Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020159407 |
Gegevens van de aanvrager: | VZW SYLVA met als adres Koning Albertlaan 95 te 9000 Gent |
Ligging van het project: | Londenstraat 25 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 7 sectie G nrs. 0 en 154R3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een kantoorgebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 28/08/2020: weigering (2020775) voor het verbouwen van een kantoorgebouw;
- vaststelling (ID: 7235) van een kantoorgebouw société Anonyme des Entrepots Libres d’Anvers als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;
- 09/04/1992: vergunning (86#910925) voor het verbouwen van een kantoorgebouw;
Vergunde toestand
- kantoorgebouw;
- 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
- volledig bebouwd perceel.
Huidige toestand
- aangepaste vloerplaten zodat er zich 4 bouwlagen onder de kroonlijst bevinden;
- het buitenschrijnwerk en de toegangsdeur in de voorgevel werden vervangen;
- er werd gevelreclame aangebracht.
Gewenste toestand
- kantoorgebouw;
- 4 bouwlagen + 1 teruggetrokken bouwlaag met dakterras;
- interne verbouwingen met wijziging van de vloerplaten;
- gelijkvloers links achteraan het perceel ontpit, nieuwe achterbouw rechts achteraan;
- gevel:
Inhoud van de aanvraag
- interne constructieve werken waaronder wijzigigen van vloerplaten;
- uitbreiden van het volume met 2 bouwlagen;
- slopen van linkerdeel van achterbouw en herbouwen van rechterdeel van achterbouw op het gelijkvloers;
- wijzigen van het schrijnwerk ins de bestaande gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 5 maart 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 5 maart 2021 | 29 maart 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 5 maart 2021 | 18 maart 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 5 maart 2021 | 28 april 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 0.10 Dakvorm:
een dak mag maximaal één bouwlaag bevatten, die verder niet horizontaal is onderverdeeld.
Het dak omvat boven de kroonlijst 2 bouwlagen;
- Artikel 1 zone voor wonen, 1.2.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE- regel):
de werken omvatten grotendeels het slopen van het bestaand gebouw met enkel het behoud van de voorgevel, waar de wenselijkheid van behoud primeert.
- Artikel 1.2.2 Harmonieregel:
In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving.
De voorgestelde bijkomende bouwlagen zijn niet kenmerkend
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
De daklaag is niet afgestemd op de bestaande onderbouw en niet in overeenstemming met de omgeving;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van kantoor blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De bestaande gevel met kroonlijst blijft behouden. Boven deze kroonlijst wordt er een dakvorm voorzien, die niet afleesbaar is als dakvorm, bestaat uit 2 bouwlagen, niet kenmerkend is in de omgeving en weinig samenhangend is.
De 1ste daklaag springt beperkt achteruit (ca 0,40 meter ) ten opzichte van de onderliggende bestaande gevel. Boven deze 1ste daklaag werd een 2de teruggetrokken daklaag voorzien op 3,15 m achter de rooilijn.
Strijdig met de algemene voorschriften van het RUP mag er maar 1 bouwlaag voorzien worden in de dakvorm. Conform artikel 4.4.1. van de codex kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan op het aantal bouwlagen.
Om deze reden dient de aanvraag dan ook sowieso te worden geweigerd.
Achteraan springen geen van beide daklagen terug ten opzichte van de bestaande achtergevel, wat enerzijds zeer atypisch is bij een teruggetrokken daklaag. Anderzijds bevindt de kroonlijsthoogte zich achteraan hierdoor veel hoger dan de hier kenmerkende kroonlijsthoogte wat gezien de oriëntatie en de beperkte grootte van het bouwblok een negatieve impact heeft op de zon- en daglichttoetreding in het achterliggend bouwblok en bij uitbreiding ook op de verblijfsruimtes die hier op uitgeven. Deze hoogte kan dan ook niet gunstig beoordeeld worden.
In de omgeving komen naast platte daken, mansardedaken en teruggetrokken daklagen, hoofdzakelijk zadeldaken voor. Strijdig met het RUP is de voorgestelde dakvorm niet kenmerkend en bijgevolg niet aanvaardbaar. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.
Verder dient opgemerkt te worden dat het gebouw gelegen is naast een ondiep pand rechts. Met de optopping achteraan wordt onvoldoende rekening gehouden met de aansluiting van dit ondiepe pand. De verdieping van het bouwvolume blijft niet binnen een vlak onder 45° vertrekkend vanaf de kruising van de perceelgrens en de achtergevel.
Hierdoor wordt de daglichttoetreding van het minder diepe naastliggende pand verstoord dat omwille van zijn ligging, in de oksel van het bouwblok, enkel langs deze zijde licht kan nemen. Ook om deze reden wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.
Cultuurhistorische aspecten
Ten opzichte van voorgaande aanvraag werd er bijkomende informatie aangeleverd in verband met het schrijnwerk en historische iconografie.
De voorgestelde dakvorm werd niet eerder voorgelegd aan de dienst monumentenzorg en is niet kenmerkend. Zoals eerder geadviseerd is het niet wenselijk om bouwlagen toe te voegen. Een aanpassing van de huidige daklaag is mogelijk waarbij de hellingsgraad van het zadeldak aan de voorzijde licht wordt gewijzigd.
De dienst Monumentenzorg geeft hierom een ongunstig advies.
Visueel-vormelijke aspecten
De voorgestelde optopping wordt uitgevoerd in zwart aluminium gevelpanelen en schrijnwerk in combinatie met glazen balustrades. Noch qua materialisatie, noch qua uitwerking wordt hierbij rekening gehouden met de kwaliteiten van de geïnventariseerde bestaande onderliggende gevel (bouwcode, art. 6).
Hoewel de breedte van de ramen van de bovenste bouwlaag overgenomen wordt in de optopping lijkt bewust geopteerd te zijn om de symmetrie van de onderliggende historische gevel te doorbreken. Dit is zeer vreemd en zorgt voor een breuk met deze bestaande historische gevel.
Bij de optopping is onvoldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het gebouw zich onvoldoende integreert in de bestaande omgeving (bouwcode, art. 6).
De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid. Zo is de liftkooi niet groot genoeg en de toegang tot de liftkooi niet breed genoeg. Het gebouw is ondanks grote verbouwingen niet integraal toegankelijk. Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.
Strijdig met de bouwcode is de opstand van de scheidsmuur ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak niet overal 30 cm. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. De verbouwing betreft een vermindering van de oppervlakte van de kantoren.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 februari 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 5 maart 2021 |
Start openbaar onderzoek | 15 maart 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 13 april 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 18 juni 2021 |
Verslag GOA | 2 juni 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
15 maart 2021 | 13 april 2021 | 1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
HINDER DOOR UITVOER DER WERKEN
hinder door de werken – economische schade: Het bezwaar tegen overlast gerelateerd aan de werken (lawaai, stof, vuil, zwaar verkeer van de werken). Deze laten niet toe dat klanten van de aanpalende reca-zaak nog een gezellig beleving hebben zowel binnen als buiten. Hierdoor zal de economische haalbaarheid van deze reca-zaak niet meer gegarandeerd zijn.
Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Uiteraard dienen alle nodige voorzorgen te worden genomen om deze hinder te beperken. De hinder heeft een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen beletsel om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.