2021_CBS_04350 - Omgevingsvergunning - OMV_2021048630. Turnhoutsebaan 271. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/11/2019: proces-verbaal van doorbreking van stakingsbevel (11002_2019_11712_APO) voor aanvankelijk proces-verbaal vervat in AN.66.LB.164199/2011 en voor het wijzigen van de hoofdfunctie van de eerste verdieping zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          19/07/2019: weigering (2019221) voor functiewijziging van feestzaal naar gemeenschapsvoorziening met gebedsruimte;

-          02/12/2011: vergunning (20114798) voor het inrichten van een bestaande winkel tot feestzaal;

-          16/11/2011: proces-verbaal (AN.66.LB.164199/2011) voor uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke vergunning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand met achterliggende feestzaal;

-          achterliggend gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloerse inkomhal aan de straatkant via Turnhoutsebaan 271;

-          doorgang naar de straatzijde naast het winkelpand te Turnhoutsebaan 277;

-          gelijkvloers en eerste verdieping bestaan uit feestzaal.

Huidige toestand

-          pand met achterliggende gebedsruimte en feestzaal;

-          achterliggend gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloerse inkomhal aan de straatkant via Turnhoutsebaan 271;

-          gelijkvloers bestaat uit gebedsruimte;

-          eerste verdieping bestaat uit feestzaal;

-          voorgevel is afgewerkt met zwarte natuursteen als gelijkvloerse plint, gele gevelsteen op de verdiepingen, blauwe hardsteen, witte kroonlijst in hout en antracietkleuring buitenschrijnwerk in PVC.

Gewenste toestand

-          pand met achterliggende gebedsruimte;

-          achterliggend gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloerse inkomhal aan de straatkant via Turnhoutsebaan 271;

-          gelijkvloers bestaat uit gebedsruimte;

-          eerste verdieping bestaat uit berging;

-          voorgevel is afgewerkt met zwarte natuursteen als gelijkvloerse plint, gele gevelsteen op de verdiepingen, blauwe hardsteen, witte kroonlijst in hout en antracietkleuring buitenschrijnwerk in PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen van een feestzaal naar gemeenschapsvoorziening met gebedsruimte;

-          regulariseren van interne uitgevoerde bouwwerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de gebedsruimte heeft geen openingen voor de toetreding van licht en lucht, behalve 2 dakkoepels;
• Artikel 27 Open ruimte: er is geen 20% open ruimte voorzien;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er is geen aparte afvalberging voorzien;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het wijzigen van een feestzaal naar gemeenschapsvoorziening met gebedsruimte.

Openbare nutsvoorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste staan van elkeen horen thuis in woongebieden.

Advies ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie geeft volgend advies: “De aanvraag voorziet in de omvorming van een voormalige feestzaal naar een gebedsruimte. Vanuit oogpunt business en innovatie is er voor het dossier geen bezwaar.”

Ook het advies van sociale dienstverlening/ ontmoeting/ levensbeschouwingen is gunstig: “De vereniging stelt zicht tot doel om humanitaire hulp te bieden aan kinderen via ontwikkelingsprojecten in binnen en buitenland. Daarnaast organiseert de vereniging de islamitische gebedsdiensten voor volwassenen en wil ze vorming en naschoolse begeleiding aanbieden aan kinderen.

De vereniging organiseert sinds 2017 in het pand Turnhoutsebaan 271 te Borgerhout een gebedshuis voor mannen.

Het gebedshuis wordt door de centrale ligging op de Turnhoutsebaan, bezocht door bezoekers van de vele handelszaken uit de buurt en dit tijdens de 5 gebedstijden. Op vrijdag en tijdens de maand ramadan is er nog een groter toevloed van bezoekers. Zowel wandelaars als bezoekers van de verschillende ontmoetingscafés uit de winkelstraat vinden hun weg naar dit gebedshuis.

Het bestuur is Nederlandstalig en enkelen hebben de functie van islamleerkracht in het regulier onderwijs. Het bestuur staat volledig onafhankelijk van de andere buurtmoskeeën. De bezoekers voor de gebedsdiensten zijn vooral Antwerpenaren met een Marokkaanse achtergrond. 

Het gebouw is een voormalig winkelpand dat omgevormd werd tot een feestzaal. De ruimte op het gelijkvloers doet nu dienst voor de gebedsdiensten en naastliggend een wasruimte. De eerste verdieping is omgevormd tot klaslokalen. De gebedsruimte heeft één toegang.  De gebedszaal van 200 m² vormt zich achter de naastliggende panden, maar heeft geen extra uitgang.  Het maximum aantal toegelaten personen wordt om veiligheidsredenen geafficheerd.

Sinds de opstart (februari 2017) zijn er geen klachten gekend over enige overlast door dit gebedshuis.  Door de start van deze vereniging is er geen bijkomend verhoogde parkeerdruk gekend. Parkeeroverlast is een gekend en algemeen probleem in die omgeving.

De dienst levensbeschouwingen adviseert gunstig mits alle brandveiligheidsvoorwaarden worden nageleefd.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume wijzigt niet door de voorliggende aanvraag. Er worden enkel interne wijzigingen aangebracht.

Omwille van een functiewijziging dient de voorliggende aanvraag te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode. Het artikel stelt dat 20% van het perceel onbebouwd dient te zijn. Voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Een afwijking is echter wel mogelijk aangezien het perceel in kernwinkelgebied gelegen is en er geen woonbestemming is op het gelijkvloers. Bovendien heeft een gebedsruimte een grote maatschappelijke meerwaarde voor de buurt waardoor herwaardering wordt bereikt. Daarnaast zou een ontpitting, die enkel mogelijk is aan de linkerzijde achteraan, een comfortabele toegang tot de gebedsruimte in het gedrang brengen, wat niet als wenselijk wordt gezien. Bijgevolg kan er worden afgeweken van artikel 27 door toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevelplint van huisnummer 271 wordt beperkt gewijzigd. De raamopeningen worden anders ingedeeld. Dit heeft echter geen nadelige effecten op het visuele en vormelijke aspect van de voorgevel en is bijgevolg aanvaardbaar.

De voorgevel van nummer 277 wordt alsook gewijzigd door een voordeur te verplaatsen en de raamindeling aan te passen. Echter behoren de aanpassingen aan nummer 277 niet tot de voorliggende aanvraag. Alle aanpassingen, intern en extern, aan nummer 277 worden bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De toetreding van licht en lucht naar de gebedsruimte gebeurt via twee dakkoepels in het linkergedeelte achteraan. Aangezien een gebedsruimte volgens de bouwcode niet behoort tot een verblijfsruimte (ruimte voor het langdurig verblijven van mensen) is het voorzien van twee dakramen, met elk een oppervlakte van 2 m²) voldoende.

De voorliggende aanvraag is niet voorzien van een aparte afvalberging. In voorwaarden bij een eventuele vergunning dient bijgevolg opgelegd te worden om een afvalverzameling te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode. Deze afvalberging zou bijvoorbeeld in het lokaal voorzien kunnen worden, mits apart afsluitbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Het Agentschap wil in haar advies nogmaals benadrukken dat het inplanten van voldoende fietsenstalling op eigen terrein van groot belang is. In de bijgevoegde mobiliteitstoets wordt ook aangehaald dat de voorziene fietsenstalling op het openbaar domein vaak ontoereikend is. Dit geeft onder andere aan dat het organiseren van een voldoende grote fietsenstalling op het eigen terrein allerminst overbodig is.

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden: Op het eigen terrein moet voorzien worden in een fietsenstalling die makkelijk bereikbaar en voldoende groot is.

Er worden voor dit project 5 nieuwe overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien in de hal. Dit kan als voldoende beschouwd worden voor de functiewijziging van feestzaal naar gebedsruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

Uitsluitingen

3.      alle handelingen, werken en wijzigingen, zowel intern als extern, aan nummer 277.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.