Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020159982 |
Gegevens van de aanvrager: | NV K.V. met als contactadres Plantinkaai 5 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Verschansingstraat 40 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 11 sectie L nrs. 0 en 3672E3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en herinrichten van een gebouw met magazijn en 2 ateliers naar vrijetijdsvoorziening en 4 appartementen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/04/2019: proces-verbaal (11002_2019_9237_APO) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van het gebouw zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen en het uitvoeren van werken in strijd met stedenbouwkundige vergunning;
- 10/03/2016: vergunning (20153166) voor het verbouwen en het opsplitsen van één magazijn in één magazijn en twee ateliers.
Vergunde/vergund geachte toestand
- gebouw met functie bedrijvigheid (opslagruimte/atelier);
- hoofdvolume bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;
- bouwdiepte:
- buitenruimte van 11,7m²;
- gevelafwerking voorgevel:
Huidige toestand
- functie en bouwvolume:
- bouwdiepte en buitenruimte overeenkomstig vergunde toestand;
- gevelafwerking voorgevel:
Gewenste toestand
- meergezinsgebouw met 4 woningen:
- hoofdvolume bestaande uit 4 bouwlagen onder mansardedak;
- bouwdiepte en buitenruimte overeenkomstig vergunde toestand;
- gevelafwerking voorgevel:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van bedrijvigheid (magazijn) naar dagrecreatie (vrijetijdsvoorziening);
- wijzigen van de functie van de bovenliggende verdiepingen van bedrijvigheid (opslagruimte) naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 4;
- toevoegen van een 5de bouwlaag (mansarde dak);
- regulariseren van de wijzigingen aan de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 11 maart 2021 | 26 mei 2021 | Geen advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 11 maart 2021 | 23 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 11 maart 2021 | 1 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
PROXIMUS | 11 maart 2021 | 7 april 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
TELENET | 11 maart 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 11 maart 2021 | 26 maart 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 11 maart 2021 | 16 maart 2021 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 11 maart 2021 | 23 maart 2021 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 11 maart 2021 | 3 mei 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 2: zone voor wonen - (wo2).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn en bouwdiepte
Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld. Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van verbouwing met volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.
de bouwdiepte is niet in harmonie met de kenmerkende bouwdiepten in de omgeving en houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
- 2.1.11.2 Terrassen op platte daken
terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume.
Het terras op de 4de verdieping valt niet in dit toegestane bouwvolume;
- 2.2.1 Draagkracht
het project overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
- 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen
Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De harmonieregel, zoals beschreven in punt 2.1.2 en 2.1.3 kan door de bepaling van de achtergevelbouwlijn meer open ruimte opleggen.
De open ruimte op het perceel is beperkt (5%) en neemt niet toe.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
de draairuimte achter de deur van het toilet op het gelijkvloers is niet voldoende.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de bouwdiepte is niet in harmonie met de kenmerkende bouwdiepten in de omgeving en houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn. De enige onbebouwde zone is de tuin achteraan van 11,7m², hetgeen overeenkomt met circa 5%;
er wordt geen fietsstalplaats voorzien voor het personeel van de dagrecreatie;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft een functiewijziging van een gebouw met magazijn en 2 ateliers naar vrijetijdsvoorziening op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen.
De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseert de functiewijziging gunstig, op voorwaarde dat deze gecombineerd wordt met een ontpitting van het perceel. De dienst geeft ook aan dat de beschrijvende nota van de aanvraag enkele onduidelijkheden bevat ten opzichte van de plannen. Zo is er sprake van een gelijkvloers appartement, hetgeen niet te zien is op de plannen.
Dit advies wordt bijgetreden:
- de functie is inpasbaar;
- de plannen worden beoordeeld. Zij primeren op de beschrijvende nota;
- een noodzaak tot ontpitting wordt verder in dit verslag gemotiveerd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het volume van het pand is opmerkelijk groot ten opzichte van de kenmerkende bebouwing in de omgeving. Het hoofdvolume bestaat uit 4 bouwlagen waarbij de kroonlijsthoogte zich dan wel inpast in deze van de buurpanden, de diepte van het volume (> 18 m) doet dat niet. Achter dit volume bevindt zich nog een achterbouw van 2 bouwlagen waardoor het perceel vrijwel volgebouwd is en de bouwdiepte van het gelijkvloers en de 1ste verdieping meer dan 30 m bedraagt.
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor het ruimtegebruik ongewijzigd blijft. Het RUP en de bouwcode stellen echter dat bij verbouwingen en functiewijziging het volume en de voorziene open ruimte herbekeken kan worden in functie van harmonie en draagkracht.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het behoud van het forse volume zoals voorgesteld:
- de bestaande en vergunde bouwdiepte op het gelijkvloers en op de 1ste verdieping (> 30 m) is niet in harmonie met de bebouwing in de omgeving (RUP, art. 2.1.3 en bouwcode, art. 6 en 10);
- de lichtinval, bezonning en leefbaarheid voor de voorziene vrijetijdsvoorziening en de woonfunctie in het pand is door de grote bouwdiepte onvoldoende (RUP, art. 2.1.3 en bouwcode, art. 6 en 10);
- het bouwvolume beperkt de lichtinval, bezonning en leefbaarheid binnen het bouwblok, wat ook blijkt uit een ingediend bezwaarschrift (RUP, art. 2.2.1 en bouwcode, art. 6 en 10);
- de open ruimte op het perceel is te klein. Conform artikel 27 van de bouwcode moet bij een functiewijziging minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De open ruimte bedraagt circa 11,7m², hetgeen overeenkomt met circa 5%. Dit is onvoldoende.
Omwille van deze onverenigbaarheden met geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. De bouwdiepte, op alle verdiepingen, dient beperkt te worden zodat het gebouw zich integreert in de omgeving, meer licht en lucht voorziet in het eigen gebouw en in de naburige panden en tuinen en er meer open ruimte creëert. Open binnengebieden zijn bepalend voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van de ruimere omgeving. Ze brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht.
Het hoofdvolume wordt in de hoogte uitgebreid door de toevoeging van een mansardedaklaag waarin een woongelegenheid voorzien wordt. De toename van de bouwhoogte is ruimtelijk aanvaardbaar. In de straat zijn heel wat panden met drie bouwlagen en een mansardedaklaag aanwezig.
Op de 1ste, 2de en 3de verdieping worden inpandige terrassen voorzien. Het nieuwe terras op de 4de verdieping wordt op een plat dak voorzien en wordt beschouwd als een extra bouwvolume. Dit terras valt niet binnen het toegelaten bouwvolume (RUP, art. 2.1.11.2). Een terras kan op deze verdieping enkel in aanmerking komen voor vergunning indien het inpandig voorzien wordt.
Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten
De werken situeren zich in een zone die volgens het RUP werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Vanuit de dienst monumentenzorg is er geen bezwaar tegen het toevoegen van de dakverdieping. De mansardedaklaag is een kenmerkende dakvorm in de omgeving.
Verder wenst de aanvrager met voorliggende aanvraag de voorgevelwijzigingen te regulariseren. De vergunde gevelbekleding in gele gevelsteen en het wit houten buitenschrijnwerk werd zonder voorafgaandelijke vergunning aangepast. In de bestaande toestand is de voorgevel afgewerkt met witte gevelsteen en zwart aluminium buitenschrijnwerk. De voorgevelwijzigingen zijn qua materiaal en kleurstelling aanvaardbaar, gelet op de inpasbaarheid in het straatbeeld. Ook de gewijzigde indeling van het vitrineraam kan gunstig geadviseerd worden omdat ze aangepast is aan de nieuwe achterliggende functie en het bevorderlijk is voor het contact met de straat.
De achtergevel wordt bepleisterd en geschilderd in antraciet. Een lichte kleurstelling van de gevels is wenselijk omwille van de stedelijke opwarming en de beeldkwaliteit. Indien de aanvraag vergund zou worden, dient een lichte kleurstelling van de achtergevel opgenomen te worden als voorwaarde.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Zoals hierboven reeds vermeld, is de bestaande bouwdiepte niet kenmerkend in de omgeving en dient het perceel ontpit te worden om het gebruiksgenot van het pand en de gewenste functies te optimaliseren. De bestaande gelijkvloerse bouwdiepte en de bouwdiepte van het appartement op de 1ste verdieping zorgen er voor dat er onvoldoende daglicht kan binnenvallen in de centraal gelegen ruimten op deze verdiepingen. Dit is niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 24). Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.
De aanvraag dient daarom geweigerd te worden. Wonen is enkel mogelijk indien de bouwdiepte beperkt wordt tot een kenmerkend diepte voor woonfuncties in de omgeving.
De woning in de daklaag kan niet gunstig geadviseerd worden omwille van de grootte en het gebrek aan een buitenruimte.
Het appartement heeft een netto vloeroppervlakte van circa 55 m². Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Gesteld wordt dat er op een oppervlakte kleiner dan 60 m² onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.
Daarnaast beschikt de woning niet over een buitenruimte. De voorziene buitenruimte komt immers niet in aanmerking voor vergunning. Deze dient zich, zoals eerder gemotiveerd, inpandig in het dakvolume te bevinden. Dit verkleint de vloeroppervlakte nog meer. Om de draagkracht van het gebouw niet te overschrijden wordt aanbevolen om eerder een duplexappartement te voorzien (3de verdieping + daklaag) dan een kleine, bijkomende woning.
Wat betreft de vrijetijdsvoorziening op het gelijkvloers is het publiek toegankelijke toilet niet voorzien conform artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Er is immers onvoldoende draairuimte voorzien. Van dit voorschrift kan met betrekking tot gebruiksgemak niet afgeweken worden.
Omdat bij deze verbouwingen tevens het afvoerstelsel van afval- en hemelwater wordt aangepast, dient hier conform artikel 43 van de bouwcode een septische put voorzien te worden met een inhoud van minstens 8.250 liter. Uit de plannen blijkt dat er septische put voorzien is met slechts een inhoud van 3000 liter.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van magazijn en ateliers naar dagrecreatie en wonen. Het magazijn op het gelijkvloers wordt omgevormd naar dagrecreatie. De bovenliggende ateliers worden ingericht als 4 appartementen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor dagrecreatie van een beperkte omvang (165m²) wordt in het centrum van de stad geen parkeerbehoefte opgelegd. Er zijn voldoende publieke parkings in de omgeving en het pand is goed te bereiken met het openbaar vervoer.
De werkelijke parkeerbehoefte is 4.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het magazijn van 190m² heeft een parkeerbehoefte van 1 (0,65ppl/100m² cf. CROW). In het magazijn is er zeker plaats voor 1 auto. Deze plaats wordt dus niet bijgesteld. De atelierruimten van in totaal 490m² op de verdiepingen hebben een parkeerbehoefte van 6 (1,35ppl/100m² cf. CROW).
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 6. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 6 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de 4 appartementen moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden:
1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2
3 appartementen met 2 slaapkamers = 3 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 9
Ook voor de dagrecreatie moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (0,60/100m²).
Er wordt een fietsenberging voorzien in de gang op het gelijkvloers met 11 plaatsen in een hangsysteem. De fietsenberging voorziet niet in het aantal noodzakelijke fietsstalplaatsen en over de geschikte fietsenstallingen (bouwcode, art. 29). Minstens de helft van het aantal nodige plaatsen dient voorzien te worden als een gewone lage fietsstalplaats. Dit is noodzakelijk omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 februari 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 11 maart 2021 |
Start openbaar onderzoek | 22 maart 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 20 april 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 24 juni 2021 |
Verslag GOA | 10 juni 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
22 maart 2021 | 20 april 2021 | 1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
1. Bouwvolume: het gelijkvloers en de eerste verdieping zijn in het verleden fors uitgebouwd waardoor vrijwel het volledige perceel is volgebouwd. Hierbovenop wil de aanvrager een bijkomende bouwlaag toevoegen als daklaag. Het bouwvolume doet het bouwblok dichtslibben, de woonkwaliteit in het pand verlagen en past niet in de omgeving. Concreet wenst de bezwaarindiener een ontpitting en vergroening van het perceel zodat er minder bezwaar is tegen de nieuwe bouwlaag.
Beoordeling:
Het bezwaar is deels gegrond. In dit bezwaar wordt verwezen naar het bestaande extensief bouwvolume dat niet in harmonie is met de omgeving. De historisch gegroeide bestaande footprint van het gebouw is niet langer in overeenstemming met de nieuwe functies die in het pand worden voorzien. Een ambitieuze ontpitting van het perceel moet licht, lucht en groen brengen in het bouwblok en een minimum aan comfort van de woningen en de gelijkvloerse dagrecreatie creëren. Een bijkomende vierde bouwlaag is qua bouwhoogte wel aanvaardbaar in de omgeving.
2. Schending privacy: het nieuwe terras horende bij de nieuwe woonentiteit op de vierde verdieping wordt voorbij de kenmerkende achtergevellijn gebouwd en is niet wenselijk omwille van privacy en vermindering van lichttoetreding. Op de nieuwe mansardedaklaag wordt een groendak voorzien. De bezwaarindiener geeft aan dat dit geen dienst mag doen als terras. Alle terrassen moeten binnen de huidige bebouwingscontouren gerealiseerd worden om de privacy van de omwonenden te waarborgen.
Beoordeling:
Het bezwaar is deels gegrond. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. Het terras op de vierde verdieping voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten. Het terras op het plat dak wordt als een bijkomend volume beschouwd, zoals beschreven in het ruimtelijk uitvoeringsplan, en komt inderdaad verder dan de achtergevellijn van de aanpalenden. Deze volume uitbreiding is vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar.
Verder wordt verwezen naar het groendak. Dit terras is niet toegankelijk en veroorzaakt dan ook geen privacyhinder voor de omwonenden.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.