2021_CBS_04641 - Omgevingsvergunning - OMV_2021047336. Veltwijcklaan 224. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/2010: vergunning (20104293) voor het verbouwen van een eengezinswoning met atelier;

-          11/09/1996: vergunning (872#2385) voor het plaatsen van een prefab-garage;

-          10/09/1973: vergunning (803#3983) voor een voorgevelverandering.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 2 bouwlagen onder zadeldak, in open bebouwing;

-          hoofdgebouw met een bouwdiepte van 9,77 m, achterliggend atelier tot een bouwdiepte van 25,02 m.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, uitgezonderd:

• door dakvlakvensters vervangen dakkapellen aan de voorzijde;
• gewijzigde indeling van het buitenschrijnwerk in de voor- en linkerzijgevel;
• verhoogde vloer van bureelruimte rechts achteraan in het hoofdgebouw;
• dak achteraan voorzien van een extra dakvlakvenster;
• regenwaterput verwijderd;
• gevels afgewerkt met rood gekaleide baksteen, plint in zwart gekaleide baksteen, buitenschrijnwerk en bakgoot in wit geschilderd hout en zwarte dakpannen.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand, uitgezonderd:

-          als kantoor- en praktijkruimtes ingericht gelijkvloers;

-          extra wooneenheid op bovenliggende bouwlagen (bereikbaar via een nieuwe traphal aan de linkerzijde);

• voor de woonentiteiten zijn volgende gegevens beschikbaar;
  • appartement met 2 slaapkamers op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 118 m²;
  • appartement met 1 slaapkamer op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 69 m²;

-          de regularisatie van de in het verleden wederrechtelijk uitgevoerde wijzigingen;

-          van rechts naar centraal in de voorgevel verplaatste voordeur, uitgevoerd in zwart gelakt hout;

-          in ander materiaal uitgevoerd buitenschrijnwerk op het gelijkvloers in de voorgevel (in wit gelakt hout) en het plaatsen van twee nieuwe ramen in de rechterzijgevel en een nieuwe rookkoepel boven de traphal.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de bestaande toestand;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van wonen naar kantoor/praktijk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 – Minimale hoogte van ruimten,

2: het bureel op het gelijkvloers heeft een vrije hoogte van ± 2,28, ruim minder dan het vereiste minimum van 2,60 m – de in het dossier aangeleverde “vergunde toestand” vermeldt foutieve informatie aangezien uit de effectieve vergunning blijkt dat de vloer van het betreffende lokaal wederrechtelijk werd verhoogd in het verleden. In deze ruimte kan slechts een bergruimte worden toegelaten;

• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer,

1. de slaapkamer op de tweede verdieping wordt voorzien van een dakvlakvenster met een oppervlakte van ± 1,13 m², waar dat minimaal 1,84 m² dient te zijn;
   • artikel 28 – Minimale oppervlakte buitenruimte: de appartementen op de bovengelegen verdiepingen worden niet voorzien van een buitenruimte (daar waar dit voor minimaal 1 van beide units het geval dient te zijn, aangezien 1 eenheid ontegensprekelijk nieuw is) en het is niet eenduidig vast te stellen of de tuin wordt ingericht als gemeenschappelijke buitenruimte. Laatstgenoemde is bovendien niet op een eenvoudige en comfortabele manier te bereiken vanuit de verdiepingen;
   • artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
     er dienen fietsparkeerplaatsen voorzien te worden voor zowel de nieuwe praktijkruimte als 1 van de nieuwe woongelegenheden en dit voor een totaal van minimaal 6 stuks. Dit laatste weliswaar gescheiden: 2 voor de bewoners en 4 voor de praktijk en dit zowel overdekt als afsluitbaar – de plannen geven enkel aanduiding van de locatie voor het stallen van fietsen maar maken geen melding van een constructie die overdekt en afsluitbaar is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met praktijkruimte en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er vinden geen wijzigingen plaats aan de vergunde volumetrie van het pand waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik zonder meer gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, zwart en wit gelakt schrijnwerk, zwarte dakpannen en rood en zwart gekaleide baksteen, zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en anderzijds visueel ingepast in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 118 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Bovendien wordt de woning op de tweede verdieping voornamelijk door dakvlakvensters op hoogte verlicht en verlucht, wat het contact met de omgeving sterk beperkt en weinig verblijfskwaliteit biedt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onvoldoende woonkwaliteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.