2021_CBS_04344 - Omgevingsvergunning - OMV_2021041254. Korte Leemstraat 35. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          7/01/2021: proces-verbaal (11002_2021_13454_APO) voor het wijzigen van de gelijkvloers functie, het wijzigen van de voorgevel en het plaatsen van technische installaties zonder omgevingsvergunning;

-          13/04/1973: vergunning (18#82771) voor een verbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met garage;

-          3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: circa 8,15 m met een uitbreiding aan de rechterzijde tot circa 16,4 m;
• 1ste verdieping: circa 15,2 m
• 2de verdieping: circa 13,42 m;

-          voorgevel afgewerkt met pleisterwerk, houten buitenschrijnwerk en kroonlijst, omlijsting in blauwe hardsteen, dorpels en plinten in blauwe hardsteen en rode dakpannen.

Huidige toestand

-          eengezinswoning met vleesverwerkingsatelier als nevenfunctie op gelijkvloers;

-          3 bouwlagen onder pseudozadeldak in gesloten bebouwing;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: circa 15 m met een uitbreiding aan de rechterzijde tot circa 16,8 m;

-          gewijzigde garagepoort en voordeur;

-          technische installaties aangebracht aan de achtergevel van de uitbreiding;

Gewenste toestand

-          regularisatie van de gewijzigde dakvorm;

-          functie conform huidige toestand;

-          bouwdiepte gelijkvloers conform huidige toestand;

-          garagepoort vervangen door raam, voordeur conform huidige toestand;

-          verwijderde technische installaties aan de achtergevel.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          interne constructieve werken;

-          omvormen naar en het exploiteren van een vleesverwerkingsatelier op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de gevel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een vleesverwerkingsatelier.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen uit de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande functie als eengezinswoning blijft behouden. Op het gelijkvloers wordt er een vleesverwerkingsatelier ingericht als nevenfunctie.

De hoofdfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse veranda wordt gesloopt en vervangen door een volwaardige uitbreiding van de gelijkvloerse achterbouw die dienst doet als vleesverwerkingsatelier. Deze uitbreiding is in overeenstemming met de kenmerkende bouwdiepte van de omgeving en kan positief geadviseerd worden. 
Opgemerkt wordt dat het hellend dak naar een hybride dakvorm is gewijzigd. Het aanzicht aan de voorzijde is ongewijzigd gebleven maar het dak achteraan werd aangepast naar een plat dak. Deze wijziging maakt echter geen deel uit van de aanvraag, hoewel deze gunstig zou beoordeeld worden. Hiervoor dient bijgevolg een nieuwe aanvraag te worden ingediend. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgestelde gevelwijzigingen kunnen positief geadviseerd worden.
De vergunde garagepoort wordt verwijderd en vervangen door een plint in blauwe steen met daarboven een raam onderverdeeld in drie delen met gemeenschappelijk bovenlicht. Dit raam wordt net als het overige schrijnwerk in de voorgevel voorzien in wit gelakt hout. Ook de bestaande voordeur wordt vervangen door een nieuw exemplaar in wit gelakt hout met een bovenlicht dat qua verhouding mooi aansluit bij het naastgelegen schrijnwerk.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omwille van de nieuwe nevenfunctie werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst business en innovatie. Door hen werd een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd dat zich als volgt laat lezen: “ De aanvraag omvat de regularisatie van een kleinschalig vleesverwerkend atelier met koelruimtes.

Zowel naar ruimtelijke bestemming als milieu impact is dit aanvaardbaar mits 2 belangrijke voorwaarden :

1/ de inrichting moet voldoen aan de voorwaarden van het federaal voedselagentschap (FAVV)

2/ het moet gaan om een atelier en geen winkel m.a.w. geen particuliere verkoop.

Deze 2 items zijn ondermeer van belang voor de inrichting van de poort aan de straatzijde i.f.v. het laden/lossen van het voedsel in hygiënische omstandigheden.”

Dit advies wordt bijgetreden. De voorwaarden worden toegevoegd aan de vergunning.

Verder wordt geoordeeld dat de aanvraag geen hinder geeft naar de buren of de ruimere omgeving waardoor de aanvraag positief geadviseerd kan worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In de voormalige eengezinswoning aan de Korte Leemstraat 35 was voorheen een naaiatelier gevestigd op het gelijkvloers. De aanvrager wil het voormalige naaiatelier omvormen tot een vleesverwerkingsatelier en dit exploiteren. Hiervoor worden twee klasse 3 rubrieken aangevraagd: rubriek 16.3.2.a voor de koelinstallatie en rubriek 45.4.c.1.b voor de werkplaats. Op zich zijn dit rubrieken waarvan weinig hinder verwacht wordt. De ligging echter in een woonstraat met voornamelijk eengezinswoningen zou wel afgeleide hinder met zich mee kunnen brengen en roept vragen op in verband met onder andere mobiliteit. Zowel naar ruimtelijke bestemming als milieu impact is dit echter aanvaardbaar mits voldaan wordt aan enkele belangrijke voorwaarden die als bijzondere voorwaarden worden opgelegd.

De informatie in het aanvraagdossier is zeer beknopt. De exploitant licht toe dat hij vlees koopt dat al uitgebeend is en vacuüm verpakt wordt. Hij verwacht één levering om de drie weken (maximaal één pallet). Hijzelf wil bestellingen leveren aan klanten in de buurt met de scooter tussen 15.00 uur en 17.00 uur. Om hinder naar de omgeving toe te beperken, worden deze uitvoeringsmodaliteiten vastgelegd in bijzondere voorwaarden.

Voorliggend project is niet MER-plichtig. De aanvraag heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening).

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan: een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Een bijkomend wateradvies is niet vereist en de vergunningsaanvraag voldoet aan de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. Dit blijkt uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, kan deze aanvraag in overeenstemming zijn met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk positief advies gegeven de vergunning te verlenen. 

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.