Terug
Gepubliceerd op 07/06/2021

2021_CBS_04380 - Omgevingsvergunning - OMV_2021048800. Kroonstraat 91. District Borgerhout - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
vr 04/06/2021 - 09:00 Hofstraat
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Claude Marinower, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Serge Muyters, korpschef

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2021_CBS_04380 - Omgevingsvergunning - OMV_2021048800. Kroonstraat 91. District Borgerhout - Goedkeuring 2021_CBS_04380 - Omgevingsvergunning - OMV_2021048800. Kroonstraat 91. District Borgerhout - Goedkeuring

Motivering

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2021048800

Gegevens van de aanvrager:

BVBA Glo-Invest met als adres Kleinheide 84 te 2242 Zandhoven

Ligging van het project:

Kroonstraat 91 te 2140 Borgerhout (Antwerpen)

Kadastrale gegevens:

afdeling 24 sectie A nrs. 0 en 356B

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

wijzigen van 2 gelijkvloerse handelshuizen naar appartementen

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          10/11/2020: proces-verbaal (11002_2020_13319_VPV) voor het wijzigen van functie en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          31/08/1953: vergunning (179#2377) voor het bouwen van 2 winkelhuizen en 6 appartementen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

  • meergezinswoning met 2 winkelhuizen op de gelijkvloerse verdieping;
  • 6  tweeslaapkamerappartementen op de bovenliggende verdiepingen;
  • 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

  • gele gevelsteen, plint in blauwe hardsteen;
  • de korte gevel op de hoek is deels afgewerkt in natuursteen;

-          inrichting:

  • achteraan het perceel is een koer aanwezig van circa 20m²;
  • centraal is er ook een kleine koer aanwezig van circa 4,5m².

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

  • conform vergunde toestand;
  • terras op de 1ste verdieping werd uitgebreid tot tegen de linkerperceelgrens;

-          gevelafwerking:

  • gele gevelsteen in combinatie met buitenschrijnwerk in grijs pvc;
  • herindeling van de raampartijen;

-          inrichting: conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

  • meergezinswoning met 8 appartementen;
  • de gelijkvloerse verdieping bestaat uit 2 eenslaapkamerappartementen;
  •  met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
    • eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 62m² met aansluitend een buitenruimte van circa 23m²;
    • eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 51m² met aansluitend een inpandig terras van circa 4m²;
  • de bovenliggende appartementen krijgen een interne herindeling, ze worden voorzien van 1 slaapkamer, voor de appartementen zonder terras wordt er een inpandig terras voorzien aan de Van Daelstraat van circa 4m²;

-          gevelafwerking:

  • buitenschrijnwerk in grijs pvc;
  • de raampartijen op de gelijkvloerse verdieping worden heringedeeld, een deur naar het voormalige winkelhuis wordt vervangen door een raampartij;
  • de inpandinge terrassen aan de zijde van de Van Daelstraat worden afgesloten via een raam;

-          inrichting:

  • centrale koer wordt dichtgebouwd voor een fietsenstalling, op de bovenliggende verdiepingen doet deze dienst als wasplaats voor de privatieve appartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van 2 winkelhuizen naar 2 éénslaapkamerappartementen op de gelijkvloerse verdieping;

-          regulariseren en wijzigen van het buitenschrijnwerk;

-          regulariseren van het terras op de 1ste verdieping;

-          toevoegen van 3 inpandige terrassen aan de Van Daelstraat;

-          interne herindelingen van de appartementen;

-          ophogen van de scheimuur tegen de rechterperceelgrens ter hoogte van de centrale koer;

-          dichtbouwen van de centrale koer over de verschillende bouwlagen.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)

16 april 2021

7 mei 2021

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie

16 april 2021

28 april 2021

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  •  artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

de bureauruimten bij de appartementen aan de zijde van de Van Daelstraat krijgen geen rechtstreekse lichtinval;

  • artikel 26: Afvalverzameling

er is geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling aanwezig;

  • artikel 27: Open ruimte

na de  toename van de bebouwde oppervlakte is minder dan 20%van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte;

  • artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren

de scheidingsmuur ter hoogte van het nieuwe terras op de eerste verdieping achteraan wordt niet voorzien met een brandweerstand van Rf 2uur, niet voorzien in massief, ongeperforeerd materiaal en niet met een dikte van 0,18 meter;

  • artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen

het is onduidelijk of DWA en RWA worden aangeboden aan de straat;

  • artikel 41: Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel

de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel;

  • artikel 43: Septische putten

het volume van de septische put is niet weergegeven op de plannen.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het uitbreiden van de twee appartementen op het gelijkvloers door de toevoeging van de handelsruimten die intern met de woningen verbonden zijn. Gelet op het principe van clustering van winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is het behoud van commerciële ruimte op deze locatie, buiten de afgebakende kernwinkelgebieden, niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvrager wenst de uitbreiding van het terras achteraan het linker appartement op de eerste verdieping te regulariseren. Het uitgebreide terras wordt voorzien op het platte dak tot aan de linker perceelgrens, waarbij een scherm op de scheidingsmuur geplaatst.

Het ophogen van de scheidingsmuur hier houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in de tuinen en in de omgeving.

Zonder het ophogen van de scheidingsmuur creëert het terras onaanvaardbare storende inzichten bij de aanpalende. De uitbreiding van dit terras zoals voorgesteld wordt bijgevolg uitgesloten.

 

Aan de voorgevel, langs de zijde van de Van Daelstraat, worden inpandige terrassen voorzien op elke bouwlaag. Uit de plannen kan niet duidelijk worden afgeleid of deze worden afgesloten door een raam. Om een kwalitatieve buitenruimte te kunnen voorzien bij de appartementen, in open lucht en voorzien van direct daglicht, wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd om geen raam te plaatsen in de gevelopeningen van de straatgevel ter hoogte van de terrassen.

 

Verder wil de aanvrager de centrale schacht over de verschillende bouwlagen dichtbouwen en bij het bebouwde volume toevoegen. Hierdoor wordt niet voldaan aan artikel 27 (Open ruimte) van de bouwcode. Door de toename van de bebouwde oppervlakte is minder dan 20%van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte. Gezien de vergunde koer volledig verhard is, en de infiltratiemogelijkheid hierdoor beperkt is, en quasi volledig ommuurd is waardoor er nauwelijks inval is van natuurlijk licht, heeft de koer weinig meerwaarde op het perceel. Bovendien worden alle appartementen voorzien van een individuele kwalitatieve buitenruimte, waardoor de meerwaarde van de koer en schacht als buitenruimte en open ruimte in vraag kan gesteld worden. Gelet op het bovenstaande kan een afwijking op artikel 27 worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode.

 

Visueel-vormelijke elementen

Zonder voorafgaandelijke vergunning werd het buitenschrijnwerk in de voorgevels gewijzigd. De aanvrager wenst met voorliggende aanvraag deze voorgevelwijziging te regulariseren. Het grijze buitenschrijnwerk is ruimtelijk inpasbaar in het straatbeeld en kan positief geadviseerd worden.

 

Verder wenst men de raampartijen op de gelijkvloerse verdieping anders in te delen en de deur naar het voormalige winkelhuis te vervangen door een raampartij. De nieuwe indeling van de gevelpui is aangepast aan de achterliggende woonfunctie en verhoogt op die manier ook het wooncomfort.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De omvorming naar woonruimte en de interne verbouwingswerken op het gelijkvloers verhogen het wooncomfort en het gebruiksgenot van de twee appartementen. De voorgestelde voorgevelwijzigingen garanderen bovendien de privacy van de woongelegenheden.

 

Het voorzien van de inpandige terrassen bij de rechtse appartementen, aan de zijde van de Van Daelestraat, wordt gunstig beoordeeld. Op die manier worden kwalitatieve individuele buitenruimtes bij de appartementen gecreëerd. De bureauruimtes die achter deze inpandige terrassen gesitueerd zijn, krijgen geen rechtstreekse luchttoevoer en in beperktere mate rechtstreekse inval van daglicht. Zoals eerder aangehaald wordt bij vergunning opgelegd om de gevelopeningen aan de terrassen vrij te laten van ramen.

 

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat op de kelderverdieping een dergelijke afvalberging dient ingericht te worden.

 

Tot slot is het onduidelijk of er een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA) voorzien wordt, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode, dat gescheiden aangeboden wordt aan de straat. Dit wordt eveneens als voorwaarde bij vergunning opgenomen. Ook wordt het volume van de septische put niet weergegeven op de plannen die bij voorliggende aanvraag horen. Gezien de mogelijkheid tot het aanpassen van het rioleringsstelsel, dient de septische put een volume te hebben conform artikel 43 van de bouwcode.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      geen ramen te voorzien in de gevelopeningen aan de straatzijde ter hoogte van de nieuwe inpandige terrassen aan de Van Daelestraat;

3.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      een gescheiden rioolstelsel, dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA), moet aangeboden worden aan de straat, conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;

5.      de septische put te voorzien met een volume zoals vastgelegd in artikel 43 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

7.      de uitbreiding van het nieuwe terras op de eerste verdieping achteraan en het ophogen van de scheidingsmuur daar.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Fasering

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

17 maart 2021

Volledig en ontvankelijk

16 april 2021

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

14 juni 2021

Verslag GOA

27 mei 2021

naam GOA

Wim Van Roosendael

 

Onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Schriftelijke bezwaarschriften

Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften

Petitielijsten

Digitale bezwaarschriften

0

0

0

0

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:

 

Algemene voorwaarden

de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.

 

Stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      geen ramen te voorzien in de gevelopeningen aan de straatzijde ter hoogte van de nieuwe inpandige terrassen aan de Van Daelestraat;

3.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      een gescheiden rioolstelsel, dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA), moet aangeboden worden aan de straat, conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;

5.      de septische put te voorzien met een volume zoals vastgelegd in artikel 43 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

7.      de uitbreiding van het nieuwe terras op de eerste verdieping achteraan en het ophogen van de scheidingsmuur daar.

 

Artikel 3

Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.