2021_CBS_04354 - Omgevingsvergunning - OMV_2021023558. Dambruggestraat 104. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/12/2020: weigering (20202186) voor het slopen van een pand en het bouwen van een meergezinswoning met 18 sociale verhuurappartementen;

-          10/05/2019: welstandscommissie

-          07/03/2014: vergunning (20136297) voor het bouwen van een gebouw met 75 studentenkamers, een conciërgewoning en een binnenplein met een fietsenstalling na afbraak van de bestaande gebouwen (niet uitgevoerd);

-          13/09/2013: weigering (3562#3130) voor het bouwen van 75 studentenkamers met conciërgewoning na afbraak;

-          26/05/1972: weigering (18#54674) voor een verbouwing;

-          02/10/1953: toelating (18#31336) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand;

-          3 bouwlagen met zadeldak;

-          perceel is volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 18 sociale verhuurappartementen;

-          4 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloers bestaat uit 3 twee-slaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 95 m², 84 m² en 83 m²;

-          elke verdieping bestaat uit 2 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 85 m² en 81 m², 2 een-kamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 61 m² en 60 m² en 1 drie-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met lichtgele, on-bezande strengpersgevelstenen, zowel het buitenschrijnwerk als de balustrades en het hekwerk worden voorzien in bronskleurig geanodiseerd aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bestaande handelspand;

-          bouwen van een meergezinswoning met 18 sociale huurappartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.2.5 Grootschalige woonprojecten: het project heeft een breedte van circa 32m en maar 2 voordeuren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 14 Breedte van een looppad (niet tussen binnenmuren): de paden naar de gemeenschappelijke tuin zijn onvoldoende breed;
• Artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte binnenmuren): de inkomhallen zijn onvoldoende breed tussen de versmallingen;
• Artikel 21 Verticale plateauliften: de eigenschappen van de lift zijn niet vermeld op de plannen. Er dient minstens een lift type 2 conform EN81-70 voorzien te worden.
• Artikel 24 Draairuimte: de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte raakt het gesloten deur-vlak van de inkomdeuren naar de appartementen niet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: De gelijkvloerse insprong ter hoogte van de inrit van de garage heeft een diepte van 3,5m en een breedte van 4,8m en grenst aan de openbare ruimte. Deze kan ’s nachts niet afgesloten worden. Daarnaast is het onduidelijk of deze verlicht wordt;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheimuren hebben geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak (zie snede AA);
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Het gescheiden rioolstelsel wordt niet aangeboden aan de straat. De aanvrager voorziet een overstort in de tuin.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 1.2.5 van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 betreffende Grootschalige woonprojecten. Zo dienen woonprojecten met een gevelbreedte groter dan 18 meter minimaal 2 voordeuren te bevatten, vermeerderd met 1 voordeur per bijkomende 6 meter gevelbreedte.

Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag.

Gezien de voorziene gevelgeleding kenmerkend is in de omgeving, door een juiste vertaling van de nieuwe geleding met de oorspronkelijke bebouwing waardoor het gebouw correct communiceert met de omgeving is het aangevraagde aanvaardbaar.

Functionele inpasbaarheid

De functie wonen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 en inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het nieuw bouwen van 18 sociale huurappartementen wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande nieuwbouw is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd bij het indienen van de vorige omgevingsvergunning ter advies voorgelegd aan de Kwaliteitskamer. Zij formuleerden een voorwaardelijk gunstig besluit met onderstaande motivering: “Het project werd reeds besproken. Nu liggen de ingediende plannen (Omgevingsvergunning) voor. De kwaliteitskamer apprecieert de aanpassingen die gebeurden ten opzichte van vorige keer en ziet een goede evolutie.

Om de logische gevelopbouw aan de voorzijde te versterken, wordt voorgesteld om de gelijkvloerse gevel in de rechtertravee aan te passen. Door de inrit naar de garage te beperken tot een breedte van 3 bovenliggende gevelopeningen, kan er naast de inkomdeur nog een afzonderlijke gevelopening gemaakt worden in functie van de ontsluiting voor de voetgangers en de fietsers naar de ondergrondse parking. Dit verbetert enerzijds de toegankelijkheid, en zorgt anderzijds voor het doortrekken van de verticale gevelopeningen en posten van de bovenliggende verdiepingen. Ook aan de achtergevel kan de verticaliteit versterkt worden door het metselwerk ter hoogte van de vierkante raamopeningen dieperliggend door te trekken naar onder zodat er gelijkmatige rechthoeken worden gevormd (waarbinnen vierkante raamopeningen voorzien worden).

De kwaliteitskamer is van mening dat de gevelkleur voor- en achteraan bij voorkeur identiek is. Een lichtgele baksteenkleur is absoluut aanvaardbaar en zorgt voor een ‘frisse’ uitstraling. Aandacht wordt gevraagd voor de kleurkeuze van het voegwerk. Een te grijze voeg zou het geheel kunnen neerhalen of te hard maken. In functie daarvan wordt voorgesteld om een stalenkaart baksteenmetselwerk – voegwerk voor te leggen. Schrijnwerk en balustrades te voorzien in een anodisé bronskleur (lichte kleur of ton-sur-ton) en de grijze kleur volledig te weren.

Conclusie:

- De gelijkvloerse rechtertravee in de voorgevel aanpassen met van links naar rechts:

  toegangsdeur inkomhal, metselpost, toegang voetgangers parking, metselpost, inrit (3 raamopeningen breed);

- In de achtergevel het metselwerk onder de vierkante ramen dieperliggend uit te werken, zodat er gelijke rechthoeken ontstaan in het gevelbeeld;

- Een identieke gevelkleur voor en achteraan:

- Een stalenkaart voor te leggen van lichtgeel baksteenmetselwerk met voegwerk;

- Het schrijnwerk en de balustrades uit te voeren in een anodisé bronskleur (lichte kleur of ton sur-ton).”

In voorliggende aanvraag werden de opmerkingen voldoende geremedieerd, waardoor ervan uitgegaan kan worden dat het project zich op een aanvaardbare manier inpast in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 14 van de bouwcode. Een insprong grenzend aan de openbare ruimte en op het gelijkvloers moet ’s nachts afgesloten kunnen worden indien de diepte van de insprong groter is dan 2 meter en meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt.

De insprongen, dieper dan 2 meter achter de bouwlijn, moeten verlicht worden.

Insprongen zijn onder andere nissen, entreeruimten of overdekte buitenruimten aan de woning. Deze insprongen mogen geen nadelige effecten hebben op het gebruik van de openbare ruimte.

Insprongen moeten steeds overzichtelijk blijven. Daarom zijn ze best niet te diep, zeker niet als ze bovendien smal zijn. Als dit toch zo is, dan moeten ze omwille van de sociale veiligheid afsluitbaar zijn en/of verlicht worden.

In voorwaarde wordt opgelegd de insprong te verbreden door de deur links in het gevelvlak (die toegang geeft tot de fietsenstalling) naar achteren te plaatsen. Deze deur dient ter hoogte van de garagepoort en de toegang tot de gemeenschappelijke tuin geplaatst worden  zodat de insprong breder wordt. De insprong dient verlicht te worden.

Ook de strijdigheden met artikel 34 en 40 worden opgenomen in de voorwaarden.

Verder is de aanvraag strijdig aan een aantal artikels van de verordening toegankelijkheid.

Zo zijn niet alle looppaden in de gemeenschappelijke delen van de tuin minimum 1,50 meter breed. In voorwaarde wordt opgenomen de wandelpaden in de tuin uit te voeren conform artikel 14 van de verordening toegankelijkheid.

De hal voor de voordeur van appartement 0.3 is onvoldoende breed. Gezien de beperkte diepte en de aanwezigheid van draaicirkels aan de uiteinden kan hiervoor een afwijking gegeven worden. Er dient echter opgemerkt door de onvoldoende breder gang appartement 0.3 onvoldoende toegankelijk is gezien een draaicirkel van min 1,50 meter ontbreekt. In voorwaarde wordt opgelegd de voordeur van appartement 0.3 achteraan de gang te voorzien daar waar wel een draaicirkel van minimum 1,50 meter aanwezig is.

De eigenschappen van de lift zijn niet vermeld op de plannen. Er dient minstens een lift type 2 conform EN81-70 voorzien te worden conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt opgelegd in voorwaarde.

Tenslotte raakt de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte het gesloten deur-vlak van de inkomdeuren naar de appartementen niet (artikel 24 van de verordening toegankelijkheid). Dit wordt eveneens opgelegd in de voorwaarden.

Uit het sloopopvolgingsplan blijkt o.a. crysotiel aanwezig te zijn in verscheidene gebouwonderdelen. De aanbevelingen en adviezen uit dit plan dienen in acht genomen worden tijdens de sloopwerken. Ook dienen de nodige maatregelen getroffen worden om stofemissies tijdens de afbraak te beperken.

De vloerplaat van de ondergrondse parking zal, volgens de ingediende plannen, gelegd worden op circa 3,4 m-mv, waardoor een grondwateronttrekking onontbeerlijk is. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis én dieper dan 4m –mv,  moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt opgesteld conform de richtlijnen van VMM.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken indien deze in overeenstemming worden gebracht met de verordening toegankelijkheid zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Dambruggestraat.

De inrit is te smal om auto’s te laten kruisen.

Er wordt met een verkeerslicht gewerkt zodat niet tegelijk in- en uitgereden kan worden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

6 appartementen met 1 slaapkamer : 6 x 2 = 12

9 appartementen met 2 slaapkamers : 9 x 3 = 27

3 appartementen met 3 slaapkamers : 3 x 4 = 12

In totaal moeten 51 (12 + 27 + 12 = 51) fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de ondergrondse parking. Naast de helling voor auto’s is een fietsgoot voorzien.

De zone voor fietsers moet afgescheiden worden van de zone voor auto’s.

Sommige locaties met fietsenstallingen liggen dicht tegen parkeerplaatsen voor auto’s.

Om schade aan fietsen en auto’s te vermijden moeten afscheidingen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      de insprong aan de openbare ruimte ter hoogte van de inrit van de parking te verbreden door de deur links in het gevelvlak op de rooilijn (die toegang geeft tot de fietsenstalling) naar achteren te plaatsen. Deze deur op een diepte zoals de poort te voorzien. De insprong dient verlicht te worden;

4.      de wandelpaden in de tuin min 1,50 meter uit te voeren conform artikel 14 van de verordening toegankelijkheid;

5.      de voordeur van appartement 0.3 achteraan de gang te voorzien daar waar wel een draaicirkel van minimum 1,50 meter aanwezig is;

6.      er dient minstens een lift type 2 conform EN81-70 voorzien te worden conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid;

7.      de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte dient het het gesloten deur-vlak van de inkomdeuren naar de appartementen te raken (artikel 24 van de verordening toegankelijkheid);

8.      het gescheiden rioolstelsel aan te bieden aan de straat conform artikel 40 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten