2021_CBS_04893 - Omgevingsvergunning - OMV_2021059766. De Keyserlei 25-27, Statiestraat 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/11/2020: weigering (20202996) voor het regulariseren wijzigingen reca en extra woonentiteit;

-          24/03/2017: niet-uitgevoerde vergunning (20162709) voor het regulariseren van een commerciële ruimte met woningen;

-          14/07/2011: proces-verbaal (AN.66.LB.102244/2011) voor het uitvoeren van werken en wijzigingen in strijd met de op 13/08/2010 verleende vergunning;

-          13/08/2010: vergunning (20103442) voor het verbouwen van een horecazaak.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• kelder: bergingen, keuken en sanitair bij de horeca;
• gelijkvloers zijn de panden van De Keyserlei verbonden met het pand in de Statiestraat en gebruikt als horeca;
• De Keyzerlei 25: verbruikszaal op de 1ste verdieping;
• De Keyzerlei 25 en 27: woning op de verdiepingen;
• Statiestraat: kantoor en bergruimten op de verdiepingen;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;

-          gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          functies conform de vergunde toestand behalve de verdiepingen in de Statiestraat: woning op de verdiepingen;

-          gevel De Keyserlei 25 is geel geschilderd met oranje raamomlijstingen en wit buitenschrijnwerk;

-          gevels voorzien van zaak-gebonden publiciteit en zonneluifels;

-          technieken geplaatst op het platte dak van het gelijkvloers;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak.

Gewenste toestand

-          functie:

• kelder: bergingen, keuken en sanitair bij de horeca;
• gelijkvloers één doorlopende horecaruimte van De Keyserlei tot in de Statiestraat;
• De Keyzerlei 25: verbruikszaal op de 1ste verdieping;
• De Keyzerlei 25 en 27: woning op de verdiepingen;
• Statiestraat: woning op de verdiepingen met inpandige terrassen;

-          de nieuwe woonentiteit is een drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 170 m²;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;

-          gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk;

-          zaak-gebonden publiciteit op de straatgevels.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie kantoren/ bergingen naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 1;

-          maken van een aparte toegang naar de nieuwe woning in de Statiestraat;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er wordt een fietsenberging voorzien in de kelder, enkel bereikbaar via een gewone trap en hierdoor niet vlot bereikbaar;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

er wordt een overvloed aan reclame voorzien op gevels en ter hoogte van de verdiepingen van de woonfuncties. Dit is niet in verhouding met de gevelgeleding van het gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een woonfunctie op de verdiepingen in de Statiestraat is functioneel inpasbaar in de stationsomgeving. Het voorzien van kwalitatieve woningen is noodzakelijk om de leefbaarheid van deze omgeving te garanderen.

De horecafunctie op het gelijkvloers blijft ongewijzigd. Deze is functioneel inpasbaar in de horecakern rond het station.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging naar wonen op de verdiepingen in de Statiestraat.

De oppervlakte van de woning is voldoende groot om een gezin te huisvesten.

De terrassen worden voorzien binnen het vergunde bouwvolume.

Voorgestelde oplossing verbetert de woonkwaliteit voor de woning zonder de privacy te hinderen op de omliggende percelen. Het voorstel is ruimtelijk inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet beperkte wijzigingen aan de gevelgeleding van het gebouw.

Deze zijn principieel aanvaardbaar.

Op beide gevels wordt wel een overdaad aan zaak-gebonden publiciteit voorzien op de verschillende verdiepingen. Een overdaad aan publiciteit in een omgeving of op een bepaald pand doet afbreuk aan de globale beeldkwaliteit van de straat. In artikel 33 ‘Zaak-gebonden publiciteit’ van de bouwcode is opgenomen dat de grootte van de publiciteit steeds in verhouding moet zijn met de maat van het gebouw.

In voorwaarden zal worden opgelegd dat de publiciteit moet worden beperkt tot deze verdiepingen van de reca-functie.

Volgende publiciteit zal worden uitgesloten worden uit de vergunning omwille van hun vorm of locatie op de gevel:

-          De Keyserlei 25:

• houten staketsel boven de kroonlijst met driekleur en tekst “Biercentrale”;
• ruitvormige lichtbak op de 1ste verdieping die deels voor de raamopeningen komt;

-          De Keyserlei 27: gevelband en tekst boven de 2de en 3de verdieping;

-          Statiestraat 20:

• verlichte letters “Carlsberg” boven de 2de verdieping;
• “Kelly’s Irish Pub” op de voorzijde van de luifel.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de nieuwe woonentiteit in de Statiestraat met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Er wordt een fietsenberging voorzien in de kelder. Deze is enkel bereikbaar met een gewone trap.

Om de bereikbaarheid te verbeteren zal in voorwaarden van de vergunning worden opgenomen dat er een fietsgoot voorzien moet worden op de trap naar de kelder.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone.

Dit zal worden opgenomen in voorwaarden van  de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      publiciteit te beperken tot de verdiepingen van de reca-functie;

3.      een fietsgoot te voorzien op de trap naar de kelder;

4.      laden en lossen te laten gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

6.      publiciteit De Keyserlei 25:

-          houten staketsel boven de kroonlijst met driekleur en tekst “Biercentrale”;

-          ruitvormige lichtbak op de 1ste verdieping die deels voor de raamopeningen komt;

7.      publiciteit De Keyserlei 27: gevelband en tekst boven de 2de en 3de verdieping;

8.      publiciteit Statiestraat 20:

-          verlichte letters “Carlsberg” boven de 2de verdieping;

-          “Kelly’s Irish Pub” op de voorzijde van de luifel.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college merkt op dat de publiciteit boven de tweede en derde verdieping aan de voorgevel van het pand met adres Keyserlei, huisnummer 27, reeds aanwezig was bij de eerder verleende vergunning in 2017.

Dit geldt niet voor de wijzigingen die werden aangebracht op het houten staketsel bovenaan het pand met adres Keyserlei, huisnummer 25. Het college volgt het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar om deze wijzigingen uit te sluiten van vergunning. Gelet op de aanwezigheid van een verbruiksruimte op de eerste verdieping van het pand met adres Keyserlei, huisnummer 25, en dus op de aanwezigheid van de recafunctie op deze verdieping, is de aangebrachte ruitvormige lichtreclame gelinkt aan deze functie. De aanwezige lichtreclame komt slechts in zeer beperkte mate voor de raamopeningen, waardoor er geen of nauwelijks hinder inzake lichtinval is. In die zin oordeelt het college dat de aangebrachte ruitvormige lichtreclame aanvaard kan worden.

Verder kan op de toegevoegde foto’s in het dossier worden vastgesteld dat de beide gevelbanden aan het pand met adres Keyserlei 27, verlicht worden door een zestal lampen die naar de gevel gericht zijn. Gelet op de aanwezige woonfuncties op de tweede en derde verdieping van dit pand, waarbij er aan de voorgevel slaapkamers en leefruimtes gevestigd zijn, kan worden aangenomen dat de verlichting van de gevelbanden hinderlijk kan zijn voor de aanwezige woonfuncties. In die zin acht het college het aangewezen de verlichting uit te sluiten van vergunning. Wat betreft de uitsluiting van de reclame aan de Statiestraat volgt het college het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar:

• Op de eerste, tweede en derde verdieping heeft het pand een woonfunctie (slaapkamers, leefruimte, …). De aangebrachte lichtreclame boven de 2e verdieping bevindt zich ter hoogte van die woonfunctie.
• Op de foto’s in het dossier is vast te stellen dat het aangebrachte reclamepaneel op de luifel breder is dan de luifel. Daardoor is dit paneel ook breder dan de gevel van het pand.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.