2021_CBS_04899 - Omgevingsvergunning - OMV_2021019011. Klamperstraat 36-38. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/12/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-          20/11/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-          04/09/2020: kwaliteitskamer architectuur;

-          23/06/1972: vergunning (18#54665) voor een uitbreiding;

-          24/12/1971: vergunning (18#54328) voor het uitbreiden van een stapelplaats na afbraak van woningen;

-          28/04/1967: toelating (18#49590) voor een verbouwing;

-          08/02/1963: toelating (18#44763) voor een verbouwing;

-          13/08/1931: toelating (1931#39960) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          22/11/1924: toelating (1924#19556) voor het overdekken van 2 werkplaatsen;

-          16/01/1924: toelating (1924#17336) voor een magazijn en bijzondere goot.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand met industrie, bedrijvigheid en kantoren;

-          linkerdeel van het pand bestaat uit 5 bouwlagen met plat dak;

-          rechterdeel van het pand bestaat uit 2 hoge bouwlagen met plat dak;

-          linkerdeel bestaat op het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping uit industrie en bedrijvigheid;

-          linkerdeel bestaat op de derde en vierde verdieping uit kantoren;

-          rechterdeel bestaat uit industrie en bedrijvigheid;

-          voorgevels zijn afgewerkt met rode gevelsteen, wit te schilderen metselwerk, natuurstenen plint, fronton met belettering, witte lateien, rollagen in metselwerk, natuursteen, wit pleisterwerk, tegels, grijze beton, traliewerk, stalen muurankers en buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          pand met industrie, bedrijvigheid en kantoren;

-          linkerdeel van het pand bestaat uit 5 bouwlagen met plat dak;

-          rechterdeel van het pand bestaat uit 2 hoge bouwlagen met plat dak;

-          linkerdeel bestaat op het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping uit industrie en bedrijvigheid;

-          linkerdeel bestaat op de derde en vierde verdieping uit kantoren;

-          rechterdeel bestaat uit industrie en bedrijvigheid;

-          voorgevels zijn afgewerkt met rode gevelsteen, wit te schilderen metselwerk, natuurstenen plint, fronton met belettering, witte lateien, rollagen in metselwerk, natuursteen, wit pleisterwerk, tegels, grijze beton, traliewerk, stalen muurankers en buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          pand met industrie, bedrijvigheid en kantoren;

-          linkerdeel van het pand bestaat uit 6 bouwlagen met plat dak;

-          rechterdeel van het pand bestaat uit 2 hoge bouwlagen met plat dak;

-          tussen beide delen is een patio gesitueerd op de derde en vierde verdieping;

-          linkerdeel bestaat op het gelijkvloers, eerste en tweede verdieping uit industrie en bedrijvigheid;

-          linkerdeel bestaat op de derde, vierde en vijfde verdieping uit kantoren;

-          rechterdeel bestaat uit industrie en bedrijvigheid;

-          voorgevels zijn afgewerkt met rode gevelsteen, wit te schilderen metselwerk, antracietkleurig geprofileerde staalplaten, fronton met belettering, witte lateien, rollagen in metselwerk, natuursteen, wit pleisterwerk, tegels, grijze beton, witte aluminium platen, aluminium dakrandprofielen, witte balkons in staal, metalen en glazen borstweringen, stalen muurankers, poorten met transparante elementen en antracietkleurig en wit buitenschrijnwerk in aluminium

-          op het gelijkvloers is links een hoogspanningscabine/distributiecabine gesitueerd.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van het pand om een centrale patio te maken op de derde en vierde verdiepingen;

-          uitbreiden van het linkerdeel van het pand met een vijfde verdieping;

-          renoveren van het pand;

-          renoveren van de voorgevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - bouwblokproject en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 Algemene bepalingen: de toegangsdeuren dienen een niveauverschil van maximaal 2 cm bij de overgang tussen binnen- en buitenruimtes te hebben, dit is niet het geval bij 1 van de toegangsdeuren van de fietsenberging;
• Artikel 26 Draairichting: op de vijfde verdieping draait de deur naar het aangepaste toilet naar binnen open in plaats van naar buiten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de deuren van lokaal P.00.07 en P.00.08 die grenzen aan het openbaar domein en die zich geheel of gedeeltelijk bevinden beneden 2,60 meter boven het aangrenzende maaiveld, draaien open over het openbaar domein;
• Artikel 16 Technische uitsprongen: de luchtgroep technieken wordt niet op het hoogst gelegen dak geplaatst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft geen functiewijziging.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de beperkte wijzigingen aan het volume zoals voorgesteld. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

De gebouwen Klamperstraat 36-38 waarvoor nu een aanvraag wordt ingediend maken deel uit van een project waarbij in het voortraject ook de aangrenzende percelen betrokken waren. Deze laatste zijn opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Dat is niet het geval voor de panden Klamperstraat 36-38. Niettemin werd door de aanvrager een erfgoednota opgemaakt die betrekking heeft op het gehele projectgebied en waarbij bleek dat ook de panden op nr. 36 en 38 een belangrijke historische en industrieel-archeologische erfgoedwaarde hebben.

Het advies van Monumentenzorg luidt als volgt: “De voorgevels van het pakhuis langs de Klamperstraat en Tulpstraat worden in hun oorspronkelijke toestand hersteld. De betegelde voorgevel van de hoge volumes langs de Klamperstraat wordt tevens hersteld en opgefrist. Langs de Tulpstraat heeft de gevel van de hoge volumes een bakstenen afwerking. Voor de hoge volumes is het aangewezen de oorspronkelijke gevelafwerking te behouden en niet te overschilderen, zeker niet aan de Tulpstraat waar het spel met materialen voor een eigenheid van de bestaande architectuur zorgt. De ambitie om de gevel van de hoge volumes langs de Tulpstraat en de Klamperstraat te voorzien van gevelschilderingen wordt niet onderschreven. Voor het aanbrengen van gevelschilderingen wordt de nodige terughoudendheid gevraagd. Herneming van de historische opschriften op de frontons zorgt voor een meerwaarde die het historisch belang van het complex als zetel van John Martin extra in de verf zet.

De sloop van het in 1931 toegevoegde volume tussen de historische pakhuizen centraal op het perceel zorgt voor een meerwaarde waarbij de binnengevels beter leesbaar worden.

De oorspronkelijke volumes met erfgoedwaarde worden in het ontwerp in belangrijke mate gerespecteerd.

Het schrijnwerk van de volledige buitenschil, overwegend uitgevoerd in hout, wordt vervangen. Er wordt gekozen voor nieuw schrijnwerk in aluminium, wit in de gevels van de hoge volumes en antraciet voor de gevels van de pakhuizen. Op deze manier krijgen de pakhuizen en de hoge volumes hun eigen identiteit in het gevelbeeld. Bij de vervanging van het schrijnwerk in de oude volumes dient de kleinhoutverdeling, typisch voor de architectuur van dergelijke pakhuizen, hernomen te worden. Een slanke profilering van het schrijnwerk is een meerwaarde. De vervanging van houten schrijnwerk door aluminium is in deze industriële context aanvaardbaar.

Vermits het om industriële gebouwen gaat wordt de erfgoedwaarde voldoende gerespecteerd en kunnen de (grondige) aanpassingen gunstig beoordeeld worden.”

Aan de voorwaarde met betrekking tot schrijnwerk wordt voldaan.

Met betrekking tot het schilderen van de gevel in de Tulpstraat werd ook al volgende opmerking gemaakt door de Kwaliteitskamer: “Met betrekking tot de gevelschilderingen wordt bij ontbreken van een concreet voorstel nog geen advies verleend. De kwaliteitskamer vraagt hier een apart traject voor op te stellen. Mogelijk kan dit uitgewerkt worden door een kunstenaar? Vereist wordt dat de schildering de kwaliteit van de buurt ondersteund.”

In functie hiervan zal de schildering van de gevel in de Tulpstraat worden uitgesloten.

Milieu

Uit het dossier blijkt dat een nieuwe hoogspanningscabine geplaatst wordt. De transformator werd niet openomen in de aanvraag, alhoewel het wel als ingedeelde inrichting aanzien wordt. De opname van de transformator zal nog onderwerp moeten uitmaken van een afzonderlijk vergunnings- of meldingsprocedure.

Afhankelijk van de concrete invulling van de ateliers is het mogelijk dat voor de uitgevoerde activiteiten eveneens een omgevingsvergunning moet bekomen worden door de exploitant.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 18 van de verordening toegankelijkheid. Zo heeft de meest linkse toegangsdeur naar de fietsenberging ter hoogte van de Klamperstraat een niveauverschil van meer dan 2 cm bij de overgang tussen binnen- en buitenruimte. Gezien echter 2 toegangsdeuren voorzien zijn waarvan de 2de  wel voldoet aan de verordening toegankelijkheid kan een afwijking toegestaan worden.

De aanvraag is ook strijdig met artikel 26 van de verordening toegankelijkheid. Zo draait de deur naar het aangepaste toilet naar binnen open in plaats van naar buiten op de vijfde verdieping. In voorwaarde wordt opgelegd deze deur naar buiten te laten draaien conform artikel 26 van de verordening toegankelijkheid.

Verder is de aanvraag strijdig met artikel 16 van de bouwcode. Zo wordt de luchtgroep technieken niet op het hoogst gelegen dak geplaatst. De ventilatiegroep wordt samen met een technisch lokaal op het dak geplaatst aansluitend aan de centrale kern. Gezien de luchtgroep geplaatst wordt achter de verhoogde dakrand en voorzien wordt van een akoestisch scherm is de visuele hinder voor het straatbeeld alsook de lawaaihinder voor de omwonenden verwaarloosbaar waardoor een afwijking kan toegestaan worden.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag een bouwtechnische renovatie betreft zonder functiewijziging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deur naar het aangepaste toilet naar buiten te laten draaien conform artikel 26 van de verordening toegankelijkheid;

3.      de deuren van lokaal P.00.07 en P.00.08 ook naar binnen te laten open draaien en enkel over het openbaar domein te laten opendraaien bij calamiteiten;

Uitsluiting

4.      het schilderen van de baksteengevels in de Tulpstraat.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

De aanvraag omvat fase 1 van de renovatie en herontwikkeling van de voormalige John Martin site in Antwerpen Noord. Fase 1 omvat het renoveren en uitbreiden van de kantoren en ateliers in het pand van de voormalige brouwerij John Martin. De bruto vloeroppervlakte (BVO) aan kantoren is in de nieuwe toestand met 1.625 m² groter dan het criterium van 1.500 m² in het kaderbesluit. In de huidige toestand zijn er echter reeds 1.639 m² aan kantoren vergund. Aangezien de bestaande vergunde toestand in mindering wordt gebracht bij de berekening van het normbedrag voor de SOK komt dit normbedrag zodoende op nul euro.

In deze fase is er dan ook geen SOK verschuldigd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten