Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2021047001 |
Gegevens van de aanvrager: | NV C.B.S. IMMO II met als adres Schupstraat 1 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Hof ter Lo 7-9 te 2140 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 25 sectie A nrs. 0 en 70P3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van 2 woningen met winkel op het gelijkvloers tot 4 woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 11/10/2019: weigering (20192347) voor het regulariseren van het omvormen van 2 winkelruimtes naar 2 woongelegenheden;
- 14/12/2018: voorwaardelijke vergunning (20182837) voor het wijzigen van vier winkelruimtes op het gelijkvloers tot twee extra woonentiteiten;
- 25/1/2018: weigering (20171733) voor het regulariseren van een functiewijziging van een gelijkvloerse winkel naar appartementen (deputatie);
- 16/02/1976: vergunning (179#11523) voor het bouwen van een appartementsblok blok C (Noordersingel).
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume: gemeenschappelijke inkom en bouwvolume blijven ongewijzigd;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal wooneenheden van 142 naar 144;
- omvormen van 2 handelswoningen tot 4 woonentiteiten;
- wijzigen gelijkvloerse voorgevel;
- plaatsen fietsenstallingen op gelijkvloerse parking.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen) | 5 mei 2021 | 2 juni 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 5 mei 2021 | 11 mei 2021 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 5 mei 2021 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 5 mei 2021 | 11 mei 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
er is geen private buitenruimte voorzien voor de nieuwe woonentiteiten;
de fietsenstalplaatsen zijn niet gescheiden van het autoverkeer en niet afsluitbaar;
er worden twee bestaande parkeerplaatsen verwijderd.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar. Het betreft een functiewijziging van twee winkelruimten gekoppeld aan twee appartementen. De twee winkelruimten worden ingericht als zelfstandige studio’s. De stedelijke dienst voor ondernemen geeft gunstig advies voor de functiewijzing.
De woonfunctie is verenigbaar met de overige delen van het gebouw dat functioneert als een meergezinsgebouw.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Langs de twee appartementsgebouwen die uitgeven op de gemeenschappelijke groenzone loopt een gaanderij die de gebouwen met de Noordersingel verbindt. Aan deze gaanderij zijn verschillenden inkomhallen gekoppeld. De studio’s zijn eenzijdig gericht op deze gaanderij waardoor deze weinig geborgenheid kennen. Niettegenstaande kleine aanpassingen werden gedaan aan de oorspronkelijke etalageramen ten opzichte van een eerdere aanvraag, blijft de confrontatie met de publieke gaanderij groot. De gaanderij heeft bovendien een diepte van ongeveer 4 meter die de inval van dag- en zonlicht in de appartementen mogelijk negatief beïnvloedt.
De aanvraag voorziet geen private buitenruimte voor de nieuwe wooneenheden waardoor ze in strijd is met artikel 28 van de bouwcode. In de beschrijvende nota wordt aangehaald dat het niet mogelijk is om een private buitenruimte te voorzien, aangezien de studio’s aan de publieke gaanderij grenzen en behoort tot de vereniging van mede-eigenaars. De bewoners van de studio’s kunnen volgens de aanvrager wel gebruik maken van de gemeenschappelijke groenzone (net zoals alle andere bewoners van beide gebouwen). Er moet echter vastgesteld worden dat deze ruimte door zijn schaal en door de zichtbaarheid vanuit tientallen appartementen niet kan evenaren aan de privacy van een eigen buitenruimte. De aanvraag dient geweigerd worden.
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De handelsruimten van de twee handelswoningen waarop de aanvraag betrekking heeft, worden afgesplitst en omgevormd tot studio’s. In tegenstelling tot een eerdere aanvraag, voldoet de beschikbare netto vloeroppervlakte van de studio’s aan de minimale vereiste om voldoende wooncomfort te kunnen bieden.
Dit is niet het geval voor de twee bestaande appartementen. Na de afsplitsing van de winkelruimten resten er:
De aanvraag voldoet niet aan de vereiste netto vloeroppervlakte voor een één- en tweeslaapkamerappartement. Daarenboven worden er enkel kleine woningen voorzien. Een evenwichtige mix aan woninggroottes is belangrijk om een gevarieerd woonpubliek aan te spreken. Het voorzien van enkel kleine woningen creëert ook een hogere densiteit die een bijkomende druk legt op het gebouw, het perceel en de omgeving. De individuele behoeften van de woningen zoals fietsenberging, autoberging, buitenruimte worden niet binnen de eigen woning voorzien, wat op zijn beurt een druk legt op het gebouw, het perceel en de omgeving. De aanvraag overschrijdt daarmee de draagkracht van het gebouw (bouwcode, art. 6).
De aanvraag moet om die reden geweigerd worden.
De winkelruimten kunnen omgevormd worden naar wonen. Aanbevolen wordt om deze ruimte bij de bestaande appartementen te betrekken, met andere woorden: de handelswoning niet op te delen. Op die manier ontstaan er doorzonappartementen wat gezien de ligging op het gelijkvloers een positief effect heeft op het wooncomfort van deze appartementen.
Eveneens wordt aanbevolen om een geïntegreerd ontwerp te voorzien van de volledige gelijkvloerse plint en gaanderij dat beantwoordt aan de nieuwe invulling die deze plint doorheen de jaren heeft gekregen en past in de overige gevelopbouw.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De schaal van het bestaande en vergunde volume blijft gerespecteerd. Zoals eerder aangehaald wordt door het creëren van kleine appartementen de draagkracht van het gebouw overschreden. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen
In de vergunde toestand heeft de gevel op het gelijkvloers een open karakter door de grote raampartijen die als etalage dienen. Deze winkelruimten grenzen aan een publieke gaanderij. In de nieuwe toestand wordt het onderste deel van de raampartijen voorzien van een gesloten paneel waardoor een zekere mate van geborgenheid wordt gegarandeerd naar de studio’s die langs de gaanderij komen te liggen. Vanuit dit perspectief kan de wijziging begrepen worden. Echter wordt daardoor de ritmische, uniforme gevelplint grondig verstoord waardoor de aanpassing niet gunstig geadviseerd kan worden.
De toegang tot de studio’s blijft ongewijzigd ten opzicht van de eerdere aanvraag die werd geweigerd. In het verslag van deze weigering werd gesteld dat de studio’s in tegenstelling tot de overige appartementen in het gebouw niet toegankelijk zijn via de gemeenschappelijke inkomhal. Er werd gesteld dat het onlogisch is waarom deze circulatiewijze wordt doorbroken ten voordele van twee eigen inkomdeuren per appartement. Het voorzien van twee inkomdeuren wordt evenmin verduidelijkt. De confrontatie tussen het private karakter van het appartement en het publieke karakter van de gaanderij is te groot. De keuze van de twee inkomdeuren is stedenbouwkundig niet te verantwoorden. In de huidige aanvraag wordt de inkomdeur het dichtste bij de inkomhal gelegen gesupprimeerd. Deze ingreep wordt gunstig beoordeeld.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van winkelruimte naar woongelegenheid. - 1 appartementen < 60m² (parkeernorm 1,05) = 1,05 - 1 appartementen tussen 60m² en 90m² (parkeernorm 1,2) = 1,2 Er verdwijnen door de verbouwing 2 parkeerplaatsen die worden ingenomen voor het stallen van fietsen. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden. De werkelijke parkeerbehoefte is 4 (2 + 1.05 +1.2 = 4,25 afgerond op 4).
|
De plannen voorzien in 2 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal bijkomend te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het omvormen van autoparkeerplaatsen naar fietstsalplaatsen biedt in deze aanvraag geen gunstige oplossing. Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Vermits het hier detailhandel < 500m² is (61+48m²) en gericht op de onmiddellijke omgeving was er hier geen parkeerbehoefte. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsenstalling
Er dienen voor deze functiewijziging 4 afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in de autogarage. Het is echter niet duidelijk of deze plaatsen afsluitbaar zijn. Ook dienen fietsstalplaatsen bij voorkeur afgescheiden te zijn van het autoverkeer om conflicten tussen fietsers en automobilisten te vermijden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 7 april 2021 |
Volledig en ontvankelijk | 5 mei 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 4 juli 2021 |
Verslag GOA | 16 juni 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.