2021_CBS_04178 - Omgevingsvergunning - OMV_2020162925. Lange Van Bloerstraat 99. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld, zodat geen toepassing kan gemaakt worden van artikel 4.4.1, 4.4.3, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.9/1, 4.4.16 t.e.m. 4.4.23 of 4.4.26, §2 van de VCRO.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de afwijking automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de afwijking niet vergund kan worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd één bezwaarschift ontvangen. Bezwaarindiener uit een aantal ‘kritische vragen’ en bezorgdheden, echter géén expliciet bezwaar.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/01/2020: voorwaardelijke vergunning (20193672) voor het renoveren van 2 wooneenheden;

-          16/06/1961: toelating (18#42664) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gelijkvloers magazijn, bovenliggend meergezinswoning.

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansarde/schuin dak;
• behalve een tussenliggende open ruimte is het perceel volledig bebouwd.

-          gevelafwerking: gelijkvloers in blauwe hardsteen, verdiepingen in rode gevelsteen met mansarde in PVC plancette, en wit PVC buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          bouwvolume: volledig perceel dichtgebouwd.

Gewenste toestand

-          functie: functiewijziging gelijkvloers naar gemeenschapscentrum;

-          bouwvolume:

• ontpitting tussen hoofdvolume en bestaande achterbouw;
• het vergunde dakterras van de woonentiteit op de 1ste verdieping wijzigt naar een uitpandig hangend terras;

-          gevelafwerking: nieuwe toegangspoort met bovenlichten.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de gelijkvloerse functie van bedrijvigheid naar gemeenschapsvoorziening;

-          de gedeeltelijke ontpitting van het perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• 1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied:

Er wordt géén 50% van de grondoppervlakte van het gebouw verwijderd én de bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag, met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter. Het gebouw behoort niet tot het bouwkundig erfgoed. De bestaande buitenruimte is niet toereikend voor het perceel. De opgegeven maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg.

• 2 Bijzondere voorschriften, artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2 Inrichting,  1.2.1 Bouwdiepte:

Er is geen 5 meter afstand en opzichte van de achterste perceelsgrens voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 Levendige plint:

Het is onduidelijk of de nieuwe poorten doorzichtig zijn;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  De bestaande scheimuren ter hoogte van de patio die nu tuinmuren worden, blijven ongewijzigd en hebben een hoogte van meer dan 2,6 meter;
• artikel 27 Open ruimte:
  Het perceel is circa 182m² groot en er wordt 25m² open ruimte voorzien waarvan circa 9m² is overdekt;

De open ruimte wordt volledig verhard;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De uitrijlengtes van de opgetekende fietsstalplaatsen bedraagt minder dan 1,7 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de inrichting van het gelijkvloers en de verdieping achteraan op het perceel als gemeenschapsruimte voor een vereniging met socio-culturele en religieuze doelstellingen.

Openbare nutsvoorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen horen thuis in woongebieden.

Naar aanleiding van de aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst sociale dienstverlening/ontmoeting/levensbeschouwing. Het advies luidt als volgt:

“De aanvraag betreft de inrichting als gemeenschapsruimte voor een kleine Antwerpse vereniging van islamitische West-Afrikanen, afkomstig uit Liberia en Ivoorkust (VZW Oumat, KBO 0849.630.423; sinds 2012).

Hun doelstellingen zijn zowel socio-cultureel als religieus. Het is geen erkende moskeevereniging via het eredienstdecreet.

Vzw Oumat huurde in de periode 2017-2018 een pand op het Stuivenbergplein 66. Dit pand was brandveilig maar bouw legde een herstelvordering op aan de eigenaar.

Als herlocalisatie-alternatief kochten zij het pand in de Lange Van Bloerstraat 99 (op 800m van hun eerste locatie).

Dit pand is momenteel in heel slechte staat en kan niet in gebruik worden genomen zonder een grootschalige renovatie.

Deze omgevingsaanvraag betreft het verbouwen van het gelijkvloers met functiewijziging naar gemeenschapsvoorziening.

In de voorbouw voorziet de aanvrager een inkomhal en fietsenstalling.

In de achterbouw voorziet men op het gelijkvloers het gemeenschapscentrum/gebedsruimte en op de eerste verdieping een bureauruimte (niet publiek toegankelijk en dus geen onderdeel van brandveiligheidsonderzoek).

Afgaande op de oppervlakte en enkele toegang zal het pand met een gebruiksruimte van 63m² maximaal 49 bezoekers kunnen toelaten (politiecodex voor publiek toegankelijke inrichtingen).

Met een inkomsas wil de aanvragen potentiële geluidsoverlast door napratende bezoekers op straat vermijden.

De gemeenschapsruimte is klein, aangezien het om een zeer kleine gemeenschap gaat die hier een ontmoetingsruimte wil creëren.

Met de afbraak van een middenstuk en het creëren van een binnenpatio van 25m² wordt een deel van het perceel onverhard en waterdoorlatend en komt men tegemoet aan de eis tot ontpitting.

Met 24 fietsenstalplaatsen wordt tegemoetgekomen aan de mobiliteitstoets en het stedelijk fietsbeleid. De gemeenschap komt en woont in de wijk Stuivenberg en zal zich vooral te voet verplaatsen.

Aangezien we spreken over een verhuis van de  geloofsgemeenschap uit een nabijgelegen pand (dat wel vergund was voor opstart voor 2015) is er geen veranderde mobiliteitssituatie, er stelt zich dan ook geen nieuwe parkeerbehoefte binnen de kleine gemeenschap.

We spreken immers over de verhuis van een geloofsgemeenschap van een ongeschikt pand naar een volledig op te knappen en te herwaarden onderkomen pand. De gevelbreedte is beperkt, de betrokken gemeenschap is klein en de gebruiksintensiteit relatief laag.

De vereniging streeft ernaar om de huidige doelgroep te behouden en er wordt geen bijkomende toestroom van bezoekers verwacht. 

Desgewenst kan de aanvrager een ledenlijst bezorgen met gegevens van de leden om aan te tonen dat de meeste leden op wandelafstand van het pand wonen. 

De vzw neemt initiatieven om de toestroom van bezoekers in goede banen te leiden.

Op 100m  in de Lange Van Bloerstraat 139 bevindt zich de Iraakse moskee Al Gheri met een ander, doelpubliek, geloofsstrekking en etniciteit.

Er zijn ons geen klachten bekend mbt de uitbating van het vorige pand. Wij verwachten een kwalitatieve inplanting met gerichtheid op de eigen buurt en gemeenschap.

Het advies van de dienst levensbeschouwingen is voorwaardelijk gunstig mits de brandweervoorwaarden volledig worden uitgevoerd en potentiële geluidsoverlast wordt beperkt.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het creëren van open ruimte centraal op het perceel. Door het creëren van open ruimte neemt de bebouwingsdichtheid af. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Naargelang het gebruik van de inrichting vormt de ligging van de open ruimte echter wel een hinderbron voor de omgeving. Het is namelijk onmogelijk om de effectieve gemeenschapsruimte ‘inpandig’ te bereiken.

De openruimte achteraan op het perceel voorzien, zou dit kunnen oplossen waardoor tevens de openruimte meer aansluit bij aanpalende open ruimten.

Een eventuele afwijking op de beperkte verwijdering van de grondoppervlakte zou dan in overweging kunnen genomen worden, ook op voorwaarde dat de 2de bouwlaag centraal in het binnengebied wordt verwijderd waardoor de bezonning, lichttoetreding en zichten van de aanpalende percelen wordt verbeterd.

Dit is in voorliggend project niet het geval.

Tevens is het de openbaar onderzoek niet conform de wettelijke bepalingen aangebracht waardoor een eventuele afwijking binnen voorliggende procedure niet vergund kan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).