2021_CBS_04902 - Omgevingsvergunning - OMV_2020172480. Lange Brilstraat 10-12. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Lange Brilstraat 10-12:

• 27/03/2020: weigering (20193020) voor het verbouwen van een dansclub gelegen in de Lange Brilstraat 12 en een horecazaak op het gelijkvloers met bovengelegen appartementen in de Lange Brilstraat 10 naar een appartementenhotel met horeca en een conciërge woning;

-          Lange Brilstraat 10:

• 02/04/1984: vergunning (18#64150) voor het vergroten van een café;
• vaststelling (ID: 5320) van gekoppelde burgerhuizen in neoclassicistische stijl al bouwkundig erfgoed;

-          Lange Brilstraat 12:

• 16/09/2011: vergunning (20114142) voor het regulariseren van studentenhuisvesting 17/06/2011: vergunning (20112030) voor het regulariseren van een studentenhuis;
• 23/09/1999: vergunning (86#970682) voor het regulariseren van een nooduitgang;
• 29/09/1978: vergunning (18#59691) voor een verbouwing. 
• vaststelling (ID: 5321) van een burgerhuis in neoclassicistische stijl als bouwkundig erfgoed;

Vergunde en huidige toestand

-          Lange Brilstraat 10:

• gebouw vooraan drie bouwlagen en een zadeldak;
• gebouw vooraan horecazaak op het gelijkvloers en een toegang naar de drie appartementen op de verdiepingen;
• voorgevel afgewerkt met wit geschilderde blauwe hardsteen;
• gebouw achterin heeft deels twee bouwlagen met een zadeldak en deels twee bouwlagen met een plat dak;
• gevels van het achterliggend gebouw zijn wit bepleisterd;

-          Lange Brilstraat 12:

• vier bouwlagen en een mansardedak en deels vier bouwlagen met een plat dak;
• enkel de doorgang (linkerzijde) maakt deel uit van de aanvraag. Dit deel biedt toegang tot de dansclub die voornamelijk achterin het perceel bevindt.

Gewenste toestand

-          Lange Brilstraat 10:

• gebouw vooraan drie bouwlagen en een zadeldak;
• gebouw vooraan ingericht met een horecazaak en een toegang naar de drie appartementen op de verdiepingen;
• dakuitbouw aan de voorgevel en dakvensters aan de achtergevel van de achterbouw;
• ontpit perceel achteraan waarbij enkel het originele vrijstaand gebouw behouden is dat bestaat uit twee bouwlagen met een zadeldak;
• in het achterliggend gebouw: hotel van 18 hotelkamers;

-          Lange Brilstraat 12:

• vier bouwlagen en een mansardedak en deels vier bouwlagen met een plat dak;
• receptie van het hotel bevindt zich ter hoogte van de huidige doorgang.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie naar hotel met 18 hotelkamers in het achterliggend gebouw;

-          ontpitten van het perceel achteraan zodat enkel het originele vrijstaand gebouw blijft behouden;

-          inrichten van een receptie voor het hotel ter hoogte van de huidige doorgang van het linker pand (nummer 12);

-          gevelafwerkingen worden niet gewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgende punten:

-          artikel 1 Zone voor wonen - (Wo1), 1.1 bestemmingsvoorschriften:

er kan 1 nevenfunctie (detailhandel, kantoren en diensten, reca, vrijetijdsvoorzieningen) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel), dus geen 2de hoofdfunctie.

Naast wonen in de voorbouw, heeft het pand nr. 12 nog een 2de hoofdfunctie, namelijk hotel;

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:

de dakkapel (dakuitbouw) aan de voorgevel van het achterhuis wordt bekleed in zwarte metalen platen, hetgeen geen kenmerkend gevelmateriaal is voor de omgeving;

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

de dakkapel in de achterbouw is 6,5 m breed terwijl dit maximaal 1,5 m breed mag zijn;

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving.
het programma met een hotel met 18 kamers, de bestaande wooneenheden en een reca-functie overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 18 Niveauverschillen:

Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. De niveauverschillen van 32 cm worden enkel overbrugd met een helling.

-          artikel 19 Hellingen:

§1. Het hellingspercentage bedraagt hoogstens 6,25% bij niveauverschillen van 25 cm tot 50 cm. Om een niveauverschil van 32 cm te overbruggen met een helling moet deze een lengte hebben van 5,12 meter. Deze is niet aanwezig in de heling naast de groene ruimte, noch aan de helling achter de lounge/receptie

§3. Bij hellingen met een hellingspercentage van meer dan 4% moet zowel bovenaan als onderaan voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Die draairuimte mag maximaal 2% in één richting hellen met het oog op de afwatering. De helling vanaf de receptie naar het binnengebied en toegangen voor de hotelkamers is 6,24% en niet voorzien van een vrije en vlakke draairuimte aan de exterieurzijde van de deur;

-          artikel 22 toegangen en deuropeningen: 

§2. De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. Dit geldt ook voor de buitendeur naar de inkom achteraan, voor de badkamerdeur van kamer 6 (rolstoeltoegankelijke kamer) en de deuren naar kamers 1,8,9,10, 14,15, 16, 17 en 18

-          artikel 24 Draairuimte en artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

overeenkomstig artikel 4 voor toeristische verblijfsaccommodaties, dienen de toegangsdeuren aan elke zijde van de deur en voor elke accommodatie te voldoen. 

Bij de inkom naar de lift aan de linkerzijde van het perceel, is geen opstelruimte of draaicirkel mogelijk.  Dit geldt ook voor de deur op de eerste verdieping vanuit de hal naar de passerrel

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving.
18 kamers, bestaande wooneenheden en een reca-functie overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.

• artikel 27 Open ruimte:
  De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. In de aanvraag is deze nog quasi volledig verhard door de aanwezigheid van het 1,5 meter brede pad langsheen alle kamers.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er werden geen fietsstaplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er werden geen autostalplaatsen voorzien
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er werd geen vetafscheider voorzien. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de omvorming van een voormalige dansgelegenheid naar een aparthotel met recavoorziening. De bestaande woonfuncties blijven behouden in het project.

De site is volgens de beleidsnota horeca gelegen binnen de horecakern Studentenbuurt.

Voor de voorgestelde functies werd door de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.

De functies zijn echter wel strijdig met het RUP Binnenstad. Volgens het RUP mag er slechts één nevenfunctie voorzien worden. Nr 14 heeft wonen als hoofdbestemming en reca als nevenbestemming, wat in overeenstemming is met het RUP. Nr 12 daarentegen heeft wonen en hotel als hoofdbestemming. Conform de bestemmingsvoorschriften van het RUP zijn zowel wonen als hotel hoofdbestemmingen. Conform art. 4.4.1 van de VCRO kan er geen afwijking worden toegestaan op bestemmingsvoorschriften. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het is positief dat het volume tussen voor- en achterbouw gesloopt wordt waardoor de achterbouw terug vrij komt te staan. Het is echter jammer dat er op de aansluiting van de twee zadeldaken een dakkapel wordt voorzien waardoor de dakvorm niet meer leesbaar is. Deze dakkapel is 6,5 meter breed waar deze conform het RUP maximaal 1,5 meter mag zijn. Bezwaarlijk kunnen we dit een beperkte afwijking noemen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bovendien zal deze dakuitbouw afgewerkt worden in een zwarte metalen gevelbekleding wat een weinig kenmerkend gevelmateriaal is.

De aanvraag dient zich aan te passen op basis van deze opmerkingen.

Het slopen van een gebouw impliceert dat ook de scheidsmuren mee worden gesloopt of verlaagd worden tot op een maximale hoogte van 2,60 meter. Deze verliezen immers hun functie van scheidsmuur en worden terug tuinmuur. Dit is niet het geval achteraan rechts. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd ook dit deel van de muur te verlagen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de geplande ontpitting van het terrein achteraan positief kan worden beoordeeld, dient opgemerkt te worden dat nog steeds, weliswaar minder dan in vorige aanvraag, nagenoeg de gehele open ruimte, strijdig met de bouwcode, verhard wordt voorzien wat de beoogde voordelen van ontpitting fnuikt. Hier kan dan ook geen afwijking op worden toegestaan. Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning, dient de aanvraag zich hierop aan te passen.

De voorziene verharding is een gevolg van de keuze om de verschillende kamers bereikbaar te maken via deze buitenruimte. Ook kamers 11, 12 en 13 op de 1ste verdieping zijn bereikbaar via een passerelle die tegen de gevel hangt. Vanop deze passerelle is er rechtstreekse inkijk in de aanpalende en omliggende woningen wat naar privacy niet aanvaardbaar is. De ingediende bezwaarschriften geven dit ook aan.

De toegang tot de kamers bevindt zich aan de enige zijde waarlangs de kamers ook licht kunnen nemen.

Op de 2de verdieping nemen kamers 16, 17 en 18 enkel licht via een dakvlakraam dat zich bevindt in het achterste dakvlak op minder dan 190 cm van de perceelgrens. Conform burgerlijk wetboek en in functie van privacy dienen deze ramen niet opengaand en ondoorzichtig te worden uitgevoerd. Aangezien deze kamers hierdoor, strijdig met de bouwcode (art. 24), geen uitzicht meer hebben, noch de mogelijkheid hebben op natuurlijke wijze geventileerd te worden, moet de aanvraag ook hierom worden geweigerd.

Het zou logischer zijn dat er een interne circulatie wordt voorzien tegenaan de achterste scheidsmuur. Dit zou een oplossing bieden aan alle hierboven gestelde knelpunten.

Het restaurant is ingetekend zonder aanduiding van de keuken. Vermoedelijk wordt deze voorzien in de zone in het midden van de ruimte. Deze staat echter qua oppervlakte niet in verhouding tot de verbruikszaal en het aantal kamers. Bovendien bevindt de enige berging zich in de kelder en is deze vanuit de keuken enkel bereikbaar via de gemeenschappelijk traphal. Dit kan, gezien de frequentie dat deze doorgang gebruikt zal worden, bezwaarlijk ideaal worden genoemd. In een nieuwe aanvraag dient onderzocht te worden of deze circulatie gescheiden kan verlopen van de woonfunctie.

Er werd geen vetafscheider voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en dient bij een eventuele vergunning in voorwaarde te worden opgelegd.

Verder is de aanvraag op heel wat punten strijdig aan de verordening toegankelijkheid.

Deze gewestelijke verordening is van toepassing is het ganse gewest en is een wetgeving die dwingend en van openbare orde is. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook om deze reden moet de aanvraag worden geweigerd.

Milieutechnische aspecten

Er is vanuit de milieudienst geen bezwaar ten overstaan van het voorgenomen project. De milieudienst merkt wel volgende op: “

Het is niet ondenkbaar dat ondermeer op het vlak van verwarming/koeling de installaties ingedeelde activiteiten zijn krachtens de Vlarem-rubriekenlijst (Vlarem titel II, bijlage 1).

Voorafgaand aan de start van de exploitatie moet voor deze activiteiten een omgevingsvergunning of melding worden bekomen.

Met het oog op de dichte bebouwingsgraad van het bouwblok dienen de technieken bij voorkeur inpandig voorzien te worden. Ervaring leert dat de geluidsbelasting van ondermeer koelinstallaties in het verleden aanleiding tot klachten vormde.”

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 300 m² (664 m²) en een ingreep onder 100 m² (verwaarloosbaar, uitbreken enkele muurtjes). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Aan de oostzijde van het projectgebied situeert zich in de 16de eeuw mogelijk een doorgang richting het Minderbroedersklooster (cfr. CHE), deze doorgang dateert van voor de verkaveling van het deelgebied door Gilbert Van Schoonbeke waarbij de Stadswaag het focuspunt was.

De bouwheer dient eventuele vondsten en sporen, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan dit potentieel komen inschatten. Indien een vergunning verkregen zou worden, zou dit als voorwaarde van de vergunning opgenomen moeten worden.

Cultuurhistorische en Visueel vormelijke aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en gelegen in CHE-gebied. Dit betekent dat het pand een vorm van vrijwaring voor de toekomst geniet. Daarom wordt de wijziging van de bestaande toestand ervan onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd in dat kader advies gevraagd. Zij stellen:

Het betreft een burgerhuis met stallen in neoclassicistische stijl naar een ontwerp door de architect Louis Gife uit 1892. Architect Henri Devos liet in 1930 voor eigen rekening de woning opsplitsen tot appartementen. Daarbij werd boven de links aanpalende inrijpoort een annex opgetrokken met een keuken en badkamer per verdieping.

Met een gevelbreedte van oorspronkelijk drie en sinds 1930 vier traveeën, omvat de rijwoning een souterrain en drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevel rust op een geblokte pui uit blauwe hardsteen. Geleed door de puilijst, de bovenbouw geritmeerd door vensternissen in kolossale orde, legt de compositie van het oorspronkelijke volume de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de eerste verdieping gemarkeerd door een balkon met consoles en doorgetrokken balustrade. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige muuropeningen, de inkomdeur met middenkalf en bovenlicht, de vensters van de topgeleding met onderdorpel. Een klassiek hoofdgestel met houten kroon- en tandlijst op uitgelengde, gekoppelde consoles vormt de gevelbeëindiging. Boven de inrijpoort met bolvormige schamppalen uit 1892, verheft zich de annex uit 1930, met een halfrond entresolvenster, verder een doorgetrokken ordonnantie en een leien pseudo-mansarde als bekroning. Bewaard houten schrijnwerk van de inkomdeur en vensters, smeedijzeren souterraintralies.

Oorspronkelijk beantwoordde de plattegrond aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

Ook nr 10 zit mee in dit project. Het pand maakt deel uit van twee gekoppelde burgerhuizen in neoclassicistische stijl, naar een ontwerp door de architect Lievin Van Opstal uit 1889. Opdrachtgever was de heer J. Van Baelen-Strommingers, een fruithandelaar gevestigd aan de Stadswaag.

Representatief voor zijn late oeuvre, kwam de woningen Van Baelen-Strommingers tot stand aan het einde van de succesvolle loopbaan van Lievin Van Opstal, die alleen al in de jaren 1870 meer dan honderd woningen realiseerde in Antwerpen, gaande van burgerhuizen als deze tot de meest prestigieuze herenwoningen voor het patriciaat, met een grote concentratie op de verkavelde voormalige krijgsgronden van de Leien en rond het Stadspark. Actief van midden jaren 1840 tot kort voor 1900, liep zijn praktijk vanaf 1880 samen met die van zijn zoon en opvolger Edouard Van Opstal.

Gekoppeld volgens spiegelbeeldschema, omvatten de rijwoningen drie traveeën en drie bouwlagen onder een zadeldak. De bepleisterde en beschilderde lijstgevels met geblokte begane grond rusten op een plint uit blauwe hardsteen. Horizontaal geleed door waterlijsten en kordonvormende lekdrempels, legt de compositie telkens de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de eerste verdieping gemarkeerd door een entablement op trigliefconsoles. Een trigliefen-metopenfries accentueert de puilijst. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige muuropeningen, de bovenvensters in geriemde omlijsting. Een klassiek hoofdgestel met bewerkte fries en houten kroonlijst kroonlijst op klossen en tandlijst vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van inkomdeuren en vensters is bewaard, evenals de stangvormige ijzeren parapetten; de benedenvensters van het linker pand (nummer 10) zijn verbouwd tot winkelpui.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

De behouden interieurelementen in huis nr 10 zoals de fragmenten van de pilasters met bekronende kapitelen in de gang en het trappenhuis, de houten lijst die rondom de wanden van de gang op het gelijkvloers liep, de cementtegelvloer in de gang de schouwen op de eerste verdieping, de paneeldeuren met de houten ovaalvormige t-krukjes en de oorspronkelijk T-ramen met spanjolet en enkelvoudige staaf, zijn waardevol. Ook de toegevoegde tussenverdieping met ramen en deuren in art-decostijl is waardevol.

De 19e eeuwse magazijnen kenmerken zich door een sobere industriële architectuur.

 B afweging

Men wenst de panden om te vormen naar een hotel. De gelijkvloerse verdieping van nr 10 wordt ingericht als een restaurant voor de hotelgasten. De bovengelegen verdiepingen van nr 10 behoren niet tot de aanvraag en blijven ongewijzigd. Het vitrineraam wordt verhoogd zodat het opnieuw even hoog wordt als de voordeur.

In de doorgang thv nr 12 naar achter wordt de receptie van het hotel voorzien en een loungeruimte. De toegangspoort in de voorgevel blijft behouden en wordt hersteld. De bovengelegen verdiepingen maken geen deel uit van het project.

In de achterbouw wordt het hotel ingericht. Er wordt centraal ontpit zodat de oorspronkelijke bebouwing opnieuw zichtbaar wordt. Een aantal ingrepen uit het verleden in beton blijven behouden zoals de trap en luifel. In de tongewelfde kelders worden bergingen voorzien. De lift die de kamers ontsluit doorbreekt de tongewelven niet.

Algemeen kan gesteld worden dat het historische volume opnieuw leesbaarder wordt door de voorgestelde ingrepen.

Om de voorgevel van nr 10 op te waarderen en de samenhang met het buurpand te versterken zal als voorwaarde opgelegd worden de historische geleding van de voorgevel te herstellen en opnieuw twee gevelopeningen te voorzien boven een plint in blauwe hardsteen. We zetten hier in op herstel van het exterieur, wat een meerwaarde betekent voor zowel het pand als het straatbeeld.

Gelet op de functie van restaurant zal hier een levendige functie aan de straat worden voorzien, die ook door het inbrengen van twee gevelopeningen te ervaren is.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan dit advies gevolgd worden. Indien de aanvraag zou vergund worden, dienen de bovengestelde voorwaarden te worden overgenomen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het is aangewezen een aantal fietsenstallingen voor personeel en gasten te voorzien.

Op basis van het advies van mobiliteit moet er een fietsenstalling voor 10 fietsen ingericht worden. Deze fietsenstalling moet afgesloten en overdekt zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Net als in de vorige aanvraag wordt er ook in deze aanvraag geen fietsenstalling voorzien. Dit is nog steeds niet aanvaardbaar. De aanvraag kan enkel in aanmerking komen van vergunning indien het voldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen voorziet, conform artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 25/01 of vier dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden in totaal 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

VERLIES VAN PRIVACY

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond.

Gelet op de aanwezigheid van de passerelle tegen de bestaande gevel van de achterbouw en de trap naar deze passerelle vanuit de binnenplaats kan deze stelling worden bijgetreden. Vanop deze trap en vanaf de passerelle is er rechtstreeks inkijk in de aanpalende en omliggende woningen wat naar privacy niet aanvaardbaar is.

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen de inplanting van de veluxen op amper 1 meter van de perceelgrens. Dit voldoet volgens de bezwaarindiener  absoluut niet aan de wettelijke bepalingen tot het respecteren van afstand.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Het is correct dat deze veluxen strijdig met het burgerlijk wetboek zich te dicht tegen de perceelgrens bevinden. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar met betrekking tot het vrijwaren van voldoende afstand is niet van stedenbouwkundige aard. In functie van privacy dienen deze ramen niet opengaand en ondoorzichtig te worden uitgevoerd.

VEILIGHEID:

Grotere kans op inbraak: Het bezwaar tegen het verlagen van de scheidsmuur, de aanwezigheid van de buitentrap langsheen deze muur en de hieruit ontstane mogelijkheid om vanaf de trap het aanpalend pand te kunnen betreden.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.
Bezwaar tegen deze eventuele vergrote kans op inbraak is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Afbraak scheidsmuur: Het bezwaar tegen het verlagen van de scheidingsmuur. De bezwaarindiener stelt dat dit een gemeenschappelijke scheidingsmuur is en dat deze enkel in overleg mag worden aangepast. Omwille van het creëren van een privacy-probleem en een verhoogd risico op inbraak wensen zij dat deze muur niet verlaagd wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond.

Het slopen van een gebouw impliceert dat ook de scheidsmuren mee worden gesloopt en of verlaagd tot op een maximale hoogte van 2,60 meter. Deze muren verliezen immers hun functie van scheidsmuur en worden terug tuinmuur. Conform de bouwcode mag een tuinmuur maar 2,60 meter hoog zijn.