2021_CBS_04621 - Omgevingsvergunning - OMV_2021054672. Patriottenstraat 3. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/11/2020: proces-verbaal met stand van zaken (11002_2020_13373);

-          17/11/2020: bekrachtiging (8.00/11002/6291871.2 629.187) stakingsbevel bouwmisdrijf – doorbreking stakingsbevel;

-          05/11/2020: weigering (20201035) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en toevoegen van een extra bouwlaag bij een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          03/11/2020: proces-verbaal van doorbreking met stilleg (11002_2020_13307);

-          21/04/2020: proces-verbaal met stand van zaken (11002_2020_12426);

-          14/04/2020: bekrachtiging (8.00/11002/629187 629.187) stakingsbevel bouwmisdrijf;

-          27/03/2020: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2020_12384) voor het wijzigen van de hoofdfunctie en uitvoeren van werken zonder omgevingsvergunning;

-          27/02/2020: weigering (20192785) voor het verbouwen van een handelspand en omvormen naar 3 appartementen;

-          21/09/1955: toelating (957#4003) vergroten (aanbouwen van een slaapkamer);

-          14/05/1947: toelating (961#5559) voor gevelveranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: detailhandel en wonen met 2 woonentiteiten geacht vergund;

-          indeling: de specifieke ligging en indeling van deze 2 woonentiteiten werd niet vergund geacht;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: winkelpui in blauwe steen, verdiepingen rode baksteen.

Huidige toestand

-          werken gedeeltelijk uitgevoerd;

-          functie: gelijkvloerse functiewijziging van detailhandel naar wonen;

-          het aantal woonentiteiten wordt gewijzigd van 2 naar 3;

-          bouwvolume:

• op het platte dak van het hoofdgebouw wordt een nieuw dakvolume opgericht;
• achteraan de nieuwe bouwlaag wordt een dakterras en groendak aangelegd;

-          gevelafwerking:

• wijziging portaal: de bestaande etalage van de voormalige winkel werd verwijderd;
• de volledige voorgevel werd wit geschilderd, met inbegrip van de arduinen/blauwe hardstenen omlijstingen op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          functie: gelijkvloers detailhandel, bovenliggend 2 appartementen;

-          2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m² en 60 m²;

-          bouwvolume: optopping met een extra bouwlaag, conform bestaande toestand;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse gevelplint in arduin met houten buitenschrijnwerk;
• verdiepingen in rode baksteen en bezetting met aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          het doorvoeren van constructieve werken;

-          het optoppen met een extra bouwlaag;

-          interne wijzigingen aan de twee woonentiteiten;

• netto-vloeroppervlakte van de woonentiteiten respectievelijk 53 m² en 60 m²;

-          het wijzigen van de voorgevelafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse verdieping wordt opnieuw als winkel met keuken en koer ingericht.

De aanvraag betreft de twee woonentiteiten ter hoogte van de verdiepingen. Het aantal woonentiteiten werd vergund geacht.

Met betrekking tot de vroegere specifieke indeling, ligging en oppervlakte van deze woonentiteiten is onvoldoende informatie beschikbaar. Dit werd niet vergund geacht en maakt dus onderdeel uit van deze aanvraag.

Met betrekking tot de specifieke inrichting van de gelijkvloerse handelsfunctie werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – business en innovatia. Dit advies luidt alvolgt: “Gunstig advies voor beperkte aanpassingen aan een bestaande vergunde handelsfunctie gelijkvloers behorende bij een woonhuis. De functie detailhandel blijft behouden; zonder significante uitbreidingen. Gelet op de locatie in de zone voor verspreide bewinkeling, is dit positief te beoordelen.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de directe omgeving zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig met drie bouwlagen. Echter bevinden zich in deze omgeving ook meerdere woningen met vier bouwlagen. Ook worden steeds meer woningen met drie bouwlagen in de onmiddellijke omgeving opgetopt met een bijkomende bouwlaag (volwaardige verdieping of daklaag). Het voorzien van een bijkomende verdieping is in harmonie met de specifieke stedenbouwkundige context en wordt gunstig geadviseerd.

De nieuwe bouwlaag (inclusief terras) betreft links een bouwdiepte conform de onderliggende verdieping (circa 8,6 meter). Dit is een logische aansluiting bij het bestaande bouwvolume. Om de reeds beperkte daglichttoetreding van de rechts aanpalende woning te beschermen wordt het volume rechts achteraan beperkt tot een bouwdiepte van circa 6 meter. De zone achteraan wordt aangelegd als een groendak.

Het gewijzigde bouwvolume is in harmonie met de bebouwing in de omgeving en houd voldoende rekening met de ideale daglichttoetreding van de omliggende woningen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Het duplexappartement ter hoogte van de tweede en derde verdieping beschikt over een oppervlakte van 60 m² en een terras van circa 5,8 m². Dit appartement beschikt over voldoende leefkwaliteit voor een een-slaapkamerappartement.

Visueel-vormelijke elementen

De plint van de voorgevel wordt volledig voorzien in arduin. Het grote winkelraam blijft behouden wit houten buitenschrijnwerk.

De bovenliggende verdiepingen worden voorzien van buitengevelisolatie en afgewerkt in rode baksteen. Voor de volledige voorgevel van de verdiepingen wordt buitenschrijnwerk in aluminium gebruikt. De bestaande uitsprong op de verdiepingen blijft behouden.

De achtergevel wordt volledig voorzien in een witte bepleistering. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische context van de stedelijke omgeving wordt een lichte kleurstelling positief beoordeeld. Het nieuwe buitenschrijnwerk wordt net zoals in de voorgevel voorzien in aluminium.

Achteraan de derde verdieping wordt een balustrade met horizontale spijlen voorzien. De materialisatie hiervan wordt echter niet verduidelijkt. In voorwaarden wordt opgelegd deze te voorzien in aluminium, conform het overige schrijnwerk.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er op visueel en vormelijk vlak worden ingestemd met de voorgestelde uitwerking van de gevels indien rekening gehouden wordt met onderstaande aandachtspunten.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken altijd over de volledige14cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deuren tussen de eetkamer en de slaapkamer en de woonkamer en de keuken niet te voorzien;

3.      de balustrade achteraan de derde verdieping in aluminium te voorzien;

4.      de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn of de bestaande gevel uit te voeren;

5.      de arrière-corps te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

6.      de bestaande elementen in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

7.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille de vierde bouwlaag;

Beoordeling: De aanvraag is op vlak van schaal in verhouding tot de omgeving. De straat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen met drie bouwlagen, maar in de onmiddellijke omgeving worden steeds meer woningen uitgebreid met een vierde bouwlaag (in de vorm van een volledige verdieping of in de vorm van een daklaag). De nieuwe bouwlaag blijft (inclusief terras) beperkt tot een bouwdiepte van 8,57 meter. Ook de voorgevel wordt ingepast bij de architectuur van de onderliggende verdiepingen.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Voorgaande aanvragen: Het bezwaar dat de vorige aanvragen voor een uitbreiding reeds meermaals geweigerd werden door stad Antwerpen en de Deputatie van de provincie Antwerpen;

Beoordeling: De voorgaande aanvragen maken geen onderdeel uit van de huidige procedure. Het project wordt beoordeeld op basis van de huidige voorschriften en huidige stedenbouwkundige context.

Bijkomend meld een bezwaarindiener dat de vorige vergunningsaanvragen negatief geadviseerd werden omwille van de vierde bouwlaag. Dit is niet correct, de doorslaggevende factor was de beperkte schaal en leefkwaliteit van de gewijzigde woonentiteiten.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Daglichttoetreding nabuur: Het bezwaar dat de vierde bouwlaag de daglichttoetreding van de rechts aanpalende woning op onaanvaardbare wijze schaad;

Beoordeling: De rechts aanpalende woning betreft een kleine woning die achteraan volledig ingesloten is. Er wordt echter voldoende rekening gehouden met de daglichttoetreding van de rechts aanpalende woning. Dit doordat de optopping rechts beperkt blijft tot een bouwdiepte van slechts circa 6 meter en de zone achteraan de derde verdieping aangelegd wordt als ontoegankelijk groendak. De volume uitbreiding blijft voldoende beperkt en veroorzaak geen onaanvaardbare hinder ten opzichte van de aanpalende woningen.

Het bezwaar is ongegrond

4. Regularisatie: Het bezwaar dat de werken reeds gedeeltelijk uitgevoerd werden en de procedure voor een bouwmisdrijf lopende is;

Beoordeling: Het feit dat de werken reeds (gedeeltelijk) uitgevoerd werden heeft geen invloed op de stedenbouwkundige beoordeling van het project. De wijzigingen dienen steeds beoordeeld te worden ten opzichte van de vergunde (of vergund geachte) toestand.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Niet verduidelijkt bezwaar: Er werd een bezwaar ingediend zonder verduidelijking: “niet akkoord met”;

Beoordeling: Het bezwaar wordt verder niet verduidelijkt. Dit bezwaar is bijgevolge niet van stedenbouwkundige aard en is ongegrond.