Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021086363 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Carlos Scheerders met als adres Gentplaats 4 te 2000 Antwerpen en de heer Viatcheslav Tchernokondratenko met als adres Acacialaan 1 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Jan van Gentstraat 2 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 11 sectie L nrs. 0 en 3732M |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een woning met kantoor tot twee appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID 6334) ‘Neorenaissance handelspand’;
- 12/06/1981: vergunning (18#81673) verbouwing bestaand gelijkvloers;
- 18/11/1912: bouwtoelating.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- kantoorfunctie op het gelijkvloers en een woning op de bovenliggende verdiepingen;
- pand van 4 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing.
Huidige toestand
- verkrot en langdurig leegstaand pand van 4 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing.
Gewenste toestand
- 2 grondgebonden eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 99 en 73 m²;
- aangepaste dakvorm van hoofdvolume en achterbouw;
- verbinding van hoofdvolume en achterbouw door middel van doorgetrokken vloerplaten;
- verlaging van de gelijkvloerse vloerplaat en toevoeging van een splitlevelplateau;
- behoud van de historische voorgevel.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van gelijkvloers kantoor naar wonen;
- vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 2;
- uitbreiden en verbouwen van het pand.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen | 10 juni 2021 | 14 juli 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 10 juni 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 10 juni 2021 | 12 juli 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 10 juni 2021 | 18 juni 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 10 juni 2021 | 29 juni 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor centrumfuncties (ce2).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Nieuw Zuid.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De aanvraag omvat een functiewijziging waarbij de gelijkvloerse kantoorruimte wordt omgevormd naar wonen. Het volledige pand krijgt een woonfunctie en is verenigbaar met het woongebied van de stadswijk Het Zuid.
Het pand is erg vervallen en wordt grondig gerenoveerd. Ondanks dat de laatst vergunde toestand niet geheel duidelijk is of het pand moet beschouwd worden als een kantoorwoning, kan de gelijkvloerse kantoorruimte volledig autonoom functioneren van de bovenliggende woning. Er zijn twee aparte inkomdeuren vanop het openbaar domein en er is sanitair en een kitchenette aanwezig in de kantoorruimte. De muur die op het plan van de laatst vergunde toestand in stippellijn werd aangegeven, werd effectief gerealiseerd. Er kan geoordeeld worden dat het pand opgesplitst kan worden in twee wooneenheden. Deze typologie past bij de woningtypologie in de onmiddellijke omgeving die minder geschikt is voor gezinswoningen door de aanwezigheid van horeca en de ligging langs de Zuidersingel.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Het pand wordt inpandig grondig verbouwd. De vloerniveaus van het hoofdvolume en de achterbouw worden met elkaar verbonden op dezelfde vloerpas. Het hellend dak van het hoofvolume wordt aan de achterzijde opgetrokken naar analogie met een verbouwing aan het aanpalende rechterpand.
Het perceel is op het maaiveldniveau volledig dichtgebouwd. Na de gelijkvloerse functiewijziging wordt er geen onbebouwde, open ruimte op het maaiveldniveau voorzien. De aanvraag is hiermee in strijd met artikel 27 van de bouwcode. De aanvrager motiveert deze afwijking in de beschrijvende nota. Gezien de specifieke ligging van het perceel binnen een bouwblok dat volledig is dichtgebouwd, kan het ontbreken van open ruimte op maaiveldniveau gunstig beoordeeld worden en wordt er met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan. Het rechtgetrokken deel van het dak van het hoofdvolume wordt bovendien ingericht als groendak waardoor een deel van het regenwater op het perceel vertraagd wordt afgevoerd.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand ligt in CHE-gebied en is aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed Neorenaissance handelspand. Het pand vormde oorspronkelijk samen met het aanpalende rechterpand één geheel. Er werd preadvies ingewonnen bij de stedelijke dienst monumentenzorg. Er is geen bezwaar bij de voorgestelde werken. De voorgevel blijft ongewijzigd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De gelijkvloerse verdieping in het hoofdvolume heeft een erg hoge interne hoogte. Om een volwaardig appartement te kunnen inrichten wordt de vloerplaat van het gelijkvloers verlaagd waardoor er een split-levelplateau kan ingeschoven worden in het hoge gelijkvloers. Het plateau trekt zich voor- en achteraan terug van de gevels waardoor er voldoende lichtinval naar het verzonken gelijkvloers gegarandeerd wordt.
E wordt geen septische put voorzien conform artikel 43 van de bouwcode desondanks de grondige wijzigingen aan de kelder. In de voorwaarden bij de vergunning moet worden opgenomen dat er een septische put moet voorzien worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van kantoor naar wonen. Het kantoor op het gelijkvloers wordt ingericht als appartement. De bovenliggende wooneenheid blijft behouden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’ Bovendien heeft de aanvraag betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
De bestaande parkeerbehoefte van het kantoor (35m²) bedraagt 0 (1,1ppl/100m²). Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (bouwcode, art. 29):
- 1 appartement met 1 slaapkamer : 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.
Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een septische put te voorzien, conform artikel 34 van de bouwcode;
3. 2 fietsenstalplaatsen te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 mei 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 10 juni 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 9 augustus 2021 |
Verslag GOA | 19 juli 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. een septische put te voorzien, conform artikel 34 van de bouwcode;
3. 2 fietsenstalplaatsen te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.