2021_CBS_04342 - Omgevingsvergunning - OMV_2020172261. Generaal Lemanstraat 41-45, Karel Oomsstraat 47. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Generaal Lemanstraat 41-43:

-          07/07/1965: vergunning (18#47730) voor magazijnen;

-          03/08/1962: vergunning (18#44239) voor benzinepompen;

-          27/04/1962: vergunning (18#43786) voor een verbouwing;

-          22/08/1947: toelating (18#23392) voor binnenveranderingen.

Generaal Lemanstraat 47:

-          27/06/2014: vergunning (2014956) voor het verbouwen van een autowerkplaats tot opleidingslokaal en maken van een ondergrondse verbinding tussen een bestaande parking en een later te ontwerpen parking;

-          10/10/2008: vergunning (3152#465) voor het nieuw aanleggen van een binnengebied en bouwen van een nieuwe parking met 207 parkeerplaatsen in 4 ondergrondse bouwlagen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          bebouwing langs de zijde Generaal Lemanstraat met één bouwlaag onder schuin dak;

-          de voorgevel is afgewerkt met aluminium platen;

-          functie: een garagewerkplaats met een opleidingslokaal;

-          een ondergrondse parking ter hoogte van het binnengebied;

-          de ontsluiting van het binnengebied gebeurt via de Karel Oomsstraat.

Huidige toestand

-          overeenkomstig vergunde/vergund geachte toestand

Gewenste toestand

Generaal Lemanstraat 41-43

-          een nieuwbouw kantoorgebouw met een handelsgelijkvloers;

-          een gebouw in gesloten bebouwing met 7 bouwlagen onder plat dak;

-          4 ondergrondse bouwlagen (parking) aansluitend op de vergunde parking in het binnengebied;

-          Een kroonlijsthoogte van circa 27,50 meter;

-          gevelafwerking:

• een verdiepingshoge plint in gepolijst lichtkleurig beton;
• architectonisch bruut grijs beton;
• bronskleurige metalen detaillering;
• bronskleurige stalen buitenschrijnwerk en borstweringen;

Binnengebied

-          een losstaand bijgebouw/paviljoen ingericht als kantoorruimte;

-          twee bouwlagen met een maximale bouwhoogte van circa 8,15 meter;

-          gevelafwerking:

• wit/bleek gekleurde verticale beplanking;
• aluminium buitenschrijnwerk (wit);

-          een ondergrondse parking en ontsluiting zijde Karel Oomsstraat conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van de bebouwing te Generaal Lemanstraat 41-43;

-          het verwijderen van de bestaande buitenaanleg in het binnengebied;

-          het bouwen van een kantoorgebouw met ondergrondse parking die aansluit op de vergunde parking in het binnengebied;

-          het bouwen van een losstaand bijgebouw/paviljoen in binnengebied;

-          de reeds aanwezige ondergrondse parking met bijbehorende inrit en de ontsluiting via de Karel Oomsstraat maken geen deel uit van de aanvraag.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 11 september 1997 werd door de deputatie van de provincie Antwerpen aan Proximus een milieuvergunning klasse 2 verleend voor exploitatie van een herstelwerkplaats voor de eigen voertuigen (MLAV1/1997-183). Deze vergunning was geldig tot 11 september 2017. Op 19 november 1998 werd deze vergunning uitgebreid met de opslag van gevaarlijke producten (MLAV1/1998-208).

Op 19 december 2019 werd door Leman Invest een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het slopen van een bestaande loods en het bouwen van een kantoorgebouw en paviljoen met ondergrondse parkeergarage (OMV2019155097). De exploitant trok deze aanvraag echter terug in omwille van een ongunstig brandweeradvies.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een kantoorgebouw en een paviljoen met ondergrondse parkeergarage. De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 12:

In de nieuwe ondergrondse bouwlagen is er niet overal een vrije doorgangshoogte van 2,30 meter;

• artikel 20:
  De trappen (hoofdbouw en paviljoen) zijn onvoldoende breed, beschikken niet over een gelijkvormige op- en aantrede, werden niet voorzien van leuningen en tussenbordessen;
• artikel 22:

niet alle deuren welke uitgeven op publiek toegankelijke ruimten hebben na afwerking een minimale doorgangsbreedte van 90 cm;

• artikel 24:
  Er werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen hoofdgebouw);
  artikel 25:
  Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen hoofdbouw);

Er werd geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte van kantoorruimte 8 op de 1ste verdieping van het paviljoen;

• artikel 29/2:
  De sanitaire cellen op de verdiepingen (hoofdbouw) beschikken niet over ten minste één aangepast toilet conform de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°;
• artikel 30:
  De aangepaste toiletten op de gelijkvloerse verdieping (hoofdbouw) voldoen niet aan de opgelegde minimale afmetingen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  Er wordt geen 20% van de totale perceelsoppervlakte van het deelperceel (=perceel met af te breken loods en te voorziene hoofdbouw) voorzien als open ruimte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het plat dak ter hoogte van de scheidingsmuren (pand Generaal Lemanstraat) wordt niet voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op volgend punt van de bouwcode:

Artikel 27 Open ruimte: voor het kantoorgebouw is er minder dan 20% onbebouwde ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld. De bouwheer vraagt hiervoor een afwijking aan, gemotiveerd als volgt:

“De huidige loods bebouwt 100% van de site. De nieuwe situatie bebouwt slechts 429 m²,

zijnde 85%.

- Er zit geen woonfunctie in het gebouw en het gelijkvloers is een commerciële functie.

- De open ruimte van de gehele vergunningsaanvraag voldoet wel aan de 20% regel (alle

percelen samen). Op het totaal van deze percelen blijft 46% onbebouwd.”

De open ruimte van het totale project bedraagt meer dan 20%, na sloop van de loods wordt er op dit deelperceel een ontpitting doorgevoerd. Er kan met behulp van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

De aanvraag is in strijd met artikel 34 van de bouwcode dat stelt dat scheidingsmuren dienen te worden voorzien van een minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is niet het geval voor het hoofdgebouw. Dit zal in voorwaarde bij deze vergunning worden opgenomen.

Daarnaast is de aanvraag strijdig met enkele artikels uit de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Het is niet mogelijk om hierop af te wijken. Om aan de verordening te voldoen worden volgende voorwaarden opgenomen in de omgevingsvergunning:

-          in de nieuwe ondergrondse bouwlagen dient er een minimale vrije doorgangshoogte te worden voorzien van 2,30 meter, conform artikel 12;

-          De trappen van zowel het hoofdgebouw als het paviljoen (kantoorruimte) dienen te worden verbreed en voorzien van een gelijkvormige op- en aantrede, met leuningen en tussenbordessen; conform artikel 20;

-          Alle deuren welke uitgeven op publiek toegankelijke ruimten moeten na afwerking een minimale doorgangsbreedte van 90 cm garanderen, conform artikel 22;

-          er dient een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen hoofdgebouw), conform artikel 24;

-          Er dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen hoofdgebouw), conform artikel 25;

-          Er dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte kantoorruimte 8 op de 1ste verdieping van het paviljoen, conform artikel 25;

-          De sanitaire cellen op de verdiepingen (alle verdiepingen hoofdgebouw) dienen te worden voorzien van ten minste één aangepast toilet conform de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°;

-          De aangepaste toiletten op de gelijkvloerse verdieping (hoofdgebouw) dienen te voldoen aan de opgelegde minimale afmetingen, conform artikel 30:

Functionele inpasbaarheid

Aangezien de functie magazijn wordt gewijzigd naar kantoorfunctie met commerciële ruimte werd de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie om advies gevraagd. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De commerciële ruimte die wordt voorzien in het project en een oppervlakte heeft van ongeveer 300 m² dient ingevuld te worden met een functie die gekoppeld wordt ofwel aan de aangevraagde kantoorruimte op de bovenliggende verdiepingen (bijvoorbeeld bedrijfsrestaurant of showroom) ofwel aan de reeds aanwezige functies in de aangrenzende panden (zoals voorgesteld: als extra ruimte voor de aanpalende Jaguar kantoren). Een solitaire winkelruimte, bijvoorbeeld, van ongeveer 300 m² is op deze locatie niet aangewezen, gelet op de moeilijke bereikbaarheid van het pand voor voetgangers en fietsers.

Het project voorziet in een grootschalige kantooroppervlakte, gelegen in de strategische kantoorlocatie langsheen de Generaal Lemanstraat / Karel Oomsstraat en is dus om deze reden ook vergunbaar.”

De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door een mix van kantoorgebouwen en appartementsgebouwen al dan niet in combinatie met handel op het gelijkvloers. Een nieuwbouw van een kantoorgebouw met een handelsgelijkvloers is hierdoor op zich functioneel inpasbaar. Rekening houdend met bovenstaand advies worden voorwaarden gesteld naar de handelsruimte. Deze mag zich niet autonoom ontwikkelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er werd reeds een gelijkaardig ontwerp ingediend (referentie 20194141). Dit dossier werd stopgezet omwille van:

• een ongunstig advies van de brandweer;
• een te grote footprint en bouwhoogte van het paviljoen in het binnengebied en de weinig kwalitatieve restruimte tussen het paviljoen en de aangrenzende percelen.

Kantoorgebouw Generaal Lemanstraat:

Het nieuwbouwvolume aan de straatzijde bestaat uit 7 bouwlagen onder plat dak en een nieuwe ondergrondse parking van 4 bouwlagen die in verbinding staat met de bestaande ondergrondse parking in het binnengebied. Door het voorzien van een dubbelhoge 7de bouwlaag is het gebouw met een kroonlijsthoogte van circa 27,50 meter dan wel hoger dan de aanpalende gebouwen. Toch kan geoordeeld worden dat het volume zich inpast tussen de aanpalende gebouwen die eveneens uit 7 bouwlagen bestaan. De bouwhoogte geeft een accent binnen de triptiek met de identiek gespiegelde buren. De dubbelhoge 7de verdieping zorgt voor een krachtige verbinding tussen beide naastliggende gebouwen. De bouwhoogte is dan ook aanvaardbaar, temeer gezien de ligging van het gebouw langs een belangrijke, bredere invalsweg naar het centrum.

De bouwdiepte zoekt aansluiting met de naaste buren. De gemiddelde bouwdiepte van het kantoor bedraagt ongeveer 26 meter, exclusief de uitpandige vluchtbalkons aan de achtergevel en het gelijkvloers, hetwelk de volledige bouwdiepte van het terrein benut. Gezien de centrale ligging in het bouwblok en de eveneens dieper bebouwde aanpalende gebouwen is voorgestelde bouwdiepte stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Paviljoen:

Het paviljoen in het binnengebied situeert zich langs de tuinen van de woningen in de Doornelei en heeft in huidig ontwerp een kleinere footprint en wordt lager voorzien. Het behoudt een afstand van circa 8,90 meter ten opzichte de tuinmuren van de Doornelei. Het volume wordt trapsgewijs opgebouwd waardoor de 2de bouwlaag gesitueerd is op circa 10,90 meter afstand ten opzichte van de tuinmuren. Door een kleinere footprint te voorzien ten opzichte van het eerst ingediende ontwerp ontstaat er een grotere kwalitatieve open ruimte tussen de tuinen in de Doornelei en het paviljoen. Ook de bouwhoogte is nu lager voorzien (circa 8,15 meter in plaats van circa 10 meter in het aanvankelijk ontwerp)

Visueel-vormelijke elementen

Het kantoorgebouw aan de Generaal Lemanstraat bestaat uit een 3-ledige geveluitwerking met een verdiepingshoge plint in gepolijst lichtkleurig beton en bronskleurige metalen detaillering, bronskleurig stalen buitenschrijnwerk en borstweringen.

Door het voorzien van een verdiepingshoge plint sluit deze aan bij de beëindiging van de naastgelegen balkons.

Het materiaalgebruik van de gebouwen is duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord.

Voor het paviljoen in het binnengebied werd gekozen voor een gevelafwerking in wit bleek gekleurde verticale beplanking en wit aluminium buitenschrijnwerk.

De uitwerking van het kantoorgebouw aan de Generaal Lemanstraat werd voorgelegd aan de Welstandscommissie. Zij adviseerden gunstig. Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het projectgebied zich bevindt in een context met meerdere panden opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, werd er advies gevraagde aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het dossier werd besproken in de kwaliteitskamer. Het ontwerp volgt de opmerkingen uit het verslag.

Het pand op nummer 45 is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het wordt ongewijzigd behouden. De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gelijkvloers van het kantoorgebouw aan de Generaal Lemanstraat bevat naast, een ruime

inkomhal, een commerciële ruimte met beglazing tot op de grond zodat regelmatig contact tussen gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. In deze gevel is geen toegangspoort voorzien. De ontsluiting gebeurt via de Karel Oomsstraat.

Het project valt onder het principebesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018. De procedure SOK werd opgestart binnen de doorlooptijd van de Omgevingsvergunning.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De toegangsdeur aan de zijde van de Generaal Lemanstraat draait deels over de publieke ruimte wat niet wenselijk is. Het is wenselijk dat dit wordt aangepast (uiteraard rekening houdend met de eventuele evacuatiefunctie). Voor eventuele schade aan het openbaar domein dient de procedure conform het 'reglement herstelling openbare ruimte na inname of werkzaamheden' gevolgd te worden.”

Deze voorwaarde wordt vanuit brandveiligheid niet gevolgd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking en de fietsenberging wordt ontsloten via de Karel Oomsstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 2.639 m2 en 638 m2 moeten er 41 fietsstalplaatsen voorzien worden (1.25/100 m2).

Er worden naast het paviljoen 41 fietsstalplaatsen voorzien in het binnengebied.

Voor de commerciële ruimte van 300 m2 moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0.60/100 m2) en 6 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (2/100 m2).

Er worden ondergronds in de reeds bestaande parking nog 36 fietsstalplaatsen voorzien. Hier zou het personeel van de commerciële ruimte dan gebruik van kunnen maken. Alleen voor de bezoekers is er geen oplossing om hun fiets te stallen.

De fietsenberging in de parking is enkel te bereiken via de helling van de auto’s. Omwille van veiligheidsredenen moet er een aparte afscheiding zijn voor de fietsers op deze helling zodat fietsers en auto’s niet in conflict komen met elkaar. 

Laden en lossen:

Laden en lossen zal gebeuren via het binnengebied of via de Generaal Lemanstraat. Laden en lossen op de Generaal Lemanstraat kan enkel via een laad- en loszone in de parkeerstrook. Deze moet bij nog aangevraagd worden van zodra het gebouw in gebruik is.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Laden en lossen op de Generaal Lemanstraat kan enkel in een laad- en loszone gebeuren in de parkeerstrook. Deze kan aangevraagd worden van zodra het gebouw in gebruik is.

• De fietsenberging in de parking is enkel te bereiken via de helling van de auto’s. Omwille van veiligheidsredenen moet er een aparte afscheiding zijn voor de fietsers op deze helling zodat fietsers en auto’s niet in conflict komen met elkaar.

• Er moeten 10 fietsparkeerplaatsen voorzien worden voor de bezoekers van de commerciële ruimte

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De projectsite bestaat uit vijf percelen die zich bevinden in het bouwblok begrensd door Generaal Lemanstraat, Biartstraat, Karel Oomsstraat en Doornelei. Op één van de percelen bevindt zich een loods die volledig gesloopt zal worden. Op de andere percelen wijzigt er niets aan de bestaande bebouwing. Op één van de twee percelen die direct grenzen aan de Generaal Lemanstraat wordt een kantoorgebouw voorzien met een ondergrondse parkeergarage van vier bouwlagen. Deze ondergrondse garage zal verbonden worden met de reeds bestaande vergunde ondergrondse parkeergarage met inrit aan de Karel Oomsstraat. In het binnengebied wordt ook een nieuwbouw paviljoen gerealiseerd. Dit paviljoen heeft geen ondergrondse bouwlagen.

Milieutechnisch omvat deze aanvraag enkel de lozing van huishoudelijk afvalwater en de exploitatie van koelgroepen. Beide ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) zijn ingedeeld in de derde klasse. Van deze activiteiten wordt geen significante hinder verwacht.

Het paviljoen is niet onderworpen aan de hemelwaterverordening. Voor het kantoorgebouw wordt een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 liter voorzien. Het perceel van het paviljoen is reeds volledig onderkelderd, het perceel van het kantoorgebouw wordt volledig onderkelderd. De exploitant geeft aan hierdoor geen infiltratievoorziening te kunnen plaatsen. Ter compensatie wordt er in de parkeergarage op niveau -1 een buffering voorzien van 8.000 liter.

Voor de aanleg van vier ondergrondse bouwlagen zal een grote bemaling noodzakelijk zijn om de werken in den droge te kunnen uitvoeren. Deze bemaling werd niet mee aangevraagd in voorliggend dossier. De exploitant wordt dan ook uitdrukkelijk gewezen op de vergunningsplicht krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2) voor dergelijke bemalingen.

De omgevingsvergunning voor de bemaling moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis en een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2). Volgens de bouwcode van stad Antwerpen is het ook verplicht om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. Dit moet uitdrukkelijk gemotiveerd worden. In geval dat er toch op de openbare riolering geloosd moet worden, moet bij lozing van >10 m³/uur toelating van Aquafin verkregen worden. De opstart van de bemaling dient steeds aangekondigd te worden vóór aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m –mv).

Gezien het hier over vier bouwlagen gaat en er dus een grote bemaling noodzakelijk zal zijn, worden hieronder – ook al kan de exploitant deze raadplegen bij VMM – uitdrukkelijk de verplichte onderdelen van de bemalingsnota weergegeven:

• een duidelijke berekening van het debiet van de bemaling – maatregelen die genomen worden om het debiet te beperken;
• de invloedstraal van de bemaling;
• bespreking van de OVAM-dossiers die binnen deze invloedstraal gelegen zijn;
• bespreking van het risico op het oppompen van verontreinigd grondwater,  monitoring en maatregelen;
• berekening van de mogelijke zettingsrisico’s, monitoring en maatregelen;
• infiltratie- en lozingsmogelijkheden van het opgepompte grondwater.

De exploitant voorziet best voldoende tijd om een degelijke bemalingsstudie op te maken en de noodzakelijke informatie te verzamelen.

Voorliggende project is niet MER-plichtig. De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III van het MER-decreet.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, moet worden voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;

4.      In de ondergrondse parkeergarage moeten er ook parkeerplaatsen aangeboden worden als buurtparking;

5.      Het laden en lossen in de Generaal Lemanstraat moet gebeuren in een laad- en loszone in de parkeerstrook;

6.      Op de helling naar de ondergrondse parking moet er een aparte afscheiding worden voorzien voor fietsers en auto’s;

7.      Er moeten 10 parkeerplaatsen worden voorzien voor de bezoekers van de commerciële ruimte;

8.      De commerciële ruimte op het gelijkvloers mag zich niet autonoom ontwikkelen en moet ingevuld worden met een functie die gekoppeld is ofwel aan de aangevraagde kantoorruimte op de bovenliggende verdiepingen (bijvoorbeeld bedrijfsrestaurant of showroom) ofwel aan de reeds aanwezige functies in de aangrenzende panden (zoals voorgesteld: als extra ruimte voor de aanpalende Jaguar kantoren);

9.      De algemene voorwaarden/aandachtspunten van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten worden nageleefd;

10.  De voorwaarden uit het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd;

11.  Er moet worden voldaan aan de Gewestelijke verordening Toegankelijkheid en in het bijzonder aan volgende artikels:

-          in de nieuwe ondergrondse bouwlagen dient er een minimale vrije doorgangshoogte te worden voorzien van 2,30 meter, conform artikel 12;

-          De trappen van zowel het kantoorgebouw als het paviljoen (kantoorruimte) dienen te worden verbreed en voorzien van een gelijkvormige op- en aantrede, met leuningen en tussenbordessen; conform artikel 20;

-          Alle deuren welke uitgeven op publiek toegankelijke ruimten moeten na afwerking een minimale doorgangsbreedte van 90 cm garanderen, conform artikel 22;

-          er dient een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen kantoorgebouw), conform artikel 24;

-          Er dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte van de hal welke uitgeeft op de sanitaire cellen (alle verdiepingen kantoorgebouw), conform artikel 25;

-          Er dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien naast de krukzijde van de deur ter hoogte kantoorruimte 8 op de 1ste verdieping van het paviljoen;

-          De sanitaire cellen op de verdiepingen (alle verdiepingen kantoorgebouw) dienen te worden voorzien van ten minste één aangepast toilet conform de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°;

-          De aangepaste toiletten op de gelijkvloerse verdieping (kantoorgebouw) dienen te voldoen aan de opgelegde minimale afmetingen, conform artikel 30:

12.  De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). 

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …)

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling

-          invloedstraal van de bemaling (op plan)

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlakte water 2. Hemelwaterafvoer,…)

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u

Lastvoorwaarden

13.  De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 2 april 2021 (jaarnummer 2776) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 4 juni 2021 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee LEMAN INVEST NV ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden er 9 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening: De aanvraag is in strijd met diverse artikels van de bouwcode:
   1. artikel 6 (Harmonie en draagkracht) en artikel 10 (Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte). Het kantoorgebouw doet afbreuk aan de bouwkundige eenheid op vlak van bouwdiepte en bouwhoogte en de erfgoedwaarde van de aanpalende bebouwing. Het nieuw kantoorgebouw houdt onvoldoende afstand ten opzichte van de zijgevels van de aanpalende gebouwen. Er wordt ook aangehaald dat de uniformiteit in het straatbeeld verdwijnt.
      Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het kantoorgebouw (Generaal Lemanstraat) enigszins afwijkt van het referentiebeeld van de omgeving. Zo wordt de bovenste bouwlaag dubbelhoog voorzien, naar gevelaanzicht toe sluit de geleding en het materiaalgebruik echter aan bij de aanpalende bebouwing. Tevens is de bouwdiepte niet atypisch gezien de centrale ligging in het bouwblok en de reeds diepere bebouwing van de aanpalende panden en de stedelijke context.
      Bovendien dient opgemerkt dat een verscheidenheid aan typologieën, stijlperiodes en schaal ook eigen is aan de stedelijke context in het algemeen en deze omgeving in het bijzonder. Bovendien werd er voor de architecturale uitwerking advies gevraagd aan de Kwaliteitskamer. Zij gaven een gunstig advies.
   2. Artikel 17 Behoud en heraanplanting. Het bezwaar stelt dat volgens de verantwoordingsnota het bestaande plein er groener zal uitzien omdat het dak van het paviljoen als intensief groendak zal worden ingericht. Gezien het zware bouwprogramma en het verharden van het huidige open binnengebied is dit absurd.
      Beoordeling: In de huidige situatie bevindt zich in het binnengebied reeds een ondergrondse parkeergarage en is de zone reeds verhard. Na de inplanting van het paviljoen wordt de omringende zone groen aangelegd. Het bezwaar is ongegrond.
   3. Artikel 27 Open ruimte: de inplanting van het kantoorgebouw voldoet niet aan de 20% regel voor onbebouwde ruimte op het maaiveld van het perceel. Dit heeft een negatieve impact op de leefkwaliteit in de omgeving.
      Beoordeling: de bouwheer vraagt hiervoor een afwijking aan als volgt:

“De huidige loods bebouwt 100% van de site. De nieuwe situatie bebouwt slechts 429 m², zijnde 85%. Er zit geen woonfunctie in het gebouw en het gelijkvloers is een commerciële functie. De open ruimte van de gehele vergunningsaanvraag voldoet wel aan de 20% regel (alle percelen samen). Op het totaal van deze percelen blijft 46% onbebouwd.” Ten opzichte van de bestaande loods wordt er een gedeelte ontpit op dit perceel. Tevens sluit het perceel aan op een open binnengebied dat voor voldoende licht en lucht in het bouwblok zorgt. Bovendien zorgt het nieuw gebouw voor een herwaardering in de straat en het bouwblok. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er ingestemd worden met de gevraagde afwijking. Het bezwaar is ongegrond.

2. Daglicht en zonlicht: Voor verschillende panden zal er heel wat minder daglicht en zonlicht zijn. Beoordeling: gezien de context van het bouwblok en de bouwhoogte en bouwdiepte van de aanpalende panden is dit een gebruikelijke invulling van dit perceel.

Uiteraard zal de lichtinval en het zonlicht voor enkele omwonenden wijzigen, dit is eveneens eigen aan een stedelijke context. Het bezwaar is ongegrond.

3. Strijdigheid met de beleidsnota 2020 kantoren: in deze beleidsnota wordt de Generaal Lemanstraat benoemd als een straat met weinig ontwikkelingspotentieel als kantoorlocatie.

Beoordeling: hiervoor werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Zij zijn van oordeel dat een kantoorfunctie wel degelijk past in de strategische kantoorlocatie langsheen de Generaal Lemanstraat/Karel Oomsstraat en gaven om deze reden ook een gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

4. Waardevermindering van panden in omgeving: Het bezwaar dat de waarde van het eigendom van de bezwaarindieners door de inplanting van een grootschalig paviljoen zal dalen.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

5. Privacy-hinder en verlies van lichtinval en bezonning kantoorgebouw: de bebouwing zal onze privacy wegnemen. Het kantoorgebouw situeert zich op slechts een afstand van 3 meter van de zijramen van het appartementsgebouw van de bezwaarindieners. Zo zullen de appartementen van bezwaarindieners een verminderde lichtinval en bezonning ondervinden. De diepe achterbouw ontneemt het zicht vanuit de ramen in de zijgevel.

Ook zal er inkijk gegenereerd worden door de terrassen van het kantoorgebouw.

Beoordeling: Het bouwen binnen een stedelijke context heeft uiteraard invloed op de omwonenden. De terrassen bevinden zich ten opzichte de rechterperceelgrens met nummer 39 op een afstand van minstens 3 meter. Ten opzichte van de linkerperceelgrens nummer 45 is er een afstand van minstens 2,5 meter. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 meter van de perceelsgrenzen in te richten. Uiteraard zal het uitzicht en lichtinval voor enkele omwonenden wijzigen, maar de woonkwaliteit komt hierdoor niet in het gedrang. Gezien de context van het ruime bouwblok en de bouwhoogte en bouwdiepte van de aanpalende panden is dit een stedenbouwkundig aanvaardbare invulling. Het bezwaar is ongegrond.

6. Privacy-hinder en verlies van lichtinval door het paviljoen en inname open binnenruimte:  de inplanting van het paviljoen heeft een negatieve impact op lichtinval, lucht en gevoel van ruimte.

Beoordeling: Het bouwen binnen een stedelijke context heeft uiteraard invloed op het uitzicht en de lichtinval van omwonenden. In huidig ontwerp heeft het paviljoen een kleinere footprint, het paviljoen zal lager zijn (circa 8,15 meter in plaats van 10 meter) en zal ingeplant worden op een grotere afstand van de perceelsgrenzen ten opzichte van het eerst ingediende ontwerp. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat er voldoende afstand is om de hinder naar de omliggenden te beperken. Bovendien wordt de zone rondom het paviljoen groen aangelegd. Het bezwaar is ongegrond.

7. Onduidelijkheid bestemming paviljoen: het paviljoen heeft een onduidelijke bestemming en vermoed wordt dat het paviljoen zal gebruikt worden voor een ander bestemmingsdoel. De informatie is misleidend waardoor de functionele inpasbaarheid niet kan gegarandeerd worden en waardoor het moeilijk in te schatten is wat de impact is op de omgeving.

Beoordeling: Op de plannen staat wel degelijk de functie kantoor benoemd. Dat de ruimte zal gebruikt worden voor andere bestemmingsdoelen is zuiver hypothetisch en is bijgevolg niet stedenbouwkundig van aard. Bovendien wordt een aanvraag vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen.  Het bezwaar is ongegrond.

8. Geuroverlast en geluidsoverlast: Het gebruik van het gebouw zal geuroverlast door rookpauze en geluidsoverlast veroorzaken. Door de hoge bouw en reflecterende materialen (veel glas) zal er extra lawaaihinder zijn door geluidsreflectie. Het voorzien van de sanitaire ruimtes van het kantoorgebouw aan de achtergelegen slaapkamers van de voorste appartementen.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een verweving van functies die andere behoeften met zich meebrengen. Dit hoeft goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar omtrent geur- en geluidsoverlast betreft niet-aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Stabiliteit en veiligheid: Het bezwaar dat de uitgraving ter verwezenlijking van de ondergrondse parking en de bijhorende grondbemaling invloed zullen hebben op de grondwatertafel en op de fundering van de naastgelegen appartementen zowel tijdens als na de werken. Dat de stabiliteit hierdoor niet kan gegarandeerd worden. Het gegeven dat de tuinmuren en garagemuur scheef staan door vroegere werken

Beoordeling: het uitvoeren van een grondbemaling is inherent aan bouwprojecten en in het bijzonder bij het voorzien van ondergrondse bouwlagen. Het bezwaar tegen de stabiliteitsproblematiek en de wijze waarop de grondwaterbemaling gebeurt, betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. De stabiliteit van de scheidingsmuren alsook de tuinmuren en garagemuur waarnaar verwezen wordt, is een gegeven dat in een omgevingsaanvraag niet kan worden beoordeeld. Dat de stabiliteit in het gedrang komt is zuiver hypothetisch en niet van stedenbouwkundige aard. Er wordt van uitgegaan dat de werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Een studie van de stabiliteit is geen verplicht toe te voegen dossierstuk bij een vergunningsaanvraag. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.

10. Foutieve bouwplannen: volgens bezwaarindieners staat de perceelgrens 9w6 (magazijn, werkplaats) verkeerd ingetekend en dit ten nadele van de bezwaarindieners.

Beoordeling: het opmaken van bouwplannen gebeurt in eer en geweten en de plannen worden ook op deze manier ingediend bij de omgevingsaanvraag. Of de grenzen al dan niet fout zijn opgetekend behoort niet tot de inhoudelijke beoordeling van de omgevingsaanvraag. Dit is een burgerrechtelijke aangelegenheid. Het bezwaar is ongegrond.

11. Verkeersveiligheid: De Doornelei is nu al een drukke verkeersweg en gevreesd wordt dat de verkeersstroom enkel zal toenemen door dit project. Bovendien stelt men zich de vraag of het aan- en afrijden via de Karel Oomsstraat wel veilig is gezien het voet- en fietspad. De Doornelei is een straat met veel zwakke weggebruikers, in het bijzonder schoolgaande kinderen, met name tijdens de ochtend- en avondspits..

Beoordeling: de nieuwe ondergrondse parking sluit aan op de reeds bestaande ondergrondse parking in het binnengebied. Aangezien er meer autoplaatsen worden voorzien dan de werkelijke parkeerbehoefte voor het nieuwe project, bestaat de mogelijkheid deze plaatsen aan te bieden als buurtparking. Dit wordt in voorwaarde opgenomen in de vergunning. Op die manier ontlast het project de parkeerdruk in de straten, wat de veiligheid ten goede komt. De aanvraag werd ook gunstig geadviseerd door het Agentschap Wegen en Verkeer, de verkeerspolitie en de stedelijke dienst Mobiliteit. Het bezwaar is ongegrond.

12. Brandveiligheid: het bezwaar dat er bij brand onvoldoende garantie is op vlak van toegankelijkheid in het binnengebied en naar de omliggende bebouwing.

Beoordeling: het project werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig waaruit kan geconcludeerd worden dat er mits het naleven van de opgenomen voorwaarden, voldaan wordt aan de brandveiligheid en de daarmee gepaard gaande bereikbaarheid van het bouwblok. Het bezwaar is ongegrond.

13. Veiligheidsgevoel algemeen: het bezwaar dat de ruimte tussen het paviljoen en de Doornelei voor een dode donkere ruimte zal zorgen wat voor onveiligheid zorgt.

Beoordeling: de ruimte rondom het paviljoen is ruim genoeg om niet als donkere hoek dienst te doen. Bovendien wordt deze zone aangelegd als groene ruimte. Dat dit voor onveiligheid zal zorgen is zuiver hypothetisch en is bijgevolg niet stedenbouwkundig van aard. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en het te verwachten onveiligheidsgevoel zoals omschreven in het bezwaarschrift. Het bezwaar is ongegrond.

Milieutechnische argumenten van de bezwaren betreffen de bemaling, eventuele geluidshinder van de koelgroepen en de vroegere uitvoering van vlarebo-plichtige activiteiten op de percelen.

bemaling
Er wordt gevreesd voor stabiliteitsproblemen, scheuren en andere schade aan de aanpalende woningen en het bouwkundig erfgoed in de naaste omgeving. Het bezwaar is deels gegrond en deels ongegrond. Het klopt dat er voor de realisatie van de vier ondergrondse bouwlagen een grote bemaling noodzakelijk zal zijn. Een dergelijke bemaling kan inderdaad schade aan gebouwen veroorzaken vandaar dat uitdrukkelijk de noodzakelijke informatie voor de bemalingsstudie nu al aan de exploitant meegegeven wordt. De bemaling zal zeer goed voorbereid moeten worden. Ook tijdens de bemaling zal continue monitoring noodzakelijk zijn. Jammer genoeg werd de bemaling niet opgenomen in voorliggende aanvraag waardoor de bezwaren hieromtrent nu zonder voorwerp zijn. 

geluidshinder van de koelgroepen
De koelgroep met een vermogen van 140 kW wordt geplaatst in een open ruimte die zich bevindt op niveau +7. In het dossier wordt wel gesproken van een “technische ruimte”. De vraag kan gesteld worden waarom de koelgroep niet in deze ruimte geplaatst wordt. Niettemin dient de exploitant te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in open lucht zoals opgenomen in titel II van het Vlarem.

De vroegere exploitatie van vlareboplichtige activiteiten op de site
De vraag wordt gesteld of deze grond reeds gesaneerd werd en of eventuele brandstoftanks reeds verwijderd werden. Op het geoloket van OVAM is te zien dat er oriënterende bodemonderzoeken uitgevoerd werden zoals inderdaad verplicht is bij overdracht, verkoop, enzovoort. Er wordt vanuit gegaan dat dit door OVAM adequaat opgevolgd wordt.