / Frankrijklei 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/08/2020: vergunning (20201969) voor het wijzigen vergunning Antwerp Tower tijdens uitvoering van de werken;

-          09/08/2019: vergunning (20191599) voor het verlengen van het tijdelijk publicitair zeildoek, gedeeltelijk vergund;

-          12/04/2019: vergunning (2019297) voor het verlengen van het tijdelijke publicitair zeildoek, gedeeltelijk voorwaardelijk vergund;

-          02/05/2018: vergunning (20173270) voor het doorvoeren van een functiewijziging en het wijzigen van het aantal woongelegenheden (Antwerp Tower);

-          09/09/2016: vergunning (20161018) voor de Antwerp Tower, renovatie en herbestemming.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: 

• detailhandel, kantoor, restaurant en wonen;
• met betrekking tot de 241 vergunde wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 35,1m²;

-          121 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte variërend van circa 55,8m² tot 132m²;

-          105 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte variërend van circa 76,7m² tot 176,5m²;

-          13 drie-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte variërend van circa 112,9m² tot 188,5m²;

-          bouwvolume: 26 bovengrondse en 4 ondergrondse bouwlagen;

-          242 parkeerplaatsen en 555 fietsenstalplaatsen;

-          gevelafwerking: gepolijst beton wit-lichtgrijs met geanodiseerd champagnekleurig aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting: 

• 4 ondergrondse bouwlagen met parking en fietsenstallingen;
• niveau 0 en +1 voorzien voor retail;
• niveau +2 en +3 kantoren/diensten;
• niveau +4 restaurant;
• niveau +5 technische verdieping;
• niveau +6 tot +26 appartementen.

Huidige toestand

-          renovatiewerken Antwerp Tower in uitvoering.

Gewenste toestand

- functie: 

• detailhandel, reca, kantoor, restaurant en wonen;
• met betrekking tot de commerciële units zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          handelsunit 251 (100.01) met een netto-vloeroppervlakte van circa 206,5 m ² met een mezzanine van circa 74 m²;

-          horeca-unit 252 (100.18) met een netto-vloeroppervlakte van circa 356,8 m²;

-          horeca-unit 253 (100.19-20) met een netto vloeroppervlakte van circa 60,7 m²  en 112 m² en met een mezzanine van circa 114m²;

-          horeca-unit 254 (100.21) met een netto-vloeroppervlakte van circa 87,9 m² en  met een mezzanine van circa 47 m²;

-          horeca-unit 255 (100.22) met een netto-vloeroppervlakte van circa 83,9 m² en  met een mezzanine van circa 43 m²;

-          horeca-unit 256 (100.30) met een netto-vloeroppervlakte van circa 118,4 m² en  met een mezzanine van circa 65 m²;

-          handelsunit 257 (100.31) met een netto-vloeroppervlakte van circa 107,5 m² op de gelijkvloerse verdieping en circa 1.974 m² op de eerste verdieping;

-          horeca-unit 258 (100.32) wijzigt van handel naar horeca met een netto-vloeroppervlakte van circa 107,5 m² en met een mezzanine van 46,7 m².

-          wijzigen van de indeling van de handelsruimte op +1 en de bijhorende technische zones op +2 en +3;

-          wijziging van de functie op +4 van horeca naar kantoor met restaurant;

-          bouwvolume: 26 bovengrondse en 4 ondergrondse bouwlagen;

-          236 parkeerplaatsen en 551 fietsenstalplaatsen: op -2 worden enkele parkeerplaatsen gesupprimeerd en betrokken bij de handelsunit 257 als berging;

-          gevelafwerking: 

• gepolijst beton wit-lichtgrijs met geanodiseerd champagnekleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• gewijzigde toegangsdeuren naar de commerciële units op het gelijkvloers;

-          inrichting: 

• 4 ondergrondse bouwlagen met parking en fietsenstallingen;
• niveau 0 en +1 voorzien voor retail en reca;
• niveau +2 en +3 kantoren/diensten;
• niveau +4 restaurant en kantoor;
• niveau +5 technische verdieping;
• niveau +6 tot +26 appartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijzigingen en oppervlakte herindeling van de handels- en reca ruimtes op de gelijkvloerse, eerste en vierde verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping;

-          wijzigen van de kelderverdiepingen en het aantal auto- en fietsenstallingen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 23 september 2016 verleende het college een vergunning voor de technische installaties verbonden aan de ‘Antwerp Tower’ (kenmerk MV2016/247). De vergunning werd verleend tot 31 december 2037.

Inhoud van de aanvraag

Deze exploitant wenst de vergunning aan te passen aan de huidige en geplande situatie.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Op 4 februari 2021 diende Matexi Projects nv een aanvraag in tot het bekomen van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten voor de inrichting van een retailzone op de gelijkvloerse en eerste verdieping van een gemengd complex met appartementen, kantoren, horeca en retail aan de De Keyserlei 1-9, Frankrijklei 5 en Van Ertbornstraat 14 te 2018 Antwerpen. 

De meest actuele omgevingsvergunning (OMV_2020010561 verleend door het college van burgemeester en schepenen op 28 augustus 2020) omvat de verbouwing, renovatie en inrichting van deze kantoor- en woontoren met retail en horeca op de gelijkvloerse verdieping welke reeds werd opgericht in de jaren 1970.

Met voorliggend dossier wordt de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten gevraagd voor de inplanting van een kleinhandelsgeheel met 2 kleinhandelszaken op een deel van het gelijkvloers en op de eerste verdieping van de Antwerp Tower aan de De Keyserlei 1-9, de Frankrijklei 5-7 en de Van Ertbornstraat 14 te 2018 Antwerpen. Dit als deel van een gemengd project met horeca, kantoren/diensten en 241 appartementen met ondergrondse parking verdeeld over 4 ondergrondse verdiepingen en 26 bovengrondse verdiepingen.

De Antwerp Tower werd als kantoorgebouw met 78 woningen en ondergrondse parking opgericht begin jaren ‘70 op deze locatie, waar voordien het ‘Grand Hotel Weber’ was gevestigd. Op het gelijkvloers bevonden zich een aantal handelszaken. In 2012 werd de Antwerp Tower verworven door de Matexi Group, die momenteel de laatste hand legt aan de volledige renovatie en de omvorming van dit gebouw tot een moderne toren met ruimte voor kleinhandelszaken, horeca, kantoren, diensten en 241 appartementen op 26 verdiepingen boven een ondergrondse parking in het hart van Antwerpen, naast het operagebouw en tussen het centraal station en de Meir. De verbouwing ging van start in september 2017 en zou medio 2021 moeten rond zijn.

Voor de renovatie en verbouwing door de Matexi Group werden stedenbouwkundige vergunningen afgeleverd in 2016 en 2018. De meest recente omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd afgeleverd op 28 augustus 2020. Initieel (stedenbouwkundige vergunning van 9 september 2016) was voorzien om de kantoorfunctie met retail op het gelijkvloers volledig te vervangen door retail, een hotel, horeca en een fitness, met 170 woningen en een ondergrondse parking, met ook plaats voor ruime fietsenstallingen. Op 2 mei 2018 werd de vergunning aangepast, waarbij de in 2016 stedenbouwkundig vergunde retailfunctie bijna werd gehalveerd (van 8.235 m² + muren naar 4.392 m² + muren BVO) en werd omgevormd naar de originele kantoorfunctie en een uitbreiding van de horecafunctie. De hotelplannen werden opgeborgen en in de plaats werd het aantal woningen opgetrokken tot 240. Recent (omgevingsvergunning van 28 augustus 2020) werd een bijkomende bijsturing vergund. De retailfunctie die vergund was op de -2e /-1e verdieping, werd omgevormd naar bijkomende ondergrondse parking (opgelegd als voorwaarde in de stedenbouwkundige vergunning van 2 augustus 2018).

Na de aflevering van de verschillende stedenbouwkundige vergunningen/ omgevingsvergunningen waarbij de functie kleinhandel systematisch werd afgebouwd, is voorliggend dossier de eerste aanvraag tot omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten. Om het project beter te integreren in de rest van het straatbeeld van de De Keyserlei – waar er een overwicht is aan horecazaken op de gelijkvloerse verdiepingen – wordt in het stedenbouwkundig luik bijkomend de functiewijziging gevraagd voor een deel van de gelijkvloerse verdieping van de Antwerp Tower van kleinhandelszaken naar horeca (mogelijks in combinatie met verkoop van voedingsmiddelen en take-away) en tevens voor een deel van de 4de verdieping van horeca (restaurant dat wordt verkleind) naar kantoren.

De totale aan te vragen netto verkoopoppervlakte voor de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten bedraagt 2.342 m². Dit verdeeld over 2 units: één unit met 2.082 m² en één kleinere unit met 260 m². De verkoopsoppervlakte bevindt zich op de gelijkvloerse en eerste verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: 

het afvalwater van reca-inrichtingen moet worden geloosd via een vetafscheider. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het wijzigen van de functies in de sokkel werd voorgelegd ter advies aan de dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Hun advies kan als volgt worden samengevat:

“Voorliggend dossier omvat enerzijds de inplanting van een kleinhandelsgeheel met 2 kleinhandelszaken op een deel van het gelijkvloers en op de eerste verdieping van de Antwerp Tower aan de De Keyserlei 1-9, de Frankrijklei 5-7 en de Van Ertbornstraat 14 te 2018 Antwerpen. Anderzijds worden ook in de sokkel horeca-units aangevraagd. 

Horeca

Om het project beter te integreren in de rest van het straatbeeld van de De Keyserlei, wordt de functiewijziging gevraagd voor een deel van de gelijkvloerse verdieping van de Antwerp Tower van kleinhandelszaken naar horeca (mogelijks in combinatie met verkoop van voedingsmiddelen en take-away) en tevens voor een deel van de 4e verdieping van horeca (restaurant dat wordt verkleind) naar kantoren. Het pand is gelegen in afgebakende strategische horecakern Centraal Station en gelet op de aanwezigheid van talrijke horeca-zaken aan de noordzijde van de De Keyserlei wordt voor deze functiewijzigingen gunstig advies gegeven.

Detailhandel

De totale aan te vragen netto verkoopsoppervlakte voor de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten bedraagt 2.342 m². Dit verdeeld over 2 units: één unit met 2.082 m² en één kleinere unit met 260 m². De verkoopsoppervlakte bevindt zich op de gelijkvloerse en eerste verdieping. De Beleidsnota Detailhandel 2020 duidt aan dat dit pand gelegen is in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen, zone A1, wat het belangrijkste kernwinkelgebied van de stad is. De voorliggende aanvraag omvat de vestiging van een gelijkvloerse unit aan de zijde Operaplein die voor een bredere commerciële mix kan zorgen aan dit plein. De grote unit op de eerste verdieping, met ingang op de gelijkvloerse verdieping, is verhuurd aan een grotere trekker in het elektro/huishoud-segment. De Beleidsnota Detailhandel stelt zeer duidelijk dat het gewenst is dat typisch perifere handelszaken (grote baanwinkels) zich integreren met city concepten in het hoofdkernwinkelgebied. Dit is hiervan een goed voorbeeld en de aanvraag ligt dus zeker in lijn met de visie uit de Beleidsnota Detailhandel.”

Gelet op bovenstaand advies kan worden geconcludeerd dat de aangevraagde functies inpasbaar zijn in de omgeving van het Centraal Station en het Operaplein.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen van het bouwvolume.
De interne aanpassingen hebben voornamelijk impact op de technische ruimten en de bergingen bij de commerciële functies.
 

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassingen aan de straatgevels zijn beperkt tot het wijzigen van de inkomdeuren van de verschillende commerciële units. Deze wijzigingen hebben geen ingrijpende impact op de gevelgeleding van het gebouw. De aanpassingen passen zich qua materialisatie en afmetingen in het straatbeeld en de architectuur van het pand. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de beschrijvende nota wordt een afwijking gevraagd van de toegankelijkheid voor de technische lokalen en meterlokalen op de verdiepingen van de appartementen.

Aangezien hierover in vergunning AN4/B/digitaal/SOK/20173270 geen voorwaarden werden opgelegd en de uitvoering reeds dermate ver was gevorderd kan deze worden toegestaan.

In overleg met de nutsmaatschappijen zullen overal digitale meters worden geplaatst, waarbij de meterstanden via het internet kunnen worden geraadpleegd.

De overige voorgaande voorwaarden blijven van toepassing.

De deuren van de commerciële units draaien open over het openbaar domein. Dit is in strijd met artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels. In voorwaarden zal worden opgenomen dat deze deuren enkel in geval van nood over het openbaar domein mogen openen. 

Het afvalwater van reca-inrichtingen moet worden geloosd via een vetafscheider conform artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders van de bouwcode. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden. 

Mobiliteitsimpact 

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de verschillende functies.

Het aantal wooneenheden blijft hetzelfde. Het aantal fietsenstallingen voor wonen werd bepaald op 452.

Voor de kantoren, de retail en reca moeten ook fietsenstallingen voor het personeel voorzien worden op basis van de oppervlakte.

Er moeten 84 fietsenstalling voorzien worden (kantoren: 4.426 m² x 1,25/100 m² = 55, retail: 3.071 m² x 0,6/100 m² = 18, reca: 1.887 m² x 0,6/100 m² = 11)

In totaal moeten 536 fietsenstallingen voorzien worden (452 + 84 = 536).

Er worden 551 fietsenstallingen voorzien die via een aparte toegang bereikbaar zijn.

De inrichting van de fietsenstalplaatsen voldoet aan de voorwaarden van vergunning AN4/B/digitaal/SOK/20173270. Hiermee kan akkoord gegaan worden. 

Laden en lossen

Leveringen kunnen gebeuren via Van Ertbornstraat. Daar is een inpandige laad- en loszone voorzien. Er mag niet achteruit in- of uitgereden worden om de veiligheid van voetgangers te garanderen en het verkeer niet te hinderen.

Laden en lossen kan hier niet op het openbaar domein gebeuren. Volgens artikel 24 van de wegcode is het verboden een voertuig te laten stilstaan of te parkeren op elke plaats waar dit duidelijk een gevaar zou kunnen betekenen voor de andere weggebruikers of waar het hun onnodig zou kunnen hinderen. Ook de doorstroming van het vele busverkeer mag niet gehinderd worden.

Laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de rijbaan van De Keyserlei. Dit zal opgenomen worden in de voorwaarden van de vergunning. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De Antwerp Tower wordt verbouwd van kantoortoren, met gelijkvloers een winkelcentrum, naar een multifunctioneel gebouw met commerciële ruimtes, kantoren en woonruimte. De renovatie en uitbreiding van het appartementsgebouw naderen hun voltooiing, waarbij de vergunde toestand niet meer overeenkomt met de uitgevoerde situatie.
Momenteel is in de vergunning een generator voor noodstroom voorzien met een totaal schijnbaar elektrisch vermogen van 576 kW. Een generator met een vermogen van 707 kVA werd geplaatst, die voor 50% wordt aangevraagd omdat het aantal draaiuren beperkt blijft. De noodstroominstallatie staat opgesteld op de derde verdieping. De dieselmotor zal een vermogen hebben van 848,4 kW, eveneens vergund aan 50%, met een geïntegreerde brandstoftank van 636 liter. Ter bevoorrading van het noodstroomaggregaat werd op de mezzanine een dubbelwandige houder van 2.400 liter geplaatst voor de opslag van mazout (2,08 ton). De houder is uitgerust met lekdetectie en overvulbeveiliging. De motor is afgeschermd met een geluiddempende omkasting.
De vergunning omvat een transformator voor de algemene delen van 630 kVA, voor het restaurant van 400 kVA, voor het hotel van 250 kVA en voor het winkelgedeelte van 800 kVA. In de gewenste toestand worden volgende transformatoren voorzien:

-          een transfo voor de ‘gemeenschap sokkel’ van 800 kVA;

-          een transfo voor de kantoren van 630 kVA;

-          een transfo voor de laadpalen en gemeenschappelijke delen appartementen van 1.600 kVA;

-          een transfo voor het winkelgedeelte van 250 kVA.

De transformatoren staan opgesteld op de vijfde verdieping van het gebouw.
Het vergunde uurdebiet voor het lozen van afvalwater wordt opgetrokken tot 12,1 m³/uur. Het water is afkomstig van twee vuilwaterpompen met maximale debieten van 5,8 m³/uur en 6,3 m³/uur.
Het elektrisch vermogen van de koelinstallaties stijgt tot in totaal 854 kW. Voor de retail-units worden acht installaties met een vermogen tussen 10 en 30 kW voorzien, in totaal maximaal 240 kW. De airco’s staan opgesteld op verdieping -1. De exacte technische specificaties zijn nog niet gekend op het moment van de aanvraag. Daarnaast worden twee lucht-water warmtepompen voorzien met een elektrisch vermogen van 298 kW en 316 kW. De warmtepompen staan inpandig opgesteld op de derde verdieping. Als koelmiddel wordt R410a gebruikt.

In de vergunning is het lozen van huishoudelijk afvalwater opgenomen voor 1.250 inwonersequivalenten. De rubriek voor het lozen van het huishoudelijk afvalwater wordt uitgedrukt in m³ per jaar. Uitgaande van een debiet van 150 liter/dag per inwonersequivalent, wordt in de vergunning een jaardebiet opgenomen van 68.437 m³/jaar. 

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De Beleidsnota Detailhandel 2020 duidt aan dat dit pand gelegen is in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen, zone A1, wat het belangrijkste kernwinkelgebied van de stad is. De voorliggende aanvraag omvat de vestiging van een gelijkvloerse unit aan de zijde Operaplein die voor een bredere commerciële mix kan zorgen aan dit plein. De grote unit op de eerste verdieping, met ingang op de gelijkvloerse verdieping, is verhuurd aan een grotere trekker in het elektro/huishoud-segment. De Beleidsnota Detailhandel stelt zeer duidelijk dat het gewenst is dat typisch perifere handelszaken (grote baanwinkels) zich integreren met city concepten in het hoofdkernwinkelgebied. Dit is hiervan een goed voorbeeld en de aanvraag ligt dus zeker in lijn met de visie uit de Beleidsnota Detailhandel.

Volgens het gewestplan is de locatie gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Het huidige torengebouw met retail op de gelijkvloerse verdieping is reeds tientallen jaren gelegen op de huidige locatie zonder overlast voor de buurt. Men kan er dan ook van uitgaan dat de gevraagde herinrichting goed verenigbaar zal zijn met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De herinrichting van dit torengebouw met verderzetting van de retail op de gelijkvloerse en eerste verdieping behoud het ruime aanbod voor de consumenten van dit kernwinkelgebied.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door het bestaande shopping gedeelte in het verouderd gebouw, samen met het volledige gebouw, te renoveren. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte. Het project voorziet op deze locatie ook in een combinatie met appartementen, horeca en kantoorruimte voorzien van parking (voor auto’s en fietsen) op eigen terrein. Voor het retail gedeelte wordt geen extra parking voorzien. Wat ook niet nodig is op deze locatie vermits het shopping gedeelte aansluit op de drukbezochte winkelas Meir / De Keyserlei waar het cliënteel verschillende parkings in de buurt vindt en haar aankopen meestal spreidt over verschillende winkels in dit kernwinkelgebied. Hierdoor kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. Het is gunstig te beoordelen dat de voorliggende upgrade en renovatie deze strategisch gelegen locatie opnieuw op de kaart zet.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Voor de beoordeling van het aspect duurzame mobiliteit wordt verwezen naar de titel “Mobiliteitsimpact” onder “Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening”.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deuren van de commerciële units enkel in geval van nood te laten opendraaien over het openbaar domein;

3.      het afvalwater van de reca-units te lozen via een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode;

4.      het laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de rijbaan van De Keyserlei.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene en sectorale voorwaarden zal de aanpassing van de vergunning geen onaanvaardbare hinder of risico’s voor mens en milieu meebrengen. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning aan te passen.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het herinrichten van de retailfunctie in het bestaande flatgebouw ‘Antwerp Tower’ aan de De Keyserlei 1-9, Frankrijklei 5-7, Van Ertbornstraat 14 te 2018 Antwerpen. Het handelsgeheel op de gelijkvloerse en eerste verdieping mag een totale netto-handelsoppervlakte hebben van 2.342 m² voor de verkoop van andere producten.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018. 

Voor de basisvergunning van het project werd een overeenkomst aangaande de stedenbouwkundige lasten afgesloten tussen de bouwheer en de stad Antwerpen (Jaarnummer 2017_CBS_03944). Het basisdossier betrof een vergunningsdossier dat voorbereid, voorbesproken, opgestart en ingediend werd in de periode voorafgaand aan het eerste kaderbesluit (2016_CBS_06172), dat melding maakte van dossiers die reeds in bespreking waren. Bij de opmaak van de overeenkomst werd hier dermate rekening mee gehouden dat alle wijzigingsaanvragen, aangevraagd voor de definitieve oplevering van het project, vervat zitten in deze overeenkomst. Dit op voorwaarde dat de wijzigingen binnen alle redelijkheid vallen. 

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen stedenbouwkundige vergunning op 9 september 2016 (Jaarnummer 2016_CBS_0759) binnen alle redelijkheid vallen.

Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten