2021_CBS_04369 - Omgevingsvergunning - OMV_2021015565. Vlaamsekaai 86. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/12/2016: opname in het vergunningenregister (201664) als geacht vergund van een pand met vijf appartementen;

-          05/10/2015: proces-verbaal (AN/2015/VPV/0709-20151335) voor het inrichten van een woongelegenheid in de kelder en het dichtbouwen van de koer op het gelijkvloers;

-          14/02/1929: toelating (25#32105) winkel op het gelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 5 eenslaapkamerappartementen:

• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 45m² en een kleine buitenruimte;
• verdiepingen 1, 2 ,3 en 4: telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 48m², zonder buitenruimte;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing met vijf bouwlagen onder een plat;
• gelijkvloers volledige dichtgebouwd;

-          gevelafwerking:

• rode en bruine gevelsteen met detaillering en een zwart geverfde gevelpui;
• houten buitenschrijnwerk in rechthoekige muuropeningen onder rechte latei waarboven een ontlastingsboog in gevelsteen zichtbaar is.

Huidige toestand

-          gevelafwerking:

• nieuw houten schrijnwerk;

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 eenslaapkamerappartementen en 1 studio:

• gelijkvloerse verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m² en een kleine buitenruimte;
• verdiepingen 1, 2 ,3 en 4: telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 48m² en zonder buitenruimte;
• daklaag: 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m² en een buitenruimte van 6,50 m²;

• gemiddelde netto vloeroppervlakte: circa  46m²;
  • kelder ingericht als kelderruimte en afvalberging.

-          bouwvolume:

• bijkomende bouwlaag boven de kroonlijst, afgewerkt met dakmateriaal;

-          bredere gang op de gelijkvloerse verdieping voor het voorzien van 2 fietsstalplaatsen;

-          heringerichte kelder als kelderruimte en afvalberging.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume met een extra bouwlaag;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 5 naar 6;

-          wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de nieuwe bouwlaag en de gelijkvloerse verdieping;

-          interne constructieve werken;

-          de appartementen en de gevel op verdiepingen 1, 2 ,3 en 4 maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• 2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:

De voorgestelde daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld;

• 2.1.1 Culturele, Historische en/of Esthetische waarde:

De nieuwe laag tast de erfgoedwaarde van het gebouw en die van de omgeving aan;

• 2.1.3 Bouwvolume, Bouwlijn, Bouwdiepte:

De voorgestelde plaatsing van de daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld;

• 2.1.9 dakvormen en dakkapellen:

De vorm en de helling van de daken moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Dat is niet het geval;

• 2.1.11.2 Terrassen op platte daken

Het terras op het platte dak achteraan is niet verwerkt in het maximaal aanvaardbare bouwvolume;

• 2.2.1 Draagkracht

Door een bijkomende wooneenheid wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20:

de trap is maar 74cm breed en geen 125cm om zo na afwerking 100cm te garanderen;

• artikel 22 §2:
  de breedte van de deuropening van de nieuwe wooneenheid is niet voldoende breed om na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 85cm te garanderen;
• artikel 24:
  ter hoogte van de  inkom is het niet mogelijk een vrije en vlakke draairuimte te voorzien;
• artikel 25:
  er wordt geen vrije muurbreedte van 50cm voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door het vermeerderen van het aantal wooneenheden wordt de draagkracht van het gebouw en het perceel overschreden. De voorgestelde daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld en de onderbouw;

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

De nieuwe laag tast de erfgoedwaarde van het gebouw en die van de omgeving aan;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De stalplaatsen in de gemeenschappelijke inkomhal voldoen niet aan de inrichtingsprincipes.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een geacht vergund meergezinsgebouw met 5 wooneenheden volumetrisch uit te breiden en te vermeerderen met een bijkomende wooneenheid. Wonen is functioneel inpasbaar in de omgeving, maar de draagkracht van het gebouw is met 5 wooneenheden al ruimschoots overschreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de zijde van de Vlaamsekaai bestaat de bebouwing in hoofdzaak uit aaneengesloten rijgebouwen met 5 bouwlagen onder plat dak. De kroonlijsthoogte is quasi uniform en daklagen boven de 5 kenmerkende bouwlagen zijn niet in grote aantallen vertegenwoordigd.

De aanvraag stelt voor om een bijkomende bouwlaag met afwerking in dakmateriaal toe te voegen. Een voorgestelde verhoging van het bouwvolume door een bijkomende bouw- of daklaag is niet in harmonie met het referentiebeeld en strijdig met artikels 2.1.2, 2.1.3 en 2.1.9 van het RUP Binnenstad en artikel 6 en 10 van de bouwcode.

Omdat een bijkomend volume op voorgestelde plek ruimtelijk niet aanvaardbaar is, is het terras achter het volume niet vervat in het maximaal aanvaardbare bouwvolume en strijdig met artikel 2.1.11.2 van het RUP Binnenstad.

Voorts vindt de daklaag volumetrisch geen enkele aansluiting met bestaande volumes in de omgeving. Het voorgestelde bouwvolume is buitenproportioneel en niet in verhouding met de gehanteerde maatvoering van de ondergevel van het bestaande waardevolle gebouw.

De voorgestelde volume-uitbreiding is niet in harmonie met het referentiebeeld en de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en het pand bovendien is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Deze dienst stelt dat ze, vanuit de hoge ensemblewaarde waarvan het pand deel uitmaakt, geen gunstig advies kunnen uitbrengen. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“Het pand maakt deel uit van een imposant eclectische ensemble van zes meergezinswoningen met grote achterliggende pakhuizen is een realisatie van aannemer Fr. De Keersmaecker van rond 1907. (…)

Het volledige ensemble is opgebouwd uit meergezinswoningen van twee tot drie traveeën en vijf bouwlagen onder platte bedaking, met veelkleurige bakstenen lijstgevels die allemaal volgens eenzelfde stramien zijn opgebouwd, maar telkens door een andere detaillering een eigen karakter krijgen. Door de afwisseling van verschillende kleuren baksteen en de heterogeniteit van de verticale indeling van de gevels, krijgt de gevelwand een speels, eclectische karakter. (…)

De zes panden op nummers 84-89 waren de derde groep panden in de gevelrij op de Vlaamsekaai die De Keersmaeckier bouwde. Het betreft "zes huizen met magazijn voor het bergen van gruis, zand en stenen". Het bouwdossier bevat een geveltekening van het ensemble, een plattegrond van de voorbouw en een plattegrond van het achterliggende magazijn. De zes panden zijn wat gevelopbouw betreft in twee samenstellen van drie panden opgetrokken, waarbij het centrale pand telkens een iets hogere kroonlijsthoogte heeft. Deze gevels zijn klassieker en regelmatiger opgebouwd dan het ensemble op nummers 69-80, dat met indeling en afwerking verwijst naar de art nouveau.

Wat plattegrond betreft, zijn de woningen twee per twee spiegelend opgebouwd, met telkens een enfilade van drie kamers geflankeerd door een gang met trappenhuis. Op de begane grond van elk pand wordt een winkel, een achterliggende kamer en een keuken voorzien; het rechter pand wordt als herberg ingericht. Op elke verdieping wordt per pand een appartement ingericht. Het magazijn is een baksteenbouw van drie bouwlagen hoog onder platte bedaking. Het pand telt vijf traveeën en heeft een driehoekige plattegrond, overeenkomstig de spits toelopende vorm van het bouwblok. De structuur wordt door pijlers gedragen. De poortdoorgang tot deze magazijnen zit op de begane grond van het tweede pand in de rij.

De eclectische lijstgevels van de meergezinswoningen hebben bovengevels met bakstenen parementen in afwisselende kleuren en gelijkvloerse verdiepingen met een bepleisterd parement met imitatievoegen op een hardstenen plint. Het linker samenstel van drie panden is uitgewerkt in een combinatie van witte en rode baksteen; voor het rechter samenstel werden gele, witte en grijze tinten gekozen, maar twee van deze gevels werden ondertussen overschilderd. Typisch zijn de veelkleurige banden in contrasterende baksteen en de panelen met gestucte geometrische motieven tussen de verschillende bouwlagen. Op elke begane grond is een handelsgelijkvloers ingericht, oorspronkelijk met etalages met fraai houten schrijnwerk met kleine roedeverdeling van het bovenlicht. De bovengevels hebben allemaal dezelfde opbouw, met de regelmatig geplaatste vensteropeningen die allemaal samen in een breed verdiept muurveld zijn gevat, tussen twee brede bakstenen pilasters. Rechthoekige muuropeningen onder rechte latei waarboven een ontlastingsboog; de uiterste panden hebben smalle rondbogige bovenvensters.

De beide ensembles van telkens drie panden zijn beeldbepalend voor de Vlaamsekaai en historisch verbonden met de historiek van het voormalige steendok. Ze zijn nog duidelijk te herkennen als symmetrisch opgebouwde gehelen waarbij de kroonlijst van het centrale pand iets hoger eindigt dan die van de belendende panden.

Vanuit het oogpunt van monumentenzorg is het belangrijk dat het ensemble van drie panden duidelijk afleesbaar blijft. Het centrale pand kreeg al eerder een optopping boven de kroonlijst.

Toevoegen van één bouwlaag is hier acceptabel, op voorwaarde dat die niet hoger komt dan de optopping van het centrale pand (nummer 85) en dat de optopping boven de kroonlijst is uitgevoerd als een daklaag in de vorm van een mansardedak.”

Het bovenvermelde advies van monumentenzorg wordt vanuit ruimtelijk oogpunt deels bijgetreden. Dit advies concludeert dat de nieuwe bouwlaag niet in harmonie is met de bestaande gevel van het gebouw en met het ensemble van telkens drie panden aan de zijde van de Vlaamsekaai. De voorgestelde laag en de afwerking ervan doet afbreuk aan de beeldbepalende Hoewel Monumentenzorg een daklaag bespreekbaar acht, indien de uitwerking ervan de erfgoedwaarde van de onderliggende gevel en die van de ensembles ondersteund, wordt dit standpunt vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gevolgd. In bovenstaande paragraaf werd reeds beargumenteerd dat een bijkomend volume strijdig is met verschillende voorschriften en stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is op voorgestelde plek. Bijkomend komt de voorgestelde laag niet tegemoet aan de minimaal te verwachte beeldkwaliteitseisen van dit erfgoedpand, waardoor het strijdig is met artikel 5 van de bouwcode en artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er zijn 5 geacht vergunde wooneenheden aanwezig in het gebouw, waarvan slechts 1 met een buitenruimte. Geen van deze woningen beschikt over een fietsenberging. De gemiddelde oppervlakte van de 5 wooneenheden bedraagt slechts 47,4 m². Dit is bijzonder laag. De bestaande kwaliteit op het perceel is ondermaats en de draagkracht ervan is daardoor reeds bereikt.

Het is aangewezen om eerst de algemene woonkwaliteit in het gebouw te verhogen, alvorens het aantal woonentiteiten te verhogen. De aanvraag doet dit echter niet en voorziet een bijkomende wooneenheid in de nieuwe laag. De oppervlakte hiervan is beperkt en daardoor daalt de gemiddelde oppervlakte verder naar 46m².

In de gang worden 2 fietsstalplaatsen voorzien, maar door de opstelling ervan zijn de stalplaatsen niet bruikbaar (bouwcode, art. 29).

Gesteld wordt dat de voorgestelde handelingen, werken en wijzigingen de algemene woonkwaliteit op het perceel verder verlagen. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 2.2.1 van het RUP Binnenstad en artikel 6 van de bouwcode.

Omwille hiervan wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De aanvraag is strijdig met verschillende artikels van de verordening toegankelijkheid. De trap is te smal conform artikel 20, de breedte van de deuropening van de nieuwe wooneenheid voldoet niet aan artikel 22 en de toegang naar de woning is niet voorzien van een vrije en vlakke draairuimte en een vrije muurbreedte conform artikel 24 en 25. Het is onaanvaardbaar dat de toegangen naar een nieuwe wooneenheid niet integraal toegankelijk gemaakt kunnen worden. Om in overeenstemming te zijn met de artikels zou onder andere de gemeenschappelijke delen grondig aangepast moeten worden. Dit toont eveneens aan dat de draagkracht van het gebouw reeds werd overschreden en dat een bijkomstige wooneenheid niet aanvaardbaar is.

Brandweer brengt voor deze aanvraag een ongunstig advies uit. De brandveiligheid van het gebouw kan niet gegarandeerd worden waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Hieruit kunnen we concluderen dat het toevoegen van 1 studio in een woongebouw waar reeds 5 kleine woongelegenheden zijn in gevestigd, die niet voldoen aan de huidige minimale woonkwaliteitseisen, niet gunstig kan geadviseerd worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten