2021_CBS_04952 - Omgevingsvergunning - OMV_2021056012. Carnotstraat 86-94 en Provinciestraat 56. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     17/07/2020: weigering (OMV_2020040236) voor het regulariseren van enkele wijzigingen ten opzichte van vergunning 20152444, verbouwen van het complex en verminderen van het volume van de bestaande toneeltoren;

-     19/01/2018: proces-verbaal (11002_2018_5757) voor het doorbreken van stakingsbevel.

-     22/01/2016: vergunning (20152444) voor het verbouwen van vergunde gelijkvloerse evenementenruimten tot handelsruimten (gedeeltelijk uitgevoerd);

-     25/05/2012: vergunning (20122768) voor het maken van een toegang naar de technische ruimte op niveau -1;

-     03/09/2010: vergunning (20104144) voor een zijgevelwijziging;

-     12/05/2010: vergunning (2010574) voor het verbouwen van een bestaand gebouwengeheel Majestic-Carnotcenter.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     functie van het algemene bouwvolume: 

• verdieping -1: bergingen, fietsenstalling en autoparking;
• verdieping 0: inkomzone met aansluitend handelsruimte van circa 1.496,77 m²;
• verdieping 1/1,5: evenementenzalen en een landschapskantoor van circa 1.366,10 m²;
• verdieping 2: evenementenzaal van circa 950,59 m² ;
• verdieping 3 & 4 (theatertoren): kantoren van telkens circa 121,84 m² per verdieping;
• verdieping 5 (theatertoren): berging van circa 121,84 m².

-     bouwvolume: besloten bebouwing met variërende bouwhoogtes:

• voorbouw met 8 bovengrondse bouwlagen onder platte daken;
• aansluitend aan de voorbouw de centrale bebouwing met een plat dak, gevolgd door een koepelconstructie, met in het algemeen 3 bovengrondse bouwlagen;
• aansluitend de centrale bebouwing, het bouwvolume van de voormalige theatertoren met 6 bovengrondse bouwlagen onder plat dak;
• aansluitend de achterbouw van 2 bovengrondse bouwlagen onder plat dak.

-     gevelafwerking: 

• de monumentale voorgevel met onderaan de invulling van een dubbelhoge winkelpui met reclamevoering (uitgesloten van vorige vergunning);
• een blinde sectionaalpoort als toegang tot de ondergrondse parking;
• centraal een openmazige, inbraakwerende rolluik als scheiding tussen de buitenzone en de toegang tot de appartementen;
• links een inbraakwerende rolluik als scheiding tussen de buitenzone en de inkomgalerij;
• vaste, 80 cm hoge, rampalen als scheiding van de buitenzone van de inkomgalerij.

-     inrichting: 

• vooraan een volledig bebouwd perceel, met aansluitend een verhard binnengebied met circa 50 autostalplaatsen;
• de ondergrondse parking met circa 50 autostalplaatsen en met inrit via de Carnotstraat en uitrit via het binnengebied naar de Provinciestraat;
• achteraan de bebouwing, naast de uitrijhelling van de ondergrondse parking, 5 hemelwaterputten met een totale netto inhoud van 69.000 liter.

Huidige toestand

-     vaststelling (ID: 6614) van appartementsgebouw Majestic als bouwkundig erfgoed;

-     functie: 

• verdieping -1: bergingen, fietsenstalling en autoparking;
• verdieping 0: inkomzone met aansluitend handelsruimte;
• verdieping 1/1,5: evenementenzalen en een landschapskantoor;
• verdieping 2: evenementenzaal;
• verdieping 3, 4 (theatertoren): geen functie;

-     bouwvolume idem vergunde toestand uitgezonderd van: 

• aansluitend aan de voorbouw de centrale bebouwing met een plat dak, gevolgd door een koepelconstructie, met in het algemeen 3 bovengrondse bouwlagen;
• aansluitend de centrale bebouwing, het bouwvolume van de voormalige theatertoren met 5 bovengrondse bouwlagen onder plat dak.

-     gevelafwerking:

• de monumentale voorgevel met onderaan de invulling van een dubbelhoge winkelpui met bovenaan reclamevoering;
• lichtgrijze natuursteen en betonelementen met zwart stalen kolommen, aluminium buitenschrijnwerk als algemene voorgevelafwerking van de dubbelhoge winkelpui;
• een blinde sectionaalpoort als toegang tot de ondergrondse parking;

-     inrichting: 

• vooraan een volledig bebouwd perceel, met aansluitend een verhard binnengebied met circa 59 autostalplaatsen;
• de ondergrondse parking met circa 53 autostalplaatsen en met in- en uitrit via de Carnotstraat.

Gewenste toestand

-     functie: 

• verdieping -1: bergingen, fietsenstalling en autoparking met een bruto vloeroppervlakte van 1.594,56 m²;
• verdieping 0: inkomzone met aansluitend handelsruimte met een bruto vloeroppervlakte van 1.561,09 m², centraal een magazijn met bureel en achteraan een magazijn en sociale lokalen;
• verdieping 1/1,5: evenementenzalen met kantoor met een bruto vloeroppervlakte van 388,25 m² en een landschapskantoor met een bruto vloeroppervlakte van 1.367,22 m²;
• verdieping 2: evenementenzaal met opwarmkeuken (dareca) met een bruto vloeroppervlakte van 997,59 m² ;

-     bouwvolume idem vergunde toestand uitgezonderd van: : 

• aansluitend aan de voorbouw de centrale bebouwing met een groendak en daglichtkoepel, gevolgd door de koepelconstructie, met in het algemeen 3 bovengrondse bouwlagen;
• aansluitend de achterbouw van 2 bovengrondse bouwlagen onder plat dak, met op de 2de verdieping, aansluitend aan het bouwvolume van de koepelconstructie, een bovendaks bouwvolume onder een groendak (sloop voormalige theatertoren).

-     gevelafwerking:

• de monumentale voorgevel met onderaan de invulling van een dubbelhoge winkelpui met bovenaan reclamevoering (onduidelijk);
• lichtgrijze natuursteen en betonelementen met zwart stalen kolommen, aluminium buitenschrijnwerk als algemene voorgevelafwerking van de dubbelhoge winkelpui;
• een openmazige, inbraakwerende rolluik als toegang tot de ondergrondse parking.
• centraal een openmazige, inbraakwerende rolluik als scheiding tussen de buitenzone en de toegang tot de appartementen;
• links een openmazige, inbraakwerende rolluik als scheiding tussen de buitenzone en de inkomgalerij;
• verwijderbare, 80 cm hoge, rampalen als scheiding van de buitenzone van de inkomgalerij.

-     inrichting: 

• vooraan een volledig bebouwd perceel, met aansluitend een verhard binnengebied met circa 54 autostalplaatsen;
• ondergrondse parking met 44 autostalplaatsen (waarvan 6 aangepaste) en met inrit via de Carnotstraat en uitrit via het binnengebied naar de Provinciestraat;
• aansluitend met de bebouwing achteraan, naast de uitrijhelling van de ondergrondse parking, een betonverharding met daaronder een bufferput met een totaal netto volume van 69.000 l en een infiltratiebekken;
• op het dak en langs de gevel van de achterbouw een vluchtterras en vluchttrap naar het binnengebied.

Inhoud van de aanvraag

-     het regulariseren en doorvoeren van enkele wijzigingen tegenover vergunning 20152444:

• het slopen van de bovenste verdiepingen van de theatertoren, de centrale dakopbouw en enkele interne constructies;
• het verbouwen van het complex;
• het wijzigen van de voorgevel;
• het herindelen van de ondergrondse parking met wijziging van circulatie en gemeenschappelijke delen;
• het wijzigen van enkele parkeerplaatsen in het binnengebied;

-     de bovengelegen appartementen in de hoofdbouw maken geen deel uit van de aanvraag.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat o.a. de exploitatie van een handelsruimte met magazijn op het gelijkvloers én 2 feestzalen respectievelijk op de eerste en tweede verdieping van het gebouwencomplex.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op de herinvulling van een bestaande maar leegstaande handelsruimte. De handelsruimte is gelegen in een bestaand gebouw met meerdere functies. De volledige handelsruimte bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping.

Het perceel van de aanvraag reikt, middels een binnengebied, tot aan de Provinciestraat. De handelsunit heeft een bruto-handelsoppervlakte van 1.561 m².

Specifiek voor de omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten wordt de toelating gevraagd voor de inrichting van een handelsruimte met een nettohandelsoppervlakte van 1.237,17 m². De aanvrager vraagt voor deze locatie de categorie verkoop van andere producten (4^de categorie) aan. Tot op heden is er nog geen huurder gekend.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 29/2: Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  Bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.
  Er is geen aangepast toilet voorzien voor het sanitair van de evenementenzaal op de eerste verdieping.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de kantoorruimte (centraal, naast het magazijn) op het gelijkvloers en de kantoorruimte vooraan op de eerste verdieping hebben geen lichtinval en luchttoevoer.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het onderwerp van de aanvraag omvat geen functiewijziging. De handelsfunctie op het gelijkvloers, de kantoorfunctie op de 1^ste verdieping en de functie van feestzaal op de 2^de verdieping blijft ongewijzigd waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het volledige perceel blijft bebouwd. De bestaande bebouwing aan de straatkant blijft behouden. De onmiddellijk hierachter gelegen bebouwing, bestaande uit 3 bouwlagen, wordt intern gewijzigd zonder dat het bestaande en vergunde bouwvolume gewijzigd wordt. Het volume daarachter, dat oorspronkelijk als toneeltoren diende, wordt verminderd. De bestaande 6 bouwlagen worden gereduceerd naar 4 bouwlagen waarvan de 4^de bouwlaag een beperkte verdieping is die de technische installaties huisvest.

De verlaging van het achterste bouwvolume heeft een positieve impact op de omliggende bebouwing en het binnengebied maar biedt evenwel niet de noemenswaardige verbetering die een ontpitting met zich mee zou brengen. Ondanks het weinig ambitieuze karakter van de aanvraag, kan een positief advies gegeven worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en op de omgeving beoordeeld worden. De wenselijkheid van behoud staat voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. In dat kader daarvan werd de stedelijke dienst monumentenzorg om advies gevraagd. Dit voorwaardelijk gunstig advies laat zich als volgt samenvatten:

“Voor de cultuurhistorische waardenstelling hernemen we hier de analyse die naar aanleiding van een eerdere aanvraag werd gemaakt. De aanvraag heeft betrekking op een flatgebouw met Art Deco-inslag van vijf traveeën en zeven bouwlagen onder pseudo-mansardedak. Het werd in 1923 ontworpen door François Dens als een schouwburgzaal met groot huurhuis. De schouwburgzaal werd later bioscoop "Atlantic", modo "Majestic". Daarna werd het omgevormd tot handelsruimte. Deze herbestemming zorgde in 1969 en 1974 voor zeer ingrijpende verbouwingswerken. De leegstand en verwaarlozing werd ingezet met het vertrek van de handelszaak in 1995. De bovenbouw wordt gemarkeerd door doorlopende hoekerkers, loggia en balkons. De begane grond heeft vernieuwde winkelpuien met een centrale doorgang naar achterliggende toonzalen en een privé-ingang naar de appartementen.

Door de omvorming van schouwburgzaal tot toonzaal werd de gaafheid geschonden. De initiële schouwburgzaal is niet meer herkenbaar. Dit in tegenstelling tot de voorbouw. Deze is nog herkenbaar en behield zijn vorm en structurele opbouw. De dubbelhoge pui is nog zichtbaar maar de invulling is niet meer zuiver. De vestibule (later omgevormd tot toonzaal) met aansluitend de drinkzaal (later omgevormd tot hal) op de eerste verdieping zijn nog duidelijk afleesbaar. De aankleding van de drinkzaal is nog authentiek en zeldzaam als interieuraankleding uit 1923.

De aanpassingen die worden voorgesteld aan de historische gelagzaal, nu als evenementenzaal ingetekend op de plannen, respecteren de erfgoedwaarde van deze ruimte onvoldoende. Aangezien deze vervat zit in het behoudenswaardig hoofdvolume vragen wij opnieuw om de nodige instandhoudings- en renovatiewerken uit te voeren om deze in situ te behouden. De indeling van deze ruimte ten voordele van een evacuatieweg zorgt voor een ongewenste opdeling en zal ook de oorspronkelijke afwerking uit 1923 aantasten.

De uitvoering en detaillering van de voorgevel, evenals de reclamevoering blijven eveneens een aandachtspunt. De architecturale uitwerking van de gelijkvloerse pui staat in schril contrast met de zorgvuldige detaillering van de bovengevel. Voor de architecturale invulling van de winkelpui dient een voorstel uitgewerkt te worden dat de erfgoedwaarde van het pand recht doet. Dezelfde opmerking werd bij de vorige aanvraag in het advies van de dienst monumentenzorg reeds vermeld.

De overige wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand zijn aanvaardbaar vanuit de zorg om de waardevolle delen van het complex.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en de voorwaarden worden integraal overgenomen en bij de vergunning geformuleerd. Een integrale visie betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen ontbreekt waardoor de aftoetsing op wenselijkheid van behoud niet ten gronde kan gebeuren. Tevens wordt opgemerkt dat voorliggende aanvraag geen rekening heeft gehouden met het gelijkaardige advies van Monumentenzorg bij de vorige (geweigerde) aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggend ontwerp wijkt af van artikel 29 (Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes) van de verordening integrale toegankelijkheid. Er wordt geen aangepast toilet voorzien voor het sanitair van de evenementenzaal op de 1^ste verdieping. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen wordt het voorzien van een aangepast toilet conform artikel 29 als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.

Verder is de aanvraag niet in overeenstemming met artikel 24 (Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer) van de bouwcode. Op het gelijkvloers wordt centraal naast het magazijn een kleine kantoorruimte voorzien. Ook op de eerste verdieping wordt in de voorbouw een kleine kantoorruimte getekend. Beide ruimtes hebben geen directe licht- en luchttoetreding en kunnen daarom niet als verblijfsruimte fungeren. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd dat deze ruimtes hoogstens als berging gebruikt kunnen worden.

Gezien de lange verblijfstijd die samenhangt met een kantoorfunctie worden lichten en zichten als essentieel gezien voor de verblijfs- en leefkwaliteit. Vanuit dat oogpunt wordt opgemerkt dat het betreurenswaardig is dat er geen verregaandere wijzigingen worden voorgesteld teneinde de kwaliteit van de gelijkvloerse handelsfunctie en de kantoorfuntie op de 1^ste verdieping te verbeteren.
Tot slot wordt opgemerkt dat de raamopeningen, voorzien in de scheimuur aan de linkerzijde weliswaar voor lichttoetreding in de verblijfsruimtes zorgen en vanuit die optiek vergund werden in de vergunning uit 2016, maar dat hiervoor een erfdienstbaarheid dient vastgelegd te worden op het aangrenzende perceel. Aangezien dit gaat om burgerrechtelijke aspecten, kan de vergunningverlenende overheid hierover geen uitspraak doen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning evenwel onwerkzaam.
 

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan het Autonoom Gemeentebedrijf Vastgoed en Stadsprojecten Antwerpen (AG VESPA). Dit advies is ongunstig en laat zich als volgt lezen: 

“De voorgestelde vergunning zal cfr. AG Vespa niet resulteren in een kwalitatief project:

- De voorgestelde ventilatieroosters in de (zeer hoge) scheidingsmuur zullen de beeldkwaliteit voor de aanpalende panden verlagen en resulteren in overlast;

- In de oksel van het perceel wordt, aanpalend aan het perceel van atlas, een optopping van het bouwvolume voorzien. Dit bijkomend volume zal licht ontnemen van de dakkoepels van de achterbouw van atlas. Bovendien zorgt dit voor een impactvolle verdichting van het perceel ten opzichte van de aanpalende panden;

- Het gebouwd volume wordt beperkt gereduceerd (t.h.v. de toneeltoren), maar leidt tot geen enkele ontpitting van het binnengebied. Zowel op het bebouwde perceel als op het perceel voorzien voor parkeren blijven zo belangrijke potenties voor ontharding en vergroening onbenut;

- De binnenruimtes kennen slechts een zeer beperkte daglichttoetreding, waarbij niet elke verblijfsruimte voorzien is van verticale openingen. In deze ruimtes kunnen geen kwalitatieve verblijfsfuncties worden ondergebracht;

- De overlast door de bovengrondse parking in het binnengebied zal versterkt worden door deze ook als uitrijzone van de ondergrondse parking te voorzien;

Gezien de schaal en de impact van dit gebouw/perceel wordt met deze vergunning een negatief precedent gecreëerd..”
 

De bezorgdheden van AG VESPA worden onderschreven. Desondanks kan buiten het uitsluiten van de ventilatieroosters, niet verder ingegaan worden op deze bezorgdheden aangezien ze betrekking hebben op vergunde handelingen op basis van de vergunning uit 2016.

Een zelfde teneur is te lezen in het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie. In hun ongunstig advies stellen ze zich verschillende vragen bij de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen. Ook hierbij moet vastgesteld worden dat deze betrekking hebben op de vergunde toestand.

“De aanvraag voorziet in het regulariseren van enkele wijzigingen ten opzichte van de stedenbouwkundige vergunning 20152444 door het verbouwen van het complex, wijzigen van de voorgevel, slopen van enkele bouwvolumes en het exploiteren van kantoren-, evenementen- , en handelsruimten. Het dossier bestaat uit 3 delen met name een bouw, milieu en kleinhandelsaanvraag.

De bovenste verdiepingen van het gebouw worden heringericht als evenementenruimtes. Voor deze ruimtes is een horecavergunning vereist en wordt best vanuit milieutechnisch oogpunt ook een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor dat de exploitatie start. Deze ruimtes nemen ongeveer een 1.100 m² in.

Op de eerste verdieping is een landschapskantoor van 1.260 m². Conform de beleidsnota Ruimtelijke economie kan een dergelijke ontwikkeling best voorzien worden in multimodaal ontsloten locaties. Gelet op de nabijheid van het Centraal Station is een dergelijke ontwikkeling te verantwoorden.

Voor het gelijkvloers is een kleinhandelsdossier aangevraagd voor categorie 4 ‘andere’ op een 1.200 m² netto/1.500 m² bruto. Parkeren gebeurt deels ondergronds, deels in binnengebied met inrit via Carnotstraat en uitrit via Provinciestraat (enkel richting naar Carnotstraat). Laden en lossen op zones van de Carnotstraat.

Vanuit de Beleidsnota Detailhandel 2020 kan er akkoord gegaan worden met kleinhandel als functie op het gelijkvloers en op deze oppervlakte want het is gelegen in lokaal kernwinkelgebied Antwerpen-Noord, zone A3. Versterking van kleinhandelsfunctie is hier zeer belangrijk. De bestaande leegstand wordt op deze wijze weggewerkt.

Maar de bijhorende mobiliteitsoplossingen die worden voorgesteld voor het project, roepen toch heel wat vragen op:

-     Laden en lossen op de daartoe voorziene zones op de Carnotstraat. 
Deze bestaat uit twee korte parkeerstroken (10 m en 17 m) die enkel met een verkeersbord zijn aangeduid. Daardoor is er hier een constant probleem van foutparkeren. Laden en lossen zal daarom in dat geval gebeuren op de rijstrook waardoor het verkeer op tram/busbaan rijdt. Indien hier een duidelijke signalisatie en handhaving komt, is dit nog te bespreken maar dat is weinig realistisch. Bovendien moeten de goederen dan nog een heel eind via het voetpad tot aan en door de winkel verplaatst worden. Het magazijn bevindt zich immers aan het binnengebied. Leveringen via het binnengebied zouden daarom logischer zijn (via Provinciestraat), maar daarvoor is de inrit te laag.

-     Inrit autoparking via Carnotstraat en uitrit via de Provinciestraat. 
De inrit via de Carnotstraat kruist een zeer druk fietspad en voetpad. Zeer gevaarlijke situatie (weinig zichtbaarheid door de geparkeerde auto’s hier). De uitrit via de Provinciestraat zal deze woonstraat sterk belasten.

-     De circulatie in het pand zelf is niet ideaal. 
Mensen die achteraan parkeren in het binnengebied, moeten via een lange brandgang naar de winkel wandelen en zouden dan achteraan de winkel binnen kunnen komen. Het is ook niet duidelijk hoe mensen die dan betaald hebben aan de kassa opnieuw naar hun auto op het binnengebied kunnen? Mensen die ondergronds parkeren moeten via de lift ook eerst via een gang naar de buiteninkom wandelen om dan zo naar binnen te wandelen. Dit is zeer omslachtig en onduidelijk besproken in de aanvraag.

-     Er is geen fietsenstalling voor klanten van de winkel. 
Er is ondergronds een fietsenparking, maar die leent zich niet voor klanten – want dan moet je via de auto-inrit naar beneden fietsen om daar te parkeren… 

-     Wat is de wisselwerking met parkeren voor de andere functies (kantoren, evenementen, bewoning…)? Welke aandeel wordt vrijgehouden voor de winkel, tijdens de openingsuren? Zijn er voldoende parkeerplaatsen voor een evenement ? Hoe geraken mensen van de parking in het binnengebied in de evenementenzaal ?

Tot slot is er mogelijk ook nog een veiligheidsaspect: als de kantoren / winkel / evenementenruimtes open zijn, dat wil dit ook zeggen dat de poort aan de zijde van de Provinciestraat eveneens geopend zal zijn. Dit kan mogelijk aanleiding geven tot diverse aspecten van afgeleide hinder, wildplassen, sluikstort, vandalisme, … wat dus ook nefast kan zijn voor de aanwezige activiteiten.

Voor het totaal dossier blijven er teveel vragen over op vlak van de mobiliteit, parkeren en laden/lossen. Daarom wordt er voor het dossier een ongunstig advies gegeven..”

Tot slot werd ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt lezen:
“Het laden en lossen gebeurt maximaal inpandig (nader te bepalen voorwaarden cf. het advies van de dienst Mobiliteit). Daarnaast wordt melding gemaakt dat in enkele gevallen grotere voertuigen zullen laden en lossen op de Carnotstraat. Er wordt verwezen naar aanpassingen van deze zone, maar het is niet geheel duidelijk wat hiermee bedoeld wordt. Op de plannen staat de zone voor het gebouw ingetekend als laad- en loszone, wat niet overeenstemt met de bestaande toestand. Er is wel een bestaande laad- en loszone (binnen venstertijden) voorbij huisnummer 82.

Indien hiervan gebruik kan gemaakt worden stelt zich geen probleem, noch verdere voorwaarden vanuit de dienst publieke ruimte. Indien deze aanvraag beoogt om de zone voor het gebouw om te vormen tot een laad- en loszone, dient dit eerst verder besproken te worden met de wegbeheerder, verkeerspolitie en de diensten mobiliteit en publieke ruimte van de stad Antwerpen. Hierover moet dan eerst akkoord zijn van deze partijen en zo ja, dient deze aanpassing bekostigd te worden door de aanvrager.”

Het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte wordt gedeeltelijk gevolgd. Dit advies dient eerder in zijn algemeenheid geïnterpreteerd. Het houdt hiermee geen rekening met de specifieke categorie van kleinhandelsactiviteit die wordt aangevraagd (categorie 4). Deze categorie brengt immers een kenmerkende laad- en losbehoefte met zich mee, die een grotere belasting tot gevolg heeft dan aangenomen in bovenstaand advies. Ondanks de aanvraag tot kleinhandelsactiviteit geweigerd wordt, worden de gestelde voorwaarden uit bovenstaand advies opgenomen in de vergunning. Deze hebben immers evengoed betrekking op de andere functies in het gebouw met een laad- en losbehoefte, waaronder de kantoren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De inrit van de parking is via Carnotstraat, de uitrit via Provinciestraat.

Fietsvoorzieningen:

Bij de vorige vergunning waren 39 fietsenstallingen nodig.

Er is een fietsenstalling voor 58 fietsen ingericht in de ondergrondse parking. Ze zijn te bereiken met de goederenlift.

Laden en lossen:

De voorwaarden uit de initiële vergunning blijven geldig. Op het voetpad voor het gebouw is laden en lossen niet toegelaten. Dit staat echter wel op de plannen als een laad- en loszone.

Rekening houdend met het ongunstig advies tot kleinhandelsactiviteit met assortiment in categorie 4, dient het laden en lossen voor de overige activiteiten te gebeuren onder volgende voorwaarden:

Laden en lossen gebeurt maximaal op eigen terrein. Hiervoor moeten kleine bestel- of vrachtwagens gebruikt worden. Deze kunnen laden en lossen via de ondergrondse parking. Er is ook een inpandige laad- en loszone aan de inkom. Deze mag enkel gebruikt worden indien wagens zowel vooruit inrijden als uitrijden. Achterwaarts inrijden of uitrijden in de Carnotstraat is niet toegelaten.

Er kan ook gebruik gemaakt worden van de bestaande laad- en loszones ter hoogte van huisnummer 72 en huisnummer 80.

Laad- en loszones mogen door iedereen gebruikt worden. De straat blokkeren of laden en lossen op voetpad of fietspad is niet toegelaten en is hier in functie van de tram niet mogelijk.

De dienst mobiliteit stelt in haar advies volgende voorwaarden:

-     de voorwaarden uit de initiële vergunning blijven geldig. Op het voetpad voor het gebouw is laden en lossen niet toegelaten. (staat op de plannen als een laad- en loszone);

-     bij inpandig laden en lossen steeds vooruit inrijden en uitrijden. Achterwaarts in- of uitrijden is niet toegelaten.

Het bovenstaand advies wordt integraal bijgetreden en de voorwaarden worden als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project omvat de exploitatie van een handelsruimte met magazijn op het gelijkvloers én 2 feestzalen respectievelijk op de eerste en tweede verdieping van het gebouwencomplex.

In de ondergrondse verdieping zijn twee mazouttanks aanwezig. Deze zijn enkelwandig maar zijn volledig ingekuipt. Er wordt geen bedrijfsafvalwater geproduceerd. Het debiet van het huishoudelijk afvalwater bedraagt 1.500 m³/jaar. Dit afvalwater is afkomstig van de sanitaire installaties (excl. de woongelegenheden – dit is niet ingedeeld) maar ook van de opwarmkeuken aan de grote feest- en evenementenzaal.

Er zijn twee niet-ingedeelde stookinstallaties aanwezig op de site. Deze worden regelmatig onderhouden om de luchtemissies te beperken. Verder gebeurt de verwarming van het gebouw door middel van warmtepompen.

De voornaamste bron van geluid zijn de activiteiten in de grote en kleine evenementenzaal. De exploitant zal het emissieniveau van de muziekactiviteiten in de zalen begrenzen op 95 dB(A)LAeq, 15 min. De dakbedekking van de feestzaal wordt uitgevoerd in sandwichpanelen met rotswolvulling ten behoeve van de akoestische scheiding naar buiten.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Vanuit de Beleidsnota Detailhandel 2020 kan er akkoord gegaan worden met kleinhandel als functie op het gelijkvloers en op deze oppervlakte want het is gelegen in lokaal kernwinkelgebied Antwerpen-Noord, zone A3. Versterking van kleinhandelsfunctie is hier zeer belangrijk. De bestaande leegstand wordt op deze wijze weggewerkt.

De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. De aanvrager, die momenteel nog geen huurder voor het pand heeft, vraagt een vergunning voor producten uit categorie 4, zijnde andere producten. Deze categorie omvat een ruim gamma van verschillende goederen zoals kookgerief, onderhoudsproducten, tijdschriften, recreatie- en sportbeoefening met dieren, sportmateriaal, speeltoestellen, campingartikelen, auto’s en moto’s, huishoudelektro, speelgoed, huishoudmateriaal en - toestellen, tuinmeubelen, vloer- en wandbekleding, verlichting, BBQ-toestellen en toebehoren, sierbloempotten, bouwmaterialen, sanitair, keukens en meubelen. Gezien de grootte van het handelspand, goede bereikbaarheid en de aard van de reeds aanwezige andere handelszaken in de onmiddellijke nabijheid lijkt de keuze voor goederen uit categorie 4 op deze locatie weinig hinder te zullen veroorzaken.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen.

De herinvulling van deze bestaande handelsruimte (assortimentscategorie is nog niet gekend) zal het aanbod en de keuzemogelijkheden voor de lokale consument waarschijnlijk behouden en/of verhogen.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door de herinvulling van een leegstaande handelsruimte in een reeds bestaand gebouw. De aanvrager/ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte. Door de aanwezige ruimte terug te heractiveren, zodat leegstand wordt opgelost in een project met combinatie van wonen, feestruimte en detailhandel, kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Er worden ernstige vragen gesteld bij de mobiliteitsvoorzieningen, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag voor kleinhandelsactiviteit te weigeren: 

-     laden en lossen op de daartoe voorziene zones op de Carnotstraat: Deze bestaan uit twee korte parkeerstroken (10 m en 17 m) die enkel met een verkeersbord zijn aangeduid. Daardoor is er hier een constant probleem van foutparkeren. Laden en lossen zal daarom in dat geval vaak gebeuren op de rijstrook waardoor het verkeer op tram/busbaan rijdt. Als er geladen en gelost wordt op de daarvoor voorziene zones, moeten de goederen nog een heel eind via het voetpad tot aan en door de winkel verplaatst worden. Het magazijn bevindt zich immers aan het binnengebied. Leveringen via het binnengebied zouden daarom logischer zijn (via Provinciestraat), maar daarvoor is de inrit te laag. Het is weinig waarschijnlijk dat voor een grootschalige handelsruimte (eerder was er interesse voor type Action) de uitbater met kleine bestelwagens zal leveren via deze inrit;

-     inrit autoparking via Carnotstraat en uitrit via de Provinciestraat: De inrit via de Carnotstraat kruist een zeer druk fietspad en voetpad. Zeer gevaarlijke situatie (weinig zichtbaarheid door de geparkeerde auto’s hier). De uitrit via de Provinciestraat zal deze woonstraat sterk belasten;

-     de circulatie in het pand zelf is niet ideaal: Mensen die achteraan parkeren in het binnengebied, moeten via een lange brandgang naar de winkel wandelen en zouden dan achteraan de winkel binnen kunnen komen. Het is ook niet duidelijk hoe mensen die dan betaald hebben aan de kassa opnieuw naar hun auto op het binnengebied kunnen? Mensen die ondergronds parkeren moeten via de lift ook eerst via een gang naar de buiteninkom wandelen om dan zo naar binnen te wandelen. Dit is zeer omslachtig en onduidelijk besproken in de aanvraag; 

-     moeilijk bereikbare fietsenstalling voor klanten ondergronds: Er is ondergronds een fietsenparking, maar die leent zich niet goed voor klanten want dan moeten fietsers via de auto-inrit naar beneden fietsen om daar te parkeren…;

-     wat is de wisselwerking met parkeren voor de andere functies (kantoren, evenementen, bewoning…)? Welke aandeel wordt vrijgehouden voor de winkel, tijdens de openingsuren? 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   een aangepast toilet voorzien in het sanitair van de evenementenzaal op de 1^ste verdieping, conform artikel 29 van de verordening integrale toegankelijkheid;

2.   de twee kleine kantoorruimtes, een op het gelijkvloers centraal naast het magazijn en een op de 1^ste verdieping in de voorbouw, enkel als berging te gebruiken;

3.   de voormalige drinkzaal, huidige evenementenzaal, op de 1^ste verdieping kan niet opgedeeld worden en dient in de bestaande vorm behouden te blijven. Indien dit weerslag heeft op de brandvoorzorgsmaatregelen dient een nieuw advies te worden ingewonnen bij de brandweer voor ingebruikname/exploitatie;

4.   de mobiliteitsvoorwaarden uit de initiële vergunning blijven geldig. Op het voetpad voor het gebouw is laden en lossen niet toegelaten.;

5.   bij inpandig laden en lossen steeds vooruit inrijden en uitrijden. Achterwaarts in- of uitrijden is niet toegelaten;

6.   indien beoogt wordt om de zone voor het gebouw om te vormen tot een laad- en loszone, dient dit eerst verder besproken te worden met de wegbeheerder, verkeerspolitie en de diensten Mobiliteit en Publieke Ruimte van de stad Antwerpen. Hierover moet dan eerst akkoord zijn van deze partijen en zo ja, dient deze aanpassing bekostigd te worden door de aanvrager;

7.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

8.   de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen strikt nageleefd te worden;

9.   de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van de ASTRID veiligheidscommissie dienen strikt nageleefd te worden;

10. de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van de Lokale Politie dienen strikt nageleefd te worden;

11. de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Vervoersmaatschappij - De Lijn dienen strikt nageleefd te worden;

Uitsluitingen 

12. de voorgestelde wijzigingen aan de winkelpui en de bijhorende publiciteit.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 wordt ongunstig advies gegeven voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het herinvullen van een handelsruimte, met verkoop van andere producten (categorie 4 decreet integraal handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016) op een totale nettohandelsoppervlakte van 1.237,17 m².

Verkoop binnen categorie 2 (verkoop van goederen voor persoonsuitrusting) en categorie 3 (verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw)  zouden wel overwogen kunnen worden om in aanmerking te komen voor vergunning. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.