2021_CBS_04660 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden met nieuwe wegen en/of grondafstand. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2020148603. District Antwerpen. Markgravelei 21-37, Pyckestraat 51 - Goedkeuring

Artikel 31 en 32 van het Omgevingsvergunningsdecreet stellen dat als de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, neemt voor de bevoegde overheid een beslissing neemt over de aanvraag.

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

Algemene bouwverordeningen
Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Bovendien gaf zowel Aquafin als De Vlaamse Waterweg voorwaardelijk gunstig advies.

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet 

Project Tivoli is een inbreidingsproject waarbij een voormalige brouwerijsite herbestemd wordt naar een in hoofdzaak woonproject. De verkaveling omvat een mix van eengezinswoningen en meergezinswoningen, een handelszaak, fietsbergingen en een ondergrondse parking. Het brouwerijgebouw blijft behouden. Om deze ontwikkeling te kunnen realiseren wordt een nieuwe gemeenteweg aangelegd die een verbinding maakt tussen Markgravelei en Pyckestraat. De aanvraag bevat dan ook een rooilijnplan ‘BA_INFRA_P_N_Rooilijnplan’. 

De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door residentiële woonwijken. De verkaveling is gelegen in het zuiden van het centrum van de stad Antwerpen, binnen de Ring rond Antwerpen. Via de Jan Van Rijswijcklaan sluit de verkaveling rechtstreeks aan op de A12. Ook via de Ring rond Antwerpen kent de verkaveling een ideale ontsluiting. 

De Markgravelei bestaat uit een rijweg in betonstraatstenen met aan beide zijden van de straat een voetpad en een parkeerstrook. De Pyckestraat bestaat uit een rijweg in asfalt met aan beide zijden van de straat een voetpad en een parkeerstrook. 

Centraal in de verkaveling staat het brouwerijgebouw. Rondom wordt nieuwe bebouwing gepland met nieuwe semi-publieke toegangen ter ontsluiting ervan. Er wordt een aansluiting gecreëerd op de Markgravelei en de Pyckestraat. Deze toegangen zullen worden gevormd als onderdoorgang binnen de nieuw op te richten gebouwen. De toegang tot de ondergrondse parking komt aan de onderdoorgang in de Markgravelei. 

Het project wordt enkel toegankelijk gemaakt voor traag verkeer met uitzondering van de onderdoorgang ter hoogte van de Markgravelei waar ook leveringen van de commerciële ruimte zullen plaatsvinden alsook de afvalophaling. Verder is het binnengebied ook toegankelijk voor de hulpdiensten of voor verhuiswagens wanneer verhuisd moet worden. 

De nieuwe semi-publieke open ruimte wordt aangewend als toegang tot de woningen en als gemeenschappelijke verblijfsplaats. Er worden groenaanplantingen (gras, bomen en heesters), wandelpaden en zit- en rustplaatsen voorzien. 

De hoofdpaden bestaan uit een uitgewassen betonverharding. Om ervoor te zorgen dat er voldoende ruimte is voor de hulpdiensten, wordt er geopteerd om te werken met een grindgazon. Dit heeft een groen karakter en is toch overrijdbaar in geval van nood. Enkele delen zullen worden aangelegd met grind in kunststoffen rasters. 

Om de nieuwe semi-publieke open ruimte aan te leggen dient er grondverzet te gebeuren. Er wordt getracht om het bestaande maaiveld zoveel als mogelijk aan te houden. Het terrein zal echter wel genivelleerd worden, waarbij oneffenheden worden weggewerkt. 

Het afwateringsysteem wordt volledig gescheiden aangelegd. Het afvalwater wordt langs een gesloten DWA-riolering afgevoerd. Het regenwater van de gemeenschappelijke circulatieruimte wordt opgevangen in de RWA-riolering. De riolering wordt aangesloten op de gemengde riolering van de Pyckestraat. Er wordt maximaal ingezet op infiltratie van regenwater op eigen terrein met drainerende betonbuizen, een krattensysteem en noodoverlaat. 

In functie van het inbreidingsproject is het opportuun een nieuwe straat aan te leggen. Zo wordt het aantal lopende meters binnen het project grenzend aan de openbare weg verhoogd wat betere mogelijkheden biedt naar ontwikkeling en ontsluiting. 

Het project zal ervoor zorgen dat de doorwaadbaarheid van het binnengebied verbetert. Er wordt een bijkomende zachte doorsteek gecreëerd tussen de Markgravelei en de Pyckestraat, wat een positief element is inzake de zachte bereikbaarheid. De zone voor de toegangspaden wordt kwalitatief ingevuld en maakt een overgang tussen het bestaande straatgedeelte met gemengd gebruik en het binnengebied dat vrijwel uitsluitend gebruikt wordt door voetgangers en fietsers. De nieuwe zachte ontsluiting betekent een meerwaarde voor de omgeving, zowel op recreatief als op functioneel vlak. 

De in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage en de laad- en loszone voor de gelijkvloerse handelsruimte en huisvuilophaling zullen zich situeren ter hoogte van de Markgravelei. Om conflicten met voetgangers en fietsers tot een minimum te beperken dient het in- en uitrijden van het laad- en losverkeer steeds voorwaarts te gebeuren. Ook dienen de leveringen buiten de spitsuren te gebeuren omdat het niet wenselijk is om in drukke periodes (spits, begin en einde school,…) extra vrachtverkeer te hebben in de Marktgravelei die recent werd omgevormd tot fietsstraat. 

Het semi-publieke karakter van het binnengebied wordt bekomen door onder andere:

• een buurtparking (ondergrondse parkeergarage);
• een cambio-deelwagen;
• de mogelijkheid om in de toekomst de beweging te laten maken vanuit de school naar het binnengebied;
• een buurtfietsenstalling.

Het binnengebied zal overdag toegankelijk zijn voor de buurt. ’s Nachts wordt het afgesloten met een poort in functie van de veiligheid van de bewoners en omwonenden en om eventuele overlast op privaat terrein te voorkomen. Het gehele binnengebied blijft in private eigendom. 

Door het binnengebied semi-publiek toegankelijk te maken gedurende bepaalde tijdsperiodes en onder andere de buurtbewoners en passanten op die manier te betrekken bij het project vormt de ontwikkeling van de site een meerwaarde voor de ruimere omgeving. Het historische brouwerijgebouw blijft behouden als referentie naar het industriële verleden en als karaktervol ankerpunt, centraal in het binnengebied. De brouwerijsite wordt toegankelijk gemaakt voor iedereen. In die zin is de aanleg van de weg van algemeen belang. Het open en groene karakter van het binnengebied komt niet enkel de woon- en leefkwaliteit van de nieuwe wooneenheden ten goede, maar zorgt er ook voor dat de directe omwonenden (bouwblokschil) kunnen meegenieten van de nieuw gecreëerde doorzichten op deze groene ruimte. 

Het rooilijnplan bevat geen berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg van het semi-publieke binnengebied overeenkomstig artikel 28 van het gemeentewegendecreet. 

De gemeente is belast met het beheer van de gemeentewegen. Gemeenten kunnen, zoals bepaald in artikel 34 van het gemeentewegendecreet, met derden of met andere overheden een beheerovereenkomst sluiten over de volledige of gedeeltelijke uitvoering van beheerstaken. De verkavelaar wenst een beheersovereenkomst te laten sluiten tussen stad Antwerpen en de vereniging van mede-eigenaars van het project om het beheer over te dragen aan de vereniging van mede-eigenaars.

Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen. Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

Het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, meermaals gewijzigd, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten en het Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg 

1. Het bezwaar tegen de geluidsoverlast in de woningen van de bezwaarindieners die zich voor en naast de onderdoorgang in de Markgravenlei bevinden. De onderdoorgang geeft ontsluiting naar het semi-publieke binnengebied en de ondergrondse parkeergarage, die dienst doet voor het volledige verkavelingsproject.
   Beoordeling:
   De onderdoorgang naar het semi-publieke binnengebied bevindt zich volgens het verkavelingsplan aan de linkerzijde van het perceel. De onderdoorgang naar het binnengebied zal enkel gebruikt worden door traag verkeer (voetgangers en fietsers). Gemotoriseerd verkeer is hier beperkt tot leveringen voor de supermarkt, afvalophaling, hulpdiensten en occasioneel verhuiswagens zodat in alle redelijkheid gesteld kan worden dat de hinder die hiermee gepaard gaat als aanvaardbaar kan worden beschouwd binnen het stedelijk weefsel. De bestaande toestand bevat eveneens een groot parkeergebouw waardoor in alle redelijkheid kan gesteld worden dat de situatie ter plaatse quasi dezelfde blijft en de geluidshinder navenant niet wijzigt.
   Het bezwaar is ongegrond.
2. Het bezwaar tegen wateroverlast in de kelders met eventuele verzakking en schade tot gevolg, omdat de bestaande riolering in de Markgravelei en de Pyckestraat nu reeds de vloed niet aankan bij hevige regenval. Gevreesd wordt dat dit probleem zal verergeren wanneer de volledige projectsite wordt aangesloten op de bestaande en oude straatriolering. Daarnaast werd geen hydraulische nota toegevoegd voor lot 25 waardoor het onduidelijk is of dit deel wordt aangesloten op de straatriolering van de Markgravelei of de Pyckestraat.
   Beoordeling:
   Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen het nieuwe project en de bestaande en te verwachten wateroverlast. Het terrein was tot op heden volledig volgebouwd waardoor geen enkele vorm van infiltratie mogelijk was. Voorliggend project voorziet in veel minder verharding waardoor infiltratie wel mogelijk is en de impact op de waterhuishouding gevoelig zal verbeteren. Aquafin adviseerde de aanvraag voorwaardelijk gunstig. De hydraulische nota werd na het openbaar onderzoek aangepast via een nieuwe projectinhoudversie, waarbij verduidelijking werd gebracht met betrekking tot lot 25.
   Het bezwaar is ongegrond.
3. Het bezwaar tegen de foutieve dimensionering van de DWA. In de berekening van de DWA wordt gerekend met slechts 62 woonentiteiten terwijl de beschrijvende nota spreekt over 70 woonentiteiten en 1 handelsruimte. In de verkavelingsvoorschriften worden geen limieten gesteld aan het aantal woongelegenheden waardoor het er mogelijks nog meer zullen worden.
   Beoordeling:
   Het klopt dat in de hydraulische nota zoals oorspronkelijk werd toegevoegd aan het dossier een foutief aantal woningen en handelsruimten werd vermeld. Een aangepaste hydraulische nota werd via een nieuwe projectinhoudversie ingediend. Hierbij werd het programma in overeenstemming gebracht met de beschrijvende nota. Aquafin, die eerder een voorwaardelijk gunstig advies uitbracht, werd naar aanleiding van deze aangepaste nota opnieuw om advies gevraagd.
   Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Er werd tegemoet gekomen aan het bezwaar.
4. Het bezwaar dat er geen voorzieningen worden getroffen ter hoogte van de in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage of laad- en loszone waardoor dit gevaarlijke situaties kan veroorzaken voor de blinden en slechtzienden.
   Beoordeling:
   In de bestaande toestand is eveneens een groot parkeergebouw aanwezig waardoor de verwachte impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is. De situatie ter plaatse blijft quasi dezelfde waardoor de verkeersveiligheid voor blinden en slechtzienden niet disproportioneel wijzigt. De dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier bovendien voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Als voorwaarde wordt o.a. opgelegd dat het in- en uitrijden van het laad- en losverkeer steeds voorwaarts dient te gebeuren om conflicten met voetgangers en fietsers tot een minimum te beperken. Daarnaast dienen de leveringen te gebeuren buiten de spitsuren.
   Het bezwaar is ongegrond.
5. Het bezwaar tegen de afwezigheid van een sorteerstraat in het binnengebied. Een private huisvuilophaling is volgens de bezwaarschrijver niet aanvaardbaar. Indien het binnengebied niet toegankelijk is voor vuilniswagens zullen alle vuilniszakken van het binnengebied op het voetpad van de Markgravelei terecht komen. De huisvuilophaling zal dan de nachtrust van de bewoners in de straat verstoren.
   Beoordeling:
   De afvalophaling zal plaatsvinden ter hoogte van de onderdoorgang in de Markgravelei waardoor er geen vuilniszakken op het voetpad van de Markgravelei zullen worden geplaatst. In de beschrijvende nota staat beschreven dat er wordt voorzien in een gemeenschappelijk afvallokaal voor het volledige binnengebied waardoor in alle redelijkheid kan worden gesteld dat er geen hinder is voor de omwonenden.
   Het bezwaar is ongegrond.
6. Het bezwaar tegen de onjuiste en onvolledige berekeningen in de hydraulische nota. De verharding van lot 26 werd niet meegenomen in de berekening van de buffercapaciteit en de oppervlakte die wordt gehanteerd voor lot 25 is een onderschatting.
   Beoordeling:
   Voor de berekening van de hemelwaterafvoer worden de verhardingen van het semi-publieke domein (lot 26) niet in rekening gebracht aangezien de verharde zones grotendeels afwateren richting de grindgazon en de groenzones. De beperkte oppervlakte die wel naar de riolering afloopt werd geïntegreerd in de berekening van de buffervoorziening.
   Een aangepaste hydraulische nota werd via een nieuwe projectinhoudversie ingediend waarbij voor de berekening van loten 1, 11-15, 24 en 25 wordt gerekend met een afwaterende dakoppervlakte van 2.981 m², in plaats van het oorspronkelijke getal van 1556m². Aquafin, die eerder een voorwaardelijk gunstig advies uitbracht, werd naar aanleiding van deze aangepaste nota opnieuw om advies gevraagd.
   Het bezwaar is deels gegrond. Er werd tegemoet gekomen aan het bezwaar.
7. Het bezwaar tegen het teveel aan verharding en de mogelijke effecten daarvan op de plaatselijke waterhuishouding.
   Beoordeling:
   Inherent aan de toegankelijkheid van alle woongebouwen in het binnengebied wordt de collectieve, semi-publieke ruimte aangelegd met grotendeels waterdoorlatende verharding in grindgazon. Bijkomend worden solitaire en kleine groepjes van bomen voorzien, alsook groen- en graszones. Er kan dus in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de aanleg duurzaam is. Daarnaast wordt opgemerkt dat voorliggende aanvraag een verbetering inhoudt ten opzichte van de bestaande situatie inzake waterafvoer en infiltratie doordat het project voorziet in veel minder verharding waardoor er meer infiltratie mogelijk is (ten aanzien van de bestaande toestand die bestaat uit een volledig volgebouwd binnengebied) en de impact op de waterhuishouding gevoelig zal verbeteren.
   Het bezwaar is ongegrond.
8. De aanvraag tot verkaveling getuigt niet van het beoogde evenwicht tussen bebouwing-groen-publieke ruimte. Het is niet omdat het gebied publiek toegankelijk is dat het een “publieke ruimte” betreft. Het ingesloten binnengebied wordt in de toekomst quasi ontoegankelijk.
   Beoordeling:
   De voorliggende plannen slagen erin om nieuwe open ruimte te voorzien, wat binnen de stedelijke context een belangrijke kwaliteit is. Daarnaast wordt deze open ruimte voorzien van heel wat groene elementen en is deze overdag vrij toegankelijk. De buitenruimte in het binnengebied wordt inderdaad niet ingelijfd bij het openbaar domein, maar zal wel een publieke functie vervullen. De ruimte is representatief genoeg om te functioneren als ontmoetingsruimte voor de buurt. Buurtbewoners zullen deze ruimte automatisch gebruiken, waardoor het een informele ontmoetingsplaats wordt.
   Het bezwaar is ongegrond.
9. Het is voor de bezwaarschrijvers niet duidelijk of de verkavelingsplannen werden getoetst inzake brandveiligheid en toegankelijkheid. Men merkt op dat de minimale rijbreedte voor de hulpdiensten niet overal 4m bedraagt en dat de nodige bochtstralen van 11m niet overal worden gerealiseerd. De bezwaarindieners vermelden dat de doorgang langs de Pyckestraat onvoldoende breed is voor een brandweervoertuig, ook langs de Markgravestraat is het onduidelijk of de onderdoorgang hiervoor voorzien is. De aanleg van het groen in de semi-publieke ruimte kan mogelijks een obstakel vormen voor hulpdiensten en brandweerwagens.
   Beoordeling:
   Op het ingediende inplantingsplan zijn inderdaad erg beperkte afwijkingen terug te vinden wat betreft de obstakelvrije rijbreedte en bochtstralen. Ter beoordeling van de voorliggende aanvraag werd advies gevraagd aan de brandweer. Het realiseren van een correcte wegenis zoals beschreven in het brandpreventieverslag dat bij de eventuele vergunning zal worden toegevoegd, zal worden opgenomen als voorwaarde.
   Het bezwaar is ongegrond.
10. Het bezwaar dat er in de semi-publieke ruimte geen gemotoriseerd verkeer mogelijk is, met uitzondering van de onderdoorgang in de Markgravelei die toegankelijk is voor hulpdiensten en voor de leveringen van de supermarkt. Daardoor worden de evacuatiemogelijkheden van toekomstige bewoners beperkt.
    Beoordeling:
    Voorliggend verkavelingsproject werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. In het brandpreventieverslag werden geen opmerkingen geformuleerd over de evacuatie van de toekomstige bewoners. Het is bijgevolg niet correct om te stellen dat de evacuatiemogelijkheden van de bewoners zouden worden beperkt.
    Het bezwaar is ongegrond.
11. Volgens de bezwaarschrijvers dient de in- en uitgang aan de Pyckestraat gevrijwaard te blijven voor hulpdiensten. Het bebouwen of overbouwen van lot 1 is strijdig met de besluiten uit 2015 van de stad en Deputatie. De veiligheid van toekomstige bewoners in het binnengebied komt hierdoor in het gedrang.
    Beoordeling:
    De toegang voor de hulpdiensten wordt in de voorliggende aanvraag voorzien ter hoogte van de Markgravelei. Er is bijgevolg geen noodzaak om de interventietoegang te voorzien langs de zijde van de Pyckestraat. De in- en uitgang ter hoogte van de Pyckestraat zal niet worden gebruikt door de hulpdiensten, maar zal enkel toegang bieden aan traag verkeer (voetgangers en fietsers).
    Het bezwaar is ongegrond.
12. Het bezwaar tegen het feit dat het evacueren in geval van calamiteiten onmogelijk is. De toegankelijkheid voor hulpdiensten is volgens de bezwaarindieners door de inplanting, de dimensies en het hanteren van slechts één toegang voor gemotoriseerd verkeer niet gegarandeerd. Daarnaast wordt de vooropgestelde toegang in het project gedeeld met vervoer voor leveringen van de supermarkt en afvalophaling waardoor de brandweer en hulpdiensten het binnengebied moeilijk kunnen bereiken. Wanneer er brand ontstaat ter hoogte van de onderdoorgang is het hele binnengebied onbereikbaar voor hulpdiensten. Tot slot is het volgens de bezwaarindieners onduidelijk hoe de hulpdiensten ‘s nachts het binnengebied kunnen bereiken door de aanwezigheid van poorten.
    Beoordeling:
    Voorliggend project werd voorgelegd ter advies aan de brandweer, dit advies is voorwaardelijk gunstig. In het brandpreventieverslag werd als voorwaarde opgenomen dat geparkeerde voertuigen de doorgang en opstelling van de voertuigen van de brandweer niet mogen verhinderen. De aanvrager zal met deze opmerking in een toekomstige omgevingsaanvraag rekening moeten houden. Daarnaast zal men een systeem moeten uitwerken zodat de brandweer ook ‘s nachts toegang heeft tot de brandwegen wanneer dit noodzakelijk is. Gezien de brandweer geen opmerking maakt over de aanwezigheid van één in- en uitgang is het niet correct te stellen dat het binnengebied onvoldoende toegankelijk is voor de hulpdiensten.
    Het bezwaar is ongegrond.
13. Men voorziet de Markgravelei als hoofdontsluiting. Dat de Pyckestraat niet extra mag worden belast is een achterhaalde ruimtelijke visie. De verkeerssituatie zal ter hoogte van de Markgravelei zodanig wijzigen dat het aantal ongevallen zal stijgen.
    Beoordeling:
    De Markgravelei vormt nog steeds een belangrijke verbindings-as voor verkeer van en naar de stad. Het voorzien van een hoofdontsluiting aan de Markgravelei is daarom gunstig te adviseren. Ook de dienst mobiliteit en de verkeerspolitie gaven hiervoor een gunstig advies.
    Het bezwaar is ongegrond.
14. De aanvraag voorziet volgens de bezwaarschrijver eerder in een privatieve weginfrastructuur. Volgens de bezwaarschrijver zullen conflictsituaties ontstaan. Het project creëert een ontoelaatbare verkeersonveiligheid, niet alleen in de Markgravelei, maar ook op het semi-publiek terrein van de projectsite.
    Beoordeling:
    Het semi-publieke binnengebied is enkel toegankelijk voor traag verkeer (voetgangers en fietsers). Gemotoriseerd verkeer is beperkt tot hulpdiensten en occasioneel verhuiswagens waardoor het aantal in- en uitrijmaneuvers in het semi-publieke binnengebied beperkt zullen blijven. Hierdoor zal de verkeersveiligheid in het binnengebied juist stijgen.
    Het bezwaar is ongegrond.
15. Het project zorgt voor een verkeersonveiligheid in zowel de Markgravelei als in de semi-publieke ruimte van de projectsite zelf.
    Beoordeling:
    De verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt geen opmerking op de voorliggende aanvraag waardoor geconcludeerd kan worden dat de voorliggende plannen geen onaanvaardbare negatieve effecten zullen hebben op vlak van verkeersveiligheid.
    Het bezwaar is ongegrond.
16. De ontsluiting van het totale verkavelingsproject via de Markgravelei is onaanvaardbaar. Tijdens de avondspits zullen er volgens de MOBER 57 inrijdende en 53 uitrijdende voertuigen zijn per uur. Het verkeer in de Markgravelei zal hierdoor substantieel toenemen waardoor de draagkracht van de smalle Markgravelei zal worden overschreden.
    Beoordeling:
    De Markgravelei vormt nog steeds een belangrijke verbindings-as voor verkeer van en naar de stad. Het voorzien van een hoofdontsluiting aan de Markgravelei is daarom gunstig te adviseren. Ook de dienst mobiliteit gaf hiervoor een gunstig advies.
    Het bezwaar is ongegrond.
17. In het project zal met verzinkbare paaltjes gewerkt worden waardoor de doorgang alleen in specifieke situaties kan geopend worden voor gemotoriseerd verkeer en hulpdiensten. Deze rijden allen over het voetpad van de Markgravelei. Er zal een toename van verkeer en files ontstaan door deze barrièrewerking.
    Beoordeling:
    Het semi-publieke binnengebied is enkel toegankelijk voor traag verkeer (voetgangers en fietsers). Ter hoogte van de onderdoorgang aan de Markgravelei zullen ook leveringen voor de supermarkt plaatsvinden alsook de afvalophaling. Het binnengebied is toegankelijk voor de hulpdiensten of wanneer verhuisd moet worden. Gelet op het feit dat de bewegingen slechts occasioneel geschieden wordt geoordeeld dat de voorziene barrièrewerking geen noemenswaardig effect zal hebben op het verkeer en geen filevorming zal veroorzaken.
    Het bezwaar is ongegrond.
18. De toegang aan de Pyckestraat 51 zullen een binnengebied creëren dat niet meer toegankelijk is voor autoverkeer. Dit betreft geen goede ruimtelijke ontwikkeling en getuigt van een slechte plaatselijke aanleg. Volgens de bezwaarschrijver is het te verkavelen gebied te groot om de tweede toegangsweg af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer.
    Beoordeling:
    De voorliggende aanvraag voorziet een binnengebied dat enkel occasioneel voor gemotoriseerd vervoer toegankelijk is langs de Markgravelei. Verder is een tweede, smallere toegang voorzien voor fietsers en voetgangers langs de Pyckestraat. Het feit dat het binnengebied slechts in uitzonderlijke gevallen bereikbaar is voor autoverkeer komt de woonkwaliteit ten goede en getuigt, in tegenstelling tot wat de bezwaarindieners beweren, juist van een kwalitatieve plaatselijke aanleg.
    Het bezwaar is ongegrond.
19. Door de komst van voorliggend project wordt de kans op meer groen en recreatie in de buurt teniet gedaan. Volgens de bezwaarindieners is er reeds een tekort aan publieke ruimte en groen in de stad en wordt er in het voorliggende project te weinig nieuw groen voorzien. Meer groen heeft een positief effect op de gezondheid. De bezwaarindieners benadrukken dat er de laatste jaren reeds verschillende bouwwerken gerealiseerd werden in de wijk. Echter zijn de aanwezige openbare groenvoorzieningen en sociale voorzieningen ontoereikend. Het verkleinen van de winkeloppervlakte en het inrichten van lot 22 als groene open ruimte zou volgens de bezwaarindieners een verbetering zijn.
    Beoordeling:
    De stad is geen vragende partij om op deze locatie in het binnengebied nieuw openbaar domein te voorzien. Voorliggend project voorziet in voldoende open ruimte en groenaanplantingen in het binnengebied waar omwonenden uit de bouwblokschil doorzichten kunnen nemen en mogen meegenieten van de beoogde groene ruimte. Dit in tegenstelling tot het bestaande lappendeken van aaneengeschakelde werkplaatsen en magazijnen in het binnengebied. De aanvraag bevat meer dan voldoende groenaanplanting. Inherent aan het gebruik van de private tuinen, patio’s, terrassen en tuinen zullen groenaanplanting volgen, waardoor het binnengebied een groen karakter zal krijgen in tegenstelling tot het huidige gebied dat dichtgeslibd is met bebouwing.
    Het bezwaar is ongegrond.
20. Het bezwaar dat er te weinig bomen en groene inrichtingen worden voorzien in de semi-publieke ruimte waardoor er te weinig mogelijkheid is voor het insijpelen van water in de bodem. De verkavelingsaanvraag staat hierdoor haaks op de principes uit het bestuursakkoord van Antwerpen 2019-2024 voor de leefbare en mobiele stad, een veilige stad en een woonstad.
    Beoordeling:
    Voorliggende aanvraag bevat voldoende groenaanplanting. De semi-publieke open ruimte rondom het voormalige brouwerijgebouw fungeert als collectief voorplein en omvat toegangswegen en brandwegen, maar zal daarnaast ook voorzien worden van voldoende groene aanplanting en bomen waardoor het binnengebied een groen karakter zal krijgen en infiltratie van water in de bodem mogelijk is. Daarnaast wordt opgemerkt dat voorliggende aanvraag een verbetering inhoudt ten opzichte van de bestaande situatie inzake infiltratie doordat het project voorziet in veel minder verharding ten aanzien van de bestaande toestand die bestaat uit een volledig volgebouwd binnengebied.
    Het bezwaar is ongegrond.
21. Het bezwaar tegen de grote hoeveelheden betonverharding en het gebrek aan hoge beplanting die kan zorgen voor schaduw waardoor de temperatuur in het binnengebied op warme dagen hoog kan oplopen. Dit heeft negatieve gevolgen voor de omwonenden in de omgeving. De verkavelingsplannen zijn hierdoor in strijd met de Antwerpse doelstelling om tegen 2050 klimaatbestendig te zijn.
    Beoordeling:
    Inherent aan de toegankelijkheid van alle woongebouwen in het binnengebied wordt de collectieve, semi-publieke toegankelijke ruimte in uitgewassen beton en grindgazon voorzien. Bijkomend worden groen- en graszones voorzien waarin groepjes van heesters, hoogstammige of meerstammige bomen voorzien worden. De groene zones zullen op warme dagen weldegelijk zorgen voor schaduwwerking. Er kan dus in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de aanleg duurzaam is en niet strijdig met de Antwerpse doelstelling om tegen 2050 klimaatbestendig te zijn.
    Het bezwaar is ongegrond.
22. De bezwaarschrijvers stellen dat het gebied niet doorwaadbaar is vanaf park Hof ter Leysen. De termen “groen en doorwaadbaar” zijn misleidend gezien er te weinig groen in het verkavelingsproject wordt voorzien.
    Beoordeling:
    Inherent aan de toegankelijkheid van alle woongebouwen in het binnengebied wordt de collectieve, semi-publieke toegankelijke ruimte in uitgewassen beton en grindgazon voorzien. Bijkomend worden groen- en graszones voorzien waarin groepjes van heesters, hoogstammige of meerstammige bomen voorzien worden. Er kan dus in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de aanleg duurzaam is. Bovendien is het binnengebied toegankelijk voor traag verkeer (fietsers en voetgangers) en sporadisch gemotoriseerd verkeer en de hulpdiensten. Het semi-publiek binnengebied wordt op een afdoende wijze ontsloten. De inschatting dat het project niet voldoende groen en doorwaadbaar is, is ongegrond.
    Het bezwaar is ongegrond.
23. De nota van de landmeter vermeldt dat een beheersovereenkomst met de stedelijke diensten wordt opgesteld waarbij de VME van het project het beheer op zich neemt. Deze overeenkomst bestaat echter niet volgens de bezwaarindiender. Daarnaast betreft de aanvraag een verkaveling. Gezien er pas later gebouwd zal worden is er nog geen VME.
    De bezwaarschrijvers merken op dat het in principe de overheid is die de “wegenis” aanlegt. Tenzij dit als last wordt opgelegd door de Stad.
    Beoordeling:
    Op grond van artikel 34, § 3 van het decreet betreffende de gemeentewegen kunnen gemeenten een beheerovereenkomst sluiten met derden of andere overheden over de gedeeltelijke of volledige uitvoering van beheertaken.
    In het decreet is geen tijdstip opgenomen wanneer deze beheerovereenkomst moet worden gesloten. Aangezien de constructies eerst nog moet worden geplaatst en de VME nog moet worden opgericht, kan de beheerovereenkomst op een later tijdstip worden gesloten maar nog steeds voor de ingebruikneming van de gemeenteweg.
    Er kan in de overeenkomst ook een kettingbeding worden opgenomen dat de ontwikkelaars verplicht de verbintenissen inzake de beheerovereenkomst op te leggen aan latere verkrijgers van het betrokken gebied (i.e. de VME), waarbij de ontwikkelaars hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de uitvoering van de verbintenissen indien dit niet op correcte wijze gebeurde.
    Het bezwaar is ongegrond.
24. De aanvragers houden volgens de bezwaarindieners geen rekening met het gegeven dat het nieuwe openbaar domein kosteloos aan de stad Antwerpen kan overgedragen worden als stedenbouwkundige last. Men verwijst hier naar RUP Antwerpen binnenstad. 2.2.4 Publiek domein. De aanleg van publiek domein is in alle zones toegelaten, conform de inrichtingsvoorschriften van artikel 8. De eigendom van het nieuwe openbaar domein dient kosteloos aan de stad overgedragen te worden als stedenbouwkundige last bij de stedenbouwkundige aanvraag.
    Beoordeling:
    Het opleggen van een stedenbouwkundige last moet steeds worden afgewogen op grond van de concrete omstandigheden in het dossier.
    Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) bevat de normen die van toepassing zijn voor stedenbouwkundige lasten binnen de stad Antwerpen. Stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgelegd aan de aanvrager van een vergunning bij projecten met een zekere ruimtelijke, sociale of economische impact. Zij vinden hun oorsprong in het voordeel dat de vergunninghouder haalt uit zijn vergunning enerzijds en uit de bijkomende taken die dit voor de overheid teweegbrengt anderzijds.
    Het college oordeelde eerder dat voorliggend project onder het toepassingsgebied valt van voorliggend kaderbesluit en dat er zodoende lasten verschuldigd zullen zijn. Hierdoor werden er inhoudelijke en financiële onderhandelingen opgestart met de betrokken projectontwikkelaar met het oog op het bekomen van een samenwerkingsovereenkomst. Deze gesprekken zijn nog lopende en zullen uiterlijk bij de goedkeuring van de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in een afzonderlijke overeenkomst of in de vergunning zelf aan het college ter goedkeuring worden voorgelegd. Gezien het privaat karakter van het binnengebied in bepaalde tijdsperiodes, is de overdracht van het openbaar domein niet opportuun. Bovendien is de eigendomsoverdracht van de betrokken zone niet noodzakelijk om te kunnen worden beschouwd als openbare weg.
    Het bezwaar is ongegrond.
25. Er zijn geen voorschriften bepaald voor lot 26 zodat het niet duidelijk is hoe de semi-publieke ruimte zal ingericht worden en of het binnengebied al dan niet een autovrij karakter zal hebben.
    Beoordeling:
    De inrichting van het binnengebied is duidelijk aan de hand van de grafische plannen bijgevoegd bij de aanvraag. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor alle handelingen die nodig zijn om een verkaveling bouwrijp te maken (artikel 4.2.17 VCRO). De inrichting is hier voldoende duidelijk. Het binnengebied zal quasi volledig vrij zijn van gemotoriseerd vervoer. Enkel plaatselijk verkeer voor het laden en lossen van de supermarkt en hulpdiensten zal worden toegestaan.
    Het bezwaar is ongegrond.
26. De aanvraag voorziet een luifel op semi-publiek terrein. Het terrein wordt vanaf een bepaald uur volledig afgesloten door middel van een poort ter hoogte van Markgravelei 21. Lot 25-26 is volgens de bezwaarschrijvers eerder privaat terrein. De motivatienota omtrent de weginfrastructuur is tegenstrijdig. Men spreek over het publieke karakter van de semi-publieke ruimte.
    Beoordeling:
    De motiveringsnota en de plannen gevoegd bij de aanvraag verduidelijken voldoende het voorwerp van de aanvraag, met inbegrip de gemeenteweg in de vorm van een publiek toegankelijk binnengebied dat tussen bepaalde uren wordt afgesloten.
    Het bezwaar is ongegrond.
27. De aanleg van de nieuwe wegenis van de semi-publieke ruimte wordt in de aanvraag te vaag omschreven.
    Beoordeling:
    De aanvraag bevat als stedenbouwkundige handeling onder andere de aanleg van een nieuwe verkeersweg. Zowel uit de plannen als uit de beschrijvende nota (207270_Voorontwerpnota Infrastructuurwerken versie 17-02-2021) horende bij dit onderdeel van de aanvraag blijkt duidelijk hoe de semi-publieke ruimte zal worden ingericht.
    Het bezwaar is ongegrond.
28. De bezwaarschrijvers vragen aan het college om een alternatief, voorwaarden of lasten op te leggen. Er kan volgens de bezwaarindieners een publiek domein gerealiseerd worden om een verbindingsweg aan te leggen tussen de Pyckestraat en de Markgravelei. Dit voor postbedeling, koerierdiensten, huisvuilophaling,… Verbodsborden “private toegang” en het afsluiten van het semi-publiek terrein dienen vermeden te worden.
    Beoordeling:
    De stad is geen vragende partij om een bijkomende, publieke verbindingsweg te creëren doorheen het binnengebied. De doorsteek is doorheen de dag toegankelijk maar wordt ’s nachts afgesloten, wat ook het semi-publieke karakter van de weg verantwoordt. Het ’s nachts afsluiten van deze doorsteek is noodzakelijk. Dit om vandalisme en onveilige situaties te voorkomen.
    Het bezwaar is ongegrond.
29. Lidl gebruikt voor de realisatie van fietsenstalling openbaar domein door op het brede voetpad ter hoogte van de Markgravelei staanplaatsen voor fietsen in te plannen. Dit is strijdig met de bouwcode die stelt dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgevangen.
    Beoordeling:
    Voorliggende verkavelingsaanvraag beperkt zich tot een algemene inplanting. De locatie van de fietsenstalling voor lot 25 is op dit moment nog niet gekend. Wanneer in de toekomst een omgevingsaanvraag wordt ingediend voor de realisatie van een project op lot 25 zal er moeten worden voorzien in voldoende fietsenstalling op eigen terrein conform artikel 29 van de bouwcode.
    Het bezwaar is ongegrond.
30. De voorliggende aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode omdat enkel de ruimte van lot 26 kan opgevoerd worden als buitenruimte. Het is daarnaast volgens de bezwaarschrijvers foutief te stellen dat loten 1, 3, 11- 13, 16-20 en 25 toegang hebben tot 49% open ruimte aangezien dit gedeeltelijk om privétuinen gaat. Het aankopen van groene ruimte door de stad Antwerpen kan net zoals in andere wijken de wijk veiliger en leefbaarder maken.
    Beoordeling:
    De stad is geen vragende partij om op deze locatie in het binnengebied nieuw openbaar domein te voorzien. Voorliggend project voorziet in voldoende open ruimte en groenaanplantingen in het binnengebied waar omwonenden uit de bouwblokschil doorzichten kunnen nemen en mogen meegenieten van de beoogde groene ruimte. Dit in tegenstelling tot het bestaande lappendeken van aaneengeschakelde werkplaatsen en magazijnen in het binnengebied. De genoemde loten maken onlosmakelijk deel uit van het volledige project waarbij de semi-publieke open ruimte ten dienste staat van alle omliggende bebouwing. Hierdoor is een afwijking op artikel 27 van de bouwcode dan ook verdedigbaar. Bovendien kunnen de gebouwen op deze loten voorzien worden van een voldoende grote private buitenruimte in de vorm van terrassen, patio’s en/of voortuinen.
    Het bezwaar is ongegrond.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

• 3 oktober 1969: vergunning (1969783) voor afbraak huizen;
• 19 december 1969: vergunning (1969784) verbouwing achterbouw;
• 10 januari 1975: vergunning (1975582) voor een verbouwing;
• 10 januari 1975: vergunning (1975741) voor een verbouwing;
• 4 april 1975: vergunning (1975583) voor overdekken parkeerplaats, afbraak;
• 4 april 1975: vergunning (1975742) voor overdekken parkeerplaats, afbraak;
• 19 november 2015: weigering (2015245) voor nieuwbouwen van een gebouwencomplex met een handelsruimte, een ondergrondse tweelaagse parkeergarage en 74 wooneenheden in en rondom de voormalige brouwerij Brasserie Tivoli. 

Vergunde/vergund geachte toestand

Zie relevante voorgeschiedenis 

Huidige toestand

• binnengebied omsloten door Pyckestraat, Haantjeslei, Van Trierstraat en Markgravelei met toegang tot de openbare weg via Pyckestraat en Markgravelei:
  • onbebouwd perceel van 7 meter breed in de rij aan Pyckestraat;
  • bebouwde percelen met een totale gevelbreedte van 42 meter aan Markgravelei, waarbij de gebouwen zijn opgenomen op de inventarislijst bouwkundig erfgoed;
• verhard, overdekt en volgebouwd terrein tot tegen de woningen in de buitenschil van het bouwblok met een brouwerijgebouw, een groothandel, magazijnen en werkplaatsen, een parking en appartementen. 

Gewenste toestand

• opdelen van een terrein in 27 loten en twee restpercelen:
  • loten 1, 22, 24 en 25 voor meergezinswoning;
  • loten 2, 21 en 23 voor fietsenstalling;
  • lot 3 voor eengezinswoning of kantoor, handel of horecafunctie;
  • loten 4-20 voor eengezinswoning;
  • lot 26 voor semi-publieke ruimte;
  • lot 27 voor private wegenis/karrespoor;
  • onbebouwd restperceel deel van perceel 10K 1779 R2;
  • bebouwd restperceel deel van perceel 10K 1779 B3;
• mogelijkheid tot ondergrondse parking onder lot 25 en gedeeltelijk onder lot 26;
• aanleg van nieuwe verkeerswegen:
  • met aansluiting op Pyckestraat en Markgravelei via onderdoorgang binnen de nieuw op te richten gebouwen;
  • semi-publieke ruimte;
  • enkel toegankelijk voor traag verkeer;
  • ’s nachts afgesloten met een poort;
• behoud van het brouwerijgebouw (wordt ontdaan van luifels, bijbouwen en een dakdeel);
• afbreken van alle andere verhardingen en constructies op de site.

Inhoud van de aanvraag

• het verkavelen van een terrein in loten voor woningbouw en nevenfuncties;
• de aanleg van een nieuwe openbare ruimte;
• het afbreken van constructies en verhardingen.