Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021016455 |
Gegevens van de aanvrager: | NV Trinity Real Estate Investments met als adres Kloosterstraat 1 te 3600 Genk |
Ligging van het project: | Leopoldstraat 7 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 3 sectie C nrs. 0 en 1052D |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een handelspand met woning naar een meergezinswoning met handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/05/1970: vergunning (18#53212) voor een gevelverbouwing;
- 31/07/1931: toelating (1931#39858) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking voorgevel:
Huidige toestand
- vaststelling (ID:5426) van Burgerhuis in Louis-Philippestijl als bouwkundig erfgoed.
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking voorgevel:
Gewenste toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 3;
- slapen van het bestaande dak en ophogen van het bouwvolume van 3 naar 5 bouwlagen;
- uitbouwen van de bouwdiepte op de verschillende verdiepingen;
- ophogen van de scheimuren;
- wijzigen van de voorgevel:
- interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 3 maart 2021 | 29 maart 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 3 maart 2021 | 4 maart 2021 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 3 maart 2021 | 16 maart 2021 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 3 maart 2021 | 19 mei 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 2: zone voor wonen - (wo2).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. De dienst Monumentenzorg heeft in hun advies opgenomen dat het dak een bepaalde erfgoedwaarde heeft. Het slopen van het dak is strijdig met dit voorschrift;
- 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het voorzien van een dubbele teruggetrokken bouwlaag is geen kenmerkende bekroning voor een 19de-eeuwse lijstgevel.
Een dubbele teruggetrokken daklaag is geen kenmerkende dakvorm in de omgeving.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door klassieke gebouwen met een klassieke dakvorm of meer recentere gebouwen met één teruggetrokken daklaag;
- 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
De bouwdiepte ter hoogte van de linkse perceelgrens is op alle verdiepingen te groot gelet op de reeds hoge bouwdichtheid in het bouwblok.
De bouwdiepte ter hoogte van de rechter perceelsgrens is te diep door het toevoegen van ondoorzichtige zichtschermen op de perceelsgrenzen.
De bouwlijn van de teruggetrokken daklagen houdt geen rekening met de bouwlijn van de dakverdiepingen op de naastliggende gebouwen;
- 2.1.4 Hoogte van het gebouw:
De bouwhoogte van de achterbouw is te hoog in het binnengebied. De ophoging van de linkse scheimuur heeft een ongunstige impact op de bezonning en lichtinval op de naastliggende percelen.
De ophoging van de rechtse scheimuren heeft een ongunstige impact op het uitzicht van de rechtse appartementen;
- 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:
Alle penanten in de voorgevel op het gelijkvloers worden gesloopt of bekleed met glas waardoor de duidelijke basis van het gebouw verdwijnt.
Door het voorzien van een dubbele daklaag op de 19de-eeuwse lijstgevel vormt het pand geen harmonische opbouw in het straatbeeld;
- 2.1.7 Gevelmaterialen:
De materialisatie van de dakverdiepingen in glas en aluminium is niet in harmonie met de 19de-eeuwse lijstgevel.
De achtergevel wordt voorzien in verschillende gevelmaterialen en afwerkingen waardoor deze geen samenhangend geheel vormen. Dit is niet toegelaten;
- 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:
Het voorzien van een dubbelhoge teruggetrokken dakverdieping is niet kenmerkend in de omgeving die hoofdzakelijk bestaat uit klassieke gebouwen met een klassieke dakvorm of meer recentere gebouwen met één teruggetrokken daklaag.
Het voorzien van een dubbele teruggetrokken bouwlaag is geen kenmerkende bekroning voor een 19de-eeuwse lijstgevel;
- 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
Het terras op de 1ste verdieping valt buiten het maximaal toelaatbare volume.
Het terras op de 4de verdieping valt buiten het maximaal toelaatbare volume.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. De dienst Monumentenzorg heeft in hun advies opgenomen dat het dak een bepaalde erfgoedwaarde heeft. Het slopen van het dak is strijdig met dit voorschrift;
Het voorzien van een dubbele teruggetrokken bouwlaag is geen kenmerkende bekroning voor een 19de-eeuwse lijstgevel.
Een dubbele teruggetrokken daklaag is geen kenmerkende dakvorm in de omgeving.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door klassieke gebouwen met een klassieke dakvorm of meer recentere gebouwen met één teruggetrokken daklaag.
De materialisatie van de dakverdiepingen in glas en aluminium is niet in harmonie met de 19de-eeuwse lijstgevel;
De bouwdiepte ter hoogte van de linkse perceelgrens is op alle verdiepingen te groot gelet op de reeds hoge bouwdichtheid in het bouwblok;
De bouwdiepte ter hoogte van de rechter perceelsgrens is te diep door het toevoegen van ondoorzichtige zichtschermen op de perceelsgrenzen.
De bouwlijn van de teruggetrokken daklagen houdt geen rekening met de bouwlijn van de dakverdiepingen op de naastliggende gebouwen;
De bouwhoogte van de achterbouw is te hoog in het binnengebied. De ophoging van de linkse scheimuur heeft een ongunstige impact op de bezonning en lichtinval op de naastliggende percelen.
De ophoging van de rechtse scheimuren heeft een ongunstige impact op het uitzicht van de rechtse appartementen;
De fietsenstalplaatsen in de kelder zijn niet vlot bereikbaar en de stalplaatsen zelf zijn niet voorzien volgens de inrichtingsprincipes van dit artikel;
Ondanks het vermeerderen van het aantal woonentiteiten worden er geen parkeerplaatsen voorzien op eigen perceel;
DWA en RWA wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Zowel de handelsfunctie als de woonfunctie zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van commerciële functies en woonfuncties. De aanvraag is hierdoor functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een grote uitbreiding van zowel de bouwdiepte, als de bouwhoogte achteraan op het perceel. Gelet op de beperkte open ruimte in de kern van het bouwblok en de reeds hoge bebouwingsgraad is voorgestelde bouwvolume niet aanvaardbaar.
De aanwezigheid van een wachtgevel bij de linker gebuur mag geen aanleiding geven om de densiteit op een onaanvaardbare manier te doen toenemen.
De dieperliggende achterbouw aan de linker perceelsgrens wordt voorzien tot op de 3de verdieping. Deze volume-uitbreiding heeft een ongunstige impact op zowel het uitzicht als de bezonning van de percelen in de Orgelstraat, maar ook op het uitzicht in het bouwblok in het algemeen. Bovendien worden de achterste terrassen op verdieping 1 en 2 nog eens voorbij deze bouwdiepte voorzien. De inplanting van deze terrassen overschrijdt de maximaal aanvaardbare bouwdiepte op het perceel waardoor de privacy op de omliggende terrassen wordt geschonden. De ondoorzichtige terrasschermen zijn geen ruimtelijk aanvaardbare oplossing. De voorziening hiervan bevestigt de hinder voor de privacy.
De aanvraag voorziet een nieuwe aanzienlijke wachtgevel op de linker perceelsgrens.
De bouwdiepte van deze wachtgevel tot voorbij de hoofbebouwing is geen ruimtelijk aanvaardbare oplossing. De bouwhoogte op deze bouwdiepte wordt ruimschoots overschreden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Zowel de volume-uitbreiding als de inplanting van de terrassen aan de achtergevel hebben een ongunstige impact op de beleving van het binnengebied door de bewoners van de omliggende panden, zoals ook blijkt uit de ingediende bezwaren.
Het gebruik van de terrassen van verdieping 1 en 2 veroorzaakt rechtstreeks inzicht in de achtergevels van de Orgelstraat. De afstand tussen deze terrassen en de achtergevels van de Orgelstraat betreft slechts 5 m. Deze afstand is te klein om de privacy van de gebruikers te garanderen.
Gelet op de oriëntatie ven het perceel zal de volume-uitbreiding ook een vermindering van de rechtstreekse lichtinval en bezonning van de percelen aan de Orgelstraat betekenen.
In dit dense bouwblok is voorgestelde bouwvolume bijgevolg niet aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet een nieuwe bekroning op de 19de-eeuwse lijstgevel in de vorm van een dubbel teruggetrokken daklaag in glas en aluminium. Zowel deze dakvorm als de materialisatie zijn niet kenmerkend in de omgeving en niet kenmerkend voor de geveltypologie van het pand.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door klassieke gebouwen met een klassieke dakvorm of meer recentere gebouwen met één teruggetrokken daklaag.
De voorgestelde dakvorm doet afbreuk aan het straatbeeld en de erfgoedwaarde van het pand.
De uitwerking van de gelijkvloerse gevelpui in glas doet de bovenliggende verdiepingen als het ware zweven. Het supprimeren van de gelijkvloerse penanten of deze bekleden met glas tast de logische constructieve opbouw van de voorgevel aan. Gelet op de gevelgeleding van de verdiepingen moeten de bestaande penanten worden behouden zodat de duidelijke basis van het gebouw wordt behouden.
De verscheidenheid aan materialen en grote raampartijen geeft een versnipperd beeld van de achtergevel. De uitwerking van de achtergevel met zijn grote raampartijen en terrassen veronderstelt een weids uitzicht voor de achterliggende ruimten. De kern van het bouwblok is daarentegen reeds dichtgebouwd. Voorgestelde uitwerking van de achtergevel sluit niet aan bij de gevelgelding van de voorgevel en past zich niet in de context van het bouwblok.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform artikel 5 §2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een bouwhistorische studie opgemaakt en er werd een plaatsbezoek uitgevoerd.
De bevindingen van de dienst Monumentenzorg kunnen als volgt worden samengevat:
“Burgerhuis in Louis-Philippestijl, volgens de bouwaanvraag uit 1851 is de gevel opgetrokken in opdracht van de heer J.A Van de Leemput Père. Uit het bouwdossier vallen ontwerper noch aannemer af te leiden. Rijwoning oorspronkelijk met enkelhuisopstand van drie traveeën en drie bouwlagen onder een schilddak (nok loodrecht op de straat). De bepleisterde en beschilderde lijstgevel rustte oorspronkelijk op een geprofileerde plint uit blauwe hardsteen. Horizontaal geleed door de puilijst en kordonvormende lekdrempels, beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema. Registers van rechthoekige vensters met afgeronde bovenhoeken, geprofileerde dagkanten en achtereenvolgens mascaron- en leeuwenkopsleutels, op de bel-etage geaccentueerd door gietijzeren parapetten en bewerkte jaloeziekapjes. Een klassiek hoofdgestel met casementen in de fries en een houten kroonlijst op gekoppelde, gietijzeren consoles vormt de gevelbeëindiging. Verbouwde pui.
Op basis van de bouwhistorische studie blijkt dat het pand mogelijks teruggaat tot in de 16e eeuw en in oorsprong een diephuis met houten trapgevel was. De tongewelfde kelders tonen deze oudere kern. Het is niet duidelijk uit het onderzoek of er ook nog een constructie van moer- en kinderbalken aanwezig is, er werd namelijk geen (beperkt) destructief onderzoek gedaan.
In de 19de eeuw werden veel houten of reeds versteende gevels verbouwd tot de typische 19e eeuwse wit bepleisterde lijstgevels in de hele Leopoldstraat, net zoals deze gevel.
Het interieur kreeg eveneens een 19de-eeuwse decoratie, die nog gedeeltelijk bewaard bleef in de traphal en op de eerste verdieping.
De achterbouw werd in het verleden al sterk verbouwd, in 1909 werd er een tweede bouwlaag toegevoegd. De erfgoedwaarde van de achterbouw is beperkt.
In de studie wordt een hele theorie opgebouwd rond de dakconstructie die gebaseerd is op aannames zonder grondig onderzoek. De huidige dakconstructie zou niet oorspronkelijk zijn want op een plan uit 1931 staat op de snede een zadeldak opgetekend. Op een bouwplan uit 1972 van de nieuwbouw rechts van het pand staat de gevel eveneens opgetekend als zadeldak. Er wordt gesteld dat het dak dus nadien zou omgevormd zijn tot een schilddak, met herbruik van historische spanten. Wat niet vermeld wordt is dat op dit plan het pand ook maar met twee traveeën opgetekend staat en dat ook de gevelopbouw niet klopt. Het lijkt dan ook erg kort door de bocht en foutief om de concluderen dat de huidige dakconstructie na 1972 werd gebouwd. In de jaren ’70 van de vorige eeuw werd er geen belang gehecht aan dergelijke constructiewijzes, laat staan dat men een zadeldak zou omvormen tot schilddak met herbruik van historische dakspanten die van een andere locatie kwamen. Deze theorie wordt ook onderuit gehaald door het feit dat het schilddak al op luchtfoto’s aanwezig is in 1969.
De dakconstructie bevat een aantal gerecupereerde onderdelen. Herbruik van spantonderdelen was in de 16de en 17de eeuw niet vreemd, men was zuinig op constructiehout omwille van de hoge kostprijs ervan en houtschaarste.
Een aantal spantonderdelen werden vervangen, vermoedelijk omwille van de slechte staat ervan.
De dakconstructie is geen gaaf bewaard homogeen geheel maar als dienst monumentenzorg zijn wij het er niet mee eens dat de historische waarde van de constructie zeer beperkt is. Dit is een voorbeeld van een pand met oudere kern dat in de 19e eeuw werd omgevormd tot een klassieke witte lijstgevel, waardoor er ook aanpassingen aan de dakconstructie nodig waren.
Deze bouwhistorische studie is onvoldoende diep ingegaan op de bouwhistoriek, er werd geen grondig archiefonderzoek gedaan en er worden conclusies gemaakt gebaseerd op oncorrecte of onvolledige informatie.
Men wenst het pand te verbouwen. De gelijkvloerse verdieping blijft handelsruimte. Op de verdiepingen worden 3 woonunits ingericht. Het schilddak wordt verwijderd en er wordt een atypisch nieuw teruggetrokken volume boven de bestaande kroonlijst voorzien van twee bouwlagen. Er wordt een nieuwe betonnen vloerplaat voorzien ter vervanging van de bestaande houten vloerconstructie tussen de zolder en niveau 2.
In de kelder worden alle technieken voorzien, zoals septische put, regenwaterput, lift voor fietsen,…
Principieel is er geen bezwaar tegen het voorzien van technieken in de kelder op voorwaarde dat dit geen extra doorboringen in de tongewelfde kelders met zich meebrengt. De lift wordt in de 19de-eeuwse toevoeging voorzien, waardoor er geen doorbrekingen van de 16de-eeuwse kelders nodig zijn.
Er wordt opgemerkt dat het plan van de gelijkvloerse verdieping en het gevelaanzicht niet overeenkomen. Rechts op plan staat de penant nog wel, op gevelaanzicht is deze niet getekend. Het lijkt ook erg vreemd om de volledige bovengevel zwevend te maken door geen enkele penant meer te voorzien. Hierdoor wordt de gevelgeleding verstoord. Als voorwaarde zal dan ook opgenomen worden de bestaande penanten te behouden en zichtbaar te laten.
Er is geen bezwaar tegen de voorgestelde wijzigingen in de winkel zelf.
Op de eerste verdieping wordt een woongelegenheid ingericht. De 19de-eeuwse aankleding van de traphal is nog gaaf bewaard op dit niveau en moet ook als geheel afleesbaar blijven. Het inbrengen van een glazen wand om een deel af te sluiten als berging (deze beglaasde wand zal niet transparant worden uitgevoerd of worden gedicht want niemand wil zijn berging in het zicht van alle buren) en het inbrengen van een sanitair voor de winkelruimte is dan ook niet aanvaardbaar. In de kelder is reeds sanitair aanwezig voor de winkelruimte. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden de traphal op de eerste verdieping inclusief alle afwerking (moulures, wandafwerking, binnendeuren) te bewaren en deze niet te verkleinen door het inbrengen van nevenfuncties.
In de eetkamer en woonkamer is de plafondafwerking nog bewaard gebleven, er is een opdeling in plafondvlakken door de aanwezigheid van omkaste balken. Het is niet duidelijk of het moerbalken zijn of slechts een decoratie betreft, maar we gaan wel uit van integraal behoud van de plafondafwerking, gelet op de erfgoedwaarde ervan.
Op de tweede verdieping wordt de kamerstructuur aangepast. Het is niet duidelijk uit het rapport welke draagstructuur aanwezig is tussen niveau 2 en de zolder en of deze nog bestaat uit een structuur van moer- en kinderbalken. In het voorstel wordt de draagconstructie vervangen door een betonplaat. Gelet op deze onduidelijkheid zal als voorwaarde opgelegd worden dat de bestaande draagconstructie behouden moet blijven. Er kan wel gewerkt worden met portieken.
De dakconstructie wordt integraal verwijderd en vervangen door twee teruggetrokken bouwlagen.
Aangezien de dakconstructie wel erfgoedwaarde heeft, zoals wordt toegelicht in het voorgaande deel van het advies, gaan we uit van behoud van de dakconstructie. Vervanging door een nieuw volume is bijgevolg niet aanvaardbaar.
Bijkomend wordt opgemerkt dat teruggetrokken bouwlagen op historische panden in deze context niet kenmerkend zijn en afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van het pand.
Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.”
Zonder een voldoende uitgewerkte bouwhistorische studie kunnen de ingrepen niet ten gronde worden beoordeeld. Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt dan ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd en wordt er uitgegaan van het behoud van het schilddak.
Bovendien wordt ter vervanging van het schilddak een dakvorm voorzien die ruimtelijk niet aanvaardbaar is in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De handelswoning wordt verbouwd naar een meergezinswoning met handel op het gelijkvloers en 3 appartementen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Er moeten voor de 2 nieuwe wooneenheden 6 fietsstalplaatsen voorzien worden.
Volgens het advies van de dienst Mobiliteit is er onvoldoende ruimte beschikbaar achter de fietsen. Er moet minstens 1,70 m vrije ruimte zijn achter de fietsen.
Bovendien is de fietsenberging niet vlot bereikbaar door het ontbreken van een fietsgoot op de trap, onvoldoende opstelruimte voor de trap en een onvoldoende grote lift voor de fietsen.
De opstelruimte zou minstens 1,70 m moeten zijn en de lift zou minstens 1,20 m op 2,10 m moeten zijn zodat een ouder steeds samen met een kind gebruik kan maken van de lift.
Gelet op bovenstaande argumenten wordt voorgesteld om de aanvraag te weigeren.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 3 februari 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 3 maart 2021 |
Start openbaar onderzoek | 15 maart 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 13 april 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 16 juni 2021 |
Verslag GOA | 26 mei 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
15 maart 2021 | 13 april 2021 | 0 | 1 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend ondertekend door 6 eigenaars, die zich als volgt laat samenvatten:
Beoordeling:
Het klopt dat het volume voorgesteld in de aanvraag te hoog en te diep wordt voorzien gelet op de reeds hoge bouwdichtheid in het bouwblok. De voorgestelde uitbreidingen zullen zowel door de bouwdiepte als de bouwhoogte een ongunstige impact hebben op de lichtinval en bezonning in het bouwblok.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling:
Het klopt dat de inplanting van de terrassen op verdieping 1, 2 en 3 de privacy op zowel de linker- als rechter aanpalende percelen zal schenden. Deze terrassen worden voorbij de aanvaardbare bouwdiepte voorzien. De ondoorzichtige schermen die worden voorzien op de rechter perceelsgrenzen zijn geen stedenbouwkundig aanvaardbare oplossing.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling:
Het klopt dat de aanvraag terrassen voorziet gekoppeld aan de leefruimten.
Het voorzien van terrassen aan een leefruimte verhoogd op zich de woonkwaliteit van een woning.
In voorliggende voorstel worden deze terrassen echter voorzien buiten het aanvaardbare volume op het perceel, waardoor hinder kan ontstaat. In eerste plaats hinderen deze terrassen de privacy. Geluidshinder is gebaseerd op een veronderstelling. Echter zou elke vorm van hinder kunnen worden beperkt door de terrassen binnen het maximaal aanvaardbare volume te plaatsen en dus de bouwdiepte en bouwhoogte van de uitbreiding te beperken.
Het bezwaar is deels gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.