2021_CBS_04926 - Omgevingsvergunning - OMV_2021060121. Gitschotellei 277A. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/11/1964: vergunning (180#3723) voor het bouwen van een appartementsgebouw met 3 verdiepingen.

Vergunde en huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          3 appartementen met een gelijkvloerse garage en bergruimtes.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse uitbreiding plus omvorming naar een appartement;

-          uitpandige terrassen achteraan op de verdiepingen;

-          gewijzigde en geïsoleerde voorgevel;

-          dakterras op het hoofdvolume.

Inhoud van de aanvraag

-          het gelijkvloers wordt perceelsbreed verlengd tot dezelfde bouwdiepte als de linkerbuur;

-          de garagefunctie verdwijnt en er worden 2 gemeenschappelijke fietsenbergingen ingericht plus een éénslaapkamer-appartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 67m²;

-          de 3 bovenliggende appartementen worden voorzien van een uitpandige terras-uitbreiding;

-          links achteraan op de 1ste verdieping wordt de scheidingsmuur verhoogd;

-          op het dak van de 3de verdieping wordt een gemeenschappelijk dakterras aangelegd omringd door stroken groendak;

-          in functie van de toegang naar het dakterras wordt het bestaand dakvolume beperkt uitgebreid;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met donker- en lichtgrijze, keramische tegels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De bestaande parkeerplaats op het gelijkvloers verdwijnt.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande garage op het gelijkvloers wordt gesupprimeerd en omgevormd tot een één-slaapkamerappartement. De bovenliggende drie twee-slaapkamerappartementen worden intern aangepast. Het aantal woongelegenheden van de voorliggende meergezinswoning wijzigt dus van drie naar vier. De Gitschottelei is gekenmerkt door voornamelijk meergezinswoningen in eerder grote bouwvolumes. De draagvlak van het voorliggende perceel wordt door het creëren van een extra woongelegenheid niet overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers wordt uitgebreid van 15,60 m (gelijk aan de bouwdiepte van de rechterbuur) naar een bouwdiepte van 18,70 m (gelijk aan de bouwdiepte van de linkerbuur). Op de bovenliggende verdiepingen worden enkel de bestaande dakterrassen uitgebreid. Voor de 1ste verdieping tot een totale bouwdiepte van 18,50 m en voor de 2de en 3de verdieping tot een totale bouwdiepte van 17 m. Op het dak wordt de bestaande en vergunde machinekamer uitgebreid tot het ongeveer het dubbele van het volume om zo een toegangstrap te voorzien tot het gemeenschappelijke dakterras bovenaan. In de Gitschotellei zijn wel meerdere dakvolumes aanwezig bovenop het platte dak. Het uitbreiden van dit dakvolume om zo toegang te bieden aan een gemeenschappelijk dakterras is stedenbouwkundig aanvaardbaar mits de privacy niet in het gedrang komt. De gewenste volume uitbreiding van voorliggende aanvraag is toelaatbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt aangepast door lichtgrijze tegels te voorzien op de drie bovenste bouwlagen en donkergrijze tegels te voorzien in de gevelplint. De ramen op de bovenste drie bouwlagen worden omkaderd in donker grijs aluminium. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in aluminium in een donker grijze kleur. Het toepassen van tegels in een stedelijke omgeving is eerder atypisch. Toch wordt de voorgevel voldoende gedetailleerd en is er voldoende aandacht voor kwaliteit. De voorgevel wordt visueel dan ook niet als storend ervaren in de Gitschotellei, waar ook enkele voorgevels in geglazuurde steenstrips voorkomen. Bovendien wordt een lichte tint, op de bovenste drie bouwlagen, als gunstig bevonden omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde.

De achtergevel wordt voorzien van wit pleisterwerk met wit aluminium buitenschrijnwerk en witte stalen balustrades voor de terrassen. Aangezien de achtergevel zuidelijk georiënteerd is zorgt een lichte achtergevel voor een beperkte warmteopname en - uitstraling.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bestaande appartementen op de verdiepingen worden beperkt gewijzigd door de keuken meer te betrekken bij de woonkamer en de terrassen te vergroten. Het nieuwe appartement op het gelijkvloers heeft een ruime indeling en voldoende lichtinval. De woonkwaliteit is hier voldoende, voornamelijk door de eerder grote achterliggende achtertuin, waar voldoende connectie met gemaakt wordt. Omwille van het verdwijnen van deze achtertuin voor de bovenliggende appartementen werd een gemeenschappelijk dakterras op het platte dak voorzien van het hoofdvolume.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voldoen aan het advies van Fluvius;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten