2021_CBS_04612 - Omgevingsvergunning - OMV_2020165449. Paleisstraat 108-114. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/07/2012: vergunning (20125822) voor het plaatsen van een naambord aan de gevel;

-          30/07/1942: vergunning (18#15992) kelderval afschaffen en dicht maken;

-          08/11/1939: vergunning (18#13152) 12 achterhuizen afbreken;

-          27/05/1931: vergunning (1931#39322) binnenveranderingen;

-          24/12/1930: vergunning (1930#38224) binnenveranderingen;

-          02/10/1929: vergunning (1929#34797) binnenveranderingen.

Vergunde en huidige toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          herbouw van volume met 6 bouwlagen onder plat dak;

-          gemeenschapsfunctie: verblijf en dagopvang; multifunctioneel centrum met gemeenschappelijke lokalen en leefruimtes, 30 kamers, 9 kleine studio’s en 6 grote studio’s:

• gelijkvloers: polyvalente ruimtes met een centrale doorgang naar de achterliggende tuin;
• 1ste, 2de en 3de verdieping: telkens 10 kamers en gemeenschappelijke ruimtes;
• 4de en 5de verdieping: 15 zelfstandige studio’s en gemeenschappelijke ruimtes;

-          gemeenschappelijke tuin met overdekte buitenruimtes en fietsenstalling;

-          voorgevel in blauwe betegeling en recuperatie van de bestaande betonelementen van de gedemonteerde gevel met buitenschrijnwerk in blauw en grijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande hoofdvolume;

-          oprichten van een volume bestemd als gemeenschapsfunctie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 25: naast de krukzijde van de toegangsdeur naar de liftsas op de gelijkvloerse en vijfde verdieping is geen vrije en vlakke wand van 50cm voorzien;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden meer dan 30 fietsstalplaatsen ingericht zonder de voorziening van een elektrisch oplaadpunt. Niet alle fietsenstallingen hebben voldoende uitrijlengte;
• Artikel 38 Groendaken: het nieuw, plat dak van het hoofdvolume wordt niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een gebouw te slopen en te heropbouwen. Het gebouw doet dienst als orthopedagogisch centrum voor KOCA. KOCA is een onderwijs- en ondersteuningscentrum voor personen met communicatieve beperkingen. Het gebouw zal hoofdzakelijk gebruikt worden om jongeren onder begeleiding te huisvesten. Er zijn 30 kamers, 9 kleine studio’s en 6 grote studio’s voorzien. Het gebouw heeft, gezien het doelpubliek, de functie ‘gemeenschapsvoorziening’ en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwe bouwvolume komt overeen met dat van de bestaande toestand. In het nieuwe voorstel is het gebouw voorzien van een teruggetrokken daklaag. De voormalige garages in binnengebied worden omgevormd tot gemeenschappelijke ruimte.

Het nieuwe volume en het toevoegen van een bijkomende buitenruimte is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het oorspronkelijk raster van het gebouw wordt herbruikt in de nieuwbouw. Het raster wordt verwijderd, gerestaureerd en opnieuw in het gevelbeeld verwerkt. In tegenstelling tot de bestaande plaatsing van de raamkaders, zijn de onder- en bovenzijde van de kaders telkens geplaatst op borstweringshoogte en niet uitgelijnd op het vloerniveau. Daardoor dienen de raamkaders ook als raamdorpel van de gevelopeningen. Achter de raamkaders is de gevel opgevuld met blauwe geveltegels.

Het voorstel werd besproken en toegelicht op de kwaliteitskamer architectuur (KKA 20/11/2020) en gunstig beoordeeld.

De voorliggende voorgevel waarbij het betonnen raster wordt gerecupereerd wordt geapprecieerd. De aanpassingen integreren zich in het straatbeeld. 

Opgemerkt wordt dat er een terras is voorzien aan de voorzijde. De valbeveiliging hiervan is voorzien in spijlen en is geplaatst in het gevelvlak. Hierdoor is de borstwering in spijlen waarneembaar vanaf het openbaar domein wat afbreuk doet aan het gevel- en straatbeeld. In voorwaarden wordt opgenomen om de borstwering onder 45° te plaatsen, gemet vanaf de kroonlijst aan de voorzijde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonvertrekken zijn gevarieerd. In de voorgestelde planorganisatie ligt een grote nadruk op het samenleven. Dit vertaalt zich in de collectieve verblijfsruimten die verspreid in het gebouw aanwezig zijn. Op de 1ste, 2de en 3de verdieping bevinden zich kamerwoningen, aangevuld met een gemeenschappelijke leefruimte per verdieping. De 4de verdieping bevat kleine studio’s en de 5de verdieping grotere studio’s waarin meerderjarigen op zelfstandige basis kunnen wonen.

In de oorspronkelijke aanvraag had de gang naar de leefvertrekken op de 1ste, 2de en 3de verdieping geen rechtstreekse daglichttoetreding. Gezien de bijzondere aandacht in het ontwerp om ontmoeting en collectiviteit te faciliteren, werden deze donkere gangen als een dissonant in het ontwerp beschouwd. Met een nieuwe projectinhoudversie werden de plannen op basis van deze opmerking aangepast. Er werd beglazing aan de traphal en aan de lokalen voor de begeleiders voorzien, zodat alsnog natuurlijk licht kan binnendringen in de gang. Dit zorgt voor een bijkomende kwaliteit, zonder in conflict te komen met de organisatie van het gebouw en de brandveiligheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er kunnen 45 jongeren verblijven in het centrum. Hiervoor moeten er minstens 30 fietsstalplaatsen voorzien worden. Voor het personeel moeten er minstens 2 fietsstalplaatsen voorzien worden

De plannen tonen 42 fietsstalplaatsen in het binnengebied. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet overal het geval. Daarnaast wordt opgemerkt dat er geen elektrisch oplaadpunt voorzien wordt. Om tegemoet te komen aan deze opmerkingen, worden voorwaarden gekoppeld aan de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      twee inpandige parkeerplaatsen in het gebouw aan de straatzijde voorzien;

3.      de toegangsdeuren naar de liftsas op de gelijkvloerse en 5de verdieping automatische te laten openen met een drukknop;

4.      de platte daken aan te leggen als een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

5.      32 fietsstalplaatsen te voorzien, conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode;

6.      een elektrisch laadpunt voor fietsen voorzien;

7.      de valbeveiliging in spijlen voor het dakterras aan de voorzijde onder een denkbeeldige hoek van 45° plaatsen, gemeten vanaf de kroonlijst aan de voorzijde.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het toevoegen van de MER-screeningsnota

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten