2021_CBS_03971 - Omgevingsvergunning - OMV_2021010983. Samberstraat ZN. District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/06/1995: vergunning (86#950074) voor het bijbouwen van een praktijk.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gebouw met functie ‘kantoor, dienstverlening, vrije beroepen’;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 1 bouwlaag onder plat dak;
• variërende bouwhoogte en -diepte;

-          gevelafwerking:

• antracietkleurige gevelsteen met detaillering in wit geschilderd beton;
• wit buitenschrijnwerk, materiaal niet gekend;
• dorpels in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 13 wooneenheden:

• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 66,35 m²;
• 10 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 79,30 tot 110,35 m²;
• gemiddelde netto vloeroppervlakte = 87,30 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 13,50 m, totale bouwhoogte circa 17,30 m;
• bouwdiepte van circa 17,00 m (linkerzijde perceel) en 15,75 m (rechterzijde);
• teruggetrokken daklaag met een beperkte bouwdiepte van 11,00 m;
• ondergrondse bouwlaag ingericht als garage;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelsteen met detaillering in aluminium gevelbeplating (donkere kleur);
• aluminium buitenschrijnwerk in een donkere kleur;

-          achteraan het perceel wordt een bijgebouw met 1 bouwlaag onder plat dak voorzien, ingericht als gemeenschappelijke fietsenstalling.

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 13 wooneenheden en ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15:
  De versmalling van het looppad op de gelijkvloerse verdieping (ter hoogte van de binnentrap) strekt zich uit over meer dan 1,20 m en beschikt niet over een minimale breedte van 1,45 m (1,20 m na afwerking);
• artikel 22:
  De breedte van de deuropeningen weergegeven op plan komt niet overeen met de maten die opgemeten worden. Het is dan ook niet duidelijk of de openingen voldoende breed voorzien worden om na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 85,00 cm te garanderen;
• artikel 24:
  Ter hoogte van de algemene inkom en in het liftsas in de kelder is het niet mogelijk een vrije en vlakke draairuimte te voorzien die het draaivlak van de deur raakt zonder dat deze overlapt met een muur en/of een helling.
  Gezien de dikte van de muren en de plaatsing van de deuropeningen in het muurvlak is het niet mogelijk om aan de toegangsdeuren van de appartementen een vrije en vlakke draairuimte te voorzien die de duwzijde van de deur raakt;
• artikel 27:
  De locatie van de kolom in de kelderverdieping zorgt ervoor dat de aangepaste parkeerplaats niet overal over een minimale breedte van 3,50 m beschikt.
  De aangepaste parkeerplaats dient bovendien ook een voorbehouden parkeerplaats te zijn.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht
  De uitwerking van de voorgevel houdt te weinig rekening met kenmerken van de aanpalende bebouwing;
• Artikel 12 Levendige plint
  De doelstellingen van de levendige plint worden onvoldoende nagestreefd;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  De bovengrondse geveluitsprong wordt niet voorzien onder een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst;
• artikel 27 Open ruimte:
  De volledige tuinzone wordt onderkelderd of bebouwd terwijl de tuin zoveel mogelijk groen en onverhard moet worden gehouden.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er is een parkeerbehoefte van 16 plaatsen maar er worden er slechts 13 voorzien.
  De hoekplaatsen beschikken niet over een minimale breedte van 2,80 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 30,00 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  Het dak van de meergezinswoning wordt niet aangelegd als groendak.
  Het deel van de ondergrondse parking onder de tuin wordt niet voorzien van een grondlaag met een minimale dikte van 1,00 m;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het is niet duidelijk of de verticale hemelwaterafvoeren ter hoogte van de voorgevel langs de binnen- of buitenzijde van het gebouw voorzien worden. Indien deze zich aan de buitenzijde van het gebouw bevinden dan moet de bevestiging en de aansluiting gebeuren conform de voorschriften van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinsgebouw in de wijk Dam, een omgeving die gekenmerkt door mix van wonen en kleinschalige bedrijvigheid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw sluit aan op het profiel van het linkeraanpalende gebouw voor studentenhuisvesting. Binnen het project wordt de overgang gemaakt met het rechteraanpalende gebouw dat minder diep is. Het bestaande gebouw dat gesloopt wordt, werd terugliggend ten opzichte van de rooilijn opgericht. Dit is echter niet kenmerkend voor de Samberstraat. Het nieuwe meergezinsgebouw bevindt zich wel op de rooilijn waardoor de straatgevel opnieuw wordt afgewerkt. Het voorgestelde volume kan gunstig geadviseerd worden.

Het perceel wordt grotendeels onderkelderd ten behoeve van een parking. Het niet-onderkelderde deel wordt ingenomen door een fietsenberging. Er is bijgevolg geen open ruimte op volle grond aanwezig op het perceel voor natuurlijke regenwaterinfiltratie. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat de tuin zoveel mogelijk groen en onverhard moet worden gehouden. Ondanks de parkeerkelder zich uitstrekt tot onder de tuinzone, worden er 3 parkeerplaatsen te weinig voorzien op basis van de werkelijke parkeerbehoefte (zie verder in dit verslag “mobiliteitsimpact”).  

 Indien er toch delen van de tuinzone onderbouwd worden, moeten deze voorzien worden van een grondlaag (groendak) met een dikte van 1 meter, conform artikel 38 van de bouwcode. De aanvraag voldoet evenmin aan dit artikel. 

Om tegemoet te komen aan deze opmerkingen moet het ontwerp danig worden aangepast waardoor deze opmerkingen niet in voorwaarde kunnen geformuleerd worden. De aanvraag moet daarom geweigerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden uitgewerkt in baksteen waarbij twee metselwerkverbanden worden gebruikt.

In de voorgevel wordt over de verdiepingen een royale uitsprong voorzien. In de beschrijvende nota wordt aangegeven dat deze uitbouw louter dienst doet als architecturaal element om de inkom te benadrukken en een overgang te maken naar de terrassen van de appartementen. Dit uitgangspunt wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt echter betwist.

Een uitsprong vormt een architecturaal element indien hierdoor een verrassend of anderssoortige ervaring ontstaat in de binnenruimte (licht en zicht) en het tegelijk een architecturale meerwaarde biedt aan de vormentaal van de gevel. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. Geoordeeld wordt dat de uitsprong voornamelijk wordt ingezet als een verruiming van de vloeroppervlakte. Er bevindt zich een slaapkamer met slechts één klein raam. De uitsprong kan op de manier waarop deze is uitgewerkt niet gunstig geadviseerd worden.

Daarnaast wordt door de uitsprong de gelijkvloerse plint verdrukt. Mogelijks kan de gelijkvloerse bouwlaag hoger uitgewerkt worden, waardoor deze meer tot zijn recht komt.

Bovendien bevat de plint, in tegenstelling tot de bovenliggende verdiepingen, kleine raamopeningen waardoor de relatie tussen het gebouw en de straat beperkt blijft en weinig tegemoet komt aan de doelstelling van artikel 12 ‘Levendige plint’ uit de bouwcode.

Het project voorziet in een royale inkomzone op plan, wat geapprecieerd wordt. Er wordt echter geen enkele relatie met de straat gelegd door middel van een raampartij waardoor de royale inkompartij een donkere ruimte wordt. Er wordt gesuggereerd om deze inkomzone verder te detailleren en te voorzien van ramen die de relatie tussen het gebouw en de straat verder versterkt. Een doorzicht naar de tuin zou zelfs mogelijk zijn. Overeenkomstig het materiaalgebruik in de omgeving dient de gelijkvloerse plint uitgewerkt te worden in blauwe hardsteen. Een dergelijke plint is ook meer bestand tegen slijtage en schade.

Tevens wordt gesuggereerd om de kroonlijst aan de voorgevel te verhogen zodat het gebouw een duidelijke beëindiging krijgt en aansluit op de kroonlijst van het linkeraanpalende gebouw. In dit aanpalende gebouw wordt de borstwering van de terrassen bij de teruggetrokken vijfde bouwlaag massief uitgevoerd terwijl dit in de aanvraag voor het meergezinsgebouw een borstwering in spijlenwerk betreft. Gezien de (aanzet van) gevels van de aanpalende gebouwen ontbreekt op het voorgevelplan, is de aansluiting met de buurpanden moeilijk te interpreteren. Daarenboven dient een borstwering zich binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de gevel te bevinden.

Op basis van bovenstaande beoordeling wordt geconcludeerd dat de uitwerking van de voorgevel niet in harmonie is met de omgeving en verder dient verfijnd te worden. De aanvraag is in strijd met artikel 6 van de bouwcode en moet daarom geweigerd worden.

Woninggrootte en woningkwaliteit

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De aanvraag bevat 10 tweeslaapkamerappartementen en 3 eenslaapkamerappartementen. De appartementen zijn voldoende ruim. Het overwicht aan tweeslaapkamerappartementen in het project wordt geapprecieerd. Dit biedt een noodzakelijk aanvulling op de veelheid aan kleinere woningen in de omgeving. Het project bevindt zich immers in een wijk waar meer dan de helft van de woningen kleiner is dan 80 m² en meer dan 27% van de woningen zelfs kleiner is dan 60 m².

Het stedelijk woonbeleid hecht veel belang aan het voorzien van grote woningen zodat gezinnen in de stad zich kunnen blijven vestigen. Antwerpen wil een woonstad zijn en blijven. De grootste dreiging voor een woonstad is een verschraald woningaanbod dat niet kan concurreren met het (vrijstaande) huis met tuin. Ruime appartementen met ruime terrassen en inspirerende collectieve tuinen kunnen een antwoord bieden op deze woonvraag.

De site bevat alle potenties om hieraan tegemoet te komen. De aanvraag doet dit reeds met het aanbod aan tweeslaapkamerappartementen. Echter worden er kansen gemist met betrekking tot ruime, kwalitatieve buitenruimte en collectieve ruimten.

Het project omvat een collectieve tuinzone die grenst aan een collectieve fietsenberging. Beide ingrepen worden echter louter functioneel uitgewerkt waardoor de collectieve tuinzone verwordt tot een passageruimte.

De appartementen op de 1^ste, 2^de en 3^de verdieping beschikken over een private buitenruimte. Deze is echter beperkt in diepte waardoor het eerder een ruim balkon betreft dan een leefterras. De collectieve tuin vormt dan ook een noodzakelijke aanvulling op de private woning zodanig voldoende wooncomfort te kunnen garanderen.

Het valt te onderzoeken om de gevel van de fietsenberging iets terug te trekken waardoor er een luifel ontstaat die kan bijdragen aan de beleving van de collectieve tuin. Mogelijks kan in de tuinberging een bijkomende collectieve functie worden ondergebracht. De private tuinzone van de gelijkvloerse terrassen kunnen gereduceerd worden in oppervlakte ten voordele van de collectieve tuin. Er wordt gevraagd om de collectieve tuin verder uit te werken en te visualiseren op plan.

Om tegemoet te komen aan deze opmerkingen dient het ontwerp enkele fundamentele aanpassingen te ondergaan waardoor geadviseerd wordt om voorliggende aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten 36 fietsenstallingen voorzien worden.

-          3 appartementen met 1 slaapkamer: 3 x 2 = 6

-          10 appartementen met 2 slaapkamers: 10 x 3 = 30

Er wordt een fietsenstalling ingericht voor 36 fietsen op het gelijkvloers. Bijkomend zijn er nog 2 kleinere afgesloten fietsenstallingen voor elektrische fietsen.

Deze zijn bereikbaar via een doorgang onder het gebouw.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.