Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021056648 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Davy Schellemans met als adres Lange Lobroekstraat 34 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Lobroekstraat 77 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 7 sectie G nrs. 0 en 421W6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een handelspand naar een meergezinsgebouw met reca-functie en 2 woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/02/2021: weigering (20204086) voor het verbouwen van een handelswoning met gelijkvloerse reca-zaak;
- 04/06/1948: vergunning (18#24193) gevel- en binnenveranderingen en vleeshangar en zonnetent;
- 06/04/1932: vergunning (1932#41346) gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- handelswoning met café met vleeshal op het gelijkvloers en een bruto vloeroppervlakte van ca. 396 m²;
- volumetrie:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- conform vergund/geacht vergunde toestand.
Gewenste toestand
- gelijkvloers autonoom functionerend restaurant met 2 woonentiteiten op de verdiepingen:
- volumetrie:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van het gedeelte vleeshal op gelijkvloers naar reca;
- opsplitsen van de handelswoning in 3 units (1 reca, 2 wonen);
- vermeerderen van het aantal woningen van 1 naar 2;
- plaatsen van terrassen op platte daken;
- plaatsen van een bovendaks volume met toegang naar dakterras;
- wijzigen van de hoogtes van vloerplaten;
- verdiepen van de kelder;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 23 april 2021 | Geen advies ontvangen | Geen advies ontvangen |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 23 april 2021 | 6 mei 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 23 april 2021 | 26 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 23 april 2021 | 3 mei 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 23 april 2021 | 14 mei 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 23 april 2021 | 30 april 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 23 april 2021 | 4 mei 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 10. zone voor publiek domein (pu).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag blijft inpasbaar in de omgeving voor wat betreft de aard van de functie, namelijk reca en wonen.
De bouwtoelating uit 1948 toont een handelswoning. De woonvertrekken op de verdiepingen zijn enkel toegankelijk vanuit de reca-zaak en aangrenzende vleeshal en niet afzonderlijk vanop het openbaar domein. De stedelijke dienst geacht vergund bevestigt deze vaststelling. Op dit adres wordt slechts één wooneenheid geacht vergund beschouwd. De aanvraag voorziet een opsplitsing van de handelswoning in een autonome reca-zaak en bovenliggend twee zelfstandige woningen.
De stedelijke dienst ondernemen geeft gunstig advies voor de optimalisatiewerken aan de bestaande vergunde horecaruimte: “Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Lange Lobroek-Dam. Door de aanpassingswerken wordt de aanwezige horecafunctie versterkt. Dit kan een positief effect hebben op de omliggende handels- en horecazaken in het gebied.”
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.
De oorspronkelijke handelswoning wordt opgedeeld in een reca functie op het gelijkvloers, een ruim appartement op de eerste en de tweede verdieping met 2 slaapkamers en aparte bureauruimte. De netto vloeroppervlakte van het appartement bedraagt circa 130m² met 2 private terrassen (totaal 15 m²). Op de derde verdieping wordt een studio ingericht. De 2 zelfstandige woningen worden afzonderlijk van de reca-zaak toegankelijk gemaakt vanop het openbaar domein. De aanvraag voorziet in minstens één woonentiteit die voldoende ruim is om een gezin te herbergen. De opsplitsing van de handelswoning in een reca-zaak en 2 zelfstandige wooneenheden wordt gunstig geadviseerd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De volumetrie van de bestaande vergunde handelswoning blijft quasi ongewijzigd. Op het dak van de gelijkvloerse bouwlaag, naast de getande uitbouw, wordt een buitenruimte ingericht bij het appartement op de eerste verdieping. Dit terras is volledig ingesloten door de omliggende panden en creëert geen privacyhinder. Op het dak van de getande uitbouw wordt een tweede terras ingericht. Dit terras bevindt zich buiten de kenmerkende bouwdiepte van de panden in het ondiepe bouwblok maar houdt voldoende afstand ten opzichte van het linkeraanpalende hoekpand door een daktuin in te richten met een breedte van 1,80 meter ten opzichte van de linkerperceelsgrens.
Op de dakverdieping van het hoofdvolume wordt een dakterras bij de onderliggende studio ingericht. Dit dakterras wordt toegankelijk gemaakt via een subtiel volume dat aansluit tegen de hogere scheidingsmuur van het linkeraanpalende pand. De schaal van de deze toevoeging is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande mansardelaag wordt vervangen door een volwaardige verdieping in baksteen naar analogie met de onderliggende verdiepingen. De oorspronkelijke overgang tussen de voorgevel en de mansardelaag wordt vervangen door een sierlijst in beton en de raamopeningen worden afgestemd op de breedte van de raamopeningen van de onderliggende verdiepingen. Om het oude en het nieuwe metselwerk samen een geheel te laten vormen, zal de voorgevel off-white geschilderd worden. De plint van het reca-gelijkvloers die betegeld is met geglazuurde tegels, blijft behouden en zal waar nodig hersteld worden. De bestaande houten, rijkelijk bewerkte kroonlijst blijft behouden.
Op de verdiepingen wordt het schrijnwerk vervangen en waar nodig voorzien van een valbeveiliging in stalen spijlenwerk in een rode kleur. Hetzelfde rode stalen spijlenwerk wordt als balustrade toegepast bij het dakterras. Op de geveltekening lijkt de balustrade prominent aanwezig. Het dak kan ingericht worden als dakterras maar dit dient subtiel te gebeuren. De balustrade moet achter de kroonlijst geplaatst worden onder een hoek van 45° vanaf het meest uitkragende punt van de kroonlijst zodat de zichtbaarheid van de balustrade quasi wegvalt vanop het maaiveldniveau zoals illustratief in rood aangeduid op de snede BB nieuwe toestand. Mits het respecteren van deze voorwaarde is de aanvraag visueel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand is er 1 wooneenheid met commercieel gelijkvloers. Dit wordt verbouwd tot een restaurant op het gelijkvloers en 2 bovenliggende wooneenheden: - het restaurant heeft een beperkte oppervlakte en is gelegen in het centrum van de stad. Daarom moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden; - bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De parkeerbehoefte voor de bijkomende woning is bijgevolg 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om bepaalde stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsenstallingen:
Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.
Voor het personeel van het restaurant moet ook 1 fietsenstalling voorzien worden (114m² x 0.6/100m² = 0.68)
Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 11 fietsen.
De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot.
De opmerkingen met betrekking tot de fietsenstallingen uit de eerdere weigering (20204086) werden verwerkt in voorliggend aanvraag. De fietsvoorzieningen worden gunstig beoordeeld.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de balustrade van het dakterras moet achter de kroonlijst geplaatst worden onder een hoek van 45° vanaf het meest uitkragende punt van de kroonlijst;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 maart 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 23 april 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 22 juni 2021 |
Verslag GOA | 4 juni 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de balustrade van het dakterras moet achter de kroonlijst geplaatst worden onder een hoek van 45° vanaf het meest uitkragende punt van de kroonlijst;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.