2021_CBS_05996 - Omgevingsvergunning - OMV_2021001540. Godefriduskaai 52-54. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/09/2019: weigering (OMV_2018157598) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met magazijn naar een meergezinswoning met vier wooneenheden en een handelsruimte;

-          31/01/1936: toelating (Felixarchief inventarisnummer 18#4308) voor een val in de inrij van een magazijn;

-          11/04/1928: toelating (Felixarchief inventarisnummer 1928#29677) voor het herbouwen van een magazijn;

-          04/03/1881: toelating (Felixarchief inventarisnummer 1881#64) voor een uitstalraam;

-          13/06/1856: toelating (Felixarchief inventarisnummer 1856#202) voor een nieuw gebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          er wordt geen laatst vergunde toestand aangeleverd;

Huidige toestand

-          er werd enkel een inplantingsplan en terreinsnede van de bestaande toestand aangeleverd:

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing onder plat dak met een kroonlijsthoogte van het hoofdvolume vooraan van 14,40 m;
• de volledig gelijkvloerse verdieping bebouwd met aansluitend aan het hoofdvolume een algemene dakrandhoogte van circa 7,2 m;
• het hoofdvolume met een bouwdiepte van circa 7,2 m op de verdiepingen.

-          inrichting:

• het perceel met algemene diepte van circa 20,5 m en een breedte van circa 6 m (vooraan) volledig bebouwd;

Gewenste toestand

-          pand met gelijkvloerse handelsruimte casco (= detailhandel) en 3 wooneenheden (wonen) op bovengelegen verdiepingen:

• handelsruimte met een netto vloeroppervlakte van 54,49 m² en een buitenruimte van circa 17,8 m² (± 14% van totaal perceeloppervlak);
• studio 1.1: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 48,76 m² en een buitenruimte van 5,80 m²;
• studio 2.1: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 40,49 m² en een buitenruimte van circa 4,00 m²;
• appartement 3.1: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 85,2 m² en een buitenruimte van circa 6,07 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 15,47 m, totale bouwhoogte van 18,12 m;
• bouwdiepte variërend per verdieping;

-          gevelafwerking: 

• hoofdvolume in lichtgrijze gevelsteen, teruggetrokken daklaag in antracietkleurig aluminium;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium;
• metalen balustrades (kleur antraciet).

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een pand met een handelsruimte (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping en met 3 woonentiteiten (wonen) op de bovengelegen verdiepingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing, zone voor overdruk reca en detailhandel en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.3 Bouwdiepte:
De bouwdiepte op de 1ste verdieping overschrijdt de maximaal toegelaten diepte van 14,00 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.

Na de werken is het pasverschil ter hoogte van de toegangsdeur (verschil tussen pas openbaar domein en afgewerkte vloerpas) 7 cm. Dit pasverschil wordt niet overbrugd voor de toegang van het handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht

Het voorzien van 3 woningen waarvan er 2 een beperkte oppervlakte hebben, overschrijdt het programma de draagkracht van het perceel;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

§1. Het terras van de bovenste woonentiteit is te klein (3,74m² < 6 m²).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het terras achteraan op de 1ste verdieping, ingericht op het dak van het gelijkvloers, bevindt zich voorbij de toegelaten bouwdiepte en sluit rechts aan op de perceelgrens. Hierdoor vergroot dit terras de bouwdiepte. Door dit terras op deze manier te vergunnen hypothekeert dit enerzijds de ontwikkelingsmogelijkheden op het naastliggend perceel. Aangezien dit terras aansluit op een blinde muur van het naastliggend pand waar recent (2017) een galerij in werd vergund, kan anderzijds worden verondersteld dat dit pand niet opnieuw zal worden ontwikkeld. Omwille van deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. Het voorzien van een handelsruimte op het gelijkvloers kan eveneens gunstig beoordeeld worden.

Het pand ligt in de zone voor verspreide bewinkeling. Op deze locaties is dit type kleinschalige winkelruimte mogelijk met het oog op het voorzien van buurtondersteunde functies.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

De woonentiteiten op de 1ste en de 2de verdieping worden in de aanvraag benoemd als studio, maar zijn ingericht als eenslaapkamerappartementen.  Een studio is een kleine zelfstandige woning bestaande uit slechts 1 verblijfsruimte. Deze ene verblijfsruimte van de woning doet dienst als woon- en slaapkamer. Dit is niet het geval in voorliggend voorstel waar het sanitair centraal geplaatst werd waardoor er twee kleine verblijfsruimtes ontstaan. Met aftrek van de niet-verblijfsruimtes is de oppervlakte van studio 2.1 (33 m²) zelfs onvoldoende groot om een studio in te voorzien. Algemeen wordt immers gesteld dat een verblijfsoppervlakte kleiner dan 35 m² onvoldoende is om een minimale woonkwaliteit te kunnen garanderen.

Door dergelijke, te kleine appartementen te voorzien, wordt geoordeeld dat de draagkracht van de site wordt overschreden.

De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in lichte baksteen met aluminium buitenschrijnwerk is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand Godefriduskaai 52-54 is volgens het RUP Eilandje gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Bij de aanvraag werd een CHE-rapport gevoegd. Uit dit rapport blijkt dat het pand slechts een beperkte erfgoedwaarde heeft en bouwfysisch in een eerder slechte toestand verkeert. Omwille van de ligging in CHE-gebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij geven een gunstig advies voor de sloop van het pand omwille van volgende motivering:

“De bebouwing heeft enerzijds een historische waarde als midden-19e-eeuws relict, maar deze waarde werd anderzijds grotendeels teniet gedaan door de vele ingrijpende verbouwingen die de herkenbaarheid van de originele toestand in grote mate aantastten. Er kan gesteld worden dat het pand vanaf de opbouw reeds een zeer zwakke architecturale waarde had, aangezien het een uiterst sobere opbrengsteigendom betrof waarbij geen enkele inspanning gedaan werd om het pand architecturaal op te waarderen. Het pand was enkel architecturaal interessant omdat het deel uitmaakte van een grotere neoclassicistische eenheidsbebouwing, maar deze ensemblewaarde is sinds de afbraak van de overige panden in 1994 volledig verdwenen.”

Archeologische aspecten

De dienst Archeologie gaf volgend advies:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone en binnen een woon- en recreatiegebied. Het betreft een omgevingsvergunning met een perceelsoppervlakte van het projectgebied van onder de 300 m² (134,4 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven 100 m² (126,42 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De aanvrager heeft de beslissingsboom verkeerd geïnterpreteerd. Het projectgebied bevindt zich in een vastgestelde archeologische zone (lees quasi heel de binnenstad binnen de Leien). De parameter van de som van de percelen van het projectgebied is echter niet voldaan om de opmaak van een archeologienota te verplichten. Gezien de grootschalige ingreep van 126,42 m² en de mogelijke verwachting om archeologische restanten aan te treffen bij graafwerken, wordt de meldingsplicht benadrukt. De bouwheer dient deze vondsten en sporen, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan dit potentieel komen inschatten.”

Indien de aanvraag in aanmerking zou komen voor vergunning, zouden de voorwaarden uit het advies gekoppeld moeten worden aan de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode heeft de hoogst gelegen woonentiteit (app. 3.1) geen voldoende grote buitenruimte. Dit tweeslaapkamerappartement heeft 2 terrasjes waarvan het grootste slechts een oppervlakte heeft van 3,74 m². Deze oppervlakte is onvoldoende groot om voor het potentieel aantal bewoners als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Dit kan niet gunstig beoordeeld worden. In een nieuwe aanvraag kan onderzocht worden om de teruggetrokken daklaag meer achteruit te plaatsen, in functie van een grotere buitenruimte. Deze ingreep kan omwille van de noodzakelijke, ingrijpende wijzigingen op het plan, niet als voorwaarde worden opgenomen in voorliggende vergunning. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid is het pasverschil tussen het openbaar domein en de handelsruimte te groot. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning kan worden opgelegd de vloer van het gelijkvloers 5 cm lager uit te voeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 appartementen moeten 7 fietsenstallingen voorzien worden.

-          2 appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4;

-          1 appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 7 fietsen. Deze is bereikbaar met een fietslift.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en  een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 01 maart of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten