2021_CBS_04895 - Omgevingsvergunning - OMV_2020170735. De Pretstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten;

-          gebouw van 3 traveeën en 3 bouwlagen onder zadeldak, met aanbouw langsheen linker perceelgrens van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          bepleisterde voorgevel met wit houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten;

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 63 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m²;
• 1 duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;

-          bouwvolume:

• gedeeltelijke afbraak achteraan het bestaande volume;
• gelijkvloerse perceelbrede uitbouw tot circa 16,5 meter;

-          gevelafwerking: conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van de achterbouw;

-          herinrichten van een bestaand meergezinsgebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
het dakterras ter hoogte van de 1ste verdieping komt voorbij de kenmerkende bouwdiepte;

-          Bijzondere voorschriften, artikel 1 Zone voor wonen, 1.2.1 Bouwdiepte:
de maximale bouwdiepte bevindt zicht op minder dan 5 meter van de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de inrichting van een dakterras ter hoogte van de 1ste verdieping voorbij de kenmerkende bouwdiepte is niet kenmerkend;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse geveluitsprongen:
  het gewenste dakterras ter hoogte van de 1ste verdieping ligt niet binnen een hoek van 45° vertrekkende van de kruising van de perceelgrens en de achtergevel;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de doorgang van de gelijkvloerse keuken naar de voorliggende leefruimte bedraagt minder dan 1,5 m en wordt dus beschouwd als een afzonderlijk lokaal zonder rechtstreekse luchttoevoer;
• artikel 43 Septische putten:
  de dimensionering van de septische put is onvoldoende voor 8 gebruiksequivalenten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Hoewel het ten zeerste wordt geapprecieerd dat de drie bestaande wooneenheden grondig worden gerenoveerd en voorzien van privatieve buitenruimtes, dient opgemerkt dat het niet aanvaardbaar is een buitenruimte te voorzien op het dak van de gelijkvloerse aanbouw.

Terrassen voorbij de kenmerkende bouwdiepte van het hoofdgebouw zijn niet kenmerkend. De aanwezigheid van een hoger opgaande scheidsmuur in functie van een bestaande constructie op het aanpalend perceel maakt dit terras niet meer aanvaardbaar. Het vergunnen van dit terras zou de ontwikkelings- en ontpittingsmogelijkheden op het aanpalend perceel hypothekeren. De gebouwen kenmerken zich immers door een entresolvolume over de halve perceelsbreedte.

De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en mits uitsluiting van het terras op de eerste verdieping, in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Dit dak kan uitgevoerd worden als een niet toegankelijk groendak, wat als zicht vanuit de woning ook een kwaliteit is.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens het vervangen van de beglazing in het buitenschrijnwerk, ongewijzigd.

Bodemreliëf

De open ruimte achteraan wordt 70 cm verlaagd en sluit hierdoor aan op de aangrenzende binnenruimte. De door de aanvrager vermelde reden tot verlaging van de tuinzone kan echter niet aanvaard worden;

Door de vloerplaat van de achterbouw plaatselijk te verlagen (70 cm lager dan het maaiveld) kan er op het nieuwe dak een terras ingericht worden voor het bovenliggende appartement.

De linker- en rechtertuinmuur worden ook verlaagd zodat de hoogte van de tuinmuur tot de verlaagde tuinzone aan linker- en rechterzijde tot 2,6 m beperkt blijft. De hoogte van de tuinmuur aan de andere zijde (nrs. 22 en 26) bedraagt zo nog steeds 1.9 m. Gezien de bouwheer van onderhavige aanvraag ook eigenaar is van beide naastgelegen panden is er vanzelfsprekend reeds akkoord omtrent betreffende ingreep.

Het beperkt verlagen van de tuinzone, zoals voorgesteld, is niet storend voor de omgevingen kan bijgevolg gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De keuken en eetkamer op het gelijkvloers bevinden zich centraal in het gebouw waardoor hier onvoldoende daglicht en geen rechtstreekse luchttoevoer is. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Dit kan aangepast worden door het platte dak boven de badkamer door te trekken en een raam te voorzien in de achtergevel boven de berging. De berging wordt hierdoor lager en kan uitgevoerd worden als een kast. Dit zal in voorwaarde worden opgelegd.

De dimensionering van de septische put is, strijdig met de bouwcode, niet afgestemd op het aantal gebruikers. Deze moet een minimale inhoud hebben van 2900 liter (3 app, 5 slpk. = 8GE: 2000+(3*300), wat in voorwaarde wordt opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het platte dak boven de badkamer door te trekken waardoor er een raam kan worden voorzien in de achtergevel boven de berging. De berging wordt hierdoor lager en kan uitgevoerd worden als een kast. Deze voorwaarde wordt in rood aangeduid op plan “BA_meergezinswoning_S_N_02_snede02_ROOD”;

3.      een septische put voorzien met een minimale inhoud van 2900 liter, conform de bepalingen van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

5.      het terras achteraan op de eerste verdieping.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De omgevingsambtenaar uit terecht de appreciatie voor het voorzien van private buitenruimtes aan de drie bestaande woongelegenheden. Evenwel stelt de omgevingsambtenaar vast dat het dakterras aan de woongelegenheid op de eerste verdieping ingericht wordt voorbij de kenmerkende bouwdiepte.

Bovendien zou het vergunnen van dit terras de ontwikkelings- en ontpittingsmogelijkheden op het rechter aanpalende perceel hypothekeren. Om die reden wordt geadviseerd het dakterras aan deze woongelegenheid uit te sluiten van vergunning. Het college sluit zich aan bij de appreciatie voor het voorzien van een buitenruimte aan elke woongelegenheid. Het voorzien van een (private) buitenruimte betreft een belangrijke toevoeging aan de woonkwaliteit. Ter hoogte van het terras aan de eerste verdieping tonen de plannen aan de zijde van de rechter aanpalende buur een reeds bestaande scheimuur met een hoogte van ca. 4,5 meter. Deze wordt in nieuwe toestand beperkt opgehoogd. Hierdoor wordt het aangevraagde dakterras voldoende afgeschermd, waardoor aangenomen kan worden dat er geen hinder is inzake inkijk naar het rechter aanpalende perceel.

De stelling dat het terras de ontwikkelings- en ontpittingsmogelijkheden op het rechter aanpalende perceel zouden hypothekeren, volgt het college niet. Het klopt dat door de aanwezigheid van het terras een verlaging van de scheimuur niet meer wenselijk kan zijn, omdat zo hinder inzake inkijk zou kunnen ontstaan. Echter biedt het verlagen van de scheimuur, bij eventuele toekomstige ontpitting, relatief weinig meerwaarde. Gelet op het hoge entresolvolume van voorliggend perceel leidt een verlaging van de scheimuur op deze plaats bijvoorbeeld niet tot meer lichtinval voor het rechter aanpalende perceel. Een eventuele toekomstige ontpitting van het rechter aanpalende perceel zou dus ook kunnen zonder verlaging van de scheimuur. Gelet op de toegevoegde meerwaarde van de private buitenruimte in functie van de woongelegenheid en de beperkte impact van het aangevraagde op het naburige perceel, oordeelt het college dat het desbetreffende dakterras in aanmerking komt voor vergunning. Om die reden schrapt het college de geadviseerde uitsluiting.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 25/1 of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten