2021_CBS_05115 - Omgevingsvergunning - OMV_2021030533. Amsterdamstraat 35. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/03/2018: vergunning (20173464) voor het regulariseren van wijzigingen aan de voorgevel;

-          20/03/2015: weigering (20143058) voor de regularisatie aanvraag bestaande vergunde toestand;

-          26/04/2012: weigering (20116272) voor het regulariseren verbouwen handelshuis;

-          12/02/2010: vergunning (20096093) voor het regulariseren van een duplex appartement;

-          05/06/2009: vergunning (20091716) voor het renoveren en uitbreiden bestaand gebouw.

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse handelszaak met achterliggend magazijn en 4 bovenliggende appartementen;

-          hoofdgebouw: 5 bouwlagen plus teruggetrokken dakverdieping;

-          achterhuis: 3 bouwlagen onder plat dak ingericht als magazijnruimte;

-          bouwdiepte van 14m met uitzondering van teruggetrokken dakverdieping.

Huidige toestand

-          gelijkvloerse handelszaak (inclusief achterhuis op 1ste verdieping) en 4 bovenliggende appartementen;

-          5 bouwlagen plus teruggetrokken dakverdieping in gesloten bebouwing;

-          alle verdiepingen zijn dieper dan vergund uitgevoerd, tot bouwdieptes van circa 14, 15, 18 en 28m.

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse handelszaak en 5 bovenliggende appartementen;

• de toegevoegde duplex met 2 slaapkamers heeft een netto-vloeroppervlakte van circa 98m²;
• de 4 overige eenslaapkamerappartementen bezitten na de wijzigingen nog een netto-vloeroppervlakte van circa 52m²;

-          6 bouwlagen plus een vooraan teruggetrokken dakverdieping;

-          bouwdiepte hoofdvolume:

• gelijkvloers: volledige perceelsdiepte;
• 1ste tot en met de 4de verdieping: 15,04 m en uitpandige terrassen;
• 5de en 6de verdieping: 13,96 m;

-          voorgevel:

• gelijkvloerse plint met een aparte inkom voor de handelszaak en een inkom voor de appartementen;
• uitpandige terrassen op alle verdiepingen;
• de voorgevel in witte crepi en buitenschrijnwerk en balustrades in zwart aluminium en staal.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het volume;

-          vermeerderen van het aantal woningen met 1;

-          wijzigen van de functie in het achterhuis naar handel;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgende punten:

-          Artikel 1.2.3 Bouwdiepte:
de maximale bouwdiepte op de verdiepingen bedraagt 14m.

De 1ste t/m de 4de verdieping bezitten een bouwdiepte van 15.04 m. Beide bovenste bouwlagen bezitten een bouwdiepte van 13,96 m.

-          Artikel 1.2.4 Open ruimte:
na de functiewijziging van het achterhuis van magazijn (zowel op het gelijkvloers als de 1ste verdieping) naar handelsruimte, wordt er op het straatniveau geen minimale open ruimte van 15% van de oppervlakte van het perceel voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de bouwdieptes van de 1ste t/m de 4de verdieping  zijn  niet in harmonie met de kenmerken van de naaste omgeving;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwdieptes van de 1ste t/m de 4de verdieping  zijn niet in harmonie met het referentiebeeld en zijn hinderlijk voor het wooncomfort in de aanpalende panden;

•  Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de leefruimte vooraan op de daklaag van de duplex heeft een hoogte van slechts 2,58 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m.
  De fietsen-, technische- en afvalberging in de kelder hebben een hoogte van slechts 2 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m.
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren van het nieuw, plat groendak van het hoofdvolume bezitten geen minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste, aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Zowel de bouwhoogte als de bouwdiepte zijn niet aanvaardbaar.

Ter beoordeling van de harmonieregel beschouwen we de straatwand tussen de Kattendijk-Westkaai en de Braziliëstraat als referentiebeeld. Deze straatwand wordt gekenmerkt door een mix aan bouwhoogtes waarbij de kroonlijsthoogtes centraal variëren tussen 5 en 6 bouwlagen en de panden naar de hoeken toe slechts 3 bouwlagen tellen onder de kroonlijst. Centraal bevindt zich het breedste en hoogste gebouw. De gemiddelde kroonlijsthoogte telt 4 bouwlagen. Hoewel het huidige kroonlijsthoogte de kenmerkende kroonlijsthoogte reeds overschrijdt voorziet de aanvraag, strijdig met de harmonieregel, in een optopping waarbij aangesloten wordt op de kroonlijsthoogte van het hoogste pand. De bouwhoogte van de terugliggende bouwlaag is zowaar nog 14 cm hoger dan deze van het hoogste pand.

Aan de rechter zijde sluit het pand aan op een pand met trapgevel van 3 à 4 bouwlagen hoog. Omwille van de erfgoedwaarde van dit pand wordt verwacht dat dit niet in aanmerking zal komen voor optopping, mocht dit in de toekomst aangevraagd worden.

De voorgestelde optopping in deze aanvraag creëert een zeer hoge wachtgevel boven dit behoudenswaardige pand. Dit is niet aanvaardbaar. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

De bouwdiepte vergroot tot ca.15 meter waardoor deze niet meer aansluit op de bouwdiepte van het aanpalende pand.

In de beschrijvende nota wordt dit als volgt gemotiveerd.

“Een deel van de achtergevel van het huidige volume wordt afgebroken en teruggebracht naar de laatst vergunde toestand. Door aan de linker en rechter zijgevel de wanden niet volledig af te breken, kunnen er terrassen aan de achtergevel geplaatst worden.”

Verkeerdelijk wordt in de nota de wijziging besproken ten opzichte van de bestaande toestand en niet ten opzichte van de vergunde toestand. Het is immers niet aanvaardbaar een muur te laten staan die er nooit mocht staan.

De voorgestelde bouwdiepte is strijdig met het RUP (max. 14 meter) en strijdig met de bouwcode (art. 6 en 10). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De aanvraag voorziet, strijdig met het RUP, ondanks de uitbreiding en functiewijziging niet in een open ruimte. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Het voorzien van open ruimte is zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ten gevolge de volumetrische knelpunten bezwaarlijk ingestemd worden met het uitbreiden van het woonprogramma zoals voorgesteld.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie in witte crepi op een plint in blauwe hardsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk en zwart gelakte stalen balustrades is aanvaardbaar.

Bij het plaatsen van gevelisolatie dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails die bij een eventuele vergunning als voorwaarde zullen worden opgelegd.  Concreet dient de arrière-corps behouden te blijven, moeten de dorpels steeds 5cm uit het (vernieuwde) gevelvlak uitspringen en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die in de gevel niet zichtbaar zijn. Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, zal worden opgelegd om het gevelpakket (isolatie en bepleistering) maximaal te voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn. 

Indien een vergunning verleend zou worden, zou dit als voorwaarde worden opgenomen.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De dienst Monumentenzorg stelt het volgende:

“De aanvraag heeft betrekking op een wit gecementeerde lijstgevel van vijf bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Op de eerste verdieping is nog een erker te ontwaren, restant van een verbouwing uit de jaren 1930 van de oorspronkelijke 19de-eeuwse lijstgevel. De gevel is voorzien van onvergunde gevelbrede terrassen en gekleurde plaquettes.

Het object/ complex is beeldverstorend.

Het pand is het resultaat van een 19de-eeuwse onderbouw met toevoegingen uit de jaren 1930 en een 20ste-eeuwse optopping. Achteraan bevindt zich een magazijn. Door de vele verbouwingen zijn de erfgoedwaarden uitgehold.

De verdiepingen van het voorhuis en de voorgevel werden niet conform de laatst vergunde toestand uitgevoerd waardoor het pand in zijn uiterlijke verschijningsvorm afbreuk doet aan de che-waarde van het gebied en de omliggende bebouwing. Het huidig voorstel komt hieraan tegemoet. De verdiepingen worden ingekort, er wordt buitenruimte voorzien en de voorgevel wordt aangepast. Er wordt een nieuwe teruggetrokken daklaag voorzien. Het is aan de stedenbouwkundige ambtenaar en/of aan de welstandscommissie om het ontwerp aan welstandseisen te toetsen.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode is de vrije hoogte van de verblijfsruimte vooraan onder het dak slechts 2,58 m. Dit is niet aanvaardbaar. Bij een eventuele vergunning dient opgelegd de onderliggende vloeropbouw te reduceren zodat de vrije hoogte minimaal 2,60 meter is conform de bepalingen van de bouwcode.

Volgens de plannen wordt de verhoogde scheidingsmuur op de perceelsgrens niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. De minimale opstand die in dit artikel wordt gevraagd, is noodzakelijk om brandoverslag te voorkomen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 9 fietsen.

Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Aangezien de vrije hoogte onderaan de trap slechts ca 1,5 m bedraagt kunnen we deze fietsenstalling bezwaarlijk goed bereikbaar noemen.

Bovendien is de vrije hoogte in de kelder slechts 2,00 en dus te laag (bouwcode, art. 21). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Ook daarom moet de aanvraag worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

BURGERRECHTERLIJK

Mede-eigendom: Het bezwaar dat er een omgevingsvergunning is aangevraagd waarbij de bezwaarindiener als mede-eigenaar niet om goedkeuring werd gevraagd;

Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

De overige ingediende bezwaarschriften gaan verkeerdelijk uit van een nieuwbouw, waardoor de hierin geformuleerde opmerkingen niet relevant zijn als bezwaar en bijgevolg niet verder beoordeeld worden.