2021_CBS_05162 - Omgevingsvergunning - OMV_2021063752. Leopoldlei 28. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/2016: proces-verbaal (11002_2016_1153) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en wijzigen van de functie;

-          22/03/1966: vergunning (1006#9958) voor het veranderen van de ganse woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing bestaande uit een kantoor op het gelijkvloers en 2 appartementen op de verdiepingen met een bouwdiepte voor het hoofdgebouw van circa 13 m, op het gelijkvloers een bouwdiepte aan de rechterzijde tot circa 18,75 m en aan de linkerzijde een open doorgang tot het achterliggende werkhuis voorzien van een schuin dak met een kroonlijsthoogte van circa 5 m;

-          voorgevel afgewerkt met rode baksteen, het gelijkvloers voorzien van zwarte leisteen, omkadering van het buitenschrijnwerk op de verdieping in natuurlijke witte hardsteen, buitenschrijnwerk in aluminium, kroonlijst in beton en plint en dorpels in natuurlijke blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          gelijkvloers uitgebreid tot aan het werkhuis;

-          werkhuis uitgebreid in de tuin links van het werkhuis;

-          schuin dak van werkhuis deels gesloopt achteraan en voorzien van plat dak met twee lichtkoepels;

-          indeling buitenschrijnwerk in de voorgevel gewijzigd, natuurlijke witte hardsteen afwerking voorzien van witte bepleistering en een gewijzigde voordeur en poort.

Gewenste toestand

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van kantoor naar wonen, voor de nieuwe woonentiteit zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 80 m²;

-          slopen van de uitbreiding van het gelijkvloers vanaf een bouwdiepte van circa 18,75 m;

-          slopen van de uitbreiding van het werkhuis;

-          uitbreiden van het gelijkvloers ter hoogte van de inrit en tot een bouwdiepte van circa 18,75 m over de gehele breedte;

-          regulariseren van het gewijzigde volume van het werkhuis;

-          regulariseren van de gewijzigde voorgevel;

-          nieuwe aluminium poort voor de inrit.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning;

-          wijzigen van de functie op het gelijkvloers van kantoor naar wonen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik, 2:
  de natuurlijke witte hardsteen in de voorgevel mag niet bepleisterd worden;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren, 3.3:
  er wordt een dakopstand voorzien van circa 0,22 m waar dat minimaal 0,3 m moet zijn.
• Artikel 25 Toegankelijkheid:

Een woning moet minstens toegankelijk zijn via een circulatieruimte of verblijfsruimte.

• Artikel 30 autostaanplaats
• Artikel 38 groendak:

Nieuwe daken groter dan 20m² moet worden aangelegd met een groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met volgende bepalingen van de bouwcode:

Afwerken van gevels en materiaalgebruik (art.11):

-          Er wordt opgemerkt dat de voorgevel op het eerste en 2de verdieping werd aangepast. Zo werden de raamopeningen uitgebreid en werd de zandsteen gewijzigd naar bepleistering. Bij het pleisteren van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden onaangepast te blijven. De aanvraag bevat ook geen planmateriaal van de bovengelegen verdiepingen. Van dit voorschrift kan niet afgeweken worden. De gevelwijziging op de verdiepingen in de voorgevel wordt daarom uitgesloten van vergunning.

Toegankelijkheid van de functie en autostaanplaats (Art.25 en 31):

-          De aanvraag voorziet een autostaanplaats ter hoogte waar vroeger de inrit was. Deze staanplaats wijkt af van de inrichtingsprincipes opgelegd in de bouwcode. Deze moet een minimale breedte hebben van 2,5 meter en bedraagt slechts 2,2 meter. Daarnaast wordt deze staanplaats voorzien als hoofdingang voor de achterliggende woonruimte. De toegang tot de circulatieruimte en de circulatieruimte op zich moeten kwalitatief zijn. Het is niet de bedoeling dat de woning slechts via een andere woning of via gemeenschappelijke ruimten zoals garages, washokken, bergingen etc. toegankelijk is. Dit wordt beschouwd als nadelig voor de leefkwaliteit van een woning en is daarom niet toegestaan. Deze inrit wordt bijgevolg uitgesloten als parkeerplaats en het pad naar deze nieuwe voordeur moet beperkt worden tot een maximale breedte van 1,5 meter.

Groendak (art.38):

-          Het plat dak van de nieuwe achterbouw moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de Bouwcode en dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Stabiliteit en scheidingsmuren (Art.34):

-          De scheimuren van de gelijkvloerse uitbreiding werden niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Aangezien het dak moet voorzien worden van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een kantoor met achtergelegen werkplaats tot een gelijkvloerse woonentiteit met achterliggend atelier. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de straat. Deze functiewijziging werd ook gunstig beoordeeld vanuit de stedelijke dienst Business en innovatie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op een uitbreiding op het gelijkvloers. Met een diepte van 18,75 wordt deze perceelsbreed uitgevoerd en sluit ze hiermee aan bij de bouwdieptes van de aanpalende percelen. De gelijkvloerse indeling wordt opgevat als loft waarbij het slaapgedeelte mee in het woonruimte wordt geïntegreerd. Door het voorzien van grote lichtkoepels is er voldoende natuurlijke verluchting en verlichting. Dit loftconcept moet omwille van de woonkwaliteit bewaard blijven. Dit wil zeggen dat het slaapgedeelte niet fysiek door een wand mag worden afgescheiden van de rest van de woonruimte. Dit wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning. Het vergunde werkhuis wordt dan weer vervangen door een atelier. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Op het gelijkvloers wordt de bestaande poort vervangen door een tweedelige inkomdeur. Deze wordt voorzien in aluminium buitenschrijnwerk. Deze aanpassing vormt een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      Het dak gelegen naast het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

2.      de inrit aangeduid op de plannen wordt uitgesloten als autostaanplaats. Deze ruimte moet gebruikt worden als volwaardige inkom van de achtergelegen woonentiteit;

3.      het pad naar de nieuwe voordeur moet beperkt blijven tot een breedte van 1,5 meter;

4.      het platte dak van de uitbreiding moet voorzien worden van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

5.       2 volwaardige fietsenstalplaatsen moeten voorzien worden conform artikel 29 van de bouwcode;

6.      het slaapgedeelte mag niet fysiek worden afgescheiden van de rest van de woonruimte;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

8.      er wordt geen vergunning verleend voor de voorgevelwijzing op het eerste en 2de verdieping;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten