2021_CBS_04698 - Stedelijk patrimonium. Masterplan magazijnen - District Antwerpen, Noorderlaan 113, 2030 Antwerpen. Aankoop - Goedkeuring

Artikel 41 Decreet Lokaal Bestuur bepaalt in artikel 41 tweede lid, 11° dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen, behalve die vermeld in artikel 56, §3, 8°, b).

Artikel 6, §3.2 en artikel 7 van de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 25 november 2019 (jaarnummer 652) bepaalt dat AG Vespa instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het stedelijk patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij de stad. Een gemeenteraadsbeslissing is vereist voor elke beslissing tot verwerving of vervreemding van zakelijke rechten op stedelijk patrimonium en een stedelijke beslissing tot verwerving van stedelijk patrimonium omvat steeds een beslissing over de aanwending ervan.

In de studie Masterplan magazijnen werd een voorstel geformuleerd naar een geoptimaliseerd programma van de opslagcapaciteit opgenomen in de scope van het onderzoek door:

• de opstelling van een rangorde in de materialen naar noodzaak om bij te houden bijvoorbeeld materialen waarvan de opslag een wettelijk verplichting is of reserveonderdelen van gebouwen die niet courant beschikbaar zijn;
• een reductie van het opslagvolume door rangschikking van de materialen naar aard en de meest efficiënte opslag- en stapelmethodes;
• een reductie van het volume door vermijden van opslag van materialen die de stad niet meer wenst in te zetten;
• er werd geen rekening gehouden met extra buffercapaciteit;
• de opslag van goederen voor verenigingen is een beleidskeuze, daarnaast is de fysieke nabijheid van de goederen tot de processen en gebruikers zo bepalend dat de opslag buiten de centralisatieoefening valt.

Na onderzoek blijkt dat, voor de optimalisatie van de opslagcapaciteit opgenomen in de scope van het onderzoek, 6.300m² voor actieve opslag en 4.665m² voor passieve opslag in aanmerking komen voor centralisatie.

•  onder passieve opslag wordt verstaan materialen die maximaal twee keer per jaar in of uit de stock genomen worden (bijvoorbeeld kerststallen, praalwagens, verkiezingsmateriaal, , reserve glaspanelen voor het MAS, enzovoort);
•  actieve opslag is materiaal met frequentere in- en uitstroom, (bijvoorbeeld de tijdelijke opslag van in beslag genomen inboedels, de verkeerd gestalde en opgehaalde fietsen). Actieve processen hebben naast opslagruimte ook andere ruimtebehoeften, bijvoorbeeld een kantoorwerkplek, sanitair en een ontvangstruimte voor publiek;

Door het studiebureau werd eveneens een tool ontwikkeld om de bedrijfseenheden te helpen om de afweging te maken of materiaal al dan niet bijgehouden moet worden. De stockage die niet langer wordt opgeslagen dient op een duurzame manier afgevoerd te worden. Dit werd niet meegenomen in de studie, maar dient onderzocht worden vanuit de verschillende stadsbedrijven.

Er werd ook een richtcijfer meegeven van de gemiddelde jaarlijkse stockagekost per m². De jaarlijkse opslagkost voor de optimalisatie bedroeg 72,00 euro/m² en kan na de optimalisatie terug gebracht worden op 62,00 à 67,00 euro/m² . Het is aan te bevelen dat stedelijke bedrijven dit kengetal in gedachte nemen bij de herziening van hun processen en de impact op vastgoed zeker meenemen. De economische restwaarde van het te stockeren product kan afgewogen worden tegenover stockagekost voor een welbepaalde periode. Actieve opvolging en stockbeheer is een noodzaak. Dit is van belang voor de uitwerking van stap 4 van masterplan magazijnen.

Het geoptimaliseerd programma werd getoetst aan diverse locaties. 

Momenteel stelt de opportuniteit zich om een magazijn gelegen aan de Noorderlaan 113 aan te kopen. De grond is eigendom van het Havenbedrijf en werd in concessie gegeven. Het opgerichte gebouw staat momenteel te koop. De opslag van stadsmateriaal kan worden toegestaan mits de activiteit wordt uitgevoerd binnen het bestaande bouwvolume. Uitbreidingen van het bouwvolume zijn niet toegelaten. Huidige concessie Noorderlaan loopt tot eind 2038, verlenging concessie is mogelijk na investeringen aan het pand binnen het bestaand bouwvolume. Het pand ligt aan de overzijde van de Havanasite. De site werd opgenomen in de studie als te onderzoeken locatie.

Er werden verschillende patrimoniumscenario’s bekeken waarbij scenario 2 met een combinatie van site Noorderlaan 113 en Blok MN op Havanasite als voorkeurscenario naar voor werd geschoven. Dit scenario maakt het mogelijk om op korte termijn over te gaan tot centralisatie van stockage zodat extra huurkosten vermeden worden.

Het verwerven van het magazijn aan de Noorderlaan kan een oplossing bieden voor verschillende ruimtevragen.

Het pand kan een oplossing bieden voor actieve processen die momenteel gehuisvest zijn in huurlocaties, voor passieve opslag of als tijdelijke opslagplaats voor Technische Cluster Noord.

Op korte termijn wordt de mogelijkheid overwogen om Noorderlaan eerst in te zetten als tijdelijke opslagplaats voor processen op de Havanasite. Voor de realisatie van Technische Cluster Noord moeten blokken H, R, P en I in 2023 volledig ontruimd worden. Het pand kan eveneens onderdak bieden aan actieve processen die momenteel gehuisvest zijn in huurlocaties, bijvoorbeeld de tijdelijke opslag van in beslag genomen inboedels, de weesfietsen en het bibmagazijn de Kotter. 

AG Vespa heeft onderhandelingen aangeknoopt met oog op de aankoop van het gebouw Noorderlaan 113, 2030 Antwerpen. De eigenaar is bereid om dit magazijn te verkopen aan de prijs van 3.875.000,00 euro. 

Voorafgaand aan deze aankoop dient evenwel de concessies op de grond te worden overgenomen. Deze overdracht geldt dan ook als opschortende voorwaarde bij de aankoop van de vermelde opstallen.

Deze concessies werden afgesloten aan de volgende voorwaarden: 

Concessie 1:

• Voorwerp: Terrein van circa 16.759 m² aan de Rangoonstraat, kadastreel gekend als perceel 11807G1671/00T000;
• Einddatum: 31 december 2038.

Concessie 2:

• Voorwerp: een terrein van circa 1.673 m² gelegen ter hoogte van de Bremenstraat, gedeeltelijk niet gekadastreerd openbaar domein, gedeeltelijk gekadastreerd perceel 11807G1543/00G002;
• Einddatum: 31 december 2038.

Het tarief dat bij een eventuele concessieverlening aan de stad Antwerpen zal aangerekend worden bedraagt (thans= 2021) 7,02 euro/m²/jaar (met name “andere dienstverlenende activiteiten of opslag van goederen die uitsluitend over land worden aan- of afgevoerd”).

De  jaarlijkse concessievergoeding zal 129.392,64 euro bedragen in 2021. Deze vergoeding is pro rata verschuldigd vanaf de overdracht van deze concessie. Voor 2021 wordt hierbij een vergoeding voorzien van vier maanden, ofwel 52.188,36  euro (incl. BTW).

De concessie zal ingaan bij het verlijden van de akte tot eigendomsoverdracht.

Op 28 juni 2017 (jaarnummer 378) nam het managementteam kennis van het overzicht van het huidige aanbod van 45.000 m² aan opslagruimte in het stedelijk bedrijfsvastgoed en het feit dat deze ruimte zo goed als volledig in gebruik is en behouden blijft. De ruimte voor cultureel erfgoed en buitenopslag zijn hierin niet mee opgenomen.

Het managementteam nam kennis van bijkomende vragen naar opslagruimte van ongeveer 2.900 m² en adviseerde het college om hiervoor leegstaande panden terug in gebruik te nemen en voor extra vragen te huren op de markt.

Op 6 november 2019 werd op het directeurenoverleg een presentatie gegeven waarin de problematiek van de opslag nogmaals werd toegelicht. Met het oog op de optimalisatie van het opslagproces over de doelstellingen heen werd aan elke bedrijfseenheid gevraagd om 

1. huidige opslag inventariseren (op basis van sjabloon), onderscheid passieve of actieve stock gelinkt aan
   een proces;
2. huidige opslag evalueren - noodzaak en wenselijkheid om (zelf) te stockeren;
3. noden alternatieve processen bijvoorbeeld raamovereenkomsten voor wisselstukken;
4. voorstel bestemming af te stoten stukken: waardeloos of kapot materiaal vernietigen of afvoeren, met restwaarde aanbieden via sociale economie of verkoop via veilinghuis;
5. conservatie- en transportvoorwaarden te behouden stukken.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen stad Antwerpen en AG Vespa goed.

Op 19 juni 2020 (jaarnummer 5320) keurde het college het plan van aanpak van het masterplan magazijnen goed. Volgende stappen werden naar voor geschoven :

• STAP 1 Inventarisatie van 28 locaties die in hoofdzaak ingezet worden voor opslag met uitsluiting van buitenopslag, opslag in kleinere ruimtes, zoals kelders en zolders van gebouwen die in hoofdzaak een andere functie hebben. De toekomstvisie voor de depots voor de collecties van de musea en erfgoedinstellingen maakt geen deel uit van dit onderzoek;
• STAP 2 analyse en evaluatie van de inventarissen, clustering actieve en passieve opslag, opmaak evaluatiemodel en prioriteitenmatrix;
• STAP 3 onderzoek in functie van nieuw magazijn passieve opslag;
• STAP 4 na centralisatie van de passieve opslag, herschikken van de actieve opslag. De optimalisatie van de actieve opslag vergt een fundamentele ingreep op de processen om instroom en uitstroom op elkaar af te stemmen, daar waar mogelijk stock van courante goederen te centraliseren in de stad Antwerpen of via raamcontracten met externe leveranciers die materialen zelf stockeren. Voor de uitwerking van stap 2 en 3 werd studiebureau Rebel Ports & Logistics aangesteld.

Er werd gevraagd een antwoord te bieden op volgende vragen:

• hoe om te gaan met het bepalen van de goederen die worden opgeslagen;
• welke acties te ondernemen om aan efficiënt magazijnbeheer te doen, zodat ruimtegebruik en kosten efficiënt ingezet worden;
•  welke locaties in aanmerking komen als nieuw magazijn.

Op 10 februari 2021 werd op het directeurenoverleg een presentatie gegeven waarin de bevindingen uit de studie Masterplan magazijnen door studiebureau Rebel Ports & Logistics werden toegelicht.

De jaarlijkse concessievergoeding werd gebudgetteerd bij AMJP3 op basis van een inschatting. De huidige bedragen wijken een fractie af van de geraamde budgetten. Voor 2021 is er een overschot van 19.729,12 euro. De daaropvolgende jaren is er jaarlijks een tekort van 3.672,64 euro. Bij AMJP4 zullen deze budgetten correct verdeeld worden.