2021_CBS_04892 - Omgevingsvergunning - OMV_2021027528. De Burburestraat 22. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/03/1982: vergunning (18#82696) voor een verbouwing;

-          27/10/1933: vergunning (1933#44965) voor binnenveranderingen.

Vergunde en huidige toestand

-          vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 208293) als ‘neoclassicistische burgerhuizen’;

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          intern heringerichte woning;

-          gesloopte verandaconstructie;

-          gewijzigd dak: het schuin dakgedeelte achteraan is opgetrokken zodat een volwaardige 2de verdieping ontstaat en een zolder onder zadeldak met achterliggend een stukje plat groendak;

-          de voorgevel gerestaureerd  naar het originele ontwerp uit 1901 en voorzien van 2 ossenogen in het mansardedak;

-          de achtergevel en achterbouw geïsoleerd en respectievelijk bekleed met natuurleien en padouck hout.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van eengezinswoning met gewijzigde dakvorm en gevels;

-          slopen van veranda.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.1 Culturele, Historische en/of Esthetische waarde: de aangevraagde wijzigingen zijn niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw en tasten de historische en esthetische waarde aan;

-          Artikel 2.1.2 Harmonieregel en Referentiebeeld: De dakvorm is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de dakvorm is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is strijdig met de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Harmonie een Draagkracht
  De aanvraag is niet in harmonie met het referentiebeeld.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.
Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

De dakvorm is niet in harmonie met het referentiebeeld. De volume-uitbreiding aan de achterzijde van het dak beperkt de licht- en zontoetreding van het rechter perceel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op verbouwingswerken aan een eengezinswoning. De functie wonen blijft behouden en inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de De Burburestraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met drie bouwlagen onder plat, mansarde of zadeldak. Zuivere dakvormen zijn vertegenwoordigd in de omgeving.

Het bestaande gebouw, De Burburestraat 22, telt 2 bouwlagen met mansardedak en gaat daarna over in een flauw hellend dak. Aan de achterzijde loopt het dak onder een scherpere hellingshoek af naar de kroonlijst die aanwezig is t.h.v. de 2de bouwlaag. De aanvraag wenst de oorspronkelijke, doch niet stedenbouwkundig evenwichtige, daklaag aan te passen. De voorzijde blijft bewaard, maar aan de achterzijde wordt de achtergevel doorgetrokken waarna een deel van het dak wordt uitgesneden ten behoeve van een dakterras.

De voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen tasten de herkenbaarheid en zuiverheid van de dakvorm aan. De verschillende ingrepen aan het dak zorgen ervoor dat de leesbare verschijningsvorm volledig verdwijnt. De achtergevel wordt opgetrokken zodat een volwaardige derde verdieping ontstaat. Daarboven is een resterende hellend dakdeel aanwezig, dat niet vertrekt vanaf de nieuwe kroonlijst aan de achterzijde. De uitsparing met het dakterras leidt er toe dat het dak niet meer herkenbaar is als daklaag.

De voorgestelde aanpassingen resulteren in een niet leesbare dakvorm die niet kenmerkend en in harmonie is met haar omgeving. De aanvraag is strijdig met artikel 6 van de bouwcode en artikel 2.1.9 en artikel 2.1.2 van het RUP Binnenstad.

Het optrekken van de scheidingsmuur, ten gevolge van het doortrekken van de achtergevel, zorgt voor een beperking van de dag- en zonlichttoetreding naar de eigendom van de rechterbuur. Ook omwille daarvan kan de wijziging aan het dak niet gunstig beoordeeld worden (bouwcode, art. 10).

Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Conform artikel 5, §1 van de bouwcode worden de wijziging van de bestaande toestand van gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijk dienst Monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op het pand gelegen in de Burburestraat 22. De nummers 22 en 24 werden rond 1901 gebouwd als samenstel van twee neoclassicistische burgerhuizen in opdracht van weduwe Coosemans; nummer 24 werd ontpleisterd. Twee identieke, spiegelende enkelhuizen van drie traveeën en twee bouwlagen onder leien mansardedak met centraal dakvenster. Klassiek opgebouwde neoclassicistische lijstgevel met houten kroonlijst op klossen en hardstenen plint, kordons en rechthoekige muuropeningen. Verzorgde ornamentiek: palmetfriezen, plantenslingers, balkon met sierlijke ijzeren leuning, imitatiebossage op eerste en imitatievoegen op tweede bouwlaag, gebogen fronton op pilasters bij centraal bovenvenster. Oorspronkelijk bevonden zich in het mansardedak telkens twee œils-de-bœuf en waren ook de dakvensters versierd met frontons en topstukken. Het schrijnwerk op het gelijkvloers werd vervangen. Dit op de verdiepingen is nog oorspronkelijk.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de De Burburestraat.

Afweging

Men wenst het pand te verbouwen:

De achtergevel wordt opgetrokken en aangepast, de bedaking aangepast, in het achterste dakvlak wordt een dakterras voorzien.

De achtergevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met leien en houten beplanking.

De keuken in de entresol wordt aangepast en de veranda verwijderd.

De mansarde wordt opnieuw voorzien van œils-de-bœuf en het dakvensters krijgt een nieuw fronton met topstuk zoals het initieel bouwplan uit 1901.

Het overige schrijnwerk in de voorgevel wordt voorzien van isolerende beglazing.

De geplande werken werden deels voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Het optrekken van de achtergevel en het aanpassen van de bedaking is niet wenselijk. Het pand is nog gaaf bewaard. Op die manier ontstaat er een hybride dakvorm en hybride achtergevel zonder kroonlijst. Bovendien is de woning samen met het nummer 24 opgetrokken als tweelingpand, met kenmerkend zadeldak met mansardeopstand vooraan. Het aanpassen van dak- en achtergevel doorbreken de eenheid. Het bestaande gabarit dient bewaard. Het plaatsen van een dakterras of dakkapel achteraan is wel een optie. De achtergevel dient gepleisterd afgewerkt.

De interne wijzigingen ter hoogte van de keuken en veranda zijn aanvaardbaar.

Gezien de stadslandschappelijke waarde van het pand in de De Burburestraat wordt er niet enkel ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel maar wordt er ook bijzondere aandacht voor de voorgevel gevraagd:

- De gevel inclusief de kroonlijst dient op termijn in een witte kleur te worden geschilderd. De blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd.

- De houten voordeur dient bewaard blijven. Een geschilderde afwerking is historisch meer correct.

- Het schrijnwerk dient bewaard. Het plaatsen van isolerend glas is aanvaardbaar. Het schrijnwerk op het gelijkvloers kan naar oorspronkelijk model vervangen worden indien gewenst. Detailtekeningen aan te leveren aan onze dienst of te voorzien zoals het aangeleverde typedetail.

- De mansardeopstand kan opnieuw voorzien worden van 2 ossenogen en een fronton met topstuk op het dakvenster mits het geheel opnieuw historisch klopt. Dit betekent een correcte leidekking met natuurleien en ossenogen en fronton met topstuk naar oorspronkelijk model, cfr. Het bouwplan uit 1901. Referentievoorbeelden, detailtekeningen en restauratieopties terugkoppelen met onze dienst.”

Dit advies wordt gevolgd. Indien de aanvraag in aanmerking zou komen van vergunning dienen deze voorwaarden aan de vergunning gekoppeld te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde ingrepen aan het dak dragen niet bij tot een verbetering van de algemene woonkwaliteit van het gebouw. De zolderverdieping blijft te laag om als leefruimte te kunnen gebruiken en de toegang naar het dakterras is niet vlot genoeg voorzien.

Opgemerkt wordt dat de aanvraag eveneens wijziging voorstelt die de kwaliteit in het gebouw verder doet afnemen.

Op de eerste verdieping achteraan het hoofdvolume wordt een raam dichtgemaakt. Zodoende kan deze ruimte niet meer gebruikt worden als verblijfsruimte omdat rechtstreekse daglichttoetreding ontbreekt (bouwcode, art. 24). Ook de ramen van de badkamer worden allemaal gedicht. Het supprimeren van raamopeningen zorgt voor een afname van de algemene woonkwaliteit in het gebouw.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten