Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021080923 |
Gegevens van de aanvrager: | Said Boudhan met als adres Bergstraat 48 te 3920 Lommel |
Ligging van het project: | Landbouwstraat 67 te 2020 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 9 sectie I nrs. 0 en 2407F6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een handelspand met bijhorend appartement naar een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/11/1969: vergunning (18#52514) voor een verbouwing.
Vergunde en huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting: gelijkvloerse fietsenberging voor 4 fietsen.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een handelsgelijkvloers met bijhorend appartement naar een meergezinswoning met 3 woonunits;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 3 juni 2021 | 6 juli 2021 | Ongunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 3 juni 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 3 juni 2021 | 10 juni 2021 | Gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 2 juni 2021 | 14 juni 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 2 juni 2021 | 28 juni 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 2 juni 2021 | 3 juni 2021 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vergund geacht | 2 juni 2021 | 8 juni 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Hieraan wordt niet voldaan;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar. De aanvraag omvat een functiewijziging van een handelswoning naar een meergezinsgebouw. De woonfunctie is verenigbaar met woonomgeving van het Kiel.
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor Ondernemen en brengt gunstig advies uit voor wonen op het gelijkvloers:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
Echter voor wat betreft het omvormen van een eengezinswoning tot een meergezinswoning, wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd:
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.
De vergunde toestand toont een handelswoning met bovenliggende wooneenheid. De woning en de handelszaak kunnen niet apart functioneren aangezien er geen aparte inkom aanwezig is. De verticale circulatie naar de bovenliggende woning komt rechtstreeks uit in het handelsgelijkvloers. De stedelijke dienst Vermoeden van vergunning onderschrijft bovenstaande vaststelling. Het kadaster vermeldt een handelswoning met één woonentiteit en de woonkaarten bevestigen één woning.
De woning moet worden beschouwd als een te beschermen eengezinswoning en niet verder op te delen in meerdere wooneenheden.
Woninggrootte
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
De wooneenheden op het gelijkvloers en de eerste verdieping worden benoemd als studio’s. Een studio wordt echter gedefinieerd als een kleine zelfstandige woning die bestaat uit één verblijfsruimte. Die ene verblijfsruimte doet dienst als woon- en slaapkamer. Het grondplan van deze studio’s tonen echter een slaapgedeelte dat apart wordt gesitueerd van het woongedeelte. Tussenin bevindt zich telkens de badkamer. Deze planindeling is bedoeld voor een één-slaapkamerappartement. Beide wooneenheden hebben een netto-vloeroppervlakte van minder dan 60 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn strijdig met de goede ruimtelijke ordening.
Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft wordt gesitueerd in een omgeving waar overwegend eengezinswoningen voorkomen. Het volumetrie van het pand heeft ook alle kenmerken van een eengezinswoning. Het bestaande vergunde pand is slechts 4,50 m breed en heeft een bouwdiepte van 14 m op het gelijkvloers en de eerste verdieping naar analogie met de panden in de onmiddellijke omgeving. Het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 9 m op de tweede verdieping eveneens in overeenstemming met het referentiebeeld van de omgeving.
Bij een functiewijziging of een volume-uitbreiding moet de bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld conform artikel 10 van de bouwcode. In de gewenste toestand wordt het pand op het gelijkvloers uitgebreid tot op een bouwdiepte van 17 m. Deze bouwdiepte is niet kenmerkend voor de omgeving. Op de tweede verdieping wordt de bestaande vergunde getande uitbouw perceelsbreed dichtgebouwd. Deze getande uitbouw is al atypisch voor de omgeving. Door het verder uitbreiden van de uitbouw wordt de afwijking met het referentiebeeld verder versterkt. Door de uitbouw perceelsbreed uit te breiden wordt de lichttoetreding ten aanzien van het linker aanpalende pand verminderd. De uitbreidingen zijn noodzakelijk om het pand te kunnen opdelen in drie wooneenheden. Gezien de uitbreidingen afwijken van het referentiebeeld kan gesteld worden dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt. Het perceel is enkel geschikt voor de inrichting met een eengezinswoning.
Visueel-vormelijke elementen
De gelijkvloerse pui van de handelswoning wordt aangepast naar de achterliggende gewenste woonfunctie. Er worden twee smalle ramen voorzien omgeven door grijs parement. De grote raampartijen op de verdiepingen blijven behouden, enkel het schrijnwerk wordt vervangen. Het bestaande witgele parement op de verdiepingen blijft behouden.
De keuze voor de smalle ramen op het gelijkvloers geplaatst in grijs parement is afwijkend van de grote raampartijen op de verdiepingen omgeven door witgeel parement, waardoor de harmonische samenhang in de gevel zoek is en afwijkend van artikel 6 van de bouwcode. De aanvraag moet om die reden geweigerd worden.
Veiligheid in het algemeen
Omwille van het belang voor de brandveiligheid kan bij het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer geen vergunning worden verleend.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot
De inrichting van de terrassen op de verdiepingen creëren inkijk en privacyhinder ten aanzien van de omliggende panden die overwegend eengezinswoningen zijn. De aanvraag moet om die reden worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en functiewijziging van handelshuis naar meergezinswoning met 3 appartementen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Er worden twee bijkomende woongelegenheden voorzien. (2 x 1 =2)
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande behoefte van de handelsfunctie is 0 omdat het om een beperkte oppervlakte gaat (< 250 m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden:
2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4.
Er zijn 4 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers. Het gaat om een hangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaatsen.
De gang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening, en het ontbreken van een gunstig brandweeradvies.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 mei 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 2 juni 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 augustus 2021 |
Verslag GOA | 13 juli 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.