2021_CBS_04916 - Omgevingsvergunning - OMV_2021040279. Pastoor Van de Wouwerstraat 2. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/05/1930: toelating (1275#307) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 346 m²;

-          bouwvolume: hoekpand in besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder mansardedak;

-          gevelafwerking: bruine baksteen met witte bepleistering en erkers met rijkelijke detaillering.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie: kantoor;

-          gevelafwerking: voorzien van een helling voor toegankelijkheid.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een eengezinswoning naar kantoor met aanpassingen voor toegankelijkheid.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Hellingen:
  er wordt een helling voorzien met een lengte van circa 8 meter die een niveauverschil van circa 54cm overbrugt, wat overeenstemt met een hellingspercentage van 6,75%.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-         Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een nieuwe kleinschalige kantoorontwikkeling op een niet-strategische kantoorlocatie. Dit is in principe inpasbaar binnen woongebied.

Echter betreft het gebouw een ruime eengezinswoning met tuin. Het sublimeren van de woonfunctie is niet aanvaardbaar. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

In uitzonderlijke gevallen kan een huis toch gesupprimeerd worden omwille van een uitbreiding van een naastliggende economische activiteit of gemotiveerd worden vanuit een maatschappelijk nood.

De bouwheer geeft in de beschrijvende nota volgende ambitie, programma en werking mee: “Het Expertisecentrum Dementie Vlaanderen is een vereniging zonder winstuitkering en een door de Vlaamse overheid erkende partnerorganisatie. Zij ontstond op 17/12/2007, mede op vraag van de Vlaamse minister van Welzijn, Volksgezondheid en Gezin met als doel kennis te verstrekken over dementie aan professionele zorgactoren en informele zorgverleners. Dit gebeurt via opleiding en vorming bij thuis- en ouderenzorgvoorzieningen. Ook wordt er beleidsmatig gewerkt, bijvoorbeeld door het schrijven van adviezen voor huisartsen (cfr www.huisartsendementie.be) of het beïnvloeden van het gezondheidsbeleid (dementieplan).(…)

De werking verdient een huiselijke omgeving omdat er geen commercieel doel wordt nagestreefd. Het centrum wordt voor ongeveer 60% gesubsidieerd door de Vlaamse overheid en staat ten dienste van vooral zorgprofessionals die telefonisch, per mail of videoconferentie bij het Expertisecentrum Dementie Vlaanderen terecht kunnen. Naast de professionele thuis- en ouderenzorg zijn ook artsen, apothekers, ziekenhuizen een belangrijke partner waarmee samengewerkt wordt. De vergaderingen met deze actoren gebeuren via teleconferentie of in de respectievelijke voorzieningen. (…)

Voor de doelgroep mantelzorgers van personen met dementie staan we eveneens, telefonisch of op afspraak ter beschikking voor persoonlijk advies. Dit gebeurt momenteel zelden, maar het kan zeker voor mensen die in de buurt wonen en die ons willen spreken. De nood rond psycho-educatie is immers hoog bij een sterk aangroeiende groep mensen met dementie in onze samenleving. In de buurt is er geen dergelijk aanbod, maar we merken wel de nood voor een rustig gesprek. Op die manier zouden we vanuit een bijzonder rustige ingesteldheid ook lokale bewoners kunnen ondersteunen en informeren en van waarde kunnen zijn. (…)

De medewerkers vertegenwoordigen 5,5 FTE. De huidige vrijwilligster ondersteunt online de werking (communicatie) en komt niet ter plaatse. Alle medewerkers komen of per fiets of met het openbaar vervoer, met uitzondering van de directeur. Er is geen parkeerbehoefte. Extern bezoek (dat zeer beperkt is) wordt gevraagd om met het openbaar vervoer te komen en dat wensen we in de toekomst ook gelet op de ligging bij de tramhalte Fruithoflaan/Pulhof en de nabijheid van het station Mortsel Deurnesteenweg. (…)

Het Expertisecentrum Dementie Vlaanderen werd ook erkend als Goed Doel door de Koning Boudewijnstichting (…).”

Hieruit blijkt het maatschappelijk doel van de invulling van de kantoren.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevels blijven ongewijzigd.

De nieuwe toegang tot de voordeur en de helling worden voorzien in zichtbeton met balustrade in zwart gelakt staal. Deze materialisatie sluit aan bij de architectuur van de bestaande woning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: In het geval van een gunstige beoordeling voor de functiewijziging dienen er minstens 2 (=145m² * 1,25/100m²) interne, afsluitbare fietsstalplaatsen voor personeel voorzien te worden. Deze werden niet voorzien in de huidige aanvraag. Er worden wel 10 niet-overdekte fietsstalplaatsen in de tuin ingetekend zowel voor personeel als voor bezoekers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een helling te voorzien conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;

3.      minstens 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen te voorzien voor personeel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.